Investissement locatif Lille :
le rendement et le patrimoine

Lille est une ville très intéressante où investir. Dynamique et attractive, elle dispose d'une haute demande locative et d'un grand nombre d'étudiants. Il est possible de réaliser un achat immobilier locatif à forte rentabilité. 

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Chiffres clés : 

  • Prix au mètre carré : 3. 201 € pour un appartement  (de 2 .148 € à 4 .337 €)
  • Loyer mensuel moyen : De 10 € à 16,1€ au m2 selon le bien et le quartier
  • 3ème ville étudiante
  • Rendement brut moyen : de 5 à 9 % selon le quartier

Investissement locatif Lille : investir dans l’immobilier à Lille

L’investissement locatif à Lille présente de nombreux atouts. La plus grande ville du nord est une ville agréable et particulièrement appréciée par les étudiants pour son cadre de vie.

Très bien placée dans le palmarès 2020 des villes où investir, la ville de Lille présente des avantages considérables, que nous allons voir tout au long de l’article.

Très prisée des étudiants en recherche de résidence, proche de la Belgique, la ville est, depuis plusieurs années, en plein essor et en constante évolution, rendant son marché de l’immobilier florissant et pérenne. Elle possède d’ailleurs un parc de logements divers et varié qui intéressera sûrement les investisseurs immobiliers. De plus en plus de pôles universitaires et de grandes écoles s’y implantent, et des entreprises ouvrent à tous les coins de rue.

Profitant de cette combinaison de facteurs, nous vous proposons ici de creuser votre envie d’investir dans l’immobilier à Lille en vous conseillant au mieux dans vos recherches et en vous accompagnant dans toutes ces dernières.

Photo investir immobilier lille

Investir dans l’immobilier à Lille : ce que vous devez savoir avant de vous lancer.

Évidemment, en vous lançant dans un projet aussi important qu’un investissement immobilier, un certain nombre d’éléments sont à prendre en compte en amont. Dans un premier temps, il faut que vous soyez certain que la région dans laquelle vous comptez investir est une région dynamique, force de proposition en termes d’emploi et dont les villes principales sont des bassins de l’emploi. En effet, il ne paraît pas très judicieux de porter son dévolu sur une ville qui se vide progressivement de tous ses habitants, à commencer par les plus jeunes, ou une ville dans laquelle la démographie est en chute libre, ou encore une ville où le chômage atteint des sommets. Les questions que vous devrez vous poser doivent être finement étudiées, et concerner le marché de l’emploi, et les employeurs ou les entreprises qui sont implantées tout autour.

Un investissement locatif durablement fructueux suppose des locataires qui paient leurs loyers régulièrement. C’est la raison pour laquelle nous conseillons toujours d’opter plutôt pour de grandes villes, ou des mégalopoles, plutôt que pour la campagne, ou une région ouvertement en danger, frappée par la crise, chez qui le marché de l’emploi est très restreint. Tous ces facteurs auront un impact sur le type de logements destinés à la location que vous privilégierez à l’achat et la rentabilité que vous générerez. 

Dynamisme économique :

  • Taux de chômage T4 2018 : 9,5%
  • Porteur du Label FrenchTech
  • Centre Euratechnologie : 1er incubateur de France et 10ème européen
  • EuraSanté : 3ème pôle santé de France
  • Euralille : 3ème quartier d'affaires de France avec des entreprises tournés vers le secteur tertiaire
  • Acteur majeur français dans le domaine de l’agro-alimentaire, la santé, le textile, le commerce et la grande distribution.

C’est la raison pour laquelle investir dans la région Hauts-de-France, et en particulier à Lille, est à l’heure actuelle un choix profondément réfléchi, audacieux et juste. Avec les villes de Croix - Roubaix, Tourcoing et Villeneuve-d’Ascq, Lille est une véritable métropole européenne dynamique, où les échanges sont constants et toujours plus nombreux, amplement facilités par la présence de l’Eurostar, qui relie de grandes villes en quelques heures, comme Londres, Paris, Lyon et Marseille. De jeunes entrepreneurs s’y installent et travaillent dans tous les secteurs, notamment celui de la culture et des nouvelles technologies. Un plus à aussi garder en tête : le métro lillois. Il est le plus long réseau français hors Paris, il comporte près de 45 km de voies et dessert facultés, entreprises et commerces avec ses 60 stations. Cette mobilité va favoriser la croissance démographique et le dynamisme de la ville. Acheter pour louer à Lille est donc une idée particulièrement juteuse par les temps qui courent !

