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Immeuble de rapport : l'investissement ultime ?

Un choix intéressant à condition de choisir un emplacement stratégique.
L'immeuble de rapport constitue le graal pour tout investisseur locatif. Il peut constituer un placement très rentable, à condition de respecter des critères rigoureux...


Comment investir dans un immeuble de rapport ? Toutes les infos et conseils pour bien choisir votre immeuble de rapport. A lire avant d'investir.

L'investisseur qui cherche un rendement élevé et une détention en pleine propriété, pourra s'orienter en toute logique vers un immeuble de rapport à vendre. Le choix d'investir dans un immeuble présente des avantages intéressants, mais également certains inconvénients à prendre en compte dès le début du projet. Les montants d'investissement sont naturellement plus élevés pour un immeuble que pour un appartement en copropriété, à secteur géographique égal. Raison de plus pour être vigilant. Attention également à faire les bons choix dès le début du projet d'investissement. Dans cet article vous découvrirez les éléments importants à prendre en compte si vous souhaitez investir dans un immeuble de rapport et les choses à éviter absolument lorsque vous investissez dans un immeuble de rapport.

Photo immeuble de rapport paris


Je m'appelle Mickael Zonta, et je suis le Directeur de la société de conseil Investissement Locatif. J'ai étudié la finance au sein d'une grande école de commerce (l'EDHEC) avant de m'orienter vers l'immobilier locatif dès la fin de mes études, en 2011. Depuis cette date j'accompagne les investisseurs dans leurs projets immobiliers, et j'investis également à titre personnel. J'ai toujours été attiré par l'immobilier et les immeubles de rapport constituent le graal pour tout investisseur immobilier.
D'abord parce qu'un immeuble est un bâtiment entier, avec une histoire. Ensuite parce que l'enveloppe financière d'un tel projet est toujours plus élevée qu'un appartement à l'unité. C'est comme acheter de l'immobilier en gros, ce qui signifie que vous développez votre patrimoine… mais encore plus vite. Enfin parce que la pleine propriété présente des avantages financiers certains par rapport à la copropriété. Les conseils et analyses que vous trouverez dans cet article sont issus de mon expérience personnelle. Mon équipe de vingt collaborateurs accompagne les investisseurs dans leurs projets d'immeubles de rapport en Île-de-France. Nous avons également la chance de gérer des immeubles avec toute la responsabilité que cela représente. Bonne lecture et n'hésitez pas à me contacter si vous avez des questions sur des points précis ou un projet d'investissement en immeuble de rapport.

Immeuble de rapport, définition

L'immeuble de rapport peut aussi s'appeler l'immeuble locatif. Il s'agit d'un projet particulier quand on parle d'investissement immobilier, et pour cause. Il s'agit d'un bâtiment composé de plusieurs appartements et qui est conçu comme un placement par le propriétaire investisseur. Ainsi, celui-ci pourra s'orienter sur un immeuble dont les appartements sont déjà loués, ou un immeuble ou les appartements sont vides ou encore un immeuble avec des appartements loués et d'autres vides. L'intérêt de disposer d'un immeuble vide est de réaliser des travaux si nécessaires, afin de valoriser au maximum les appartements, éventuellement modifier le plan afin d'optimiser les surfaces locatives en fonction de la demande locale. C'est une option à privilégier si vous souhaitez augmenter le rendement locatif. Attention toutefois, les travaux ne s'improvisent pas et encore moins sur un immeuble… vous devez être accompagné par un architecte si vous n'êtes pas du métier. D'un autre côté, les banques qui financeront l'opération pourraient apprécier le fait que l'immeuble soit loué en partie ou en totalité. Cela rassure puisque des baux sont déjà établis ce qui réduit l'incertitude sur la partie location : votre banquier sait directement à quel niveau de loyer l'immeuble est loué.

Photo immeuble ou studio

Où investir dans un immeuble de rapport ?

Que vous achetiez une studette ou un immeuble entier, le premier critère à prendre en compte, c'est la localisation. C'est encore plus vrai pour les immeubles puisque vous ne chercherez pas un, mais plusieurs locataires. Du fait du coup élevé d'une bâtisse dans les grandes villes, les investisseurs peuvent être tentés d'investir en rase campagne. Cela semble également plus facile à trouver : avec la désertification des campagnes, de nombreux bâtiments sont proposés à la vente. Mais attention : selon la localisation, le risque est réel de se retrouver avec un immeuble impossible à louer , à cause de la faible demande locative, ou impossible à vendre.

