L'investissement locatif à Lyon, une évidence pour les investisseurs avertis.

Chiffres clés :

• Prix au mètre carré : 5 350 € pour un appartement (de 3 672€ à 6 915 €) 
• Loyer mensuel moyen : De 9 € à 16€ au m2 selon le bien et le quartier
• 2ème ville étudiante de France
• Rendement brut moyen : de 3 à 6% selon le quartier

L'investissement locatif à Lyon s'impose comme une évidence pour l'investisseur immobilier qui recherche une ville attractive et un rendement locatif intéressant. En effet, cette métropole arrive à la 2ème place du palmarès des villes françaises où investir. Lyon bénéficie d'un positionnement géographique stratégique : à 2 heures de Paris, de Genève et proche de l'Italie. Cette position en fait depuis toujours un carrefour de l'Europe. Son économie est forte et son implantation au cœur de la région Rhône Alpes Auvergne (anciennement Rhône Alpes), 2ème région de France pour son PIB, lui assure un excellent dynamisme économique dans le futur.

Je suis Mickael Zonta, directeur d'Investissement-Locatif.com et investisseur immobilier. Passionné par l'immobilier et l'investissement, je souhaite partager avec vous mes connaissances du marché lyonnais. Dans cet article, vous découvrirez les points importants à prendre en compte si vous souhaitez réaliser un investissement dans l'immobilier locatif à Lyon. Où acheter à Lyon ? Quel est le prix au mètre carré à Lyon ? Nous reviendrons également sur les questions récurrentes des investisseurs, dont la première : où investir à Lyon... et à l'inverse, quels sont les arrondissements à éviter à Lyon. Enfin, nous aborderons les différents régimes de location vide et location meublée sous le prisme du marché lyonnais, afin de vous éclairer sur le meilleur régime de défiscalisation pour l'investisseur locatif à Lyon.

Investissement immobilier Lyon : des atouts économiques pour un investissement pérenne

Un des premiers éléments à prendre en compte pour tout investisseur immobilier, c'est le niveau de dynamisme économique du lieu d'investissement. À ce titre, Lyon fait figure d'exemple. Avant d'investir, interrogez-vous : comment se porte le marché de l'emploi ? Est-ce que le tissu économique est bien développé ? Est-ce que la région dispose d'un réservoir d'emplois et d'entreprises... ou est-ce que le seul employeur est une usine en fin de vie ? Ces questions doivent être abordées avant même de consulter les annonces des logements dans le journal. Un investissement rentable dans la durée suppose un locataire qui paie son loyer et je déconseille toujours d'investir en rase campagne, si le tissu économique n'est pas solide. Par définition, les locataires doivent être en mesure de régler leur loyer.

À ce titre, Lyon dispose de sérieux atouts et c'est ce qui rend l'immobilier à Lyon très attractif. D'abord c'est la capitale de la région Rhône Alpes-Auvergne, qui est la seconde région après l'Île-de-France en termes de PIB. C'est donc en toute logique que Lyon dispose d'un fort dynamisme économique avec de nombreuses entreprises, dans tous les secteurs et notamment dans les nouvelles technologies.

Dynamisme économique : 

• Taux de chômage T1 2019 : 7,7% (moyenne nationale : 8,6%)
• Labellisée French Tech
• 2ème pôle économique de France et dans le top 20 des métropoles les plus riches d'Europe
• 1er pôle santé français : Lyonbiopôle et 2e région logistique de France
• 2e ville de congrès et de salons au niveau national
• 5 pôles de compétitivité et de recherche dont 2 mondiaux

Après ce premier élément, vous devrez analyser le dynamisme démographique. Si le lieu d'investissement se vide de sa population, alors la demande locative baissera... Sur ce point également, la métropole lyonnaise fait figure d'exemple. La population lyonnaise a connu une croissance moyenne de 1,1 % par an sur les cinq dernières années (source INSEE). La métropole de Lyon compte à ce jour plus de 1,4 million d'habitants, ce qui en fait la 3e métropole française la plus peuplée après Paris et Marseille, tout en disposant d'un meilleur dynamisme démographique (source Insee Métropole Lyon).

Population :

• 513 000 habitants (troisième ville de France)
• 2 310 000 habitants (aire urbaine)
• Une croissance démographique en hausse : +4% par an

Cette double attractivité économique et démographique est un gage de pérennité pour quiconque veut investir dans l'immobilier locatif à Lyon.

Lyon a été classé première métropole française dans le classement « ville d'aujourd'hui, métropole de demain ». Ce classement réalisé par Pwc est basé sur un grand nombre de critères et Lyon crée la surprise en ressortant devant de grandes villes, comme Toulouse.

