Investissement locatif LMNP vs LMP : quelles différences ?

Bon nombre d’investisseurs ont tendance à s’orienter de plus en plus vers la location meublée. Ce type de projet immobilier est prisé pour sa rentabilité élevée et son mode d’imposition très attrayant. Dans le cadre d’une telle activité, deux statuts sont possibles. D'une part, il existe le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel) et le statut LMP (Loueur en meublé professionnel). Bien qu’ils soient identiques sur certains points, ils présentent des différences majeures, notamment sur les conditions d’éligibilité et la fiscalité. Découvrez tout ce qu'il faut savoir sur ces statuts dans cet article.

Éléments de définitions

Avant d’entrer dans le vif du sujet, il est important de bien définir les termes.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le LMNP se définit comme un statut fiscal encadrant la location de logements meublés non professionnels. Comme son nom l’indique, il est attribué uniquement aux propriétaires particuliers qui vont profiter d’avantages fiscaux très intéressants.

Pour obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel, certaines conditions sont à remplir. En effet, vos recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser les 23 000 euros ou les 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal. En termes de bail commercial, le statut LMNP en impose 9 ans au minimum. Il s'agit d'une durée renouvelable avec possibilité de résiliation tous les 3 ans le cas échéant. De plus, ce dispositif peut concerner, notamment :

• la résidence en location classique ;
• la résidence en location saisonnière ;
• la résidence de services (résidence étudiante, résidence d’affaires…).

Dans tous les cas, le propriétaire est tenu d'équiper le logement avec tous les meubles essentiels à la vie du locataire.

Qu’est-ce que le statut LMP ?

Tout comme le LMNP, le statut LMP est destiné aux propriétaires qui mettent en location un logement meublé. Il concerne uniquement les logements mis en location à titre professionnel ou en société.

Contrairement au LMNP, afin d’être affilié au statut de loueur en meublé professionnel, vos loyers annuels doivent excéder le seuil de 23 000 euros. De plus, ce montant doit également être supérieur à vos revenus professionnels. Pour ce qui est de la durée du bail commercial, elle est d'au moins 9 ans, comme pour le LMNP.

En bref, les deux statuts diffèrent premièrement sur les conditions d'éligibilité.

L’imposition des revenus locatifs des deux statuts

En matière de fiscalité sur les revenus locatifs, les deux statuts présentent des différences importantes.

La fiscalité sur les revenus en LMNP

Les revenus locatifs en LMNP sont imposés suivant les régimes fiscaux de la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) à titre particulier. En effet, un investisseur non professionnel louant son bien en meublé pourra soit être soumis au régime micro-BIC soit au régime réel. Le choix dépend des revenus locatifs annuels.

En effet, si les recettes locatives annuelles hors taxes sont inférieures à 72 600 euros, le loueur peut alors opter pour le régime micro-BIC. C’est également le cas si le loyer annuel n’excède pas les 176 200 euros pour une location saisonnière. Dans ce cas, l’abattement fiscal appliqué est celui du taux forfaitaire de 50 % des recettes locatives.

Au-delà de 72 600 euros en location classique et de 176 200 euros en location saisonnière, le régime réel s’applique automatiquement. La déduction des charges réellement supportées et le mécanisme d’amortissement qui en découlent vont réduire, voire éliminer vos revenus imposables.

Voici une liste non exhaustive de charges déductibles et amortissables :

• Les intérêts bancaires relatifs au prêt immobilier ;
• Les divers frais et indemnités (frais de notaire, frais d'assurance…) ;
• Les impôts et taxes (taxe foncière, taxe d’habitation, cotisations foncières des entreprises) ;
• L’amortissement des travaux effectués dans la résidence (travaux de rénovation par exemple) ;
• L’amortissement des meubles achetés.

L’imposition des revenus locatifs en LMP

À la différence du statut LMNP, le LMP profite des régimes fiscaux de la catégorie des BIC à titre professionnel. Dans ce cadre, le loueur est soumis soit au régime réel, soit au régime micro-BIC.

