Investissement immobilier à Grenoble,
un investissement rentable assuré pour l’investisseur

Grenoble est une commune française et troisième ville de la région Auvergne-Rhône-Alpes après Lyon et Saint-Étienne. Elle est également le chef-lieu du département de l’Isère. Avec une agglomération de 670 000 habitants, Grenoble représente la plus grande métropole de la région des Alpes, d’où son surnom de « capitale des Alpes ». Ses communes limitrophes sont Saint-Egrève et Saint-Martin-le-Vinoux au nord, Échirolles au sud, Saint-Martin-d’Hères à l’est, et Seyssinet-Pariset et Seyssins à l’ouest. La localité grenobloise est essentiellement bâtie dans une plaine de l’Isère au centre de l’Y grenoblois. Ville dynamique et en plein essor, Grenoble est considérée comme le centre scientifique européen.

La ville compte plus d’une quinzaine de quartiers avec des milliers de logements répartis en résidences principales, résidences secondaires, logements occasionnels.

En avril 2010, l’estimation du prix de l’immobilier a connu une chute de grande ampleur, ce qui a eu des incidences sur tout type d’investissement immobilier à Grenoble. Avec une forte population et un prix immobilier relativement accessible à l’achat, Grenoble représente aujourd’hui un excellent choix en termes d’investissement immobilier locatif.

Son fort potentiel économique et démographique permet de facilement s’implanter dans la ville, voici quelques informations et astuces utiles pour un investissement immobilier clé en main à Grenoble.
 

Grenoble : une ville de plus en plus attractive

Grâce à son placement au seizième rang des villes les plus chères de France, Grenoble est devenu avec le temps le troisième centre-ville le plus dense de l’hexagone.

La ville figure dans le top 5 des villes les plus plébiscitées par les étudiants et figure naturellement dans le top 3 des villes universitaires. La ville offre en effet un excellent panel d'offres universitaires pour les étudiants tel que des centres universitaires et scientifiques, des écoles de commerce, de grandes écoles… Le magazine L’étudiant a d’ailleurs placé la ville comme première ville universitaire où il fait bon d’étudier. La ville s’est classée devant Lyon et Nantes lors du palmarès des villes étudiantes de l’année 2022-2023. Ce détail a un poids conséquent si vous souhaitez faire un investissement locatif à Grenoble. C’est également l’une des raisons pour lesquelles il est important de connaître l’avis des étudiants sur le type de quartier et de logement qu’ils préfèrent. Ainsi, lors de l’achat d’une maison ou d’un appartement dans l’agglomération grenobloise, faites une étude sur les besoins des étudiants.

Les spécificités du marché grenoblois

L’investissement immobilier à Grenoble se caractérise par plusieurs spécificités parmi lesquelles son dynamisme avec des prix de vente stabilisés. Tout investissement immobilier locatif à Grenoble est donc une bonne affaire si l’on tient en compte les taux d’intérêt très faibles et le volume stable des transactions. Il faut également noter que le prix de l’immobilier varie à Grenoble en fonction du quartier. Ainsi dans une zone moins prisée, le prix tend à diminuer, à l’inverse des quartiers très sollicités.

Si vous vous demandez où investir à Grenoble, sachez qu’un logement dédié à la colocation étudiante permet une rentabilité locative brute importante. Vous pouvez notamment investir dans une maison de quelques pièces pour correspondre aux besoins des étudiants ou jeunes à la recherche de colocation. À Grenoble, tous les quartiers n’ont pas la même rentabilité financière et certains sont plus dynamiques que d’autres. En effet, Championnet, le quartier des antiquaires propose un excellent cadre de vie, est proche de l’hôpital de Grenoble et est parmi les plus recherchés. D’autres quartiers sont également sollicités, notamment le secteur de la vallée du Grésivaudan et le quartier de la caserne de Bonne.

On trouve aussi de bonnes opportunités pour un projet locatif sur les quais de Grenoble, dans les quartiers de la presqu’île et d’Europole. Ils offrent de réelles opportunités pour les investisseurs, car ils sont en plein essor avec les constructions d’écoles, de centre de recherche et d’industrie de pointe. L’agglomération a pour projet d’améliorer le cadre de vie des habitants. À cela, il faut ajouter que Grenoble est une ville étudiante, son besoin en logements est donc très important surtout à certaines périodes de l’année. En conséquence, le client ne manque pas et l’offre est insuffisante. La population estudiantine affectionne particulièrement les petits espaces, notamment, un studio, un grand appartement ou une maison de plusieurs pièces pour la colocation. Le rendement est donc très intéressant pour l’investisseur vu le taux de recherche.

Le mètre carré à Grenoble

Le prix de vente du mètre carré à Grenoble comme partout dans le domaine de l’immobilier fluctue en fonction de la localisation de l’appartement ou de la maison. Mais dans la cité grenobloise, la qualité du bien est aussi importante. Ainsi, un bien de qualité construit dans un quartier à faible potentialité pourrait aussi attirer un client. La question de la sécurité étant très importante dans cette ville, les biens immobiliers qui sont bien protégés reçoivent une plus grande valorisation.

En juillet 2023, l’estimation du prix moyen au mètre carré dans un quartier de Grenoble concernant les appartements était de 2 011 euros pour sa fourchette la plus basse et 4 080 euros pour les tarifs les plus élevés. Il est important de noter que cette estimation est assez attractive en moyenne, car elle est de 2 998 euros. Il s’agit d’un prix relativement accessible comparé à d’autres grandes villes comme Paris ou Lyon.

