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LMNP : loueur meublé non professionnel

LMNP : loueur meublé non professionnel

LMNP : quatres lettres qui font toute la différence pour le rendement locatif net d'impôts... Le statut de loueur meublé non professionnel, qui s'applique à la location meublé, vous permettra de limiter l'imposition sur les revenus locatifs. 

En effet, le statut LMNP, c’est-à-dire Loueur en Meublé Non Professionnel, lorsqu’il est bien pensé, peut ouvrir de réelles opportunités. Des opportunités à court terme, avec une possibilité de rente mensuelle, et à long terme, avec des propriétés qui entrent dans votre capital.

Par contre, il vous faut respecter certaines règles pour bien bénéficier de ces avantages, comme je vais vous les présenter, et effectuer les bons choix comptables.

 

Statut LMNP : un régime très avantageux

C’est un fait reconnu, le régime LMNP a toutes les qualités pour vous permettre de gagner de l’argent, et c’est tout ce que l’on attend d’un investissement.

A une époque où de nombreux placements peuvent être jugés ou à risque ou peu rentables, se tourner vers le LMNP 2018 apporte ce double gage de présenter peu de risques et de représenter un rapport que l’on chiffre généralement autour de 4,5 à 7% selon le type de bien immobilier, sa destination, sa localisation.

L’investissement LMNP a l’avantage de voir les amortissements des biens loués entrer dans la déduction de ses revenus. Ce qui a pour but de financer votre investissement avec vos impôts, ce serait dommage de ne pas en bénéficier. Un minimum de mobilier est alors nécessaire, comme je vous l’expliquerai par la suite. Mais, là aussi, cet investissement supplémentaire vous offre une possibilité de louer plus cher, rentabilisant cet autre investissement, mobilier quant à lui, à la fois par une partie du loyer et par un amortissement direct dans votre déclaration fiscale. Une surcote que l’on estime généralement autour de 10% à Paris et 20% en province.

Sur le plan juridique, vous avez même le choix entre deux régimes, dont des simulations vous permettront de trouver le plus avantageux pour vous : micro-BIC ou réel.

Enfin, dans le cas de revente, vous restez soumis à la plus-value sur les particuliers et bénéficierez d’une exonération progressive des impôts s'y référant, passé un délai de 5 ans.

 

Loueur meublé non professionnel : comment rentrer dans le cadre ?

Entrer dans le cadre du loueur meublé non professionnel impose, par contre, certaines obligations et contraintes. Mieux les connaître permet d’éviter de tomber dans le piège.

Pour le LMNP, vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser la valeur de 230.000 € ou la valeur de 50% de vos revenus globaux. Il vous faut donc être vigilant si vous ne souhaitez pas revoir votre défiscalisation remise en cause.

Vous devrez encore être lié à un gestionnaire de résidence et, dans ce cadre-là, vous pourrez également entrer dans le statut de la récupération de TVA, sous condition de réaliser une acquisition dans du neuf puisque c’est, effectivement, dans cette optique qu’a été créée ce statut de loueur meublé non professionnel. Le gestionnaire devra, alors, proposer au moins trois éléments entrant dans le cas de résidences services parmi la lingerie, l’accueil, l’entretien et le service de petit-déjeuner.

En outre, vous ne devez pas, par ailleurs, être inscrit, en tant que loueur meublé professionnel, au registre du commerce et des sociétés.

En LMNP, la durée du bail est généralement d’un an, avec reconduction tacite, mais il est possible, pour le propriétaire, au moins 3 mois avant l’échéance, de proposer des changements dans le contrat. Par contre, lorsque cette location s’adresse à un ou des étudiants, la durée du bail est, le plus souvent, réduit à 9 mois, pour correspondre aux années scolaires. Le renouvellement de ce bail n’est plus, dans ce cas, automatique. Ce qui n’exclut cependant pas la signature d’un nouveau bail à l’expiration du précédent.

Pour terminer, le bailleur ne peut aller au-delà de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL), pour augmenter ses loyers, chaque année.

L’intérêt d’un tel investissement en location meublée non professionnelle est généralement calculé sur un montant minimum conseillé de 60.00 euros avec une durée d’au moins 15 ans.

