Investissement locatif : le dossier de financement

Un investissement locatif se fait régulièrement par le biais d’un financement bancaire, cela permet notamment de bénéficier de ce que l’on appelle l’effet de levier. Il s’agit de créer de la richesse en augmentant l'endettement de l’investisseur. Afin de mener à bien un projet, il est nécessaire de porter une grande attention au dossier de financement. Cet ensemble de documents sera nécessaire à l’étude du projet, d’une part pour connaître la situation financière de l’investisseur, mais également la rentabilité de l’investissement locatif envisagé. Voici quelques conseils pratiques pour le montage d’un dossier de prêt en vue d’un investissement locatif pour mettre toutes les chances de son côté.

Le point sur la situation financière : soigner ses comptes plusieurs mois avant la demande de prêt

Tout comme la rentabilité de l’investissement, la capacité d’endettement de l’investisseur est un point essentiel que la banque doit étudier. En croisant ces différentes données (rentabilité, endettement, patrimoine et épargne de l’investisseur) elle déterminera son propre niveau de risque. Plus le patrimoine et l’épargne du porteur de projet sont importants moins le risque de la banque est élevé. De même, la sécurité de l’emploi, par le biais d’un contrat de travail, s’avère être un facteur déterminant dans la prise de position de l’établissement bancaire.

La capacité d’épargne de l’emprunteur est souvent le premier point que la banque étudie suite à une demande de prêt immobilier en vue d’un investissement locatif. À savoir que les banquiers se méfient toujours des emprunteurs qui ne sont pas en mesure de boucler leur fin du mois ou qui se retrouvent souvent à découvert. En effet, pour la banque, il peut s’agir d’un signe que la personne a du mal à gérer son argent et qu’elle risque d’avoir d’énormes difficultés dans le remboursement de ses mensualités. Or, les retards de paiement ainsi que les impayés coûtent souvent chers à la banque.

Ainsi, la première chose que le banquier va faire à suite à la demande de prêt est de se plonger dans l’historique de tous les comptes en banque de l’investisseur pour se faire une idée de son niveau de vie ainsi que de ses dépenses sur les derniers mois. Une personne qui finit souvent à découvert n’inspire pas du tout confiance. Par contre, une bonne tenue des comptes permet de rassurer le banquier sur la capacité de l’emprunteur à respecter les échéances de son prêt.

Par ailleurs, en ce qui concerne la capacité d’endettement, il faut savoir que les banques ne prennent plus en compte le calcul du taux d’endettement différentiel pour les investissements locatifs. De ce fait, le montant des mensualités de l’emprunteur doit rester inférieur à 33 % de ses revenus. Ceci, en incluant les futurs loyers.

Pour ces différentes raisons, il est important d'avoir une bonne gestion de ses finances personnelles plusieurs mois avant sa demande de crédit immobilier auprès de son banquier. Pour cela, il faudra également penser à solder ses autres prêts comme le crédit à la consommation par exemple. Il est aussi judicieux de commencer à épargner de l’argent avant de faire sa demande. 

Mettre de l’argent de côté quelques mois avant la demande de prêt est un moyen de démontrer à son banquier qu’on a commencé à épargner et qu’on est capable de gérer son argent. Ainsi, en affichant une situation financière stable, la banque aura la preuve qu’elle ne court aucun risque en accordant le crédit à l’investisseur.

La banque peut également se baser sur de précédents projets pour analyser le dossier de financement, cela lui permet d’évaluer la maîtrise en gestion de ce type de projet de l’investisseur. Bien préparer un entretien  avec un dossier de financement complet et bien négocier un prêt immobilier sont les premiers points de la réussite d’un investissement immobilier locatif.

Le dossier de demande, un point important à ne pas négliger

L’établissement d’un dossier de crédit immobilier est indispensable pour obtenir un prêt auprès de la banque pour le financement d’un projet d’investissement locatif. Il faut préciser qu’un dossier bien établi permet de faire progresser sa demande dans les meilleurs délais et d’obtenir une réponse adaptée à ses besoins de financement. Par contre, un dossier mal monté ne fera que retarder ses démarches ou au pire, induire l’emprunteur à une erreur quant au montant possible qu’il sera en mesure d’obtenir. De ce fait, il est essentiel de bien préparer le dossier pour un crédit immobilier pour augmenter les chances de voir sa demande acceptée.

