Dans le cadre d’un investissement locatif, la question se pose régulièrement entre le neuf et l’ancien. Si le neuf présente certains avantages, notamment pour des raisons fiscales avec des régimes avantageux, investir en immobilier ancien reste toujours attractif. Le marché immobilier permet de nombreux investissements dans l’ancien à rénover, avec des valeurs d’acquisition beaucoup moins élevées permettant, de ce fait, une meilleure rentabilité ; sans oublier les avantages fiscaux associés aux charges de travaux.
Les avantages de l’immobilier ancien
En matière d’investissement locatif dans l’ancien, de nombreux avantages peuvent être mis en avant. Tout d’abord, ce type d’investissement est très souvent localisé dans les coeurs de ville, il s’agit d’une valeur sûre. Ces quartiers étant toujours très prisés, cela facilitera la recherche de locataire assurant une rentabilité de cet investissement sur du long terme.
L’ancien permet également une fiscalité avantageuse, de ce point de vue, il n’est donc pas en reste sur le neuf.
Les différents travaux se rattachant à l’immobilier ancien permettent une décote de la valeur d’acquisition, de ce fait un bien neuf identique sur sa composition et sa situation géographique se vendra entre 7 et 15% de plus, permettant à l’ancien un rendement plus intéressant. Cette décote permettra également d’obtenir, à la revente, une plus-value plus conséquente.
L’immobilier ancien à rénover
Il est préférable de privilégier un investissement locatif dans l’ancien à rénover. Certaines charges de travaux étant déductibles, cela permet de faire ressortir un revenu foncier moindre voire un déficit foncier. Il faut toutefois noter que ce principe de déductibilité des charges de travaux n’est possible que si l’on opte pour le régime réel, le micro-foncier bénéficiant d’un abattement pour charges de 30%.
Les travaux déductibles correspondent à toutes les charges d’entretien, de réparation, permettant de remettre ou de maintenir en état un immeuble. Les réparations locatives sont normalement non déductibles, sauf si elles sont nécessaires du fait de la vétusté du bien ou pour faciliter la location, si ces travaux sont effectués avant l’installation du locataire.
Une fiscalité allégée
Les travaux sont déductibles des revenus de tous les biens immobiliers de l’investisseur permettant de diminuer la base taxable des revenus fonciers voire créer un déficit foncier.
Ce déficit sera imputable dans la limite de 10.700 € par an et reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Cette notion de report est toutefois soumise à une condition, dès lors où le déficit a été imputé, l’investisseur a l’obligation de louer le bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit. Si cette condition n’est pas respectée, l’impôt de l’année d’imputation sera recalculé.
Le régime loi PINEL ancien réhabilité peut s’avérer plus intéressant que le déficit foncier, celui-ci permettant une réduction d’impôt de 21% maximum sur le revenu.
Obtenir un meilleur rendement d’investissement locatif, défiscaliser les revenus fonciers, investir dans des biens pour lesquels la valeur d’acquisition est moindre avec des emplacements géographiques très recherchés, avoir le choix parmis de nombreux biens présents sur le marché de l’immobilier, autant de raisons qui font de l’investissement locatif dans l’ancien un placement sûr et rentable.
Par Mickael ZONTA,
Président, Investissement-Locatif.com
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