Investissement immobilier

12 villes où investir Grand Paris

Actuellement, pour les investisseurs immobiliers, investir dans un projet sur Grand Paris se présente comme une véritable promesse. Il faut savoir que la construction d’un nouveau réseau de transport reliant les villes de la banlieue entre elles va favoriser ce projet d’investissement immobilier. Désormais, investir sur Grand Paris est une excellente solution pour valoriser son bien. Toutefois, pour que cet investissement soit vraiment rentable, il est indispensable de bien cibler la zone dans laquelle investir. 

 

Les objectifs de la construction du Grand Paris Express

Le Grand Paris est un projet de nature urbaine, sociale et économique. Son principal levier est le nouveau réseau de transport. Ce dernier est un métro automatique circulant sur 200 km de chemin de fer et construits sur 68 gares. La création de ce nouveau réseau de transport a pour objectif de relier les grands pôles économiques de la région et pour que ce soit un support de développement économique et social. Le Grand Paris Express desservira aussi les grands pôles d’activités telles que les aéroports, les centres d’affaires ainsi que les universitaires et les territoires métropolitains qui sont encore difficiles d’accès aujourd’hui. 

Le but du projet est également la mise en place des aménagements qui visent à améliorer le cadre de vie des habitants. En effet, la construction de ce métro rocade automatique va permettre de faciliter la mobilité des personnes. Elle permet aussi le désengorgement des voies ferrées existantes. Ainsi, le marché immobilier va se développer en même temps que la construction de la ligne.

 

Les raisons de faire un investissement immobilier sur Grand Paris

Il faut préciser que la création du Grand Paris Express s’est accompagnée de la multiplication des constructions neuves. Une rénovation entière des villes et des quartiers en Ile-de-France a été aussi remarquée. D’ailleurs, il a été constaté qu’en île-de-France, il est encore possible pour les bailleurs de dénicher des secteurs particulièrement attractifs en première et deuxième couronne et d’investir. Dans ce cadre, le secteur immobilier Grand Paris représente une rentabilité locative de 4 % voire 7 %. 

Aussi, selon les spécialistes du marché immobilier, investir sur Grand Paris Ile-de-France est une opportunité d’investissement pour les futurs propriétaires. Ce, malgré le fait qu’aujourd’hui ce secteur est loin de tout. En revanche, plus tard, il se retrouvera dans le grand réseau de transport qui facilitera l’accès au coeur de Paris ainsi que de tout l’Ile-de-France. Pour cette raison, les parisiens qui sont à la recherche d’une bonne qualité de vie ne vont pas tarder à s’éloigner de Paris pour trouver un logement adapté en Île-de-France. Voir cette vidéo pour trouver les villes où investir sur Grand Paris.

En raison de la construction de ce nouveau chemin de fer, les prix de l’immobilier concernés par le Grand Paris ne vont pas tarder à augmenter. Toutefois, pour les investisseurs, il n’est pas encore trop tard pour y acquérir un bien.

 

Comment et où investir à Grand Paris ? 

Il est à noter que l’investissement immobilier au sein du Paris concerne essentiellement l’acquisition de biens immobiliers neufs. Aussi, il semble que réaliser un investissement immobilier dans les villes Grand Paris soit une excellente opportunité pour tout bailleur immobilier souhaitant mettre en valeur une acquisition immobilière.

L’emplacement est le critère le plus important pour toute acquisition immobilière. Dans ce cadre, le projet  offre toutes les chances aux bailleurs afin d’assurer une acquisition tout à fait profitable sur le long terme. Il est préférable de choisir l’emplacement d’un bien immobilier selon la situation stratégique. En effet, il existe des programmes de construction qui vont permettre de favoriser le dynamisme des communes. 

Les meilleures opportunités d’investissement se trouvent dans les zones qui sont aujourd’hui encore peu attractives. En effet, bien que ces zones soient encore peu développées, l’arrivée d’une gare va totalement changer le développement futur de ces endroits. Ainsi, les zones les plus prometteuses de Paris sont celles qui sont proches d’une interconnexion de ligne métro. Par contre, il ne faut pas non plus négliger les villes qui ne disposent qu’une seule gare. Il est possible que la construction du Paris Express aille conduire au développement des pôles d’activités.

Saint-Denis, Saint-Ouen, Villejuif, Aubervilliers, Villiers-sur-Marne, Clichy et Argenteuil figurent parmi les secteurs porteurs. Ces territoires sont à privilégier pour l’acquisition de bien immobilier dans le Grand Paris. En revanche, les investisseurs les plus patients peuvent miser sur un investissement locatif à Orsay ou encore le plateau de Saclay. Plus tard, ces secteurs présenteront un fort potentiel en immobilier locatif.

