Investissement locatif 2020

Des restrictions pour l'investissement locatif en 2020

En 2016, nombreuses sont les restrictions évoquées par les professionnels de l’immobilier, qui s’en inquiètent. Avec des loyers plafonnés et un prix de l’immobilier qui a grimpé depuis quelques années, le rendement aurait perdu de son efficacité. D’autant que le caractère social des nouvelles lois, comme la loi Pinel, n’est pas fait pour mobiliser les investisseurs qui s'intéressent vraiment au rendement.
Son zonage géographique, également, qui ne correspondrait pas aux attentes. Si on y inclut la taxe sur les plus-values immobilières, la hausse des droits de mutation que l’acquéreur doit régler, la faible liquidité de la pierre qu’il n’est pas toujours aisé à revendre rapidement et à un bon prix si on veut disposer de son capital, et la disparition de certaines niches fiscales, l’optimisme n’est pas de rigueur.

Une peur transmise

Mais se contenter du verre à moitié vide est une tendance souvent générale pour influer sur les décisions gouvernementales. Un jeu dangereux, d’ailleurs, car il peut déteindre sur les investisseurs. Le caractère social de la loi Duflot est, au final, moins social qu’il n’y paraît puisque la grande majorité des salariés entre dans ce cadre et conserve des intérêts. Elle est d’ailleurs complétée par des dispositifs comme Censi-Bouvard (pour les EHPAD, les logements étudiants, etc.) ou Malraux (monuments historiques) dont les déductions de charges et les réductions d’impôts sont intéressantes. Les prix de l’immobilier se sont stabilisés, voire ont régressé. Qui plus est, l’achat d’ancien permet souvent une négociation à la baisse. L’investissement locatif étant l’un des rares à pouvoir être financé par un prêt pour investissement locatif, il bénéficie d'un réel taux de levier pour développer un patrimoine et s'enrichir avec l'immobilier. Les taux actuellement très bas, à un plancher historique depuis 60 ans, permettent d'augmenter cet effet de levier !

Des transformations de l’investisseur immobilier

Le problème est que l’investisseur, en général, comme dans la vie, est de plus en plus pressé. Il veut des rentabilités à court terme, alors que la pierre joue plutôt dans la cour du moyen ou long terme. Elle attire donc, finalement une nouvelle clientèle de particuliers qui s’y intéresse pour loger leurs enfants étudiants, ou pour louer dans le but d’un capital retraite, voire pour y séjourner plus tard, quand leur âge ne leur permettra plus d’habiter leur maison avec terrain attenant. A noter qu'il est quand même possible en utilisant notre Méthode d'investissement locatif d'obtenir des rendements élevés dans l'investissement locatif ancien. Il faut pour l'obtenir bien maîtriser chaque étape du projet et ne rien laisser au hasard.

La pierre a encore de beaux jours devant elle, encore faut-il en accepter les mutations, que ce soit en termes de type de logement, de zone géographique et de clientèle.

photo du rédacteur
  • Manuel RAVIER
  • Président, Investissement-Locatif.com

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