Loi Denormandie : comment profiter de cette aide ?

La loi Denormandie a été mise en place pour encourager la rénovation des logements anciens dans les centres-villes des communes moyennes. Elle est entrée en vigueur le 1er janvier 2019. Suite à la loi de finances 2024, son application a été prorogée jusqu’au 31 décembre 2027.

Ce dispositif est une solution à la vacance de logements, qui est une problématique majeure. Elle touche plus de 3 millions d’habitations en France (INSEE).

La loi Denormandie permet par ailleurs aux particuliers de bénéficier d’une réduction d’impôt. Cette dernière peut atteindre jusqu’à 21 % du coût de l’opération, sous certaines conditions. Elle cible les centres-villes dégradés et soutient les efforts de réhabilitation.

Elle est une véritable opportunité pour les investisseurs car la demande en logements de qualité ne cesse d’augmenter dans les villes moyennes. 

Comprendre la Loi Denormandie

Le dispositif Denormandie permet aux investisseurs immobiliers de bénéficier d'une réduction d'impôt en contrepartie de la rénovation de logements anciens situés dans des zones urbaines ciblées. Ce cadre légal spécifique vise à répondre à deux enjeux majeurs : la lutte contre l'habitat indigne et la revitalisation des centres-villes. Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l'opération immobilière pour être éligibles.

Principales étapes d'évolution du dispositif
Période	Événement clé
2018	Création des Opérations de Revitalisation de Territoire
2019	Lancement officiel pour les investissements dans l'ancien
2020	Précision des critères techniques des travaux
2024	Extension aux copropriétés en difficulté

Contrairement au LMNP ou au Pinel révisé, le Denormandie se concentre exclusivement sur la réhabilitation du parc existant. Le tableau comparatif suivant détaille les différences fondamentales :

• Type de bien : Ancien à rénover vs neuf
• Travaux obligatoires : 25% du coût total vs améliorations énergétiques optionnelles
• Zonage : 222 villes ciblées vs zones tendues étendues

Les investisseurs éligibles doivent acquérir un bien dans l'une des communes du programme Action Cœur de Ville avant décembre 2027. La réduction fiscale progressive - 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans, 21% sur 12 ans - récompense les engagements locatifs de longue durée tout en permettant une rentabilité brute moyenne de 5 à 7% selon MeilleursAgents.

Villes éligibles au dispositif Denormandie par région avec indicateurs clés
Région	Villes éligibles	Indicateurs clés
Hauts-de-France	Arras, Béthune, Calais	Taux de vacance : 8-10% Rendement moyen : 5-6%
Nouvelle-Aquitaine	Limoges, Niort, Poitiers	Taux de vacance : 5-7% Rendement moyen : 5.5-7%
Île-de-France	Évry	Taux de vacance : 3-5% Rendement moyen : 4-5%

 

Le zonage ABC détermine l'éligibilité selon trois catégories : zones tendues (A/B1) et détendues (B2/C). Les communes doivent figurer au programme Action Cœur de Ville ou avoir signé une convention ORT. La vérification s'effectue via le simulateur officiel du gouvernement.

Critères techniques des biens immobiliers

Seuls les logements anciens acquis avant 2027 sont éligibles, avec des travaux représentant 25% minimum du coût total (achat + rénovation). Les rénovations doivent améliorer le DPE d'au moins une classe énergétique pour atteindre au minimum la catégorie E.

La surface habitable doit respecter les normes de décence : 9 m² minimum pour la pièce principale, avec une hauteur sous plafond de 2,20 m. Les annexes sont prises en compte à hauteur de 50% dans le calcul des surfaces.

Engagements locatifs obligatoires

L'engagement locatif s'étend sur 6, 9 ou 12 ans avec des plafonds de loyer calculés selon la formule :

(Surface utile x Plafond zone x Coefficient)

En 2024, les plafonds mensuels varient de 13,04€/m² en zone Abis à 9,13€/m² en zone C.

Le non-respect des obligations entraîne le remboursement proportionnel des avantages fiscaux perçus. Une tolérance de 5% est accordée sur les plafonds de ressources des locataires, vérifiables via leur dernier avis d'imposition.