Si les recettes locatives annuelles ne dépassent pas les 72 600 euros ou les 176 200 pour la location saisonnière, c'est le régime micro-BIC qui s’applique. L'investisseur bénéficie alors d'un taux d'abattement fiscal de 50 %. Dans le cas du régime réel, les loueurs profitent de la déduction des charges et du mécanisme d’amortissement comme en LMNP.

L’imputation du déficit en LMNP et en LMP

La location meublée vous permet de bénéficier des avantages du déficit foncier. C’est notamment le cas si les charges et les amortissements sont supérieurs aux revenus. La gestion de ce déficit varie également entre les deux statuts.

La gestion du déficit en LMP

Dans le cadre d’une activité de location meublée professionnelle, les déficits sont imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant. Néanmoins, la loi a prévu de limiter les conditions de leur déductibilité afin d’empêcher que les amortissements ne puissent créer de déficit plus important. Depuis lors, le montant amortissable est plafonné à une somme d’argent équivalente à la différence entre les loyers et les charges déductibles. Toutefois, les parts qui n’ont pas déduit pourront être utilisées dès qu’un futur résultat bénéficiaire le permettra.

La gestion du déficit en LMNP

Selon la loi en vigueur, l’imputation du déficit du foyer fiscal sur le revenu global d’une activité de location meublée non professionnelle n’est pas possible. De plus, la règle régissant le plafonnement des amortissements s’applique également en LMNP. En tout état de cause, les déficits non professionnels sont imputables au chiffre d’affaires généré au cours des dix années suivantes. Ceci, tant que l’activité locative exercée est à titre non professionnel.

L’imposition sur les plus-values immobilières

En matière de plus-value immobilière lors de la revente, la règle d’imposition diffère entre le statut LMNP et le statut LMP.

La fiscalité de la plus-value en LMNP

En tant que loueur particulier, vous n’êtes pas soumis au régime de la plus-value professionnelle. De ce fait, la plus-value correspond uniquement à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, en prenant en compte également les charges et les frais relatifs à la transaction. Cette plus-value est ensuite imposée selon le taux forfaitaire de 19 %, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux à un taux de 17,2 %.

Par ailleurs, des abattements de 6 % par an sur l’impôt et de 1,65 % par an sur les prélèvements sociaux s’appliquent à partir de la sixième année de détention du bien immobilier. Au-delà de 22 ans de détention, vous bénéficiez d’une exonération d’impôt sur la plus-value. Et si la durée s’élève à 30 ans, les prélèvements sociaux sont également supprimés.

Notez que les amortissements ne sont pas pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière non professionnelle.

La fiscalité de la plus-value en LMP

Dès que vous êtes affilié au statut LMP, les règles sur l’imposition de la plus-value diffèrent. En effet, il existe les plus-values professionnelles à court terme et à long terme.

Les amortissements cumulés sur un logement meublé locatif détenu pendant une durée de plus de deux ans sont considérés comme des plus-values à court terme. Elles sont taxées au titre de l’impôt sur le revenu, selon la tranche marginale d’imposition et les cotisations sociales applicables.

En revanche, la plus-value LMP à long terme correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Cela, dès que vous détenez votre patrimoine immobilier pendant une durée de plus de deux ans. La fiscalité de ce bénéfice se fait selon le taux d’imposition de la flat tax, soit 30 %.

Pour ce qui est de l’exonération de la plus-value en LMP, elle est totale si le chiffre d’affaires annuel n’excède pas les 90 000 euros. Par ailleurs, une exonération partielle s’applique dès que le chiffre d’affaires est compris entre 90 000 euros et 126 000 euros pour une durée minimale de cinq ans.