Transports :

  • 2 gares : Lille Europe et Lille Flandres : Ligne TGV permettant de rejoindre Paris en 1 heure
  • 2 lignes de métro automatique (il faut en moyenne 15 min de métro pour traverser Lille).
  • 88 lignes de bus.
  • 2 lignes de tram.
  • 2000 vélos en libre service
  • Aéroport international

A savoir : 

  • Il faut environ 40 minutes pour traverser Lille à pied. 10-15 minutes à vélo.
  • 2 lignes de métro : métro 1 : 20 minutes de Bois blanc à Saint Maurice Pelevoisin ; métro 2 : 20 minutes de Lille Sud à  Fives
  • 2 lignes de tramway à partir des gares vers Roubaix-Tourcoing
  • 88 lignes de bus
  • 2000 vélos en libre service
  • 5 axes routiers : A1 Lille Paris, A22 Lille Anvers, A23 Lille Valenciennes, A25 Lille Calais, A27 Lille Bruxelles

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Une fois que cette première analyse est faite, il convient désormais de se pencher sur la question démographique. Principale ville d’une vaste conurbation transfrontalière, la métropole lilloise est la dixième ville de France en termes de nombre d’habitants et sa croissance est en constante augmentation d’une année sur l’autre. Selon l’INSEE, la ville de Lille est depuis 2014 en croissance de 3,12 % par rapport à 2009.

diagramme Lille

Cette attractivité indéniable vient en grande partie du fait que la population étudiante est en constante augmentation, grâce à l’implantation continue de grandes écoles, ainsi que d’universités dotées de pôles de recherche, de laboratoires… En effet, on peut constater selon les chiffres que la pyramide des âges penche nettement en faveur des 19-25 ans, ce qui fait de Lille une ville très jeune, essentiellement estudiantine !

Ce critère est essentiel pour vous qui comptez procéder à un investissement immobilier à Lille ! Être certain que vous ciblez votre projet dans une ville où la demande est en constante hausse est un gage de réussite pour vous qui vous lancez ! Bien entendu, il ne faudra pas oublier que les habitants n’ont pas les mêmes revenus. En matière de logements, certains opteront pour un appartement T1 ou un studio tandis que d’autres pourront envisager un appartement T2 ou plus. Vous devrez donc penser à bien cibler vos locataires pour optimiser votre opération d’achat de résidence et votre offre locative. 

Photo location étudiant campus lille

Pôle universitaire d’exception, toujours plus vaste.

Etudiants : 

  • 3ème ville étudiante de France
  • 120 000 étudiants
  • 80 établissements d’enseignements supérieurs.
  • 51% des étudiants recherchent en priorité un studio ou un T1 dans Lille intra-muros.

Depuis les années 90, on constate une réelle explosion dans le domaine étudiant et l’implantation d’établissements réputés dans la ville de Lille. Qu’il s’agisse de l’ouverture de l’institut des administrations et des entreprises dans le quartier du Vieux-Lille, mais aussi de Science Po Lille, ou la fac de droit implantée dans le quartier de Moulins, la liste s’allonge d’établissements qui ont fait le pari de venir ouvrir leurs portes dans cette ville magnifique. Troisième pôle universitaire en 2020 avec Paris et Lyon, la ville de Lille a également ouvert le Collège doctoral européen de l’université Lille Nord de France, qui chaque année accueille plusieurs milliers de nouveaux doctorants, dont près de 10 % sont des étudiants internationaux en année ERASMUS.

Pour plusieurs raisons, cet élément est déterminant pour vous, car il est inhérent à la réussite de votre projet d’investissement immobilier locatif. En effet, les étudiants représentent une très grande majorité de locataires, et il s’agit d’un public très intéressant pour vous, à cause de plusieurs facteurs importants. Outre le fait qu’ils sont très nombreux, les étudiants sont souvent la population qui dispose des meilleurs garants. Les étudiants à Lille chercheront probablement à louer de petites surfaces (studio ou appartement T1) ou en colocation, ce qui permet aux bailleurs de posséder des rendements locatifs plus élevés. Pour l’investisseur immobilier à Lille que vous vous préparez à être, il est donc question d’une excellente question à éplucher sous tous les angles.

