Investir à Lille, dans le quartier de Moulins

Pourquoi choisir Lille-Moulins pour un investissement locatif ?

En matière d’investissement immobilier locatif, Moulins à Lille est un secteur très attractif où règne une vraie vie de quartier. De jeunes actifs, des étudiants et de nombreux étrangers peuvent y profiter d’une situation privilégiée à proximité de toutes les commodités nécessaires.

Un symbole de la force de la ville de Lille

Au départ, le quartier Moulins était une commune indépendante du nord de la France où se sont implantées des centaines de moulins à blé. Rattaché à la fameuse métropole lilloise en 1858, c’était un secteur industriel constitué de plusieurs commerces, usines, restaurants prestigieux et cabarets. Après la crise industrielle de 1970 en France, de nombreux logements et équipements publics ont été bâtis sur un grand nombre de terrains. Ce qui rend d’ailleurs l’architecture de la localité particulière. Aussi, d’anciennes industries textiles ont été reconverties, dont la célèbre filature de Le Blan qui héberge actuellement le théâtre international Prato et une médiathèque. Vous pouvez également distinguer l’industrie de lin et de coton Wallaert qui abrite aujourd’hui l’église Saint-Vincent-de-Paul et la Faculté de droit.

Une zone lilloise vivante et dynamique

Depuis une dizaine d’années, le quartier connaît une évolution fascinante à travers les projets de réaménagement urbain de l’habitat ancien. Lille-Moulins fait effectivement partie des quartiers ayant subi le plus de transformations. Il s’agit par exemple de l’implantation de la maison de l’économie Stéphane-Hessel. Ces changements concernent également la destruction de la barre HLM Marcel-Bertrand, et les démolitions et les reconstructions de plusieurs logements. Ces transformations attirent un excellent vivier de locataires et offrent aux investisseurs un niveau de rendement intéressant. Ce qui permet surtout de prévenir les loyers impayés et les vacances locatives.

Un quartier aux meilleurs équipements culturels et sportifs

Un des bâtiments emblématiques de la localité est l’ancienne brasserie des moulins où La Maison Folie Moulins est actuellement implantée. Tout comme le centre eurorégional des cultures urbaines FLOW, c’est un équipement public accueillant différents événements culturels et artistiques dans la ville de Lille. Il peut s’agir de spectacles, de concerts ou encore d'expositions. Sans oublier le complexe sportif Micheline Ostermeyer et la Maison Dispersée de Santé de Lille-Moulins. Ce sont des infrastructures favorables à un projet d’investissement locatif dans ce quartier.

Un secteur de choix pour les étudiants

Sur le plan de l’enseignement, Moulins a l’avantage de se situer à Lille qui est le 4e pôle étudiant de France. D’ailleurs, le quartier fait partie des secteurs qui concentrent le plus d'étudiants à la recherche d’un appartement T1 ou T2 en location. Dans le quartier, vous pouvez trouver par exemple une école maternelle, une école primaire, une école de musique et une école d’informatique. Les étudiants peuvent aussi intégrer un centre de recherche ou un bon établissement supérieur (privé ou public) situé à proximité de la localité. Par exemple, l’Institut des Stratégies et Techniques de Communication (ISTC) se trouve à Vauban-Esquermes et l’Institut d’Enseignement Secondaire Complémentaire Catholique (IESCA) se situe à Wazemmes.

Un lieu très bien desservi par les transports en commun

Comme les quartiers de Lille-Centre, Vauban-Esquermes et Wazemmes, Lille-Moulins fait partie d’une métropole économique majeure, offrant un cadre de vie agréable à ses habitants. C'est une des raisons qui rend un investissement locatif dans ce secteur extrêmement attractif. De plus, le quartier Moulins est très bien desservi par un efficace réseau de transports. La T2 qui est la plus longue ligne de métro de France permet à ses habitants de rejoindre Paris. Elle permet aussi de rejoindre la paroisse Saint-Vincent-de-Paul. La station Porte-de-Douai est également présente dans le secteur. Sans compter les lignes de bus (14,15, 18, L 91) pouvant relier Lilles-Moulins aux autres quartiers lillois comme Vauban-Esquermes, Lille-Centre et Wazemmes.

Les caractéristiques du marché locatif à Lille-Moulins

L’investissement locatif à Lille-Moulins est particulièrement boosté par une population étudiante. La location des chambres représente 10 % du marché, après les locations de studios (46 %) et des deux-pièces (30 %). Viennent ensuite les trois-pièces qui n’occupent que 10 % du marché et enfin les quatre-pièces et les maisons qui représentent 2 % des logements loués. Autre particularité de la situation immobilière de cette zone, 47 % du marché locatif tourne en location meublée.

