L'investissement locatif à Orléans, choisir la proximité avec Paris.

Orléans connaît une forte évolution de son marché immobilier grâce à sa proximité avec Paris. De plus, elle possède une économie dynamique et une importante communauté étudiante.

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Située au cœur du Val de Loire, Orléans se place aux portes de la région naturelle de Sologne. Située sur les rives de la Loire, elle profite de sa proximité avec Paris. Selon la documentation géographique, Orléans est à 120 km au sud de Paris. La commune est également la préfecture du département du Loiret et constitue la capitale de la région Centre-Val de Loire.

Cette ville jouit d’un environnement particulièrement agréable et elle offre à ses habitants un cadre de vie idéal. Elle est également réputée pour son rayonnement culturel. Se trouvant à deux heures de Paris, Orléans bénéficie d’un emplacement géographique stratégique. En effet, bien desservie par les réseaux routiers et ferrés, elle est connectée à plusieurs agglomérations telles que Paris, Bordeaux et Toulouse. Pour son dynamisme économique et son pôle universitaire particulièrement attractif, Orléans est la 32ème ville la plus peuplée de France. Elle offre de belles opportunités en termes de logements, notamment pour les appartements et les maisons dans les quartiers où les commerces sont présents. Pour ces quartiers, le parc immobilier est généralement composé de maisons avec plusieurs pièces, idéales pour les familles. D’ailleurs, Orléans est l’une des villes en France où le prix de l’immobilier reste encore bas. Que ce soit dans le cadre d’une vente ou de location. Aussi, investir dans l’immobilier à Orléans semble être un placement tout à fait rentable.

Investir à Orléans pour son attractivité économique

Présentant un marché immobilier particulièrement attractif, Orléans attire de nombreuses grandes entreprises qui y ont implantées leur siège. Elle est également réputée pour ses grands pôles d’activités, dont le parc technologique Orléans Charbonnière, le parc Orléans-Sologne, le parc scientifique et technologique d’Orléans La Source ainsi que le pôle 45. Ce dernier est un établissement spécialisé dans la filière logistique et emploie environ 9000 salariés selon sa documentation. Orléans se compose également de la Cosmetic Valley, un célèbre pôle national spécialisé dans le domaine du cosmétique et du parfum.

Aujourd’hui, Orléans est connue comme étant le 1er pôle pharmaceutique de la France. En effet, elle se charge de 70 % de la production et de la livraison nationale de médicaments. Cette ville du Loiret est aussi la 2nd région productrice de parfums et de cosmétiques et la 3e région dans la production de matériels électroniques et informatiques.

D’après ces faits, Orléans présente un bassin de l’emploi très développé et diversifié. Pour cette raison, elle attire de plus en plus les jeunes cadres qui sont à la recherche d’une activité professionnelle stable associée à un cadre confortable.

Les atouts culturels et touristiques de la ville

Portant le label « Ville d’Art et d’Histoire », Orléans est réputée pour sa richesse culturelle. Elle accorde une place importante à la culture contemporaine. Chaque année, elle consacre de nombreux festivals et fêtes gratuites dédiés à la musique. Le Festival Jazz d’Orléans et le Festival de Travers sont parmi les fêtes les plus connues. Les Fêtes Johanniques sont également une manifestation très populaire à Orléans en l’honneur de la délivrance de la ville. L’activité pendant la fête est souvent gratuite. À part cela, Orléans se compose aussi de nombreuses salles de spectacles telles que le Zénith d’Orléans, une salle pouvant accueillir près de 7 000 personnes, qui pour le coup n’est pas gratuite. L’Astrolabe est une salle de concert dédiée à la musique actuelle.

Orléans, une cité historique pleine de charme et de documentation possède aussi un riche passé. Même si la Seconde Guerre mondiale a détruit nombreux de ses monuments et bâtiments anciens, Orléans demeure jusqu’à aujourd’hui une ville touristique avec près de 1 100 000 visiteurs par an. Parmi les lieux symboliques de cette ville du Loiret, on distingue la Place du Matroi et la Maison de Jeanne d’Arc.

