Investissement immobilier

Immeuble de rapport Lyon

Située dans le département Rhône Alpes-Auvergne, Lyon est une ville jeune et dynamique. Composée majoritairement d’étudiants, cette ville connait un bel essor. Du point de vue économique, Lyon représente un vaste bassin de l’emploi qui attire particulièrement les jeunes cadres. Chaque année, cette ville accueille une centaine de milliers d’habitants. Pour cette raison, la demande en logement ne cesse de s’accroitre à Lyon. Ce qui représente une opportunité pour les investisseurs immobiliers. Aussi, investir dans un immeuble de rapport à Lyon en vue d’un investissement locatif offre une rentabilité importante. 

Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?

Un immeuble de rapport est un bâtiment composé d’appartements destinés à la location. Il s’agit d’un placement d'un seul propriétaire investisseur. Il faut préciser que l’immeuble de rapport s’oppose au terme de copropriété dans lequel un ou plusieurs propriétaires possèdent un ou plusieurs lots de cet immeuble. Investir dans un immeuble rapport composé appartements nécessite la mobilisation d’un budget important. Toutefois, acquérir ce type de bien  présente de multiples avantages.

  • Le rendement d’un immeuble de rapport

Le principal atout d’investir dans un immeuble de rapport est le rapport locatif qu’il représente. En effet, l’achat d’un immeuble en gros, c’est-à-dire de plusieurs lots en même temps, permet de réaliser une économie d'échelle intéressante. De plus, l’immeuble de rapport délivre un rendement supérieur aux autres investissements immobiliers. L’absence de syndic pour la détention de pleine propriété évite également les frais supplémentaires. Cet investissement permet également de faire une plus-value importante en cas de revente du bien. Le propriétaire peut revendre le bien en procédant à une mise en copropriété ou en revendant lot par lot. 

  • Immeuble de rapport : Une gestion simplifiée

Comme il n’y a pas de copropriété en immeuble de rapport, cela signifie que l’acquéreur  sera le seul décisionnaire pour toutes les décisions à prendre lors des travaux ou des rénovations. Ce dernier sera libre de réaliser les travaux à son rythme et de choisir le prestataire qui lui convient. Acheter un immeuble de rapport entraîne un énorme gain de temps. Comme il n’y a qu’un seul bien à acheter, il n’y aura qu’un seul passage chez le banquier, chez le notaire et un seul agent immobilier sera nécessaire. 

  • Immeuble de rapport : Répartition des risques sur plusieurs lots

En investissant dans un immeuble de rapport, les risques d’impayés et les problèmes avec le locataire seront répartis sur différents biens. En effet, avec plusieurs loyers différents, l’investisseur aura toujours la possibilité de couvrir ses besoins et d’effectuer le remboursement de son crédit. En cas de projet de revente de l’immeuble de rapport, l’acquéreur peut choisir de revendre tout l’ensemble de l’immeuble ou de vendre lot par lot et garder les appartements qui possèdent la meilleure rentabilité. 

  • Immeuble de rapport : Le déficit foncier pour réduire ses charges

Le déficit foncier est une astuce fiscale intéressante pour optimiser ses revenus locatifs et réduire une imposition. Les travaux d’entretien et de rénovation réalisés dans un bien mis en location sont déductibles des loyers taxables. Dans ce cas, si le montant de ces travaux est supérieur aux revenus fonciers, on parle de déficit foncier. Le déficit foncier permet de réduire de manière drastique les revenus fonciers imposables de l’acheteur. Cependant, pour jouir des bénéfices du déficit foncier, il doit opter pour le régime réel d’imposition. Il est également important de savoir que le déficit foncier n’est applicable que pour les immeubles à usage d’habitation. Il n’est pas possible de profiter de ce dispositif pour un placement  destiné à la location dans des immeubles professionnels ou commerciaux. 

 

Comment investir dans un immeuble de rapport ?

En investissant dans un immeuble rapport Lyon, l’investisseur a la possibilité d’acheter un immeuble dont les appartements sont déjà loués ou des appartements vides. Il peut aussi opter pour un immeuble dont certains appartements sont vides et d’autres loués. L’intérêt d’opter pour des appartements vides réside sur le fait que le propriétaire peut réaliser des travaux si nécessaires afin de valoriser au maximum le bien pour profiter d’une meilleure rentabilité

D’autre part, en investissant avec un immeuble dont les logements sont occupés, cela permet d’obtenir facilement un financement. En effet, par rapport à un studio ou un petit appartement, acheter un immeuble de rapport nécessite un investissement vraiment important. Dans la plupart des cas, et nous vous le conseillons, l’acquéreur doit recourir à un prêt pour réaliser ce projet. Aussi, les banques seront plus rassurées de voir que l’immeuble est occupé en partie ou en totalité.  Avec les loyers perçus, le propriétaire sera en mesure de rembourser de manière régulière.

