Investissement locatif : le dossier de financement

Un investissement locatif se fait régulièrement par le biais d’un financement bancaire, ce principe permet notamment de bénéficier de ce que l’on appelle l’effet de levier. Il s’agit de créer de la richesse en augmentant l'endettement de l’investisseur. Afin de mener à bien un projet, il est nécessaire de porter une grande attention au dossier de financement. Cet ensemble de documents sera nécessaire à l’étude du projet, d’une part pour connaître la situation financière de l’investisseur mais également la rentabilité de l’investissement locatif envisagé.

L’étude des documents personnels

Dans un premier temps, l’établissement bancaire étudiera tous les documents personnels qui peuvent justifier :

-          de l’identité, à savoir une carte d’identité et un justificatif de domicile ;

-          de la situation professionnelle, avec les 2 derniers avis d’imposition, un contrat de travail et les 3 derniers bulletins de paie.

Mais également les derniers relevés de compte bancaire (ces documents permettront à la banque d’évaluer le niveau de gestion de l’investisseur). Des comptes bancaires en découvert régulier laisseront penser à la banque une mauvaise gestion ou un train de vie plus élevé que les ressources, de ce fait elle sera certainement plus sur la réserve pour financer un investissement immobilier.

L’analyse des documents relatifs à l’investissement

Dans un deuxième temps, la banque analysera tous les documents relatifs à l’investissement lui-même, avec le compromis ou la promesse de vente, les frais de notaire, la taxe foncière, le montant des travaux, les assurances et bien évidemment l’estimation des loyers. Toutes ces données lui permettront de pouvoir établir un prévisionnel quant à la rentabilité de l’investissement locatif. Il s’agit là d’un point essentiel, car cette rentabilité permettra à l’établissement bancaire d’évaluer le risque qu’elle va prendre en finançant ce projet.

Le point sur la situation financière

Tout comme la rentabilité de l’investissement, la capacité d’endettement de l’investisseur est un point essentiel. En croisant ces différentes données (rentabilité, endettement, patrimoine et épargne de l’investisseur) elle déterminera son propre niveau de risque. Plus le patrimoine et l’épargne du porteur de projet sont importants moins le risque de la banque est élevé. De même, la sécurité de l’emploi, par le biais d’un contrat de travail, s’avère être un facteur déterminant dans la prise de position de l’établissement bancaire.

La banque peut également se baser sur des projets précédents pour analyser le dossier de financement, cela lui permet d’évaluer la maîtrise en gestion de ce type de projet de l’investisseur. Bien préparer un entretien de dossier de financement et bien négocier un prêt immobilier sont les premiers points de la réussite d’un investissement locatif.

• Mickael ZONTA
• Président, Investissement-Locatif.com