Investissement immobilier

Immeuble de rapport Bordeaux

En termes d’investissement, placer son argent dans la pierre constitue généralement le choix le plus judicieux pour une fructification positive et pérenne. L’immobilier reste en effet un marché en bonne santé perpétuelle. La ville de Bordeaux ne déroge pas à cette règle, et avec le récent réveil de cette ville en matière économique, vous tenez un véritable filon en ce qui concerne la vente d’immeuble pour un investissement locatif. La ville dispose de nombreux atouts que vous pouvez exploiter à pleine puissance, afin de rentabiliser votre projet d’investissement dans un immeuble de rapport à Bordeaux.

 

Quels intérêts d’effectuer un investissement immobilier en immeuble de rapport à Bordeaux ?

Lorsque vous décidez de réaliser un investissement dans un immeuble, vous devez avant tout prendre de nombreux critères en compte afin de ne pas vous tromper. En choisissant cette ville de Gironde, vous optez pour un endroit à l’avenir prometteur. Son appellation de la belle endormie tend progressivement à devenir plus un souvenir affectif, par rapport à son évolution en croissance continue.

En ce qui concerne son évolution immobilière en particulier, la ville de Bordeaux est classée comme la 5e la plus intéressante en matière d’investissement immobilier. La demande en location est forte dans cette région de la Gironde, sachant que moins de 35% de la population locale sont propriétaires. De plus, 75% du parc immobilier de la région se compose d’immeubles. Investir dans un immeuble de rapport à Bordeaux trouve ainsi tout son sens, compte tenu de ces deux données principales. Pour vous encourager dans votre projet d’appartement à louer, vous pouvez vous baser sur d’autres facteurs que nous vous exposons ci-dessous. 

 

Bordeaux, Une ville étudiante par excellence

Bordeaux est actuellement la 9e ville de France en nombre d’habitants. Elle se poste à la 6e place dans la liste des villes étudiantes, avec près de 100 000 étudiants. Les immeubles de rapport en vente constituent ainsi un atout de poids pour effectuer votre investissement locatif. Les étudiants représentent en effet un type de clientèle toujours en recherche de logement. En orientant votre projet en ce sens, vous vous assurez une source de revenus stable, quel que soit le nombre de pièces. Chaque appartement figurant dans votre immeuble ne restera normalement pas longtemps inoccupé. D’ailleurs, la présence de l’unique école de Magistrature de France dans cette ville constitue un gage de rentabilité pour tout investissement locatif à destination de la clientèle étudiante. Tout dépend de l’endroit dans lequel vous pouvez effectuer l’achat d’un immeuble de rapport.
 

Bordeaux, Une économie en puissance

Avec près de 80 milliards d’euros de PIB, Bordeaux et ses environs constituent une puissance économique reconnue dans tout l’Hexagone. Sa localisation géographique n’y est pas étrangère. Elle se trouve à quelques minutes de l’océan Atlantique vers le côté ouest, limitrophe avec la frontière espagnole au sud, et à quelques kilomètres des Pyrénées. Toute la région bordelaise et de la Gironde en général se pose incontestablement en carrefour économique entre la France et les pays riverains. Quant à la partie nord, la ligne de TGV opérationnelle depuis 2017 la relie avec Paris en deux heures. Néanmoins, le bordeaux reste une valeur sûre dans la solidité économique de cette région, avec ses ressources viticoles. Autrement, le secteur tertiaire s’y développe également de la meilleure façon, ainsi que les industries aéronautiques et biotechnologiques, le secteur de la santé, ou le numérique. Tous ces flux migratoires assurent à cette zone une forte demande en appartement, notamment de la part des jeunes actifs œuvrant dans ces différents secteurs d’activités. Un investissement dans un immeuble de rapport vous permettra ainsi de répondre à cette demande, en mettant des appartements à louer à la disposition des consommateurs potentiels.

