Investissement immobilier

Immeuble de rapport Marseille

Située au sud-est de la France, Marseille appartient à la région Provence-Alpes-Côte d’Azur. Elle est la plus ancienne ville de France et la deuxième commune la plus peuplée du pays. En effet, pour sa qualité de vie et son climat généreux, Marseille voit de nombreux nouveaux arrivants chaque année. Ce qui fait que la demande en bien immobilier y est particulièrement importante. Aussi, miser sur un investissement locatif à Marseille est tout à fait profitable. Aujourd’hui, Marseille se présente comme l’une des villes françaises où il fait bon d’investir. En effet, par son dynamisme économique, sa qualité de vie et ses attraits touristiques, cette ville séduit de plus en plus les investisseurs français. Investir dans un immeuble de rapport à Marseille est une excellente opportunité d’investissement.

 

Investir dans l’immobilier en immeuble de rapport à Marseille

  • Immeuble de rapport à Marseille pour le dynamisme de la ville

Marseille, la cité phocéenne se place comme la deuxième grande ville de l’hexagone. À savoir que son port maritime est le premier port français et est le deuxième sur l’échelle méditerranéenne. La présence de ce port constitue actuellement un pôle majeur de l’économie de la ville de Marseille. 

Par ailleurs, le projet de rénovation urbain qui est prévu dans les quartiers nord et du centre-ville de Marseille ainsi que le projet dans la cadre de l’Euro méditerranée va permettre de développer encore plus cette ville.

En raison de cette attractivité, le nombre d'habitants de Marseille ne cesse d’augmenter. De ce fait, la demande en logement particulier devient aussi conséquente. Ce qui est plutôt avantageux pour les investisseurs immobiliers d’immeuble de rapport.

  • Marseille offre un cadre de vie agréable

Par son atmosphère agréable, son animation et surtout son climat généreux, Marseille offre une belle qualité de vie à ses habitants. Proches de la mer et de la montagne, les habitants locaux tout comme les touristes peuvent profiter pleinement de la beauté de cette région de Provence. En outre, le développement des côtes portuaires et les plages amplifient la demande locative à Marseille.

  • Marseille, une ville étudiante

Il ne faut pas oublier que Marseille est également une ville étudiante. Chaque année, elle accueille près de 90 000 étudiants. Cette ville propose dun choix varié d’établissements universitaires si l’on ne cite que l’Université d’Aix-Marseille, l’école Centrale Marseille ou encore le Kedge Business School. En raison de la présence de ces différents établissements universitaires, la recherche de logement à proximité des campus est importante. C’est pourquoi investir dans un immeuble de rapport se présente comme un investissement particulièrement rentable à Marseille. 

  • Des attraits touristiques et culturels riches et variés

Avec son climat de rêve, son ambiance inimitable et ses calanques paradisiaques, il est difficile de résister à l’attrait de Marseille. Le charme de cet arrière-pays provençal en fait son précieux atout. De ce fait, cette ville de la région Provence Alpes-Côte d’Azur attire chaque année de nombreux touristes. En raison du fait que cette ville présente des attraits touristiques, la recherche de bien immobilier pour une résidence secondaire est devenue importante. La location saisonnière est devenue une activité vraiment rentable pour un investisseur particulier. Marseille dispose aussi d’un patrimoine architectural tout à fait impressionnant qui s’étend avec le Fort Saint-Jean et le Château d’If. En 2013, Marseille a été élue capitale européenne de la culture. 

  • Investir à Marseille pour sa proximité des grandes villes 

Se trouvant à 2 heures de Lyon en TGV et à 3 heures de Paris, Marseille est bien desservie au niveau national et international. De plus, son aéroport Marseille Provence lui permet d’accéder facilement aux grandes destinations d’Europe ainsi que du bassin méditerranéen.

En raison de cette proximité de la capitale ainsi que des autres grandes villes de France, Marseille est de plus en plus prisée par les investisseurs immobiliers tout comme un particulier. En effet, cette proximité ne laisse pas les investisseurs et particulier indifférents. D’ailleurs, le placement immobilier est devenu le type de placement préféré des Français souhaitant assurer leur retraite. Pour cela, ces derniers optent pour l’achat d’un immeuble ou d’un appartement de rapport. 