Le risque est d’autant moindre pour un LMNP en résidence services puisque le locataire est alors, non pas le locataire final mais le gestionnaire qui se charge de louer votre bien. Le contrat de location passe sous le régime du bail commercial, ce qui inclut que ce gestionnaire est moins protégé en cas d’impayé et plus facilement et rapidement expulsable. Dans tous les cas de LMNP, de toute façon, le risque reste moins élevé que dans le cas d’une location nue.

 

Location meublée non professionnelle : les équipements de votre meublé

En qualité de meublé, si vous souhaitez entrer dans le champ de la LMNP, il n’est cependant pas question que vous fassiez n’importe quoi. Je vous conseille donc de respecter attentivement l’article 25-4 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 - art. 8 qui définit cette notion de meublé :

Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.” Un article qui complète en précisant que “La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.”

Ce décret 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe donc ce mobilier, ainsi que les éléments de confort nécessaires pour pouvoir louer en meublé non professionnel. Sont ainsi énumérés :

  • Literie comprenant couette ou couverture ;
  • Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • Plaques de cuisson ;
  • Four ou four à micro-ondes ;
  • Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  • Ustensiles de cuisine ;
  • Table et sièges ;
  • Etagères de rangement ;
  • Luminaires ;
  • Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Il faut aussi noter que cet article de loi parle de logement décent et c’est, dans ce cas, le décret 2002/120 du 30 janvier 2002 qui entre en ligne de compte et précise, notamment, que doivent être assuré le clos et le couvert, avec des équipements (escaliers, fenêtres, balcons, etc.) conformes et des sécurités assurées ainsi que la santé des locataires. Sont ainsi nommés, les ouvertures, la ventilation, les réseaux électriques et de gaz, etc. Un logement qui doit au moins se composer d’une pièce principale d’un minimum de 9 m² et d’une hauteur sous plafond de 2,20 m. Le chauffage, l’alimentation en eau potable, l’évacuation des eaux usées, doivent être assurés. Doivent aussi être présents l’installation sanitaire avec WC séparé des pièces de jour, un coin toilette corporelle, un coin cuisine pour recevoir un appareil de cuisson et un évier.

 

Différentes variantes pour le LMNP

Que ce soit en LMNP ou en LMP, il existe différents types de logements qui peuvent entrer dans cette formule. On peut ainsi recenser :

  • les logements meublés loués à l’année ;
  • les logements meublés dits saisonniers ;
  • les meublés de tourisme ;
  • la résidence personnelle louée en partie ;
  • les chambres d’hôtes ;
  • les gites ruraux ;
  • les logements de résidences services pour étudiants, pour seniors, pour affaires, etc.

Les premiers sont loués en direct en baux saisonniers ou en location longue alors que le dernier passe par le biais d’un gestionnaire avec bail commercial, ce dernier assurant lui-même le règlement et prenant en charge tous les risques de vacance.

 

Avantages du LMNP : déclaration au réel et micro BIC

L’une des décisions majeures que vous aurez à prendre est en lien directe avec votre comptabilité et, donc, la fiscalité LMNP. C’est pourquoi je vais essayer de vous éclairer sur ce point, même si vous aurez certainement intérêt à effectuer vos propres calculs ou vous en remettre à votre propre expert-comptable qui vous aidera à prendre la meilleure décision.

 

En résumé

 

 

Régime Micro BIC

Régime réel

Chiffre d’affaires maxi

32.900 € HT

236.000 € HT

Abattement forfaitaire

50%

Non applicable

Charges déductibles

Forfaitaires

Réelles

Amortissements déductibles

non

oui au réel

CFE

oui

oui

Régime de plus-value LMNP

celui des particuliers

celui des particuliers

Achat en indivision

pas possible

possible

Cession

clôture d’activité sans frais

clôture d’activité sans frais

Imprimé fiscal

2042 CPro

2031, 2033 et 2042 CPro

 

  • Régime micro BIC

On le voit donc, dépendant du régime micro BIC, louer en meublé non professionnel oblige à ne pas dépasser la somme permise par la micro entreprise en général, celle-ci étant en réflexion de révision dans les prochains mois.