Les avantages fiscaux offerts

Une réduction d’impôt attractive

Le principal attrait de la loi Denormandie réside dans la réduction d’impôt qu’elle propose. Elle est calculée sur le montant total de l’investissement (achat du bien et coût des travaux). Cette réduction varie en fonction de la durée d’engagement locatif :

• 12 % pour un engagement de 6 ans,

• 18 % pour un engagement de 9 ans,

• 21 % pour un engagement de 12 ans.

Un investisseur acquiert par exemple un bien pour 200 000 euros. Il effectuera 50 000 euros de travaux. L'investissement total sera donc de 250 000 euros.

En s’engageant sur 12 ans, il bénéficiera d’une réduction d’impôt de 52 500 euros. Elle sera répartie sur la durée de l’engagement. Il réalisera une économie fiscale de 4 375 euros par an.

Ces taux attractifs permettront aussi de rendre des projets immobiliers plus accessibles à un large éventail d’investisseurs.

Des bénéfices directs pour l’investisseur

La défiscalisation offerte par la Loi Denormadie diminue la charge fiscale globale. Elle libère ainsi des ressources financières pour d’autres projets ou investissements. Par ailleurs, ce dispositif rend possible l’accès à l’investissement locatif même sans apport initial.

En effet, le cumul des loyers perçus et de l’avantage fiscal permet de couvrir une grande partie des mensualités du prêt immobilier. L’opération sera alors auto-financée ou partiellement financée.

Ce dispositif contribue aussi à la constitution d’un patrimoine immobilier sécurisé et diversifié. Les investisseurs peuvent s’attendre à une valorisation de leur bien à moyen et long terme, s'ils investissent dans des zones éligibles, souvent en plein développement. Ils profiteront également d’une stabilité locative grâce à la demande accrue dans ces zones.

Des avantages supplémentaires

La loi Denormandie propose des opportunités intéressantes pour la planification patrimoniale et familiale. Elle joue un rôle stratégique dans la préparation de la retraite. À la fin de l’engagement locatif, l’investisseur dispose de plusieurs options :

• revendre le bien pour dégager une plus-value,

• continuer à le louer pour générer un revenu complémentaire,

• l’habiter, selon ses besoins personnels ou familiaux.

Le dispositif inclut également une protection financière grâce à l’assurance emprunteur. En cas de décès ou d’invalidité, elle prendra en charge le remboursement du prêt. Le bien sera alors libre de dettes pour les héritiers.

C'est un atout non négligeable pour protéger sa famille et transmettre un patrimoine tangible et valorisé.

Cumul avec d'autres dispositifs

Le déficit foncier devient utilisable pour les travaux dépassant 25% du coût total, dans la limite annuelle de 10 700€. En revanche, la combinaison avec le Pinel ou Malraux reste impossible sur un même bien.

Les aides locales type ANAH peuvent couvrir jusqu'à 35% des travaux énergétiques. Cette articulation nécessite une déclaration préalable en mairie et l'obtention d'un certificat de conformité des travaux.

À la revente, la plus-value bénéficie d'un abattement de 6% par année de détention après la 5ème année. Cet avantage patrimonial s'ajoute aux gains locatifs pour une rentabilité globale optimisée.

Les villes et zones éligibles

Un ciblage stratégique des communes

Le dispositif Denormandie cible spécifiquement les villes dans lesquelles la revitalisation des centres-villes est devenue une priorité nationale. Plus de 500 communes sont éligibles. Elles sont inscrites dans le cadre des programmes Action Cœur de Ville ou désignées comme Zones de Revitalisation du Territoire (ZRT) et Opérations de Revitalisation du Territoire (ORT).

Ces zones ont été choisie à cause de leur besoin urgent de réhabilitation immobilière. Elles peuvent également accueillir de nouveaux projets de logements.

Les agglomérations comme Quimper, Niort, Limoges, Poitiers, ou encore Béziers en font parties. Elles bénéficient d’un emplacement stratégique et d’un patrimoine historique souvent sous-exploité. Ces communes ont un grand nombre de logements vacants ou dégradés.

Il y a aussi une volonté politique forte de dynamiser leur attractivité économique et résidentielle. Le programme Denormandie peut ainsi relancer ces marchés immobiliers en difficulté.

Analyse du potentiel locatif

Il faudra aussi analyser le potentiel locatif de la ville avant de s’engager dans un projet d’investissement. Chaque commune ne présente pas les mêmes opportunités en termes de demande locative ou de rentabilité.