Le coût d’un investissement locatif à Grenoble

Les investissements immobiliers à Grenoble sur de petites surfaces sont parfaitement possibles et pour cause, le prix de vente pour un appartement de deux pièces commence à 105 000 euros. Mais pour cette estimation de prix, il faudra tout de même procéder à quelques rénovations des pièces. Pour les trois-pièces anciens, il faudra prévoir un prix à l’achat de 140 000 euros.

Sur le secteur immobilier à Grenoble, les appartements étant très plébiscités, ils sont de fait rares, ce qui justifie leur prix de vente relativement élevé comparé à une maison qui peut s’avérer plus accessible dans l’agglomération grenobloise.

Rentabilité immobilière locative à Grenoble

À cause des spécificités du secteur immobilier grenoblois qui n’attire majoritairement que les jeunes et les personnes âgées, les appartements rénovés ont le vent en poupe. Ces derniers sont donc facilement rentables et offrent un taux de rentabilité allant de 3 à 9 % en fonction des spécificités du bien proposé.

Il est important de noter que la rénovation à Grenoble est facilitée par de nombreuses aides de l'État. C’est le cas de la Loi Denormandie 2019 qui permet aux investisseurs immobiliers à Grenoble d'investir dans l’ancien. Cette loi est une alternative à la loi Pinel qui se concentre uniquement sur un projet neuf. La loi Denormandie est parfaitement adaptée dans le cas de Grenoble où les appartements présents dans le centre-ville sont rares et caractérisés par la présence de nombreux logements anciens et vétustes.

Si vous souhaitez passer outre les conseils, et investir dans le neuf, vous pouvez utiliser le dispositif Pinel. Cette loi permet de profiter d’une réduction d’imposition en investissant dans une maison, un appartement ou tout autre logement neuf. La loi est particulièrement adaptée aux grandes métropoles, comme Paris et Lyon. Toutefois, le coût des travaux est plus élevé. D’où les conseils des experts qui incitent les investisseurs à se tourner vers l’ancien, donnant des avis positifs sur la rénovation d’immeubles anciennement construits. Ce qui est tout à fait possible à condition de rénover ces derniers de manière à avoir tous les aspects de logements neufs. Autrement, il est possible de passer par un régime spécifique, comme LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) si vous ne souhaitez pas investir dans le cadre de la loi Pinel.

Les différences entre la location meublée et la location vide

Pour votre investissement immobilier locatif, le choix du type de location est primordial pour avoir une bonne rentabilité et à ce propos, il faut choisir entre louer votre appartement meublé ou vide. Chacun de ces modes de location offre ses avantages et ses limites. Pour choisir sa location immobilière à Grenoble, il faut donc prendre en compte ces critères, mais aussi les spécificités du marché grenoblois. La location nue renvoie à la location d’un appartement non meublé et possède un statut différent de la location meublée. Ici, la vacance locative est réduite avec un bail de trois ans. De plus, en termes de frais d’entretien et de rénovation du logement, la location nue est moins chère et permet de faire des économies, mais en termes de rentabilité, elle n’arrive pas à la cheville de la location meublée.

La location meublée à Grenoble pour sa part signifie que le logement est équipé en meubles. Elle est régie par le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et est plus avantageuse que la location nue. Ainsi sous le régime réel, le mobilier et les travaux de rénovation sont déductibles des recettes locatives. Par conséquent, la location meublée (statut LMNP) est plus rentable au niveau des recettes locatives. Vous pouvez également choisir d’autres régimes fiscaux, comme le régime micro BIC. Grenoble étant une ville estudiantine, il est évident que la location d’appartements meublés connaîtra plus de succès par rapport à la location nue. La location meublée ou saisonnière due soit à la durée d’une année scolaire ou au tourisme paraît donc un bon investissement.

Les tarifs de la gestion locative à Grenoble

La gestion immobilière en termes d’emploi est délicate et requiert des compétences particulières en matière de gestion et dans le domaine de l’immobilier. Plusieurs critères sont sollicités pour savoir à combien s’élève une gestion immobilière locative à savoir la qualité de l’appartement, le montant du loyer ou encore sa proximité avec l’agence. Cependant, les tarifs varient d’une agence de gestion immobilière à une autre et peuvent être négociés. Les tarifs de la gestion immobilière locative varient aussi en fonction des services fournis.

Perspectives 2024 du marché immobilier à Grenoble

Les deux années précédentes ont été marquées par un marché de l’immobilier en très bonne santé par rapport à 2009 et 2010. La tendance devrait continuer dans toute la France pour cette année. En effet, à Grenoble, le marché devrait repartir à la hausse courant 2024. Les experts sont unanimes sur ce point, en 2024, on attend une baisse des prix de 4 %.

De plus, les taux d’intérêt bas et les faibles variations devraient favoriser le recours au crédit et maintenir la stabilité du marché.

• Mickael Zonta
• Directeur Investissement Locatif

Diplômé d'une grande école de commerce, et après une première expérience réussie dans la finance, Mickael Zonta a débuté sa carrière dans l'immobilier en 2011 à Paris avant d’étendre son activité à la région parisienne et à la ville de Lyon. Le fait d'être également investisseur immobilier à titre personnel lui permet de comprendre les enjeux des clients en termes d’objectifs d’investissements, de rendement locatif et de choix des régimes fiscaux.