La ville, la rue, la demande locative, sont des points importants dans votre recherche, à analyser dès le début du projet. Si vous achetez un immeuble vide, il vous faudra le louer pour rembourser votre emprunt, mais si la demande locative n'est pas bonne comment allez-vous trouver des locataires ? Cela peut se transformer en véritable piège avec des mensualités de crédit sans loyer en face.

Trouver un immeuble de rapport à vendre qui présente toutes les caractéristiques pour un investissement locatif de qualité n'est pas chose simple. Les investisseurs qui font appel à nos services sont des investisseurs exigeants : ils cherchent un bien de qualité en fonction de critères précis. Voici quelques pistes pour faire le bon choix lorsque vous souhaitez acheter un immeuble.

D'abord, comme dans tout bien immobilier, le lieu est le premier critère. Être propriétaire d'un immeuble au fin fond de la Creuse, c'est flatteur. Mais si personne ne souhaite le louer, alors l'investissement se transforme en charge pure et peut vous faire perdre beaucoup d'argent.

Pour faire le bon choix, faites des recherches sur la ville de situation. Quelle est la tendance du bassin géographique ? A quel type de population vos biens seront-ils destinés et les prix sont-ils adaptés ? Si vous souhaitez louer à des étudiants par exemple, vérifier en amont que la demande existe.

Photo paris investir immeuble de rapport

Financer l'achat d'un immeuble de rapport

L'immeuble de rapport affiche généralement une rentabilité supérieure à celle d'un lot diffus. Comme nous l'avons vu, cela est dû au fait que l'investisseur achète en gros et qu'il évite les frais de syndic. Le montant du projet est plus important que pour l'achat d'un lot diffus, mais les banques financent très bien ce type de projets.

Lorsque vous choisissez d'investir dans un immeuble, gardez à l'esprit que les travaux peuvent être importants. Ainsi contrairement à un appartement en copropriété, vous devrez supporter la totalité de la toiture ou de la façade en cas de travaux sur le bâtiment. Les surfaces à rénover sont également nettement plus importantes que pour un appartement isolé, il faut en tenir compte dès le début. Cela implique qu'un fond de trésorerie est nécessaire afin d'éviter une mauvaise surprise… Lors du financement, demandez un décalage de trésorerie en prévoyant le temps des travaux avec une sécurité supplémentaire de 3 mois au minimum (les travaux réservent toujours des surprises).

La durée du financement dépend de votre stratégie d'investissement. Ainsi une durée longue favorisera le cash-flow immédiat, puisque la mensualité pourra être inférieure aux loyers. Une durée plus courte permettra de rembourser le prêt plus rapidement et donc de disposer plus rapidement de la totalité des loyers… donc d'une rente qui peut être considérable selon la taille du projet.

Pour ce qui concerne le prêt, n'hésitez pas à consulter plusieurs banques ou à passer par un courtier spécialisé. Dans le cadre de nos services, Investissement Locatif dispose de solides partenaires sur l'aspect financement. Si vous le souhaitez, nous vous mettrons en contact avec des spécialistes du sujet. Enfin, sachez que certaines banques acceptent de décaler le début des mensualités de douze à trente-six mois. Cela peut vous aider à constituer un fonds de trésorerie afin de sécuriser au maximum votre investissement.

Acheter un immeuble : SCI ou nom propre ?

Les investisseurs avertis auront le choix entre plusieurs régimes pour le montage du projet : location meublée en LMP ou LMNP au réel, SCI à l'IR ou encore SCI à l'IS, société de type SARL ou SAS. Chaque régime a ses avantages et ses inconvénients, et nous vous conseillerons sur les aspects fiscaux et les montages fiscaux possibles.

A noter que le régime le plus utilisé pour l'investissement dans un immeuble de rapport - que nous recommandons de manière générale – est l'achat d'un immeuble par le biais d'une SCI à l'IS. Cela permet à l'investisseur de développer son capital en limitant l'impact fiscal à titre personnel. La SCI permet également de réinvestir les bénéfices dans d'autres biens immobiliers, sans passer par la case de l'imposition personnelle. C'est un régime idéal si vous souhaitez développer rapidement un patrimoine immobilier important. Ainsi votre bénéfice sera imposé à l'IS ce qui est plutôt favorable surtout si vous êtes dans la tranche à 15% (l'impôt sur les sociétés est de 15% pour les 38.120 premiers euros de bénéfices source le revenus SCI à l'IS), et vous pourrez le réinvestir directement dans d'autres projets immobiliers au sein de la SCI.

Enfin les investisseurs chevronnés pourront créer une holding qui pilotera différentes SCI. L'intérêt est de permettre à la trésorerie de circuler entre les différentes SCI, de bénéficier plusieurs fois du taux d'impôts sur les sociétés réduit (15%). Ces sujets fiscaux sont passionnants mais complexes, et ils sont développés dans d'autres articles et contenus sur le sujet.