Cette capitale de la région Centre-Val de Loire est également riche d’une enceinte Gallo-romaine. Les restes de cette enceinte sont encore visibles au pied du transept nord de la cathédrale ainsi qu’au pied de la célèbre vinaigrerie Dessaux. Les quartiers les plus anciens comme la rue de Bourgogne font également l’attrait d’Orléans. Il est possible de faire une promenade dans ces secteurs pour admirer les nombreuses façades d’architecture médiévale et de la Renaissance. Selon la documentation, ses communes limitrophes sont Saint-Jean-de-la-Ruelle, Saint-Jean-de-Braye et Saint-Jean-le-Blanc. Ces communes figurent dans le patrimoine mondial de l’UNESCO (United Nations Educational, Scientific and Cultural Organization).


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Un tarif immobilier bien accessible et attractif

Orléans reste une des grandes villes de la France où le prix immobilier est encore bas. Qu’il s’agisse de l’immobilier locatif ou de vente de patrimoine immobilier. Depuis 2016, le secteur immobilier orléanais est redevenu très actif. Les ventes ont connu une hausse importante et les prix des maisons et des appartements se sont stabilisés. Aussi, les professionnels qui profitent de la livraison de biens neufs et anciens comme les primo-accédant se sont remis dans l’investissement locatif. Surtout durant le trimestre en pic ou la rentrée des classes universitaires.

Par ailleurs, pour redynamiser le secteur immobilier de la ville, de nombreux programmes d’amélioration et de projet d’urbanisation pour les biens immobiliers neufs ont été mis en œuvre. Dans le quartier centre, la restauration des logements et anciens bâtiments a été engagée. Le long des quais, un projet d’aménagement d’une voie verte voit le jour. D’autre part, la place du Matroi a connu d’importants travaux de restructuration. Le principal objectif de ces programmes d’urbanisation est de répondre aux demandes locatives qui sont récemment devenues de plus en plus croissantes, mais également pour attirer bon nombre d’entreprises.

En ce qui concerne le prix de l’immobilier à Orléans, on constate que le coût d’un appartement  ou d’une maison est quatre fois moins cher que dans la capitale. À savoir que le coût moyen d’un appartement une ou deux pièces dans cette ville s’élève à seulement 2 000 euros le mètre carré. Le prix moyen du loyer mensuel est de 11,6 euros/m² pour un appartement en location. En théorie, l’investissement immobilier locatif à Orléans présente un taux de rentabilité brute d’environ 6 % par an. Ces prix moyens sont encore plus élevés que ceux des autres villes du Centre-Val de Loire.

La documentation sur l’immobilier affirme que les logements les plus recherchés à Orléans sont les appartements et maisons dans le centre historique. Plus précisément, ceux se trouvant à proximité des services de transport, d’un arrêt de tramway ou qui disposent d’une place de stationnement. Notamment entre Saint-Jean-de-Braye et la Chapelle-Saint-Mesmin. Les petites maisons ou résidences avec jardin sont également très recherchées par les familles. Toutefois, les appartements de petites surfaces d’une ou deux pièces présentent une meilleure rentabilité comme ils sont très prisés par les étudiants. L’investissement locatif est surtout favorisé par la demande locative croissante dont la plupart des locataires sont les jeunes actifs et les étudiants.

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La fiscalité à Orléans

Les taux d’intérêt bas ont fortement incité les investisseurs à s’intéresser à nouveau à la ville d’Orléans. Investir dans une loi de défiscalisation est également possible. Toutefois, le choix doit se faire en fonction du type de résidence ou d’appartement acquis.

