Investissement immobilier à Saint-Etienne :

un investissement intelligent offrant de belles rentabilités

La ville de Saint-Etienne, localisée dans le département de la Loire en région Auvergne-Rhône-Alpes, est propice à l’achat immobilier locatif. Située à seulement quelques kilomètres de Lyon, la commune est à la fois dynamique, attractive et ouverte sur l’avenir ; une aubaine pour les investisseurs !

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Avec un patrimoine historique exceptionnel, un aéroport, de nombreuses richesses économiques et plusieurs milliers de commerces, elle séduit une large population. Ce n’est pas pour rien qu’elle se place au 23ème rang des villes étudiantes 2019-2020 (source : classement L’Etudiant).

Comment le marché immobilier se porte-t-il à St-Etienne ? Faut-il y investir ? Quels sont les différents quartiers de Saint-Etienne pour générer un investissement immobilier locatif rentable ? Quel est le prix moyen du mètre carré à Saint-Etienne ? Que faut-il savoir sur cette ville avant votre achat ? 

 

Investissement locatif à Saint Etienne : analyse du marché immobilier

A deux pas des gorges de la Loire, le bassin stéphanois séduit de plus en plus les investisseurs à la recherche d’un placement immobilier rentable. En cause, à Saint-Etienne, le marché est dynamique, diversifié et surtout accessible en comparaison à sa voisine, la ville de Lyon, situé à 62 km.

Après avoir connu un fort déclin démographique, la ville nichée au pied d’un parc naturel en France a su changer la donne et compte désormais près de 172 000 habitants (source : ville-data.com). La commune s’est engagée dans un vaste plan de rénovation urbaine pour redynamiser son centre-ville et apporter une meilleure qualité de vie à ses habitants.

Elle est également très bien desservie avec un aéroport à seulement 15 minutes de voiture du centre ainsi qu’un réseau de transports en commun particulièrement diversifié : tramways, bus, trolley électrique et gare TGV.

Détentrice du label « Ville d’Art et d’Histoire » depuis 2012, la commune est reconnue pour son patrimoine unique. Riche de festivals et de salles de spectacles en tous genres, Saint-Etienne est rythmée toute l’année par ses nombreux évènements. Avec de nombreuses beautés architecturales et culturelles, l’une des plus grandes communes de la région Auvergne- Rhône-Alpes attire aussi les touristes en quête d’un logement, ce qui n’est pas pour déplaire aux investisseurs. 

 

Investir à St Etienne : choisir une ville étudiante liée à Lyon

Saint-Etienne c’est également 25 000 étudiants chaque année répartis sur différents campus proposant plusieurs domaines d’enseignements (source : saint-etienne.fr). La ville doit évidemment cette fréquentation estudiantine à sa proximité avec Lyon et à son rapprochement avec la métropole au niveau universitaire et recherche via la French Tech One Lyon-Saint-Etienne… mais pas seulement !

Avec un grand nombre d’initiatives locales et des évènements culturels et sportifs d’envergure, la ville sait accueillir les nouveaux étudiants comme il se doit. De plus, les loyers des appartements, particulièrement attractifs, permettent à toutes les catégories socio-professionnelles de se loger. Beaucoup de grandes écoles supérieures attirent tous les ans les jeunes, comme l’EM Lyon, l’EKLYA Business School, l’École des Mines, l’ISTP, l’IRUP, l’IUT, l’IAE ou encore le CIDO (centre international d'ostéopathie).

Nul besoin d’être un professionnel pour savoir que qui dit ville étudiante, dit ville stratégique pour un investissement immobilier locatif ! Un appartement T1 (studio) ou un 2 pièces à proximité des campus trouvera vite preneur et constituera une valeur sure pour votre projet immo. Investir dans un logement étudiant à St Etienne permet de répondre à une demande locative ciblée et donc de vous garantir sécurité et rentabilité, d’autant plus si vous le louez meublé afin de profiter des avantages du régime LMNP.