 

Investir dans les villes du Nord et de l’est de l’Ile-de-France

La partie nord et l’est de l’Île-de-France est composée de nombreuses villes dynamiques. Ces villes sont très prisées par les investisseurs immobiliers. De plus, grâce au Grand Paris, de nombreuses infrastructures ainsi que des logements y seront construites pour accueillir les nouveaux habitants.

  • Aubervilliers

Avec le projet Grand Paris Express, la ligne 12 et 15  se verront prolongées, dont deux nouvelles stations prévues en 2025. Le prolongement de ces voies va faire progresser le marché de l’immobilier. En effet, ces dernières années, le prix de l’immobilier  a connu une hausse de 10 %. Malgré cette augmentation, il a été constaté que le prix de l’immobilier ancien  reste encore en dessous des prix relevés en Seine Saint Denis et surtout à Saint-Ouen. Le prix au mètre carré d’un appartement est de 3 236 € contre 3 524 € pour Saint-Denis et 5 931 euros pour Saint-Ouen. Cela fait d’Aubervilliers l’une des villes les plus abordables en bien immobilier dans la première couronne. 

Comme tout investissement immobilier locatif, il existe des secteurs à privilégier pour assurer la rentabilité de l’investissement. Ainsi, les secteurs à privilégier en particulier dans cette ville sont ceux qui sont à proximité des transports et des commerces. Après la mise en service de nouvelles voies ferrées en 2030, les environs des Stations Mairie et Fort d’Aubervilliers peuvent offrir de belles opportunités. En revanche, il n’en est pas moins pour la porte d’Aubervilliers qui est située à deux pas du centre commercial le Millénaire, mais également du RER et des lignes 7 et 12 du métro. 

  • Saint-Ouen-sur-Seine

Située proche de la capitale, Saint-Ouen-sur-Seine est la première ville qui va bénéficier de l’arrivée de la grande ligne. Sa ligne 14 du métro connaîtra une prolongation en 2020-2021. Pour un investissement immobilier locatif, le quartier de la ZAC des Docks est celui le plus adapté. Comme ce quartier est en plein développement, elle aura à sa disposition tous les atouts. La proximité des commerces, des établissements scolaires, les bureaux, les services et surtout les transports en commun à disposition de la population vont séduire les jeunes actifs et les familles. En effet, le quartier reprend en main son développement en accueillant entreprises, commerces et logements. Actuellement, le prix au mètre carré d’un appartement d’une ou plusieurs pièces  se situe entre 4 500 euros et 5 900 €. L’évolution du prix immobilier dans cette ville est d’environ 3,4 % par an. 

  • Saint-Denis

Saint-Denis,  particulièrement dynamique abritera le village olympique pour les Jeux Olympiques de 2024. Pour cette raison, elle connaît actuellement un plein renouveau. Grâce au projet de construction du Grand Paris Express, la future gare Saint Denis Pleyel inter connectera 4 lignes de métro dont la ligne 14, 15, 16 et 17 ainsi que RER D. 

La création de cette future gare entraîne un développement sans précédent du quartier. Il est surtout occupé par des bureaux avec l’implantation de logements neufs, de nouvelles entreprises et commerce. Le prochain JO ainsi que le Grand Paris Express vont booster encore plus l’attractivité de Saint-Denis. Ce qui serait une opportunité à ne pas rater pour les bailleurs immobiliers. Il faut préciser que le prix au mètre carré d’un appartement à Saint-Denis tourne autour de 3 254 €avec un gain annuel de 11,5 %. En revanche, mis à part le secteur Pleyel, les zones à privilégier sont l’hyper centre et le quartier ancien de Saint-Denis. Il est possible que tôt ou tard, le prix de l’immobilier dans ces secteurs connaisse une hausse. 

  • Champigny-Sur-Marne

En 2022, Champigny-Sur-Marne sera bientôt équipée de deux nouvelles gares. Par ailleurs, sa contribution au « Cluster Descartes », devrait être à l’origine de la création d’entreprises et d’emploi dans la ville. Il faut préciser que « Cluster Descartes » est un pôle d’excellence en matière de recherche sur la ville durable. En raison de cette création d’emploi, Champigny  a prévu de construire des centaines de logement. La plupart de ces nouveaux logements seront situés dans le secteur centre-ouest près de la gare du Plant et autour des grands axes. 