Il est important de préciser qu’un bon emplacement de l’immeuble est la clé de la réussite d’un projet. Ce, qu’il s’agit d’investir dans un immeuble entier, d’un appartement ou d’une résidence maison. Le choix de la localisation du bien immobilier est capital surtout pour un investissement dans un immeuble de rapport comme il ne s’agit pas de trouver un seul locataire, mais de plusieurs. Aussi, il faut privilégier les secteurs qui présentent une forte demande locative, mais aussi où il sera possible de revendre rapidement. De ce fait, il est important de faire une sélection pour un emplacement de qualité qui pourra toujours attirer les locataires ou les acheteurs. Toutefois, il est important de veiller à ce que le bien mis en location soit adapté aux besoins de la localité.

Le rapport qualité/prix est également un critère à prendre en compte à l’achat d’un immeuble pièce multiples. Dans ce cas, il est important de découvrir sur le marché  le bien qui offre de plus gros atouts que la concurrence. À savoir qu’un appartement entièrement rénové et bien équipé est celui qui correspond le plus aux attentes du marché de l’immobilier locatif. C’est pour cette raison qu’il est important de connaitre le marché local ainsi que les attentes des locataires dans une zone donnée. En effet, les habitants des grandes villes vont plutôt privilégier les studios et appartement T1 ou T2 avec place de parking tandis que les locataires qui s’éloignent des grandes villes recherchent surtout une plus grande surface habitable comme une maison avec de beaux jardins et un garage.

 

Pourquoi investir dans un immeuble de rapport à Lyon ?

Actuellement, Lyon est l’une des villes de France les plus prisées par les bailleurs en immobilier locatif. Une région étudiante, jeune et dynamique. Près de 62,3 % des habitants à Lyon sont locataires de leur appartement. Plusieurs raisons font que Lyon soit particulièrement apprécié par les Français après Paris.

Chaque année, Lyon accueille près de 124 000 étudiants. Ces derniers optent surtout pour la location d’appartement de petites surfaces tels que les studios. D’autre part, de nombreuses entreprises ont implanté leurs sièges sociaux à Lyon. Ce qui fait que les jeunes cadres sont aussi de plus en plus nombreux, ils recherchent des appartements de petites surfaces, généralement des T2, meublés et équipés pour assurer leur confort de vie.

Capitale de la région Rhône Alpes-Auvergne, Lyon la seconde région en termes de PIB après l’Ile-de-France. Elle propose des infrastructures de premier plan pour ses habitants avec ses trois garesTGV, dont une depuis la gare Lyon Part-Dieu, son aéroport international de Saint-Exupéry ainsi que son large réseau autoroutier. Pour ces différentes raisons, la demande locative en meublé est vraiment croissante à Lyon. Les bailleurs doivent profiter de cette opportunité qui leur assure la rentabilité de leurs investissements. 

En ce qui concerne la démographie, la population lyonnaise a connu une croissance moyenne de 1,1 % par an ces 5 dernières années. Actuellement, la métropole de Lyon compte plus de 1,3 million d’habitants. Ce qui fait de Lyon la 3e ville de France la plus peuplée après Paris et Marseille. Aussi, après l’attractivité économique, ce dynamisme démographique est un gage de pérennité pour tout investisseur souhaitant investir  à Lyon. 

En bref, que ce soit pour développer son patrimoine ou pour diversifier ses placements immobiliers, Lyon reste une ville agréable à vivre. L’investissement immobilier locatif, que ce soit en immeuble de rapport ou appartement, présente peu de risques et les rentabilités annuelles brutes sont assez élevées. 

 

Le rendement de l’immobilier de rapport à Lyon

Il faut savoir que le marché immobilier lyonnais est particulièrement dynamique. Considérée comme l’une des villes les plus rentables en termes de placement immobilier en France, Lyon dispose de sérieux atouts en ce qui concerne la vente d’immeuble de rapport. En effet, en plus de ses infrastructures urbaines, cette capitale des Gaules s’investit entièrement dans les domaines de la formation et de la recherche. Elle bénéficie également des atouts culturels et historiques indéniables. 