 

Bordeaux, Un réseau de transport en commun large et varié

L’achat d’un immeuble de rapport à Bordeaux pour en faire des appartements destinés à la location repose sur un atout de poids. Cette ville dispose d’un large choix de transports en commun, et la proximité d’installations favorables aux déplacements de vos futurs locataires. 79 lignes de bus, 6 lignes de tramways dont trois opérationnelles et trois en cours de construction traversent toute l’agglomération bordelaise, soit 28 communes, de part en part. 24 parcs-relais, un réseau d’autopartage et 174 stations de vélos renforcent cette mobilité. En outre, il existe des bateaux bus et des navettes fluviales, dont certaines sont reliées aux tramways. En ce qui concerne le réseau ferroviaire, la SNCF dispose d’une gare à Saint Jean, à trois kilomètres en face de Rive droite. Enfin, l’aéroport de Bordeaux complète l’ensemble des infrastructures.

 

Investir dans l'immobilier à Bordeaux, Une attractivité immobilière croissante

Bordeaux figure en bonne place dans plusieurs classements des villes de France, y compris l’immobilier, entraînant une croissance démographique conséquente, dont 70% de nouveaux venus issus de la capitale. Cette opportunité vous ouvre la voie pour effectuer des placements immobiliers de choix dans cette localité du Sud. Cependant, avant de fixer votre choix sur le quartier idéal pour effectuer votre investissement, le meilleur conseil consiste à prendre contact avec une agence professionnelle qui connaît bien le marché immobilier de cette région. En effet, les projets immobiliers varient d’un bien à l’autre, et il en va de même pour les prix de vente selon les surfaces. Avec un spécialiste qui connaît la santé du marché local, vous pourrez trouver la meilleure affaire à l’achat et la transformer en source de revenus selon votre conception de l’investissement.
 

Investissement immobilier patrimonial pour un immeuble de rapport Bordeaux

Les immeubles en vente diffèrent selon le quartier dans lequel vous souhaitez implanter votre investissement locatif. Si votre objectif premier consiste à placer votre argent dans la pierre, afin de vous constituer un patrimoine, vous devrez vous orienter vers les parties de Bordeaux qui répondent à ce besoin. Les agences immobilières expertes vous conseilleront certainement de viser les biens immo existant dans le centre-ville de Bordeaux, notamment le célèbre Triangle d’Or. Celui-ci rassemble les quartiers Gambetta, Place Sainte-Catherine, Tourny et Jardin Public. Le principal atout de la ville de Bordeaux est sa douceur de vivre reconnue dans tout l’Hexagone, avec son climat ensoleillé et soumis à l’influence de l’Atlantique, ainsi que son paysage caractérisé par les vignobles, entre autres. 

 

Caractéristique des investissements patrimoniaux

Dans la région de la Gironde, comme dans le reste des régions françaises, le principe des investissements à objectif patrimonial reste à peu près le même, à part quelques détails spécifiques à chaque commune ou localité dans laquelle vous effectuez votre placement. Mais votre choix doit avant tout se motiver par un marché favorisant cet objectif. Le reste suivra tout seul, lorsque vous effectuerez toutes les procédures techniques et fiscales pour valider votre investissement. En ce qui concerne le cœur de Bordeaux, l’achat d’un immeuble de rapport varie de 7 000 à 10 000 euros par mètre carré. Dans un projet de location, les loyers moyens varient de 20 à 30 euros par mètre carré, ce qui vous donne un rendement inférieur à 5%, même en meublé et sur une longue période. Cette zone se prête ainsi à un investissement patrimonial.

 

Procédure d’exécution

Afin de trouver le meilleur bien qui deviendra à terme votre maison et le patrimoine de votre famille, le choix le plus judicieux consiste à choisir un immobilier dans l’ancien. Non seulement cette acquisition vous coûtera moins cher à l’achat, mais vous pourrez bénéficier de nombreux avantages fiscaux. Vous pouvez par exemple obtenir des abattements parce que vous devrez rénover chaque étage. Par ailleurs, une subvention est possible, en fonction du type de travaux que vous pensez effectuer, à condition toutefois de respecter le cahier des charges relatif à ces rénovations. En outre, vous avez aussi la possibilité de choisir une mise en location pouvant bénéficier du régime de déficit foncier, avant de prendre possession des lieux une fois tous vos engagements remplis.

Afin de vous faciliter la tâche, vous pouvez confier la totalité de la mission à une agence spécialisée dans l’investissement locatif ancien à Bordeaux. Elle se chargera de vous trouver le meilleur immeuble en fonction de vos critères, ainsi que des procédures techniques et fiscales pour faciliter l’achat et la mise aux normes de votre immobilier ancien. De votre côté, vous avez juste à préparer les fonds pour l’acquisition.