Pour les biens neufs par exemple, la loi de défiscalisation Pinel est une loi qui permet de réduire le taux d’imposition. La loi Pinel a été créée pour faciliter la démarche et investir dans les biens neufs. En investissant en Pinel, l’investisseur doit faire l’achat de biens neufs. Il pourra ainsi bénéficier d’avantages fiscaux sur chaque trimestre à condition de mettre le bien en location pendant un certain temps. Il est cependant important de préciser que les travaux neufs possèdent des points négatifs. D’une part, le coût très élevé des appartements neufs à la livraison et d’autre part, la durée du chantier.

Selon la documentation, la construction des biens neufs durent plus d’un trimestre et offre moins de bénéfices. Ainsi, pour des appartements disposant de plusieurs pièces, investir dans les biens neufs avec la loi Pinel n’est pas intéressant. D’autant plus qu’avec de gros chantiers, la livraison est plus longue. Pourtant, avec la rénovation, le chantier se termine généralement en un trimestre, avec la documentation sur le bien compris.  

Pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse et éviter de passer par la loi Pinel, les investisseurs en immobilier locatif ont la possibilité de choisir le statut LMNP. Dans le cadre d’un investissement locatif, cette loi est très avantageuse. Pour cela, il suffit de louer le bien meublé et d'effectuer des rénovations pour bénéficier d’un déficit foncier pendant une dizaine d’années.

Les formations à Orléans

Il faut savoir qu’Orléans est réputée pour son excellence scientifique ainsi que la qualité d’enseignement qu’elle propose. Comparée à la capitale, cette ville offre des conditions estudiantines bien meilleures avec une ambiance plus agréable. Le choix de formation dans le Loiret est très diversifié. En plus des 4 UFR (Unité de Formation et de Recherche) qu’elle propose, plusieurs écoles et instituts sont installés dans cette ville.

Vous avez notamment les écoles de commerce et management qui recrutent à différents niveaux d’étude. Il existe même des programmes de Bachelor pour les post-bacs. L’évaluation des élèves se fait généralement sur chaque trimestre. Outre le choix de formation, les étudiants peuvent bénéficier d’aide gratuite sur plusieurs domaines. L’aide pour accéder à l’habitation par exemple dépend de la documentation concernant l’étudiant et peut être gratuite.

Les quartiers où il fait bon d’investir en Orléans

Comme dans toutes les grandes villes, la proximité des transports publics, des services et commerces, des écoles ainsi que la disponibilité des places de stationnement sont des atouts majeurs qui attirent les habitants et donc les investisseurs dans une ville. Dans les quartiers résidentiels, les petites maisons et résidences dotées de jardin en extérieur sont très appréciées par les familles. Ainsi, pour assurer la rentabilité d’un investissement locatif à Orléans, il est important de choisir le meilleur emplacement pour votre projet.

Le quartier universitaire La Source

Étant un quartier universitaire, La Source est particulièrement sollicitée par les étudiants. Dans ce secteur, les studios de deux pièces et appartements de petites surfaces sont très prisés par ces jeunes. D’ailleurs, pour son cadre de vie agréable et plus abordable que dans la capitale, Orléans plaît aux étudiants. C’est pour cette raison que de plus en plus de jeunes choisissent d’y étudier. Cela leur permet de s’éloigner du stress de la vie urbaine et d’éviter de payer des loyers à des tarifs exorbitants. De plus, des services comme la livraison gratuite à domicile sont disponibles si vous investissez dans les appartements ou maisons dans ce quartier. 

Le quartier résidentiel Saint-Marceau

Saint-Marceau fait partie des secteurs où la demande en biens immobiliers est très soutenue à Orléans. S’étendant depuis Les Tourelles au nord à Olivet au Sud, c’est le quartier le plus peuplé de la ville. Cela est dû au fait que sa liaison avec le centre-ville est entièrement facilitée grâce au tramway.

Par ailleurs, la proximité des commerces aux offres variées dans ce quartier a fait de cette zone résidentielle un lieu très recherché par les investisseurs et locataires. Les maisons de ville de quelques pièces sont le type de logement le plus demandé, or, elles sont souvent peu nombreuses à être disponibles sur le marché.