Certains facteurs permettent d'évaluer l’intérêt d’investir dans une ville donnée. On peut mentionner la démographie et le dynamisme économique. La présence d’établissements d’enseignement supérieur ou encore la proximité d’infrastructures de transport sont aussi déterminants.

Des villes comme Limoges ou Poitiers attirent en particulier les investisseurs en raison de leur population étudiante et de leur marché locatif stable.

Quimper est connue pour son cadre de vie attractif et ses initiatives de développement économique. Elle affiche également une demande locative en hausse.

Niort est réputée pour son économie dynamique axée sur le secteur des assurances. Elle représente une opportunité intéressante pour les investisseurs qui cherchent une clientèle de locataires actifs.

Rentabilité et perspectives

Dans les zones éligibles, le dispositif Denormandie permet aux investisseurs de cibler des biens immobiliers à des prix souvent inférieurs à ceux des grandes métropoles. Les rendements sont aussi attractifs. Les taux de rentabilité locative peuvent ainsi varier entre 5 % et 8 %, selon la ville et le type de bien. Ces communes deviendront alors plus compétitives par rapport aux zones déjà saturées ou aux grandes villes. Ici les prix d’achat sont plus élevés.

Par ailleurs, les programmes de réhabilitation encouragés par Denormandie valorisent les biens à moyen et long terme. Investir dans une commune qui bénéficie d’un projet structurant (nouveaux commerces, infrastructures de transport ou rénovation de quartiers) peut augmenter la valeur du bien. Il en sera de même pour la perspective de plus-value en cas de revente.

Les risques associés à la Loi Denormandie

Avant de se lancer dans un investissement sous le dispositif Denormandie, il est essentiel de comprendre non seulement les avantages fiscaux offerts, mais aussi les risques associés, notamment ceux liés à la variabilité du marché immobilier local.

La variabilité du marché immobilier

L’un des principaux risques liés à un investissement dans le cadre de la loi Denormandie est la fluctuation du marché immobilier. Les villes éligibles sont souvent situées dans des zones moyennes ou en difficulté économique. La demande locative peut être incertaine et sujette à des variations importantes.

Une baisse de l’attractivité d’une ville peut entraîner une diminution des prix de l’immobilier. Cela est dû à un ralentissement économique ou à un manque de projets d’aménagement urbain. Elle affecte directement la rentabilité à long terme. Surtout si le bien doit être revendu en fin d’engagement locatif.

Dans certaines communes, les biens rénovés peuvent peiner à trouver des locataires. C'est ce qui causera des périodes de vacance locative qui diminueront les revenus attendus.

C’est pourquoi il faut réaliser une analyse de la ville ciblée. Il faudra évaluer des critères comme la croissance démographique, le dynamisme économique et les projets d’infrastructure.

Le respect des critères d’éligibilité

La loi Denormandie impose des conditions strictes pour bénéficier des avantages fiscaux. Tout manquement à ces critères peut entraîner des conséquences financières lourdes.

Le non-respect des plafonds de loyer ou des conditions de ressources des locataires peut entraîner la perte totale de la réduction d’impôt. Cela pourrait déséquilibrer la rentabilité globale du projet.

L’investisseur doit s’engager à louer le bien pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, selon l’option choisie. Si ce n’est pas respecté l’administration fiscale peut exiger le remboursement des avantages déjà perçus. Cela peut arriver en cas de revente anticipée ou de cessation de la location.

C'est un risque à prendre en compte, surtout si des imprévus personnels ou financiers viennent perturber le projet.

La gestion des coûts de rénovation

Les travaux de rénovation représentent un autre point de vigilance important. La loi exige que les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’investissement. Cela peut engendrer des dépenses importantes.

Cependant, les risques liés à la sous-estimation des coûts de travaux sont fréquents. Cela arrive surtout si une étude n’a pas été réalisée au préalable. Des imprévus peuvent entraîner des dépassements de budget significatifs. Il peut s'agir de la découverte de problèmes structurels ou des contraintes liées aux normes d’urbanisme.

Les travaux doivent par ailleurs répondre à des objectifs précis. On peut citer l’amélioration de la performance énergétique ou la réalisation de travaux prioritaires. Si les objectifs ne sont pas atteints, l’investisseur risque de ne pas répondre aux critères d’éligibilité. C'est ce qui compromettra les avantages fiscaux.