Depuis l’année 2019, le prix de l’immobilier à Lyon a nettement augmenté avec une hausse de 7,20 % sur un an. Cette forte augmentation du prix à l’achat et à la vente d’un  immeuble est un signe que Lyon connait une forte attractivité. Pour cette raison, si le bailleur fait le choix d’investir dans un bien immobilier ancien, de rénover et bien meubler le bien, il pourra atteindre une rentabilité brute de 5,5 %. Pour assurer un meilleur rendement pour son placement, il ne faut pas oublier que les petites surfaces de type studio sont les plus rentables à Lyon. Par contre, pour les surfaces plus grandes, elles devront être exploitées en colocation pour offrir un rendement tout à fait satisfaisant. 

Ces résultats montrent que Lyon dispose d’un marché immobilier très solide. D’ailleurs, ces dernières années, le coût à la vente au mètre carré des biens a évolué de façon spectaculaire. Aujourd’hui, les immeubles vendus en bloc affichent 3 500 euros le mètre carré. En revanche, les immeubles situés dans les meilleurs emplacements se vendent rapidement avec un rendement locatif brut allant de 5,5 % à plus de 6 %.

Le marché d’immeuble de rapport à Lyon est en ce moment en pleine expansion. Cette zone semble suivre le chemin de la capitale pour la cession de ses immeubles. D’ailleurs, les agences immobilières constatent que les annonces de vente immeuble de rapport deviennent de plus en plus rares. Par conséquent, les prix progressent inexorablement. 

 

Les avantages d’opter pour une location d’immeuble de rapport meublée à Lyon

À Lyon, comme dans toutes les autres grandes villes de France, les appartements meublés sont les plus plébiscités par les locataires. Cela leur permet de profiter d’un confort sans se soucier de l’aménagement à leur arrivée. Du côté des investisseurs, investir dans la location meublée apporte des avantages non négligeables. 

La location meublée ou plus particulièrement le régime de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet de disposer d’un loyer plus élevé, mais également d’une fiscalité tout à fait favorable. Par rapport à la location d’un bien nu, les revenus tirés de la location d’un bien meublé sont moins taxés. Pour cette raison, les propriétaires fonciers à la recherche de flexibilité et d’optimisation fiscale à Lyon vont surtout s’orienter vers la location meublée. En ce qui concerne cet avantage fiscal, le bailleur en meublé ou en LMNP peut profiter d’une très faible imposition, voire non-imposition sur une dizaine d’années de ses revenus locatifs. Il aura également la possibilité de récupérer une partie de la TVA sur le prix de l’acquisition de son bien.

Dans la location meublée, les loyers perçus sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC. Ils ne sont pas considérés comme des revenus fonciers. Pour des recettes annuelles inférieures à 70 000 euros, le loueur en meublé non professionnel est imposé au régime du micro Bic. Dans ce cas, il peut bénéficier d’un abattement de 50 % sur les recettes tirées de cette activité. Le surplus sera ensuite soumis au barème progressif et aux prélèvements sociaux.

Par contre, si les revenus locatifs annuels de la location meublée dépassent le montant de 70 000 euros, l’investisseur sera soumis au régime réel. Dans ce cas, il aura la possibilité de déduire toutes ses charges et d’obtenir un amortissement sur son bien. 

Les logements concernés par les avantages fiscaux du LMNP sont les chambres ou appartements meublés, la Vefa, les résidences séniors et les résidences étudiantes. P

Comme dans toutes les villes, les appartements situés en centre-ville sont les plus recherchés par les locataires en raison de leur proximité des commerces, des écoles ainsi que des transports. La plupart des logements situés en centre-ville de Lyon sont des biens anciens. La plupart des biens immobiliers neufs sont construits en périphérie. Investir dans des biens anciens apporte d’énormes avantages. En effet, les biens immobiliers anciens à Lyon reviennent 20 à 30 % moins chers que les immobiliers neufs. Bien que des travaux de remis en état soient nécessaire dans certains cas, la rentabilité locative de l’investissement reste tout à fait acceptable.

 

Dans quel quartier investir à Lyon ?

Pour assurer la rentabilité d’un investissement immobilier en immeuble de rapport, le choix de l’emplacement est essentiel. En effet, il est nécessaire de favoriser une zone où la demande locative est réellement présente et où la vie quotidienne des habitants est facilitée. Aussi, avant d’acquérir un bien immobilier, il est important de bien s’informer en amont afin de pouvoir privilégier un placement immo qui soit rentable.

Lyon  présente de nombreux atouts et chaque arrondissement à ses particularités. Aussi, voici les quartiers où il fait bon d’investir dans des biens anciens à Lyon

Miser sur les arrondissements à forte attractivité locative : 

  • Lyon, 1er arrondissement 

Situé dans l’hyper-centre de Lyon, au pied de la colline de la Croix-Rousse, ce lieu est très huppé et les prix immobiliers y sont élevés. Ce secteur dispose toujours d’une forte demande locative. Il s’agit du plus petit arrondissement de Lyon, pourtant, il est le plus vivant. En effet, le 1er arrondissement est surtout occupé par les étudiants, les jeunes actifs ainsi que les touristes souhaitant profiter du confort du centre-ville. 