D’autre part, l’emprunteur doit aussi présenter un bon comportement bancaire pour augmenter ses chances de décrocher un financement pour investissement immobilier. En effet, lors de l’étude du dossier prêt immobilier, la banque va passer au crible la capacité d’épargne, les débits ainsi que les éventuels crédits de l’emprunteur. Pour cette raison, il est important de présenter des habitudes positives et présenter honnêtement sa situation personnelle à la banque.

Par ailleurs, selon le taux d’endettement du client et sa situation, être propriétaire de sa résidence principale peut être perçue comme un avantage ou un inconvénient. Il est possible que pour libérer sa capacité d’endettement, l’investisseur doive revendre son bien et redevenir ensuite locataire. Toutefois, il n’y a aucun règlement qui exige qu’on doive d’abord investir dans une résidence principale avant de miser sur un investissement d’immobilier locatif. Au contraire, il est tout à fait possible de profiter des revenus locatifs perçus pour financer son achat de résidence principale.

Lors de la présentation du projet, il est également important de présenter de manière intelligente son projet d’investissement. En effet, pour convaincre la banque, présenter uniquement des chiffres ne sera pas suffisant. Il faut apporter des preuves tangibles pour justifier toutes les composantes de son investissement de A à Z. Pour cela, il est possible d’argumenter par des documents textes ou même faire une présentation PowerPoint.

En revanche, pour donner du poids à son dossier, il ne faut pas oublier de mettre le prix d’acquisition et le situer par rapport à celui du marché. Il faut également penser aux couts estimatifs des travaux qu’il faudra appuyer par des devis réalisés par des professionnels pour une bonne argumentation des dépenses.

Aussi, faire une présentation claire et soignée est indispensable, car il s’agit du seul outil tangible qui permet de défendre son dossier auprès de la banque. De plus, ce document doit être l’élément clé qui va guider le banquier à s’incliner vers la conclusion voulue, accepter la demande de crédit.

Préparer correctement son dossier

Avant de commencer à monter un dossier de prêt immobilier pour un projet d’investissement locatif, tout investisseur devrait savoir que la banque en reçoit plusieurs par jour. De ce fait, présenter un dossier complet, clair et agréable à lire lui permettra d’être plus attentif au projet. Il est également important de savoir que le refus de prêt ne provient pas toujours de l’absence de rentabilité. Souvent, une mauvaise présentation ou un manque de clarté dans le dossier de l’emprunteur peut être à l’origine de ce refus.

Ainsi, une fois que le projet est défini, il faudra commencer à préparer un dossier clair et concis. Ce dossier doit comporter les informations concernant le bien à acquérir ainsi que le profil de l’investisseur. À partir de ce dossier, le banquier sera en mesure de situer la situation professionnelle et patrimoniale de l’emprunteur.

 

Les documents nécessaires à un prêt immobilier

Les pièces justificatives indispensables pour une demande de prêt immobilier sont les suivants :

  • La carte d’identité ou le passeport de l’emprunteur
  • Un justificatif de domicile
  • Le contrat de mariage ou de divorce pour connaitre si l’emprunteur est indépendant ou solidaire du point de vue financier
  • Les bulletins de salaire
  • Les feuilles d’imposition
  • La situation des comptes dans d’autres établissements
  • Les pièces justifiant les revenus autres que le salaire
  • Les justificatifs de patrimoine si l’investisseur en possède

Mis à part ces pièces justificatives, l’emprunteur doit montrer l’utilisation du montant qu’il va octroyer. Dans ce cas, il sera nécessaire de constituer un dossier clair qui présente en détail le projet d’investissement locatif. Pour cela, il ne faut pas hésiter à préciser le coût global de l’investissement avec le prix d’achat, les frais du notaire, le coût des éventuels travaux et la plus-value que l’investisseur pourra en faire en cas de revente du bien.

Il faudra également justifier les revenus locatifs à venir auprès du banquier. Pour cela, il est nécessaire de disposer de deux attestations de revenus locatifs délivrés par deux agents immobiliers différents. En revanche, il est également possible de fournir le bail du locataire en place. Dans la préparation du dossier, il ne faut pas oublier de bien évaluer ses besoins de financement. Il est possible de commencer par présenter son apport personnel et le montant de l’emprunt que l’on souhaite contracter.