Fin du cumul LMNP/Censi-Bouvard

Depuis sa mise en place, le dispositif Censi-Bouvard a offert aux investisseurs une opportunité fiscale avantageuse pour l'acquisition de résidences de services, qu'il s'agisse de résidences étudiantes, seniors ou pour personnes en situation de handicap. Ce régime fiscal était accessible à tout investisseur respectant des critères précis, tels que l'achat d'un logement neuf ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) et s'engageant à faire louer leur bien immobilier pour au moins neuf ans. La valeur d'acquisition du bien ne devait pas excéder 300 000 euros, permettant ainsi une réduction d'impôt équivalente à 11% du montant investi. Néanmoins, ce mécanisme a conclu son cycle en janvier 2023. Heureusement, d'autres dispositifs, compatibles ou non avec les régimes LMNP ou LMP, sont venus le remplacer.

Les dispositifs alternatifs cumulables avec les statuts LMNP / LMP 

L'immobilier locatif demeure un levier efficace pour diversifier ses sources de revenus et jouir de privilèges fiscaux. Diverses mesures ont été élaborées pour stimuler et perfectionner cette forme d'investissement. Ci-après, une synthèse des alternatives pour l'investissement locatif en adéquation avec les régimes LMNP et LMP :

• Louer Abordable (Cosse) : Cette initiative permet une déduction fiscale proportionnelle à la localisation du bien. Elle exige une collaboration formelle avec l'Anah et obéit à des normes de performance énergétique. Bien que compatible avec le LMNP, le LMP reste exclu de ce dispositif.

• Loc'Avantages : Ce programme offre une déduction fiscale modulée selon le montant du loyer. À l'instar du dispositif "Louer Abordable", une entente avec l'Anah est requise, tout en respectant des standards énergétiques. Un bonus fiscal est accordé en cas d'intermédiation locative. Ce dispositif est en phase avec le LMNP, mais incompatible avec le LMP.

• Dispositif Malraux : Conçu pour inciter à la restauration de propriétés situées dans des secteurs sauvegardés, ce dispositif accorde une déduction fiscale basée sur les frais de rénovation. Il s'adresse particulièrement aux investisseurs LMP désireux de réhabiliter des biens patrimoniaux tout en profitant d'incitations fiscales. Il est pleinement compatible avec le régime LMP.

Pour conclure, une panoplie d'options est à la disposition des investisseurs cherchant à maximiser la rentabilité fiscale de leurs actifs immobiliers. Une étude approfondie de chaque mécanisme, en parallèle avec les régimes LMNP et LMP, est conseillée, tout comme la consultation d'experts pour orienter judicieusement ses choix d'investissement.

Investissement locatif en LMNP vs LMP : les points clés à retenir 

En synthétisant les nuances des régimes fiscaux en immobilier locatif, il devient clair que chaque choix d'investissement nécessite une réflexion approfondie. L'investissement en location meublée, qu'il soit sous le statut LMNP ou LMP, offre des opportunités fiscales distinctes pour les investisseurs. Le LMNP est destiné aux propriétaires particuliers, avec des recettes locatives annuelles ne devant pas dépasser 23 000 euros ou 50% des revenus globaux du foyer. En revanche, le LMP s'adresse à ceux louant à titre professionnel, avec des loyers annuels devant dépasser 23 000 euros. La fiscalité des revenus locatifs diffère entre les deux, le LMNP étant imposé selon les régimes fiscaux de la catégorie des BIC à titre particulier, tandis que le LMP est imposé à titre professionnel. La gestion du déficit est également distincte, le LMP permettant une imputation sur le revenu global sans limitation. En matière de plus-values immobilières, le LMNP impose à un taux forfaitaire de 19% plus 17,2% de prélèvements sociaux, tandis que le LMP a des règles spécifiques pour les plus-values à court et long terme. Enfin, bien que le dispositif Censi-Bouvard ait pris fin en janvier 2023, d'autres dispositifs alternatifs comme Louer Abordable (Cosse), Loc'Avantages, et le Dispositif Malraux sont disponibles. Chacun de ces dispositifs présente des avantages et des compatibilités variées avec les régimes LMNP et LMP. En conclusion, ces nuances soulignent l'importance pour les investisseurs de s'informer et de consulter des experts pour maximiser les avantages fiscaux de leur investissement locatif.