 

Investir dans un immeuble de rapport à Marseille

Actuellement, avec les grandes rénovations urbaines et les offres universitaires à Marseille, cette ville attire de plus en plus les jeunes actifs et les étudiants. Ce qui fait que la recherche de logement y est particulièrement importante. Ces jeunes recherchent surtout des logements avec de petite superficie comme des studios ou des appartements de type T2 et idéalement meublés. C’est pourquoi investir dans un immeuble rapport Marseille est une excellente solution d’investissement. En effet, avec la majorité des locataires étudiants et des jeunes actifs, le risque de vacances locatives est moindre et une meilleure rentabilité est assurée. 

Il faut savoir qu’au lieu d’investir dans plusieurs appartements, investir dans un immeuble de rapport à Marseille offre des avantages considérables. En premier lieu, pour gagner plus, investir dans un bien immobilier type immeuble de rapport est très profitable. En effet, acheter en gros, c’est-à-dire plusieurs lots permet de bénéficier d’un prix d’achat au mètre carré moins cher que d’acheter lots par lots. De plus, ce type d'investisseurs dans ce domaine à Marseille est encore peu présent. Aussi, pour conclure rapidement la vente d’un immeuble rapport avec un particulier, le vendeur peut réduire le prix jusqu’à plusieurs milliers d’euros. Ce qui fait que le rendement locatif sera encore meilleur. L’un des avantages d’investir dans des  immeubles de rapport est que les risques locatifs seront répartis sur plusieurs locataires. Une aubaine qui sera impossible si l’investisseur n’achète qu’un seul appartement composé d’une ou plusieurs pièces. 

Acheter un immeuble de rapport à Marseille permet également de faire des économies sur son investissement. En acquérant ce genre de bien, les frais du notaire et de dossier seront moins élevés pour chaque appartement comparé à un achat à l’unité. Comme il n’y a pas de copropriété, l’investisseur particulier en immeubles de rapport également la possibilité d’effectuer les travaux de rénovation ou d’entretien au moment qui lui convient. Ce dernier peut aussi rechercher et choisir le prestataire selon ses besoins.

Il faut préciser que, via les annonces immobilières, l’investisseur peut acheter un immeuble de rapport dont les appartements sont vides ou occupés. Les deux cas sont possibles. En revanche, avec des appartements déjà loués, il sera plus facile d’obtenir un crédit immobilier auprès de la banque pour l’acquisition du bien. En effet, l’organisme prêteur du crédit sera plus rassuré de savoir dans le dossier que l’investisseur sera toujours en mesure de rembourser ses mensualités de prêt grâce aux loyers perçus. 

 

Évolution du marché de l’immobilier à Marseille

Par rapport aux autres grandes villes de la Côte d’Azur comme Cannes ou Nice, le prix de l’immobilier Marseille reste encore très accessible. En effet, le prix du mètre carré d’un appartement est en moyenne 40 % moins cher. Ces 10 dernières années, le prix de l’immobilier marseillais est relativement stable. S’il a connu une baisse de 1 % entre 2009 et 2019, sur une période de 5 ans, c’est à dire de 2014 à 2019, les prix ont nettement progressé. Il a connu une hausse de 3,1 %. Malgré cela, cette hausse des prix de l’immobilier reste encore très faible vu que cela s’est établi sur une longue période. 

Toutefois, sur l’année 2019, le prix de l’immobilier à Marseille a connu une légère augmentation. Du mois d’avril à juin 2019, les prix ont évolué de 1,1 %. Cette hausse du prix des biens immobiliers et des immeubles à Marseille durant ces 5 dernières années peut s’expliquer par l’augmentation conséquente de la population dans cette ville depuis plus de 20 ans. 

En ce qui concerne la rentabilité locative d’un immeuble de rapport dans la capitale des Bouches-du-Rhône, cette ville affiche un rendement particulièrement attractif. En effet, avec près de 55 % de la population qui sont des locataires d’immeubles, la demande locative de longue durée y est importante. Grâce à son développement culturel et touristique, la location saisonnière est aussi rentable. Pour un logement dans cette ville, le loyer moyen est d’environ 15,23 euros/m², soit 42 % moins cher que Paris. 

Le prix moyen de l’immobilier à Marseille est de 2 560 euros/m². En revanche, un écart des prix de l’immobilier a été constaté d’un quartier à autre. Le prix de l’immobilier va également varier s’il s’agit d’une maison à étages ou non. En effet, il est possible d’acquérir un appartement composé de plusieurs pièces à un bon prix dans les quartiers populaires comme Sainte-Marthe ou Saint-Antoine. Ces quartiers sont calmes avec peu de restaurants et de bars. Par contre, les commerces sont nombreux. Par ailleurs, plus on se concentre vers le centre-ville, plus le prix des biens sera élevé.