Culture et patrimoine : 

• Une situation géographique hors-norme (à 1h40 de la côte d'Azur en train et à 2 heures de route des pistes)
• Capitale de la gastronomie
• 12 musées (Musée des Beaux Arts, Musée des Confluences, Musée du Cinéma et Miniature...) 
• Des évènements très réputés : Fête des Lumières (1,8 millions de spectateurs), Les Nuits de Fourvière (200 000 spectateurs), Biennale de la Danse (100 000 visiteurs...) 
• 4 quartiers de Lyon (Fourvière, Le vieux Lyon, Croix-Rousse et la Presqu'Île) sont inscrits au patrimoine mondial de l’UNESCO (soit une surface de 500 hectares)
• Monuments d'exception : La Cathédrale Saint Jean, La basilique Notre-Dame de Fourvière et le théâtre gallo-romain, La place Bellecour, Le parc de la tête d'or, La place des Terreaux, L'opéra de Lyon

Lyon, pôle universitaire d'excellence et en tête des villes étudiantes

En plus de son attractivité économique, la ville de Lyon est également réputée pour ses pôles universitaires et ses écoles supérieures. Ainsi Lyon est la 2ème ville en nombre d'étudiants, avec 164.559 étudiants inscrits en 2019, dont 10% d'étudiants étrangers.

La clientèle étudiante est intéressante puisque les étudiants sont en très grande majorité locataires. Les investissements immobiliers dans une résidence étudiante présentent une certaine rentabilité. De plus, les parents sont garants, ce qui permet au bailleur de disposer de solides garanties. Enfin, les étudiants à Lyon louent en général des petites surfaces, comme un studio ou des colocations ce qui permet aux bailleurs lyonnais de disposer de rendements locatifs plus élevés. Pour l'investisseur immobilier locatif à Lyon, cette population d'étudiants lyonnais représente donc un excellent signal.

Étudiants :

• 2ème ville étudiante de France et élue en 2018 "Meilleure métropole étudiante de France"
• 144 000 étudiants
• L'université de Lyon classée dans le TOP 10 des meilleures universités d'Europe et 34ème mondiale (QS Best Student Cities 2017)

Reste à bien cibler les attentes des étudiants en choisissant le quartier de Lyon selon deux catégories : d'une part les quartiers lyonnais dans lesquels les étudiants étudient, et donc que certains privilégient pour l'aspect pratique. Et d'autre part les quartiers lyonnais les plus « cool », qui attirent les étudiants disposant de ressources financières supérieures et qui recherchent un logement de choix à Lyon pour un meilleur cadre de vie. D’où l’avantage de rénover les logements dans le centre.  

À ce titre, nous recommandons le quartier confluent à Lyon 2e, même si les prix ont déjà bien augmenté depuis le projet « Confluence », Gerland à Lyon 7e ou encore le quartier de la Part Dieu dans le 3e arrondissement de Lyon. Ce sont des quartiers en devenir donc pour lesquels l'investisseur immobilier pourra compter sur un potentiel de croissance des prix à un horizon de dix ans.

Les quartiers de Lyon les plus recherchés par les étudiants disposant de moyens financiers les plus élevés sont principalement la presqu'île, le vieux Lyon qui se situe dans le bas du 5e arrondissement et le 6e arrondissement lyonnais.

Transports :

• Les gares de Lyon Part-Dieu et Perrache sont équipées de la ligne TGV, et permettent de rejoindre Paris en 2 heures
• 4 lignes de métro dont 1 automatique et 6 lignes de tramway. 36% des trajets domicile-travail sont faits en transports en commun. 
• + de 100 lignes de bus.
• 1000 vélos en libre-service
• 1 aéroport international

Rendement locatif à Lyon : jusqu'à 5,5% brut à Lyon et plus de 6% à Villeurbanne

Les prix à l'achat à Lyon ont nettement augmenté entre 2020 et 2023, avec une hausse de +11,60% sur un an (source notaires, au juin 2021). Cette augmentation des prix à l'achat, signe d'une forte attractivité de la ville, rend difficile l'obtention d'une forte rentabilité.

Toutefois, il existe des dispositifs de défiscalisation qui permettent de réduire le taux d’imposition en fonction de la loi. Ainsi, le rendement locatif à Lyon pourra atteindre 5,5% brut si vous faites le choix d'investir dans l'ancien avec un dispositif de loi comme Malraux ou en LMNP, puis de rénover et de meubler le bien.

Avec la loi (dispositif) Malraux, les investisseurs immobiliers peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 %. Ce dispositif n’est pas soumis à un plafonnement du loyer, ce qui peut être avantageux pour votre placement.