Photo immeuble de rapport

Immeuble ancien ou immeuble neuf ?

Construire un immeuble est un projet fabuleux. Toute personne qui a déjà construit un bâtiment, que ce soit sa propre maison ou un immeuble comprendra l'intérêt intellectuel d'un tel projet. Tout choisir selon vos goûts, travailler de concert avec différents corps de métier, voir l'immeuble prendre vie sous vos yeux, disposer d'un bâtiment neuf...

Mais le problème c'est que c'est très complexe, et très coûteux. Les différentes normes qui se sont empilées au cours des 25 dernières années ont fait grimper les coûts de construction. Vous vous rendrez compte que même si vous disposez déjà d'un terrain par héritage par exemple, le coût de la construction est aujourd'hui tellement élevé, que bien souvent, il est plus intéressant de vendre votre terrain d'un côté, puis d'acheter un bâtiment existant en appliquant une

Cela dépend comme toujours des zones géographiques. Mais si c'est votre projet de construire, attention à choisir les bons partenaires et à tout chiffrer en détail avant, en prenant une marge de sécurité de 10 à 15%.

Vente d'un immeuble de rapport

Détenir et créer de la rente, c'est bien. Mais vient un jour où vous voudrez peut-être vendre l'immeuble. Chaque investisseur a de nombreuses raisons de vouloir vendre : financer un nouveau projet, vendre pour raisons familiales, récupérer du cash pour sa retraite. Le fait est que la vente d'un immeuble peut s'avérer compliquée. Ainsi si l'achat en gros (plusieurs lots d'un coup) est un avantage réel par rapport à l'achat de lots diffus, cela devient un inconvénient pour la vente. Puisque le montant est important, le nombre de personnes intéressées (et finançables) est réduit. Vous avez donc moins d'acheteurs potentiels. Vous vous coupez notamment des acheteurs qui cherchent à acheter pour habiter, et des primo-accédants.

C'est le jeu de l'offre et la demande et selon le lieu de situation cela peut s'avérer compliqué. En tant qu'investisseur, vous devez prendre en compte le peu de liquidité de ce produit (par rapport à un appartement plus classique) et vous méfier des achats en rase campagne, qui sont invendables.

Encore une fois et même pour un immeuble, il sera plus facile de trouver des acheteurs à Paris ou en région parisienne, qu'au fin fond de la Corrèze.

Immeuble loué ou immeuble libre de toute occupation

Lorsque vous achetez un immeuble, celui-ci peut être libre de toute occupation ou déjà loué. Plusieurs écoles s'opposent : l'immeuble libre vous permettra de réaliser les travaux afin d'optimiser les loyers, et de choisir les locataires. A l'inverse un bien déjà loué représentera moins d'effort pour la location, et rassurera la banque. A vous de voir et de peser le pour et le contre. Si vous choisissez l'option d'un immeuble avec des locataires en place, soyez attentif à leurs profils.

Existe-t-il des impayés ? Les locataires sont-ils solvables ? Quelle est l'échéance des différents baux ?

Autant de questions qu'il vaut mieux se poser en amont du projet afin de vous porter acquéreur en connaissance de cause et de limiter au maximum le risque.

Rendement locatif d'un immeuble de rapport

Un des intérêts de l'immeuble de rapport, c'est… le rapport locatif. Ainsi si l'immeuble de rapport délivre en général un rendement supérieur à l'achat d'un appartement cela s'explique par le fait que l'achat en gros (plusieurs lots d'un coup) permet de réaliser une économie intéressante. Un autre atout est l'absence de syndic pour la détention en pleine propriété. Cela permet d'éviter les frais de syndic et donc de supprimer un poste de coûts.

Les rendements varient selon le lieu de situation et la demande. Cela peut sembler paradoxal, mais les immeubles à Paris proposent en général des rendements très faibles. La raison est simple : la demande est très forte. Les acheteurs sont les fonds de pension et marchands de biens qui disposent de fonds importants et voit la ville lumière comme un placement. Acheter un immeuble en banlieue parisienne est souvent nettement plus intéressant, avec des rendements locatifs qui peuvent atteindre les 10%.

Vous l'avez compris, l'investissement dans un immeuble de rapport est une excellente option si vous souhaitez investir une somme plus conséquente qu'un appartement, et disposer immédiatement d'un montant de loyers plus élevés. Enfin, ce choix vous permettra de disposer d'une meilleure rentabilité. Nous accompagnons les investisseurs sur des projets d'immeubles en Île-de-France, avec des rendements jusqu'à 10%. Vous avez un projet ? Contactez-nous.


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