En raison de ces différences de prix, il est important de bien choisir le bon arrondissement ou le bon quartier dans lequel investir à Marseille pour bénéficier d’une meilleure rentabilité locative. Toutefois, il faut savoir que cette capitale des Bouches Rhône, reste la ville idéale pour un investissement immobilier comme elle fait partie des grandes villes de la France où le prix de l’immobilier est encore abordable. À savoir qu’en 2018, le prix moyen d’un appartement type moyenne superficie à Lyon s’élève à 3 900 euros/m² et de 4 300 euros/m² pour Bordeaux quand l’appartement à Marseille était encore à 2 500 euros/m².  

 

Dans quel type de logement investir à Marseille ?

Afin de garantir la réussite de son projet d’investissement immobilier à Marseille, il est important de bien connaitre le type de bien immobilier le plus recherché par les locataires durant ses dernières années. Par ailleurs, selon le marché locatif à Marseille, les biens immobiliers les plus vendus sont des appartements T2. En effet, avec la présence des universités et des grandes écoles à Marseille, il est plutôt stratégique d’investir dans des studios et des appartements T2. Ce type de bien peut être loué facilement.

Le prix de la location pour un deux pièces est de 520 euros/mois, charges comprises. Ce qui fait que le prix de la location est de 13 euros/m². Par conséquent, le loyer moyen pour un appartement T2 à Marseille est de 6 240 euros/an. Un investisseur à Marseille pourra alors bénéficier d’un rendement locatif brut de 6,2 %. 

Les chiffres suivants représentent la répartition des biens loués à Marseille :

  • 33 % de la location concernent des appartements t2

  • 24 % des biens loués sont des studios

  • 20 % des biens mis en location sont des T3

  • 6 % des biens mis en location sont des chambres

  • 5 % des logements loués sont des T4

  • 2 % des biens loués à Marseille sont des maisons à étage

Il faut savoir que 39 % de ces biens immobiliers mis en location meublée. En effet, louer un studio ou appartement meublé de petite superficie permet de percevoir un loyer élevé par rapport à la location vide. De plus, la location meublée est très prisée. Comme la plupart des locataires à Marseille sont des étudiants et des jeunes actifs, ces derniers souhaitent emménager rapidement sans avoir à se soucier de transporter des meubles ou des équipements. Ils emménagent en n’apportant que le strict nécessaire. 

Par ailleurs, opter pour le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet également à l’investisseur de profiter d’avantages fiscaux non négligeables. Pour cela, l’investisseur doit respecter certaines conditions. Les propriétaires qui perçoivent des revenus annuels inférieurs à 70 000 euros peuvent profiter d’un abattement de 50 % sur l’impôt. En revanche, les propriétaires qui gagnent plus que ce plafond seront imposés au régime réel. Dans ce cadre, il a la possibilité de déduire ses charges ainsi que les dépenses du montant imposable. L’investisseur en régime LMNP peut profiter de ces avantages fiscaux pendant une dizaine d’années. Aussi, pour un investissement immobilier dans des immeubles de rapport, louer des appartements meublés est particulièrement profitable.

Pour un investissement immobilier locatif dans la capitale des Bouches-du-Rhône, acquérir un bien ancien assure également un meilleur rendement. À ce titre, il faut préciser que Marseille est la plus grande ville de France qui propose des biens anciens à un prix relativement bas. Bien que certains travaux de rénovation ou de remise en état des murs ou de la façade soient nécessaires à l’achat de ces immeubles, les travaux permettent de valoriser le bien et de fixer des loyers élevés. Les travaux permettent aussi d’obtenir des plus-values importantes en cas de revente de ces biens immobiliers anciens. 

 

Immeuble de rapport : Dans quel quartier investir à Marseille ?

À Marseille, il est encore possible d’acquérir un bien immobilier à bon prix. De plus, avec un rendement locatif de 6 %, il s’agit d’une ville propice pour réaliser un investissement locatif en immeuble de rapport. Certes, l’environnement d’un quartier à un autre est vraiment différent à Marseille. Ce, que ce soit en termes de prix d’achat des biens, du prix des loyers, de l’animation ou encore de la sécurité. En effet, pour éviter le problème et le risque de turn-over des locataires de son projet d’investissement, certains quartiers à Marseille sont absolument à éviter. Selon le budget de l’investisseur, le type de locataire recherché et surtout le niveau de rendement recherché, il est important de bien choisir le quartier où investir à Marseille. 