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Sachez devancer les désirs et besoins des jeunes étudiants, qui vont avoir des prérogatives qu’ils voudront respecter lors de leur recherche de résidence : proximité avec les établissements scolaires et cadre de vie agréable. Vous pouvez également songer à investir dans les quartiers les plus vivants, où les étudiants aiment sortir décompresser après leurs longues journées de travail. La rentabilité locative à Lille est de plus en plus importante. Il ne tient qu’à vous de voir comment vous y prendre pour constituer votre offre !

Le quartier étudiant Vauban-Solférino dispose à ce titre d’un très grand intérêt locatif. Si les étudiants sont mobiles, il peut également être intéressant pour eux de louer de petits appartements, près de la gare de Lilles-Flandre ou Lille-Europe. Cet emplacement est idéal pour des déplacements quotidiens vers les grandes villes desservies par l’Eurostar. Cibler la population estudiantine sera utile pour vous constituer un patrimoine tout en vous garantissant des revenus locatifs sur le long terme, sans risque de vacances locatives.

Photo lille investir rentable

Rendement locatif à Lille : quelle rentabilité attendre ?

Avec une arrivée croissante d’investisseurs extérieurs à l’agglomération, on constate un fort rendement locatif qui ne cesse de croître d’une année sur l’autre. Les prix immobiliers sont actuellement beaucoup plus attractifs à Lille qu’à Paris, ou dans beaucoup de grandes villes.

Une pratique très en vogue consiste à investir dans l’ancien, restaurer et meubler le bien. Cela reste bien plus intéressant qu’un investissement dans le neuf afin de défiscaliser avec le dispositif loi Pinel. L’idée d’un logement meublé peut être également à réfléchir très sérieusement. En effet, si vous visez plutôt des locataires jeunes et étudiants, il y a fort à parier que ces derniers seront mobiles et n'occupent votre logement que quelques mois. Faites en sorte qu’ils n’aient pas à s’encombrer, en prenant les devants et en leur proposant un logement usuel et confortable, sobre et élégant. Un investissement meublé à Lille est un critère sur lequel vous devez déployer une attention toute particulière lors de votre recherche de patrimoine locatif.

Sachez enfin que, pour les mêmes raisons, il convient davantage d’opter pour un studio à Lille, ou un T2 à Lille, qui vous permettront un meilleur rendement. Toutefois, si vous prévoyez d’investir dans une plus grande surface dans ce secteur, vous pouvez également songer à mettre votre bien en colocation, afin d’en tirer le maximum d’avantages.

Dans quel type de bien investir à Lille ?

Profitez d’un marché en pleine expansion pour investir dans un logement qui disposera d’une surface un peu plus grande que celle que vous auriez eue en investissant à Paris ou en Île-de-France. Vous pouvez également procéder à un investissement dans l’ancien Lille, dans l’optique de remettre à neuf ! C’est une réelle chance pour vous, de débuter dans une ville où tout est encore à construire, profitez-en ! Vous pourrez alors envisager sérieusement de mettre votre bien en colocation, et d’augmenter ainsi votre rendement locatif ! Tout cela, évidemment, doit se faire en respectant votre budget et en calculant toujours au plus juste vos potentiels revenus locatifs.

Quelle que soit votre décision à ce sujet, c’est important que vous ayez parfaitement en tête la géographie de Lille et connaissiez bien les meilleurs quartiers, ceux où la vie étudiante bat son plein, où les écoles pullulent, où le cadre de vie est adapté…

Photo evolution prix lille

Quels sont les meilleurs quartiers où investir à Lille ?

De nombreux éléments sont venus modifier en profondeur la personnalité de la ville de Lille, ainsi que sa géographie. De fait, cela se ressent immédiatement sur l’investissement locatif à Lille. Après avoir été capitale européenne de la culture, puis ville d’art et d’histoire, de nombreux éléments sont venus en modifier la configuration.