Pour limiter ces risques, il est recommandé de s’entourer de professionnels qualifiés (architectes, diagnostiqueurs immobiliers, entreprises de rénovation certifiées, etc). Un expert optimisera le projet et évitera par ailleurs qui pourraient compromettre l’investissement.

Les étapes pour investir avec la Loi Denormandie

Investir dans le cadre de la loi Denormandie peut être une opportunité intéressante, mais cela nécessite de suivre des étapes précises pour maximiser les avantages fiscaux tout en controlant les risques. Voici les grandes étapes pour réussir son projet.

 

Étape	Détails
Choisir un bien et une ville éligible	- Sélectionner une ville éligible : Les villes éligibles incluent celles du plan Action Cœur de Ville ou classées en ORT (Opérations de Revitalisation du Territoire), comme Limoges, Poitiers ou Quimper. Ces zones nécessitent une réhabilitation pour répondre à la demande locative. - Analyser la demande locative : Étudier la population active, les projets de développement urbain et le taux de vacance locative. - Choisir un bien à rénover : Le logement doit être ancien et nécessiter des travaux. Privilégier les quartiers à fort potentiel de revalorisation pour garantir une demande locative stable et une éventuelle plus-value.
Planifier les travaux	- le budget des travaux : doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’investissement. - les travaux éligibles : doivent inclure l’amélioration de la performance énergétique ou réaliser au moins deux types de travaux prioritaires, comme l’isolation thermique, le remplacement du système de chauffage ou la création d’une nouvelle surface habitable. - Faire appel à des artisans certifiés : collaborer avec des professionnels RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour assurer la conformité et la qualité des rénovations. - Demander des devis détaillés : préparer un budget précis pour éviter les dépassements de coûts.
Finaliser l’investissement	- Signer l’acte d’achat : effectuer l’achat chez le notaire en s’assurant que le bien est situé dans une commune éligible. - Obtenir les autorisations : s’assurer que toutes les autorisations nécessaires pour les travaux (règles d’urbanisme, etc.) sont en place. - Déclarer le projet : réaliser les démarches fiscales en renseignant les éléments relatifs au dispositif Denormandie. - Se faire accompagner : consulter un conseiller en fiscalité ou un notaire pour optimiser les avantages fiscaux et vérifier le respect des plafonds de loyer et des conditions de ressources des locataires.
Mettre le bien en location	- Respecter les plafonds de loyer : par exemple, en 2024, les plafonds sont de 10,55 euros/m² en zone B2 et 8,92 euros/m² en zone C. - Sélectionner des locataires éligibles : ces derniers doivent répondre à des critères de ressources définis par la loi, similaires au dispositif Pinel. - S’engager sur une durée de location : le bien doit être loué non meublé pendant 6, 9 ou 12 ans, selon l’option choisie. - Éviter les manquements : tout non-respect des engagements (plafonds de loyer, durée de location) peut entraîner la perte des avantages fiscaux et des sanctions financières.

 