 

Investissement immobilier à Saint Etienne, profiter du rebond d'attractivité

Le marché immobilier à Saint-Etienne est en perpétuelle évolution et cela se voit. En termes de rendements locatifs, la ville offre aux investisseurs immobiliers deux arguments : un marché immobilier porté par des prix attractifs associé à une solide demande locative. En effet, en plus de sa population estudiantine, Saint-Etienne est un important vivier d’emplois et le siège de bon nombre d’entreprises.

Le bassin stéphanois concentre 70% des emplois de la Loire avec ses 5 pôles d’excellence (numérique, optique, design, technologies médicales et procédés avancés de fabrication). Cela a le mérite d’attirer aussi bien les cadres que les professions supérieures, qui constituent une population solvable en matière de location.

La commune bénéficie d’un rebond d’attractivité et parvient à tirer son épingle du jeu. En 2019, l’indicateur Jobijoba/Meilleurtaux.com « Work & Live » a même placé Saint-Etienne sur le podium des villes les plus favorables pour trouver un job et un logement aux côtés de Besançon et d’Orléans. Cette position s’explique à la fois par le dynamisme du marché et de l’emploi local. Comme quoi les villes « tendance » du moment n’offrent pas toujours le meilleur compromis en termes d’emploi et de logement !

Pour pallier son fort taux de vacance et se rapprocher de la moyenne nationale (8%), la ville aux 7 collines a par ailleurs initié un vaste programme immobilier de démolition de bâtiments vétustes (2018 – 2022), permettant de détruire 150 000 m2 de logements (soit 2 000 logements) sur 4 ans. Le but de ce projet est également de rendre plus verte la ville en créant des petits parcs et zones naturelles.

 

Prix moyen au mètre carré à Saint Etienne : dans quelle surface investir ?

Les prix au mètre carré à Saint-Etienne restent en-deçà de la moyenne nationale (prix moyen de 1 079€ dans la ville d’après les données SeLoger – Juin 2020). Ils peuvent toutefois varier du simple au quadruple en fonction des quartiers. S’il est fréquent de lire dans les médias qu’à Saint-Etienne, il faut compter moins de 1 000€ au mètre carré, il est important de préciser que ce ratio ne vaut que pour les zones n'offrant que peu de tension locative. Cette donnée est donc à prendre avec beaucoup de précautions, d'autant plus que sur les petites surfaces, le ratio bas se situe davantage à 1 500€ du mètre carré, avec un budget travaux à prévoir.

Pour la surface, tout dépend de votre stratégie personnelle et de la population que vous ciblez. Si votre placement s’adresse aux étudiants, mieux vaut opter pour un appartement studio T1, idéalement dans le centre-ville. En effet, les investissements les plus rentables restent les petites surfaces sur le long terme.

S’il s’agit d’une location saisonnière ou à destination des jeunes actifs, vous pouvez vous tourner vers un appartement 2 pièces plus spacieux. Enfin, si vous disposez d’un budget plus conséquent, rien ne vous empêche d’opter pour un appartement 3 pièces ou 4 pièces voire une maison, que vous pouvez louer soit à une famille, soit à des seniors, soit mettre en colocation pour maximiser vos rendements locatifs.

 

Projet d’achat locatif : les 5 meilleurs quartiers de St Etienne où investir

Pour réussir la gestion de votre projet immobilier à Saint-Etienne, il faut prêter une attention particulière à l’emplacement de votre bien. En effet, tous les quartiers ne se valent pas dans la commune, loin de là. Certains sortent du lot et sont beaucoup plus prisés que d’autres. L’emplacement idéal à Saint-Etienne pour votre bien immobilier locatif est avant tout une zone située à proximité des commerces et des services nécessaires à vos locataires au quotidien. Plusieurs quartiers concentrent ces avantages, entre autres :

 

Le quartier du centre-ville

La zone de l’hypercentre, très dynamique, est une valeur sûre à Saint-Etienne pour votre projet d’investissement immobilier locatif, et ce, peu importe votre cible. La zone est plébiscitée à la fois par les étudiants, les touristes et les jeunes actifs étant donné sa proximité avec les transports, le charme de ses façades anciennes et de son patrimoine ou encore ses commodités en tous genres (commerces, bars, restaurants, etc.).