Le dispositif de défiscalisation le plus attractif, que ce soit pour disposer d'un loyer plus élevé ou encore d'une fiscalité favorable est le régime LMNP réel (loueur en meublé non professionnel, avec déclaration au réel). Avec ce dispositif, vous percevez des revenus locatifs non imposés, valables sur un appartement ou une résidence ancienne. Contrairement au dispositif Pinel, ce régime permet d’accéder à de plus grands choix sur les appartements dans le centre de la ville. Ces derniers sont pour la plupart des biens immobiliers anciens qui ont juste besoin d’une rénovation.   

Sauf exception, nous déconseillons l'investissement en Pinel à Lyon, qui offre des rendements très bas, même en incluant l'avantage fiscal. La loi Pinel offre une réduction de l’imposition. Toutefois, en investissant en Pinel, les logements neufs sont les plus favorisés. Ce qui revient à un investissement plus cher comparé à celui réalisé sur des logements anciens.

La règle pour les investisseurs locatifs est la même qu'à Paris ou Bordeaux : une petite surface de type studio à Lyon ou T2 permettra un meilleur rendement. Les surfaces plus grandes devront être exploitées en colocation pour offrir un rendement satisfaisant.

Quel type d'appartement choisir à Lyon ?

L'investissement locatif à Lyon ne diffère pas nécessairement d'un investissement locatif à Paris. Ainsi nous retrouvons toujours les mêmes types de produits qui permettent d'obtenir un rendement élevé tout en disposant d'une forte liquidité lors de la revente. Nous vous conseillerons d'opter selon votre budget pour un studio à Lyon, un T2 ou une colocation.

La pression locative étant moins forte à Lyon qu'à Paris, nous opterons pour des surfaces un peu plus grandes afin de mieux cadrer avec la réalité du marché immobilier lyonnais. Quoi qu'il en soit et quel que soit le type de bien que vous choisirez, il doit bien correspondre à votre cible de locataires. À ce titre l'investisseur immobilier à Lyon se doit de bien connaître les quartiers.

Le régime le plus attractif, que ce soit pour disposer d'un loyer plus élevé ou encore d'une fiscalité favorable est le régime LMNP réel (loueur en meublé non professionnel, avec déclaration au réel).

Où investir à Lyon et quels quartiers privilégier ?

Notre chasseur immobilier à Lyon, dispose d'une excellente connaissance du marché. Lyonnais d'origine, il a travaillé dans plusieurs agences à Lyon pendant plus de 9 ans. Durant ces années, les quartiers lyonnais ont évolué, et la ville s'est transformée grâce à de grands projets initiés par la Métropole de Lyon.

Ces projets de rénovations nous rappellent ceux de Bordeaux ou encore de Paris et démontrent une volonté politique de développement pour la ville, ainsi que des ambitions futures fortes. Nous pensons notamment au projet Lyon Confluence, Lyon Gerland, Lyon Part-Dieu entre autres, que vous pourrez retrouver sur le site du Grand Lyon.

Les quartiers montants de Lyon sont le confluent à Lyon 2, Lyon 8, Villeurbanne, même si le prix de l'immobilier a déjà bien augmenté depuis le projet « Confluence » ; Gerland à Lyon 7, le secteur Part dieu à Lyon 3ème.

Les prix au mètre carré à Lyon

Lyon compte différentes zones et vous découvrirez des quartiers où le prix au mètre carré à Lyon varie beaucoup. En analysant le marché immobilier lyonnais de début 2024, on observe une tendance moyenne des prix des appartements à un niveau médian de 4 734 euros par mètre carré. Cependant, certains biens immobiliers se distinguent par des valeurs plus élevées, atteignant parfois jusqu'à 7 013 euros par mètre carré. Pour des biens spécifiques, comme un appartement T3 à rénover, le tarif moyen s'élève à 5 579 euros par mètre carré. À l'inverse, un appartement T4 se négocie autour de 5 766 euros par mètre carré. Concernant le marché des maisons, une maison de cinq pièces à rénover se vend en moyenne à 4 253 euros par mètre carré, tandis que son équivalent en neuf s'évalue à environ 4 353 euros par mètre carré. Ces chiffres reflètent les nuances du marché immobilier lyonnais, où le prix varie significativement en fonction du type de bien et de son état (neuf ou ancien)

Perspectives pour le marché immobilier lyonnais en 2024 

Après une stagnation des prix en 2023, la période actuelle devrait confirmer le regain d'intérêt des acheteurs pour l'immobilier lyonnais. La bonne santé démographique de la ville, son économie forte et la rénovation de certains quartiers devraient permettre aux prix de poursuivre leur augmentation sur les 10 prochaines années.

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