S'agissant d’un centre historique, il est bordé par le quartier très prisé qui est le Dunois. Dans ce quartier, de charmantes ruelles mènent à de ravissantes maisons bourgeoises de quelques pièces. Aussi, le Dunois est doté d’une réputation prestigieuse qui plaît particulièrement aux cadres avec ses commerces et la livraison gratuite lors de l’achat. Dans ces zones, le prix du patrimoine immobilier se situe entre 34 800 euros et 115 500 euros pour les biens anciens et les prix des neufs sont compris entre 63 500 euros et 135 600 euros.

Le Faubourg Bourgogne

Situé le long des axes de communication, Faubourg Bourgogne est très animé et très populaire à Orléans. Avec son air de campagne et ses nombreux bars et restaurants, cette zone orléanaise est un lieu de rencontre pour les habitants. Avec ses rues piétonnes pittoresques, ce quartier est plein de charme. La majorité de la population du Faubourg Bourgogne sont des cadres. Ce quartier n’est composé d’aucuns logements sociaux, seulement de maisons et de résidences. La livraison gratuite lors d’achats dans les restaurants y est également possible. Surtout durant le trimestre où les étudiants sont présents. 

En ce moment, Barrières-Saint-Marc et La Fontaine sont des secteurs en plein travaux de mutation. Étant autrefois des vergers, aujourd’hui ils font l’objet de nouveaux projets dans le neuf. Le chantier évolue considérablement sur chaque trimestre et se compose de nouveaux appartements et de maisons. La Madeleine, Les Blossières, Les Acaciaset de la gare Saint-Vincent connaissent aussi d’importants travaux de rénovation. La livraison de ces chantiers ne se fait pas en un trimestre, toutefois, c’est déjà une grande avancée pour la localité. Cela va permettre d’augmenter l’attractivité de la ville et de favoriser la rentabilité de l’investissement immobilier locatif à Orléans.

Faubourg est composé par Bannier, Madeleine, Saint Jean et Bourgogne.

Les types de biens disponibles à Orléans

Le type de logement le plus recherché dans la ville est sans doute les appartements d’une ou de deux pièces en raison de la demande étudiante. Toutefois, les biens immobiliers neufs et anciens à Orléans sont nombreux. De nombreux programmes sont également en cours pour favoriser le développement économique et architectural de la localité. La documentation statistique de la localité se compose d’un fort pourcentage d’appartements comparé au nombre de maisons malgré les biens neufs construits et les rénovations sur chaque trimestre. En 2007, les appartements constituaient 76 % du parc immobilier et les maisons 24 %. En ce qui concerne le nombre de pièces, les dispositions sont les suivantes :

  • Les studios ou appartements d’une pièce constituent 13 % de l’immobilier;
  • Les appartements ou résidences de 2 pièces constituent 21 % de l’immobilier ;
  • Les appartements ou résidences de 3 pièces constituent 25 % de l’immobilier ;
  • Les appartements ou résidences de 4 pièces constituent 20 % de l’immobilier ;
  • Les appartements ou résidences de 5 pièces constituent 20 % de l’immobilier.

En prenant en compte la livraison gratuite des biens neufs pour ceux qui investissent dans le cadre de la loi Pinel, le nombre de biens immobiliers est en augmentation.

photo du rédacteur
  • Mickael Zonta
  • Directeur Investissement Locatif

Diplômé d'une grande école de commerce, et après une première expérience réussie dans la finance, Mickael Zonta a débuté sa carrière dans l'immobilier en 2011 à Paris avant d’étendre son activité à la région parisienne et à la ville de Lyon. Le fait d'être également investisseur immobilier à titre personnel lui permet de comprendre les enjeux des clients en termes d’objectifs d’investissements, de rendement locatif et de choix des régimes fiscaux.

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