  • Le 2e arrondissement 

À la fois chic et huppé, Lyon 2e arrondissement est une zone résidentielle particulièrement plébiscité par la bourgeoisie Lyonnaise. Calme, dynamique et très agréable, elle présente tous les atouts pour un investissement immobilier. Bien que les prix de l’immobilier soient très élevés, la demande n’en est pas amoindrie. Les annonces de ventes de biens immobiliers y sont assez rares et prises d’assaut. En revanche, avec le projet Lyon Confluence, investir dans ce lieu confluent est également une occasion à ne pas manquer pour les investisseurs. Grâce à sa proximité avec la Rhône et la Saône, le  2e Arrondissement  est très agréable et il est plutôt apprécié par les familles.

  • Le 6e arrondissement

 Traditionnellement connu comme l’arrondissement le plus chic de Lyon. C’est pourquoi, le 6e arrondissement est sans aucun doute l’endroit le plus recherché par les locataires. Mis à part ses excellents restaurants et sa proximité avec le parc de la Tête d’Or, il présente de nombreux atouts culturels dont le Musée d’Art Contemporain, le casino ou encore la salle de spectacle l’Amphithéâtre. Aussi, pour les investisseurs disposant d’un bon départ, investir dans ce secteur s’avère être judicieux. 

  • Le 7e et 8ème arrondissement

Ces arrondissements regroupent différents biens immobiliers dont des immeubles anciens et des pavillons. Pour un investissement  en immeuble de rapport, il est conseillé de privilégier le secteur de la Guillotière où la population étudiante est importante. D’autre part, Monplaisir est apprécié pour sa qualité de vie avec la présence de nombreux commerce de proximité ainsi que du métro. Ce quartier attire surtout les jeunes cadres. Les commodités et l’accès à un nouvel espace vert font qu’il  soit apprécié par les familles. Ce qui y engendre une demande locative importante. Situé dans le 7e arrondissement, le quartier Gerland est également à privilégier pour un investissement locatif en raison de son fort potentiel de valorisation grâce à l’arrivée du projet Lyon Gerland.

  • Investir à Villeurbanne

Située dans la région Auvergne Rhône Alpes, Villeurbanne est une ville limitrophe à Lyon. Il s’agit de la commune de banlieue la plus peuplée en France. Située à l’est du parc de la Tête d’Or, le plus grand parc urbain français aujourd’hui, Villeurbanne profite d’un environnement idéal qui s’étend sur 117 hectares. Villeurbanne accueille le plus grand site universitaire de l’agglomération lyonnaise. 

Villeurbanne présente des atouts considérables dans le cadre d’un investissement locatif. En effet, bien desservi avec ses 3 lignes de tramway et ses 2 lignes de métro, il est possible de rejoindre rapidement Lyon et ses communes environnantes. Abritant le campus de la Doua, Villeurbanne accueille de nombreux étudiants.  

Depuis quelques années, le prix des biens immobiliers à Villeurbanne a connu une hausse considérable. En 2019, le marché de l’immobilier a connu une hausse est de 7 %. Cela confirme de dynamisme Lyonnais. Il faut savoir qu’investir dans un immeuble ancien est plutôt profitable à Villeurbanne au lieu d’opter pour des biens immobiliers neufs. En investissant dans un bien ancien, l’investisseur aura la possibilité de rénover et de meubler le bien pour en tirer un loyer plus élevé. 

Les quartiers les plus recherchés à Villeurbanne sont le Gratte ciel, le Cusset et la Doua. 

  • Gratte ciel

  Un secteur réputé pour son animation. La population de Gratte ciel est composée majoritairement de jeunes, des couples et des célibataires. Il abrite de nombreux restaurants, bars, café ainsi que de nombreux commerces. L’annonce de prix moyen affiché  au mètre carré pour un appartement est de 2 880 euros.

  • Cusset

 Cusset est un quartier calme et où il fait bon vivre en raison de la présence de nombreux espaces verts. La population est composée de jeunes ainsi que des locatrices. Pour un appartement, le prix de vente au mètre carré est de 2 300 euros tandis qu’il s’élève à 2 800 euros/m² pour une maison. 

  • Doua

 Situé dans le nord de Villeurbanne. Composés majoritairement d’étudiants, 80 % de la population de ce quartier sont des locataires. Aussi, idéal pour un investissement Immo. Le prix de vente au mètre carré d’un appartement dans  est de 2 600 euros. 

 

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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