 

Présentation de sa situation personnelle et professionnelle

Après avoir présenté en détail son projet d’investissement locatif, il est temps pour l’investisseur de présenter son potentiel emprunteur. En plus des informations classiques comme le nom, le prénom ou le contact, il doit préciser sa situation familiale et surtout sa situation professionnelle. Il peut s’agir de l’ancienneté à son poste ou encore de son type de contrat. Pour cela, il ne faut pas hésiter à entrer dans les détails pour décrire sa carrière.

L’idée est de montrer au banquier qu’on est une personne dynamique en présentant qu’on dispose d’autres sources de revenus que son salaire. En revanche, dans le cas d’une perspective d’évolution de sa carrière, il est toujours une bonne idée de le faire savoir à son banquier. En plus de sa situation professionnelle et personnelle, l’emprunteur doit aussi présenter ses charges mensuelles comme ses éventuels crédits et impôts. Il en est de même pour sa capacité d’épargne ainsi que le patrimoine à sa disposition.

L’étude des documents personnels relatifs à l’investissement

Suite au dépôt de dossier de l’emprunteur, dans un premier temps, l’établissement bancaire étudiera tous les documents personnels de ce dernier qui peuvent justifier son identité, son domicile ainsi que sa situation professionnelle. Mais également les derniers relevés de compte bancaire (ces documents permettront à la banque d’évaluer le niveau de gestion de l’investisseur). Des comptes bancaires en découvert régulier laisseront penser à la banque une mauvaise gestion ou un train de vie plus élevés que les ressources, de ce fait elle sera certainement plus sur la réserve pour financer un investissement immobilier.

Dans un deuxième temps, la banque analysera tous les documents relatifs à l’investissement lui-même, avec le compromis ou la promesse de vente, les frais de notaire, la taxe foncière, le montant des travaux, l’assurance et bien évidemment l’estimation des loyers. Toutes ces données lui permettront d'établir un prévisionnel quant à la rentabilité de l’investissement locatif. Il s’agit là d’un point essentiel, car cette rentabilité permettra à l’établissement bancaire d’évaluer le risque qu’elle va prendre en finançant ce projet.

Au cas où le banquier émettrait des doutes sur la viabilité du projet d’investissement locatif, l’investisseur ne devrait pas hésiter à défendre son projet. Ainsi, pour rassurer son interlocuteur, il peut reformuler la présentation de son projet. Si certains points sont critiqués par le banquier, il ne faut pas non plus les ignorer. Au contraire, cela peut être utile pour affiner le projet.

Pour convaincre le banquier à octroyer le crédit immobilier, l’emprunteur doit être en mesure de justifier le bien-fondé de son investissement locatif. Ce dernier doit prouver qu’il connait le projet sur le bout des doigts et que cet investissement n’est pas une fin en soi. En effet, il peut avancer son argumentation en disant que les revenus perçus de cet investissement locatif serviront à financer l’achat de sa résidence principale ou aussi de générer un cash-flow plus important. En bref, il doit démontrer qu’il est un investisseur raisonné et apte à évoluer dans ses projets.

Préparer un plan de financement

Dans un projet d’investissement locatif, établir un plan de financement permet de mettre en adéquation les ressources et les coûts liés au projet. Il faut préciser que le plan de financement pour le crédit immobilier va permettre au banquier de juger si l’emprunteur sera capable ou non d’assumer le remboursement de son prêt sur les années à venir. À savoir qu’établir un plan de financement consiste à préparer un budget prévisionnel simplifié. Ce budget prévisionnel reprend les revenus et les charges mensuelles de l’investisseur estimées sur les années à venir. À cela s’ajoutent les mensualités du prêt immobilier. Présenter ce budget prévisionnel à son banquier ne fera qu’augmenter ses chances d’obtenir un prêt immobilier.

En ce qui concerne les ressources, il y a d’une part, l’apport personnel de l’investisseur et d’autre part le prêt de la banque. Il faut préciser que l’argent octroyé doit servir uniquement au financement de l’investissement locatif. Dans ce cas, le prix d’achat du bien, les frais du notaire ainsi que les coûts de garantie seront pris en compte.

Une fois que ces éléments sont fixés, il est temps de définir les modalités de remboursement avec son banquier. Pour cela, il faut tenir compte du montant de l’emprunt, des taux d’intérêt, du montant et de la durée des échéances. Il faut préciser que dans le cadre d’un investissement locatif, les revenus perçus de la location permettent de rembourser tout ou une partie des mensualités. Par conséquent, la présentation des revenus prévisionnels ne fera que rassurer le banquier sur la capacité de remboursement de l’investisseur.