D’ailleurs, le quartier abrite une population relativement jeune, de passage pour les études ou à la recherche d’un travail fixe. Ainsi, la location meublée qui s’accompagne d'avantages fiscaux intéressants démontre que ce secteur est un véritable territoire de chasse pour les investisseurs professionnels. Cette année, les prix des loyers y ont connu une augmentation de 1,3 %. Le prix moyen du loyer pour l’investissement locatif en meublé est de 14,5 euros par mètre carré.

Dans quoi investir à Lille-Moulins ?

D’une manière générale, un investissement immobilier à Moulins est une bonne affaire car la demande locative est supérieure à l’offre. Aussi, la typologie du marché locatif de cette zone est marquée par de la location de courte durée. Il est donc recommandé d’y orienter un nouvel investissement locatif vers un studio. La location saisonnière facturée à la nuitée y reste également une option assez rentable. Cependant, le secteur est concurrentiel.

Un studio loué en meublé et des espaces de parkings situés au-dessous d’un immeuble promettent aussi une belle rentabilité locative dans cette zone. Pour un rendement locatif plus conséquent, vous pouvez très bien louer un logement ancien de grande superficie (T4 ou T5). Dans cette localité, il est même possible de cumuler 2 types de location sur le même bien immobilier locatif. Il suffit de louer son bien en colocation durant l’année universitaire et de le basculer en location saisonnière pendant les vacances d’été. C’est surtout une manière qui permet d’optimiser vos profits.

La rentabilité locative à Lille-Moulins

Le bien immobilier le plus rentable à Lille-Moulins reste un studio situé proche d’un établissement privé ou d’une école supérieure. Le rendement brut que vous pouvez en tirer est de 6 %. Le logement meublé de cinq pièces arrive en seconde position avec un taux de rentabilité pouvant s’élever à 5,1 %. Quant à une maison non meublée, son taux de rentabilité est de 4,6 %.

Afin de maximiser vos revenus, vous avez la possibilité d’agrandir votre patrimoine avec de plus grandes superficies, notamment si vous envisagez une colocation. À noter que le taux de rendement de ce type de projet avoisine les 10 % et rencontre une demande intense dans ce quartier. D’une part, investir dans la colocation attire les étudiants à la recherche d’un logement dont ils peuvent se répartir les charges locatives. D’autre part, les propriétaires sont ravis de percevoir plusieurs loyers pour un même bien locatif. C'est donc une solution gagnant-gagnant.

Quel type d’investissement immobilier pour quel dispositif de défiscalisation à Lille-Moulins ?

Comme au Vieux-Lille, nombreuses sont les opportunités rentables à Lille-Moulins. Quel que soit votre projet locatif, vous pourrez bénéficier d’une défiscalisation importante.

D’abord, la location étudiante se présente comme une opportunité d’investissement locatif et de défiscalisation dans cette zone. Les étudiants constituant une grande partie des locataires, les biens de petites surfaces seront à privilégier. Vous pouvez donc investir dans un studio ou dans un T2. Ce quartier est aussi intéressant dans le cadre de l’acquisition d’un logement meublé pour le transformer en résidence étudiante. Ce type d’investissement vous permettra de bénéficier du statut de Loueur meublé non professionnel (LMNP) et d'avantages fiscaux intéressants.

Quel budget pour investir à Lille-Moulins ?

Cette année, le prix moyen des biens immobiliers répertoriés à Lille-Moulins est de 3 395 € par mètre carré. Pour un appartement dans ce quartier, le prix moyen au mètre carré est de 3 490 euros, pour une maison le prix est de 2 752 € par mètre carré. Pour les maisons et appartements anciens en particulier, le prix d’achat médian est de 3 259 €/m2. Tous ces tarifs sont bien plus accessibles par rapport aux autres quartiers, notamment le Vieux-Lille qui affiche un prix au mètre carré moyen de 5 075 €.

• Mickael Zonta
• Directeur Investissement Locatif

Diplômé d'une grande école de commerce, et après une première expérience réussie dans la finance, Mickael Zonta a débuté sa carrière dans l'immobilier en 2011 à Paris avant d’étendre son activité à la région parisienne et à la ville de Lyon. Le fait d'être également investisseur immobilier à titre personnel lui permet de comprendre les enjeux des clients en termes d’objectifs d’investissements, de rendement locatif et de choix des régimes fiscaux.