 

Le quartier Châteaucreux

Localisé à proximité de la gare routière et pratique pour rejoindre rapidement la ville de Lyon en train, la zone de Châteaucreux est un quartier d’affaires regroupant à la fois des résidences de standing et des pavillons. Très agréable à vivre et ayant récemment fait peau neuve, le secteur convient parfaitement à l’investissement locatif. Il y a d’ailleurs tout intérêt à opter pour la location meublée (statut LMNP) dans ce quartier. 

 

Le quartier Carnot

Le secteur Carnot est de son côté situé au nord de la commune. Ancien quartier dédié à la manufacture d’armes, il a été entièrement rénové et compte désormais un grand nombre d’étudiants au sein d’un campus (le Campus de Carnot). Les locataires pourront aussi profiter de deux grands parcs et même du marché le dimanche matin, autant de pôles d’attraction qui rassureront les investisseurs sur la rentabilité de leur projet immobilier.

 

Le quartier Bergson

Le quartier Bergson n’est pas juste à côté du centre-ville, il est pourtant très plébiscité pour son calme et son confort de vivre. Une large diversité d’appartements à vendre anciens, récents ou à rénover s’y trouve. Verdoyant, ce secteur est situé à proximité de l’autoroute, pratique pour les actifs qui ne travaillent pas à Saint-Etienne, et concentre le célèbre stade Geoffroy Guichard, très apprécié des amateurs de football. Le Musée d’art moderne de Saint-Etienne se situe en outre sur son territoire, chose que ne peut qu’apprécier la clientèle touristique.

 

Le quartier Fauriel

Le quartier Fauriel est un secteur huppé. Il est très prisé par les couples et les familles du fait de ses écoles, boulangeries, commerces de proximité et de son marché. Assez éloigné du centre-ville, il n’est pour autant pas délaissé par ses habitants. En effet, il offre de nombreux immeubles des années 80 ou plus anciens avec une superbe architecture, ainsi qu’un cadre de vie très agréable. L’environnement y est arboré et des établissements d’enseignement prestigieux tirent le marché immo vers le haut. Il est même possible d’investir dans une maison de ville.

 

Rentabilité locative à St Etienne : le placement intelligent

En 2018, Les Echos Investir ont classé la ville de Saint-Etienne dans le top 5 des villes offrant la meilleure rentabilité locative en France, avec un rendement brut de l’ordre de 8.9%. Meilleur Taux et Economie Matin ont quant à eux souligné récemment les attraits de la ville pour l’investissement locatif.  

 

Perspective du marché immobilier à St Etienne

Pour conclure, Saint-Étienne, au cœur d’un environnement privilégié, est une ville moyenne dynamique et pleine de ressources pour votre projet d’investissement immobilier. En constante évolution, elle parvient à attirer de plus en plus d’acheteurs-investisseurs grâce à ses atouts économiques, touristiques et culturels. La ville promet un cadre de vie de qualité à ses habitants, locataires comme propriétaires, et met tout en place pour moderniser son centre-ville mais également ses alentours. 

Des projets d’envergure devraient contribuer au rayonnement de la ville, comme le Steel, un concept à l’architecture spectaculaire, contemporaine et design, inspirée du paysage stéphanois. La ville offre de belles perspectives d’avenir, ce qui en fait une commune où il fait bon d'investir sans prendre trop de risque. Il faudra évidemment bien choisir votre secteur pour maximiser vos rendements (entre 6,50 et 8.50% selon l'orientation plutôt patrimoniale ou financière du bien). Le secteur stéphanois permet de se lancer dans l'investissement locatif en France sur un petit bien avec un budget d'entrée en dessous de 100 000€ !

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photo du rédacteur
  • Mickael Zonta
  • Directeur Investissement Locatif

Diplômé d'une grande école de commerce, et après une première expérience réussie dans la finance, Mickael Zonta a débuté sa carrière dans l'immobilier en 2011 à Paris avant d’étendre son activité à la région parisienne et à la ville de Lyon. Le fait d'être également investisseur immobilier à titre personnel lui permet de comprendre les enjeux des clients en termes d’objectifs d’investissements, de rendement locatif et de choix des régimes fiscaux.

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