 

Un immeuble de rapport pour la rentabilité locative

Si vous ne souhaitez pas placer votre argent dans les quartiers où lorgnent les investisseurs fortunés et qui imposent en fin de compte un objectif patrimonial, Bordeaux vous offre d’autres quartiers plus à même de vous fournir une belle rentabilité locative. Vous pouvez par exemple vous concentrer sur les lieux en développement, tels que l’ancien quartier populaire de Saint-Michel, ou celui de Bastide-Niel, qui semble s’afficher comme une extension du centre. Compte tenu du dynamisme des activités de la région, vous n’aurez aucun mal à cibler les jeunes cadres d’entreprises ou les jeunes actifs avec un immeuble de rapport ancien. Vous aurez juste à le transformer en appartements, avec le confort requis pour une location dans les normes. Mais vous pouvez également miser sur un marché en perpétuelle croissance : celui du logement étudiant. Sachant que Bordeaux est une ville étudiante, la meilleure stratégie consistera  à trouver un immeuble de rapport situé dans les emplacements, ou dans la zone où se trouvent les grandes écoles et facultés, comme Les Chartrons ou Talence. Ce choix peut vous assurer un rendement locatif de 5%.

 

Les avantages d’un immeuble de rapport dans la recherche de rendement

Avec le réveil de la belle endormie et sa croissance économique soutenue depuis dix ans, les prix de l’immobilier ont suivi la courbe ascendante. L’intérêt des riches investisseurs s’est matérialisé par de nombreux chantiers pour la réalisation de plusieurs projets immobiliers. Bordeaux étant désormais ouvert au monde par d’autres intérêts que le vin, le parc immobilier doit alors pouvoir accueillir tout ce flux migratoire. Néanmoins, l’achat d’un bâtiment neuf n’est pas toujours la meilleure solution pour gagner en rentabilité, même si cette option vous permet d’avoir la possibilité d’une ressource financière immédiate. Nous vous conseillons de vous tourner vers l’ancien, où vous bénéficiez de nombreux avantages.

Le premier atout et certainement le plus important : le prix d’achat. Un immeuble de rapport ancien peut coûter relativement peu par rapport à une maison neuve composée de plusieurs pièces et d’une place de parking. Et pourtant, il possède au moins un étage, et se compose de plusieurs pièces et appartements, que vous pouvez rénover en studio ou T2 / T3 selon les besoins.

Un autre point fort de l’achat dans l’ancien concerne le fait que vous pouvez effectuer des aménagements selon vos objectifs, et la typologie de clientèle ciblée. Si vous optez pour les jeunes actifs qui ne manquent pas dans la Gironde, vous pouvez transformer chaque étage en appartements T2 ou T3. Si vous privilégiez les étudiants, vous pouvez tout réaménager pour obtenir de nombreux studios que vous pourrez mettre en location pour cette catégorie spécifique de consommateurs, qui représente près de 10% de la population bordelaise.

Par ailleurs, en achetant dans l’ancien, vous bénéficiez d’un abattement des charges, et vous n'aurez pas à payer d’impôt pendant 10 ans. L’agence avec laquelle vous contractez pourra d’ailleurs vous orienter vers le choix du meilleur régime fiscal.

Pour mettre toutes les chances de votre côté et miser sur le meilleur rendement locatif, vous pouvez opter pour le régime LMNP. Ce concept de location vous permet en effet d’obtenir un loyer toujours plus élevé par rapport à une location vide, quelle que soit les dimensions de la surface concernée. Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel reste d’ailleurs le plus avantageux pour un achat dans l’immobilier ancien.

 

Où investir à Bordeaux ?

Selon votre objectif d’investissement, les différents quartiers possèdent tous leurs atouts, qu’ils soient au cœur de la ville ou plus en périphérique. La typologie de clientèle joue également dans la définition de la zone où vous voulez effectuer un placement immobilier. Tout dépend également de vos capacités financières et de votre objectif d’investissement. En effet, que ce soit pour vous constituer un patrimoine ou pour rechercher la rentabilité, même un immeuble ancien peut nécessiter une certaine somme à l’achat. Quoi qu’il en soit, voici les quartiers les plus intéressants pour trouver un immeuble de rapport à Bordeaux.