L’intérêt de cette solution est de ne pas avoir à tenir de comptabilité compliquée, mais un seul journal des entrées. Pour ce qui est des frais, un abattement forfaitaire de 50 % est prévu directement dans le calcul.

C’est donc une solution de facilité dont l’intérêt de ce régime fiscal LMNP sera tout simplement défini par un calcul.

Généralement, cette solution est intéressante sur une courte durée, mais beaucoup moins dans la régularité.

 

  • LMNP amortissement : une logique comptable
    Lorsque le budget Micro BIC est dépassé, vous devez donc vous diriger vers le mode réel, mais c’est un choix que vous pouvez faire même en dessous de ce seuil.

La tenue d’une comptabilité est alors obligatoire.

Par contre, la déduction de frais et de charges se fait au réel, ce qui peut être un avantage.

Parmi les charges déductibles, on peut parler des charges de copropriété, celles d’entretien et de réparations, mais aussi l’électricité, internet et téléphone, l’assurance, les impôts et taxes, les honoraires d’agence, les intérêts d’emprunt et les frais de dossier, les frais d’annonce et les frais de déplacement pour les locations.

Au niveau des déductions, l’autre grand intérêt est de pouvoir amortir aussi bien la partie immobilière que la partie mobilière. Pour la partie immobilière, la durée d’amortissement du bien est variable et ventilable selon qu’il s’agisse du terrain, du bien ou d’aménagements. Le bien immobilier sera généralement amorti sur une période de 30 à 40 ans. Tandis que, sur la partie mobilière, l’achat d’un canapé le sera sur 12 ans, celui d’une table de séjour sur 10 ans, celui de literie sur 6 ans, des travaux de peinture sur 10 ans et des travaux de sol type parquet sur 15 ans.
Entre ces différentes déductions, vous aurez de bonnes chances de ne pas payer d’impôts sur vos locations pendant une dizaine d’années.
Les déficits que vous risquez d’engendrer les premières années sont, en effet, imputables sur les bénéfices des 10 années à suivre, dans le cas de votre déclaration LMNP. C’est donc, pour la location en meublé un avantage fiscal évident du régime réel.

 

Déclaration LMNP : comment et quand déclarer ?
Je vais maintenant vous aider à définir les démarches à effectuer pour ces différents modes fiscaux en lien avec la location en meublé non professionnel.

  • Ainsi, si votre intention est de choisir le régime Micro BIC pour la location en meublé non professionnel, voici quelques renseignements utiles.
    • Il vous faudra tout d’abord envoyer le formulaire POi au Greffe du Tribunal de commerce afin de recevoir votre numéro SIRET indispensable, dans un délai de 15 jours suivant votre début d’activité.
    • Lors de votre déclaration de revenus, il vous faudra joindre le formulaire 2042 C PRO renseigné de vos revenus locatifs à votre déclaration de revenus 2042 habituelle. Déclaration dont l’échéance annuelle se situe à fin mai.
  • Dans le cas où vous choisissez le régime réel en tant que loueur en meublé non professionnel, voici donc la démarche que vous aurez, alors, à effectuer.
    • De la même façon que précédemment, il vous faudra remplir le formulaire POi pour le Greffe du Tribunal de Commerce afin d’obtenir le numéro SIRET indispensable à votre activité. Une opération qui doit être effectuée dans un délai de 15 jours suivant le début de cette activité.
    • Lors de votre déclaration de revenus de fin mai, ce seront, alors, les liasses fiscales 2031, 2033 et 2042 C Pro que vous devrez joindre à votre déclaration 2042 habituelle.
  • Si vous souhaitez passer d’un régime Micro BIC à un régime réel, vous devez le faire avant le 1er février de l’année pour que cette année-là puisse être prise en compte dans le nouveau régime. Par exemple, avant le 1er février 2018 pour que vous revenus de 2018 soit pris en compte au régime réel, sur votre déclaration de mai 2019. Passée cette date du 1er février, vous perdrez une année.

Mickael ZONTA Par Mickael ZONTA,
Président, Investissement-Locatif.com


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