  • Le centre-ville

Avec son centre culturel et historique, le Vieux-Port est un quartier incontournable à Marseille. Se situant dans le 1er arrondissement, le quartier du Vieux-Port affiche en exclusivité un certain charme qui attire bon nombre de populations. En effet, avec ses petites ruelles, ses immeubles provençaux atypiques et sa proximité du port et de la mer, ce quartier est très apprécié par les Marseillais. La présence des établissements scolaires et universitaires, mais également pour sa vie nocturne très animée fait du Vieux-Port un quartier de choix pour les étudiants. Cependant, avec la forte demande locative et l’offre immobilière un peu tendue dans ce secteur, il est devenu plus compliqué de trouver un appartement de petite superficie ou un studio dans ce secteur. Le prix des biens de petite superficie dans ce quartier s’élève à 2 476 euros/m² pour un appartement 2 pièces et de 3 369 euros/m² pour une maison à étage. 

  • Les quartiers résidentiels

Les quartiers résidentiels de Marseille se trouvent dans le 6e et le 8e arrondissement. Se situant au cœur de la ville, le 8e arrondissement est particulièrement prisé par les investisseurs immobiliers. En effet, il abrite de nombreux biens hauts de gamme. Les appartements dans ce quartier sont très prisés en raison de la proximité des plages du Prado sud ainsi que du parc Borely. Le 8ème arrondissement de Marseille offre un environnement résidentiel verdoyant agréable à vivre aux habitants. 

Pour sa localisation en plein centre-ville et la proximité de tous les services et commodités, le 6e arrondissement attire également de nombreuses populations. En effet, cet arrondissement est bien desservi par les transports en commun. Il est aussi bien fourni par le centre commercial et les services de proximité. Par ailleurs, l’architecture des murs et les bâtiments anciens font l’attrait des résidents dans ce quartier. Le 6e arrondissement est un quartier très recherché par les étudiants comme ce quartier abrite la faculté de médecine de la Timone. Aussi, investir dans des studios et appartements dans ce quartier offre un rendement favorable.

L’éco-quartier Allar fait également partie des quartiers résidentiels à Marseille. Il abrite près de 58 000 logements et des bureaux, de locaux commerciaux et des équipements sont réalisés sur 2,7 hectares. L’éco-quartier Allar est le secteur idéal pour un investissement en immeuble de rapport à Marseille.

  • Les quartiers touristiques

A part la proximité des services, la proximité des plages et de la mer à Marseille est appréciée autant par les touristes que les habitants locaux. Pour cette raison, les résidences secondaires se situant dans les quartiers proches de la mer sont très prisées. Se trouvant proche de la mer, le quartier les Goudes est un quartier touristique propice à un investissement immobilier locatif saisonnier. Pour acquérir un appartement en vue d’une location dans ce secteur, il faudra compter entre 2 490 et 4 040 euros/m². 

  • Investir dans l’Euro méditerranée 2

Depuis plus d’une vingtaine d’années, la ville Marseille a connu une transformation considérable. Grâce au programme de rénovation urbaine Euro méditerranée, de nombreux nouveaux quartiers sont nés. Ce programme de rénovation est devenu une grande force de la ville et c’est ce qui attire et rassure surtout les investisseurs à y investir. Ce projet de rénovation urbaine a permis l’émergence du quartier Euro Méditerranée 2. 

Ce nouveau quartier se trouve dans le 2e arrondissement. Ce programme a permis de mettre en place un développement durable ainsi que de favoriser la qualité de vie des habitants. C’est pour cette raison que le quartier de l’Euro méditerranée 2 attire les habitants. La demande de bien immobilier en location devient de plus en plus croissante dans ce secteur. Pour les investisseurs, il s’agit du secteur idéal pour la vente de bien. En 2020, le prix des biens immobiliers dans le 2e arrondissement de Marseille s’élève à 2 935 euros/m² pour un appartement pièces et aux alentours de 3 312 euros/m² pour une maison à étage. 

  • Investir dans le quartier d’affaires

La Joliette, le principal quartier d’affaires à Marseille sont très prisés par les jeunes actifs. Située le long du littoral, au nord du Vieux-Port, la Joliette était autrefois un quartier ouvrier. Ensuite, au début du siècle, elle a connu une mutation considérable grâce au programme de rénovation Euro Méditerranée. Bien desservie par les moyens de transport et à proximité des services, la Joliette est aujourd’hui devenue l’un des quartiers des affaires de la ville de Marseille. La création des espaces verts et de parc a également rendu ce quartier très attractif. Pour acquérir un appartement dans ce quartier d’affaires, il faudra compter en moyenne 2 632 euros/m². 

 

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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