Culture et patrimoine :

  • Capitale européenne de la culture
  • Patrimoine de l’Unesco : Le Beffroi de l'Hôtel de ville
  • 10ème ville de France comptant le plus de monuments historiques
  • Le Palais des Beaux-Arts : second musée de France derrière Le Louvre
  • Monuments d'exception : La citadelle de Vaubanla cathédrale Notre Dame de la TreilleLe Palais RihourLa vieille BourseLa grand 'Place

Voici quelques quartiers vers lesquels nous vous conseillons de porter votre attention, si vous vous demandez en ce moment même où investir à Lille, afin de choisir au mieux la disposition de votre bien immobilier : le Vieux-Lille est un quartier très adapté aux restaurations de biens, qui permettent une plus-value au moment de la location de votre bien. De même, le « triangle d’or » lillois, axe qui part de la rue Faidherbe jusqu’à la rue Esquermoise, est parfaitement adapté pour des travaux de réhabilitation qui vous garantissent pérennité lors de la mise en circulation de votre bien.

Il existe évidemment à Lille un immobilier de prestige, avec des tarifs qui dépassent 6.000 euros au m2, mais ce dernier n’est pas légion par rapport au marché immobilier lillois.

Concernant les quartiers de la ville avec un potentiel plus attractif, nous pouvons par exemple citer le quartier autour de la gare de Lille-Flandres et Lille-Europe, puis le quartier Saint-Maurice Pellevoisin. Le besoin de logement y est fort, rendu encore plus énorme par sa proximité de la gare. Dans le centre-ville, il est devenu pratiquement impossible de trouver un logement à moins de 3.300 euros au m2. Mais les conditions pullulent pour que vous trouviez votre bien et que ce dernier soit une véritable pépite pour vous en matière de rendement.

Consultez également cette page pour obtenir plus d'informations ! Lille : Où acheter ? Où investir ? Quels sont les quartiers prometteurs ?

Calculer sa rentabilité locative, étape incontournable de l'investissement !

Prix au m2 à Lille.

Avec une moyenne à 3.200 euros au m2, l’amplitude est toutefois très importante d’un quartier à l’autre, et dès le centre-ville, de grandes différences apparaissent. Dans certains quartiers excentrés, l’amplitude devient plus forte, avec des prix qui peuvent monter jusqu’à 3500 euros au m2, ou bien dans le quartier du Vieux-Lille où les prix peuvent dépasser 4.600 euros au m2.

Le prix au mètre carré est une donnée essentielle de la ville, qui évolue régulièrement et positivement depuis quelques années. Les investisseurs doivent y faire attention pour s’assurer de la rentabilité de leurs investissements.

Perspectives du marché immobilier à Lille.

Avec une tendance en hausse constante, les prix de tous les différents types de biens sont en hausse, qu’il s’agisse d’un investissement pour location ou d’une résidence principale, ou secondaire. Dans un horizon de cinq à dix ans, certains quartiers, où les prix sont aujourd’hui attractifs, prendront de la valeur avec le temps. Il ne sera donc pas difficile d’y trouver une offre adaptée à vos besoins.

Par ailleurs, l'année dernière un grand projet commercial lillois prend forme : Lillenium. La création d’un complexe commercial, hôtelier et cinématographique de grande ampleur va générer un fort développement économique dans le secteur, mais aussi sur toute la capitale européenne ! Le centre commercial est le plus grand chantier mené au nord de Paris et qui a déjà bien avancé, fin 2017 la première pierre était posée.

Pour toutes les raisons que nous avons vues au cours de notre article, nous vous recommandons vivement de vous tourner vers des experts. Notre équipe est à votre disposition pour faire le point sur votre projet et vous aider à réaliser un investissement immobilier à Lille.

Quel que soit votre budget, nous appuyons sur le fait qu’il s’agit aujourd’hui d’une tendance de choix, et que la ville de Lille présente à l’heure actuelle un des meilleurs marchés pour les investisseurs immobiliers. Ainsi, nous nous engageons à vous conseiller sur les montages et les lieux d'investissements, et vous aider dans chaque étape du projet. C’est un bon moyen de garantir la réussite de ce dernier. 

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photo du rédacteur
  • Mickael Zonta
  • Directeur Investissement Locatif

Diplômé d'une grande école de commerce, et après une première expérience réussie dans la finance, Mickael Zonta a débuté sa carrière dans l'immobilier en 2011 à Paris avant d’étendre son activité à la région parisienne et à la ville de Lyon. Le fait d'être également investisseur immobilier à titre personnel lui permet de comprendre les enjeux des clients en termes d’objectifs d’investissements, de rendement locatif et de choix des régimes fiscaux.

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