La réalisation de ces aménagements a suscité la curiosité des investisseurs. Désormais, il a été constaté que le prix au mètre carré  connait une progression de 6,6 % tous les ans s’il s’élève actuellement à 3 430 € le m2 pour un appartement. Les secteurs à privilégier particulièrement dans cette ville pour l’acquisition d’un bien immobilier sont les quartiers de Coeuilly, de Plant et de Tremblay. Il en est de même pour les alentours de la gare comme Champigny-centre et Bry-Villiers-Champigny.

  • Romainville

Romainville est particulièrement attractive pour les équipements scolaires dont elle dispose. Ses infrastructures culturelles et sportives sont tout aussi diversifiées. Comme la ville sera prochainement desservie par la ligne 11 du métro, Romainville est l’emplacement idéal pour les investisseurs à la recherche de la perle rare. De plus, de nombreuses infrastructures sont actuellement en cours de construction à Romainville. Le prix d’un appartement est d’environ 4 075 € le mètre carré s’il faudra plus de 10 500 € pour Paris. 

 

Investissement immobilier : Les villes de l’Ouest de l’Ile-de-France

Le projet Grand Paris Express entraîne un entier remodelage des villes de l’ouest de l’Ile-de-France d’ici une dizaine d’années. En effet, certaines  deviendront plus attrayantes que d’autres. Pour cette raison, il est important de voir de plus près les villes à investir dans l’immobilier en France. 

  • Saint-Germain-en-Laye

Saint-Germain-en-Laye  se caractérise par le mélange de la forêt, de l’art de vivre et le bord de Seine. Appartenant au département des Yvelines, Saint Germain Laye offre un cadre de vie convivial et dynamique à ses habitants. Il s’agit du principal atout d’investir dans cette ville. Il faut savoir qu’à dix minutes des deux axes autoroutiers A86 et A13, Saint-Germain-en-Laye est très proche de Paris. D’ailleurs, par le RER A, elle n’est qu’à 20 minutes seulement de la station Charles-de-Gaulles-Etoile. 

Cette proximité de la capitale ainsi que le cadre de vie agréable à Saint-Germain-en-Laye fait que la demande en logement dans cette ville est assez élevée. Ce qui est plutôt favorable pour un investissement locatif. De plus, il a été constaté que le prix d’un appartement dans cette ville est assez élevé comme le prix du mètre carré est de 6 870 €. 

  • Boulogne-Billancourt

Avec un emplacement sur le territoire de l’Ile France et limitrophe à Paris, Boulogne-Billancourt gagne en valeur. Elle est très prisée par les investisseurs immobiliers. Il faut préciser que par rapport à la qualité de l’emplacement, le prix de l’immobilier à Boulogne-Billancourt est considéré comme relativement bas, bien que le prix au mètre carré s’élève déjà à 7 500 €. Le prix de l’immobilier augmente de 5,6 % par an. A savoir que cette ville offre une cadre de vie tout à fait agréable à ses habitants. Son dynamisme économique, associatif et culturel fait de Boulogne-Billancourt une ville très attractive. 

  • Versailles

Les familles aisées du département des Yvelines ont un attrait particulier pour la ville de Versailles. Cela peut s’expliquer par la simple raison que, plus proche de la capitale française, la ville est bien desservie. Les infrastructures indispensables y sont aussi déjà présentes. En effet, située dans la banlieue ouest de la française, Versailles se trouve à 17 km de la capitale. Elle dispose de six gares et d’une station RER. Les établissements scolaires les plus réputés sont également présents à Versailles. Actuellement, Versailles est devenue une ville résidentielle aisée avec une économie particulièrement tertiaire. Pourtant, le prix immobilier  reste encore plus bas par rapport à celui de la capitale. Le prix au mètre carré d’un appartement est d’environ 6 590 euros. Pour cette raison, la demande locative à Versailles est élevée. Ce sont surtout les Parisiens en quête de résidence confortable, à un prix abordable tout en souhaitant restant près de la capitale qui sont attirés par Versailles. 

  • Issy-les-Moulineaux et Clamart

Dans le cadre du métro Grand Paris, Issy-les-Moulineaux va bénéficier de deux gares supplémentaires qui sont Issy RER et Fort d’Issy-Vanves-Clamart qui sont déjà en cours de construction. En raison de ce projet de construction, environ 3 000 logements sont envisagés d’ici 2030. Actuellement, les constructions innovantes deviennent de plus en plus nombreuses en bord de Seine. Le centre attire déjà un bon nombre de populations jeune et aisée qui sont à la recherche d’une cadre de vie confortable et de qualité. 