Comparaison entre Loi Denormandie et Loi Pinel

Critères	Loi Denormandie	Loi Pinel (neuf et ancien)
Type de bien éligible	- Biens immobiliers anciens nécessitant des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’investissement. - Situés dans des centres-villes dégradés ou des communes du plan Action Cœur de Ville.	- Biens neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA). - Biens anciens nécessitant une réhabilitation pour répondre aux critères de décence. - Localisés dans des zones tendues (A, A bis, B1).
Objectif principal	Réhabilitation des logements anciens dans des communes en difficulté pour revitaliser les centres-villes et répondre aux besoins locatifs locaux.	Encourager la construction ou la réhabilitation de logements dans des zones à forte tension immobilière, avec un objectif de mise sur le marché locatif accessible.
Travaux exigés	- Travaux obligatoires visant à améliorer la performance énergétique ou rénover le logement (au moins deux types de travaux prioritaires). - Travaux certifiés par des artisans RGE.	- Pour l’ancien : travaux visant à remettre le bien aux normes de décence locative. - Pour le neuf : aucun travaux requis.
Avantages fiscaux	Réduction d’impôt calculée sur le prix total (achat + travaux) : - 12 % pour 6 ans - 18 % pour 9 ans - 21 % pour 12 ans	Réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat : - 12 % pour 6 ans - 18 % pour 9 ans - 21 % pour 12 ans.
Plafonds de loyer	Plafonds de loyer fixés selon la localisation (zones B2 et C).	Plafonds de loyer fixés selon la localisation (zones A, A bis, B1).
Conditions des locataires	- Revenus des locataires plafonnés. - Priorité donnée aux ménages modestes ou intermédiaires.	- Revenus des locataires plafonnés. - Similaire à la Loi Denormandie.
Localisation des biens	- Communes éligibles définies par le plan Action Cœur de Ville (222 communes) ou classées ORT (Opérations de Revitalisation du Territoire).	- Zones définies par la tension locative : A, A bis, et B1. - Pour l’ancien, localisation dans des zones où la demande locative est forte.
Durée d’engagement	6, 9 ou 12 ans, avec un engagement ferme.	6, 9 ou 12 ans, avec des avantages fiscaux proportionnels à la durée choisie.
Public ciblé	- Investisseurs souhaitant réhabiliter des logements anciens tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. - Ceux intéressés par les zones en revitalisation.	- Investisseurs recherchant des biens neufs ou anciens à réhabiliter, situés dans des zones à forte demande locative. - Adapté aux profils diversifiés.
Rendement locatif	- Potentiellement intéressant dans les communes en besoin urgent de logements rénovés, mais dépend de la réussite des travaux et de la demande locative.	- Stable dans les zones tendues pour le neuf. - Pour l’ancien, dépend de la demande locative et du bon choix de localisation.
Risques associés	- Sous-estimation des coûts de rénovation. - Faible demande locative dans certaines communes. - Perte des avantages fiscaux en cas de non-conformité.	- Plafonds de loyer pouvant limiter la rentabilité. - Pour l’ancien, risque d’imprécision dans l’évaluation des coûts de réhabilitation.

 

Stratégies pour un investissement réussi

Choix d'un bien rentable

L'analyse préalable combine trois critères déterminants : proximité des commodités urbaines, état structurel du bâti et demande locative locale. Les villes comme Quimper ou Limoges affichent des rendements bruts de 6 à 7.5% selon MeilleursAgents, avec des prix moyens de 1 500€/m² pour des biens à rénover.

L'évaluation du potentiel de rénovation s'appuie sur :

• Un diagnostic technique complet (électricité, plomberie, isolation)

• L'étude des PLU pour vérifier les possibilités d'extension

• La comparaison avec les biens rénovés du quartier

La négociation des prix bénéficie actuellement d'une marge moyenne de 7.5% sur les biens vacants. Les devis préalables des artisans permettent de justifier une décote équivalente à 40% du coût estimé des travaux.

Gestion des risques et litiges

L'assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) couvre les risques locatifs importants : dégâts des eaux (jusqu'à 50 000€), responsabilité civile (minimum 1,5M€) et perte de loyers (12 mois maximum). Son coût annuel représente 1.2 à 2% des revenus locatifs.

En cas d'impayés, la procédure accélérée impose :

• Une mise en demeure notifiée par huissier

• Une saisie des revenus locataire sous 45 jours

• Une demande de suspension des APL auprès de la CAF

Les contrôles administratifs nécessitent la conservation des justificatifs pendant 6 ans : factures de travaux, DPE avant/après, et attestations d'assurance. La commission départementale de conciliation traite les litiges sous 2 mois pour 85% des cas selon les dernières statistiques ministérielles.

Le dispositif Denormandie offre un levier fiscal puissant pour conjuguer rendement locatif et valorisation patrimoniale, sous réserve du respect strict des critères géographiques et des travaux de rénovation. En ciblant dès maintenant un bien éligible avant 2027, vous transformez un investissement immobilier en accélérateur de wealth-building, tout en participant activement à la revitalisation des centres-villes français.

Les points essentiels à retenir

La loi Denormandie est attractive pour les investisseurs immobiliers. En particulier ceux qui souhaitent rénover des logements anciens dans des communes ciblées. Elle combine des avantages fiscaux comme une réduction d’impôt allant jusqu'à 21 %, avec des conditions précises sur les travaux et la mise en location.

Pour réussir son investissement, il faudra bien choisir son bien, planifier les travaux de rénovation et respecter les critères fiscaux et locatifs. La loi Denormandie se présente comme un levier puissant pour les investisseurs engagés. Elle présente une opportunité de rentabilité tout en participant à la revitalisation des centres-villes.