Le centre de Bordeaux

Il s’agit de l’implantation la plus luxueuse et la plus chère de la ville. Il est délimité par Jardin Public, Tourny, place Sainte-Catherine et place Gambetta. Si vous souhaitez investir dans un immeuble de rapport dans cette zone, il vous faudra disposer d’une somme conséquente, sachant que le prix au mètre carré varie de 5 000 à 10 000 euros selon la nature du bien que vous convoitez. Cette situation s’explique notamment par l’attrait touristique qui s’y concentre ainsi que son intérêt historique et culturel (place de la Comédie, Grand Théâtre, ...). Un investissement pour le patrimoine reste le plus intéressant pour cette zone.

Les Chartrons

Excentré par rapport au centre de Bordeaux, ce quartier ne s’est réveillé que très récemment, mais il a rattrapé son retard. Aujourd’hui, y investir dans un immeuble de rapport ancien nécessite également un certain budget, quelle que soit la surface. Mais les rares affaires que vous pourrez y trouver vous assureront plus une orientation patrimoniale qu’un bon rendement locatif, avec des prix à l’achat variant de 3 000 à 6 500 euros par mètre carré. Cette zone située entre Bassin à flot et la place Quinconces attire surtout les jeunes à la recherche d’une bonne qualité de vie, avec la proximité de toutes les commodités (commerces, transports, restaurants).

Bacalan

Il s’agit d’un nouveau quartier situé au nord de Bordeaux, au bord de la Garonne, et abrite le port de plaisance de Bordeaux. Vous y trouverez de nombreux bars, discothèques, salle de concert et autres établissements de spectacles aménagés dans de vieux entrepôts ou même des bateaux. Ce lieu vit surtout de diverses manifestations culturelles, et les prix de vente au mètre carré varient de 2 300 à 4 600 euros.

Talence

La commune de Talence se présente comme le pôle par excellence de l’investissement locatif dans un immeuble de rapport. Elle abrite en effet de nombreuses écoles et universités, entre autres l’Institut Polytechnique de Bordeaux, l’École nationale supérieure de cognitique ou l’École nationale supérieure d’architecture et de paysage de Bordeaux, sans oublier une partie de l’Université de Bordeaux. Le prix de vente au mètre carré varie de 2 000 à 4 500 euros pour un appartement, contre 2 600 à 5 800 euros pour une maison. Compte tenu de la majorité de la population locale, un investissement locatif à destination des étudiants peut assurer un rendement intéressant.

Mérignac

Située dans la banlieue ouest de Bordeaux, Mérignac bénéficie surtout de la présence de son aéroport pour renforcer son dynamisme économique. Concernant l’immobilier, une convention a été signée en 2015 pour la réhabilitation progressive du parc immobilier local. Avec le développement du département de la Gironde ces dernières années, le prix de l’immobilier a également augmenté, atteignant maintenant une moyenne de 3 300 à 3 600 euros par mètre carré à l’achat, pour un loyer moyen de 11 euros par mètre carré.

Pessac

Continuation vers le sud de la commune de Mérignac, Pessac jouit surtout de la notoriété internationale du pessac-leognan, un vin flanqué d’une appellation d’origine contrôlée. Elle perpétue cette tradition, toutefois, développement oblige, elle se tourne également vers d’autres domaines, notamment dans la branche de l’éducation. Des universités de renom comme Sciences Po Bordeaux ou l’Institut Européen de Chimie et Biologie, entre autres, constituent un débouché assuré pour un investissement locatif à destination des étudiants. Les appartements en vente s’acquièrent de 2 500 à 5 000 euros par mètre carré.

Cenon

Située sur la rive droite de la Garonne, Cenon est classée en zone de renouvellement urbain. La commune est réputée pour sa richesse historique et culturelle, ainsi que sa forte proportion en parcs et en espaces verts, équivalant à 20% de la totalité de sa superficie. Avec des prix moyens de 1 500 à 3 600 euros par mètre carré pour un loyer moyen de 10 euros par mètre carré, vous tenez un quartier intéressant pour un investissement.

 

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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