Par ailleurs, Clamart, un secteur encore mal desservi va être entièrement désenclavée grâce à l’arrivée de la nouvelle grande ligne. De plus, la transformation immobilière et les transports vont changer complètement le paysage. Investir dans l’immobilier à Issy-les-Moulineaux serait un véritable atout pour plus tard.

  • Nanterre

Nanterre est celle qui profite le plus du Paris Express avec les deux stations sur son territoire. Les jeunes actifs et les étudiants sont les plus attirés dans cette ville. En effet, bien desservie par les transports, Nanterre héberge l’université Paris-Ouest avec ses 33 000 étudiants. Ce qui fait que réaliser un investissement locatif  sera particulièrement rentable. Dans ce cadre, les studios et les appartements meublés seront les plus recherchés.

Plusieurs sièges sociaux sont également présents à Nanterre et le centre d’affaires de la Défense s’étend sur une partie de son territoire. Grâce à la présence de ces différentes infrastructures, le marché de petites surfaces en centre ville est très convoité par les investisseurs locatifs. Il faut préciser qu’avec plus de 93 500 d’habitants, le prix de l’immobilier à Nanterre reste encore relativement bas. Le prix du mètre carré se situe aux environs de 4 900 €. 

 

Investir dans l'immobilier : Les villes du sud de l’Ile-de-France

Le sud de l’Île-de-France dispose aussi de nombreux secteurs où il serait profitable de réaliser un investissement immobilier qui permet un large choix en termes d’emplacement.

  • Vitry sur Seine

Vitry-sur-Seine est la plus grande cité du département de Val de Marne. Actuellement, elle compte environ 33 000 logements, dont 38 % dans le parc locatif social et 62 % dans le parc privé. Vitry sur Seine est un endroit dynamique et animé. 25 % de la surface totale de la ville est composée uniquement d’espaces verts. Elle se distingue par ses quartiers pavillonnaires et ses immeubles collectifs. Vitry-sur-Seine est également riche en infrastructures avec ses activités industrielles, tertiaires et commerciales. Ce, sans oublier ses équipements sociaux culturels et sportifs. 

Avec le projet de la grande ligne,  Vitry-Sur-Seine va bénéficier de deux gares qui verront le jour en 2024. Il s’agit des Ardoines et de Vitry-centre. En ce qui concerne le marché de l’immobilier, le marché vitriot n’est pas encore assez développé. Cela s’explique par le prix de l’immobilier qui est encore à 3 531 €/m2et le prix annuel ne présente qu’un taux de 0,3 %. Malgré ce prix relativement bas, on considère que l’activation du réseau devrait sûrement précipiter la hausse des prix des logements.

  • La commune de Créteil

Avec plus de 30 000 étudiants, Créteil est considérée comme une ville étudiante majeure située en région parisienne. Il faut savoir que Créteil accueille la faculté de médecine, de droit ainsi que l’université Paris-Est Val de Marne. Elle profite aussi du potentiel d’unités de recherche comme le CNRS et l’INSERM. La demande locative est pratiquement élevée avec des locataires qui sont des jeunes étudiants. Avec près de 90 000 d’habitants dans cet endroit, le prix de l’appartement est de 3500 euros/m2. En revanche, on constate une évolution de prix du marché de 3,8 % sur un an. 

Mis à part ces villes, il a été considéré que de nombreuses autres zones présentent un fort potentiel pour un investissement locatif grâce au prolongement des voies ferrées Express. Tel est le cas pour Villejuif. Elle dispose de bonnes infrastructures ainsi que des espaces verts. Villejuif bénéficie aussi d’un pôle hospitalier. C’est pour ces différentes raisons qu’elle est tant appréciée par les familles. Aujourd’hui, la ligne 7 et le tramway permettent de connecter Villejuif à Paris. Mais avec l’arrivée du Grand Paris Express, elle aura plus de voie ferré qui le permettra d’être connecté à Orly, gare de Lyon et Saint-Lazare. En termes d’investissement immobilier, les prix n’ont pas encore augmenté à Villejuif. Ce qui présente de belles opportunités d’investissement de rendement locatif. 

Des communes comme Gennevilliers vont également bénéficier de programme immobilier neuf avec l’arrivée de la voie ferré 15 et la correspondance avec le RER C. Aussi, le développement du réseau de transport entraîne un fort développement du marché immobilier dans les secteurs qui sont encore mal desservis en ce moment. 

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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