Dans tous les cas, si la préparation d’un plan de financement ou le montage du dossier pour le prêt immobilier pose problème à l’investisseur, il a la possibilité de recourir aux services d’un professionnel pour l’aider dans toutes les démarches. Le courtier prêt immobilier a pour mission d’accompagner et de conseiller le client lors de la confection du dossier pour le prêt. Il doit vérifier et contrôler ce dossier avant de le transmettre aux banques. D’ailleurs, avoir un dossier complet et bien présenté maximise ses chances de succès auprès de l’établissement financier.

Le courtier est également une personne de confiance qui peut représenter son client auprès de la banque. Selon la demande de l’emprunteur, il a la possibilité de présenter le dossier de ce dernier au banquier et de négocier un prêt avantageux au meilleur taux. Ce professionnel est aussi en mesure de négocier à la place de l’investisseur pour bénéficier des meilleures conditions d’emprunt. Se faire accompagner par à un courtier immobilier dans toutes les étapes de son projet d’emprunt immobilier est un véritable atout pour l’investisseur.

Faire jouer la concurrence auprès des banques

Après avoir trouvé le bien immobilier à acquérir et formulé son projet d’investissement locatif, il est temps de voir son banquier pour lui présenter le projet. Cela va permettre à l’investisseur d’avoir une bonne idée sur le montant auquel il peut prétendre. D’ailleurs, consulter son banquier en amont permet à l’emprunteur de préparer le terrain et de faciliter la préparation de son dossier.  Aussi, il faut profiter de ces rendez-vous préalables pour mettre en avant la rentabilité de son projet.

Cependant, il est aussi conseillé de faire jouer la concurrence en consultant plusieurs établissements financiers pour augmenter ses chances de voir son dossier accepté. De cette manière, il sera aussi possible de bénéficier de conditions avantageuses. En effet, lorsque son banquier habituel est au courant qu’un autre concurrent est prêt à valider la demande de crédit de l’investisseur, il sera beaucoup plus enclin à accepter le dossier de financement. Il peut même offrir de meilleures conditions comme un taux d’intérêt avantageux par exemple.

Toutefois, si on fait face à un refus de sa demande de crédit immobilier pour le financement d’un investissement locatif, il ne faut surtout pas se décourager. Il est toujours possible de consulter une autre banque si on souhaite plus que tout obtenir un financement pour son projet. Il ne faut pas aussi hésiter à consulter différentes agences d’une même banque. En effet, certains directeurs d’agence peuvent avoir plus de pouvoir de décision que d’autres. Certaines agences disposent également d’une relative autonomie et il suffit d’avoir un contact humain plus chaleureux avec un conseiller pour changer la donne.

D’autre part, le timing est aussi un point à considérer lors de cette étape. Il faut savoir que l’investisseur dispose d’un délai de 2 mois à compter de la signature du compromis de vente pour sécuriser son emprunt. De son côté, le notaire peut aussi faire tout son possible pour retarder la signature afin que l’investisseur ait le temps de finaliser son dossier et de trouver un financement avant ce délai fixé.

Par ailleurs, faire appel à un courtier en crédit est aussi un excellent moyen pour augmenter ses chances de voir son dossier accepté. À savoir que ce professionnel peut introduire facilement le dossier de demande de crédit de l’investisseur auprès des banques avec lesquelles il a l’habitude de travailler. De plus, avec son expérience dans le domaine, un courtier de prêt dispose des compétences nécessaires pour convaincre le banquier d'octroyer le crédit immobilier. Un autre avantage de recourir aux services de ce professionnel est que sa rémunération se fait au résultat. De ce fait, le client n’aura aucun frais à débourser tant que le courtier n’a pas trouvé de financement.

Malgré cela, il faut faire attention de ne pas faire doublon avec le courtier de prêt. Il est à noter que l’emprunteur doit choisir entre aller voir directement les banques lui-même ou laisser le professionnel se charger de la recherche de financement. Ces deux méthodes ne sont pas compatibles et les mélanger risque de compromettre le financement du projet d’investissement locatif.

Actuellement, grâce à internet, il devient aussi possible de faire une demande de crédit en ligne. Avec cette solution, l’investisseur peut faire une demande de prêt immobilier pour le financement de son projet à plusieurs organismes de crédit en ligne. Cette solution est plutôt pratique comme elle évite de se déplacer d’un établissement à un autre pour trouver le financement. De plus, elle est gratuite et sans engagement.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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