Rendement locatif immobilier

Le rendement locatif

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Le rendement locatif, aussi appelé rentabilité locative est une notion clé dans toute stratégie d'investissement immobilier. Si vous souhaitez investir dans l'immobilier locatif, vous devez donc être en mesure d'effectuer un rapide calcul du rendement locatif de l'opération. Il est également possible d'affiner le calcul en intégrant les autres éléments du projet qui auront une incidence financière à plus ou moins long terme. On parle alors de rendement locatif net d'impôts et de charges par exemple. En fin d'article je vais vous révéler un secret sur le rendement locatif.

Cet article vous permettra de bien comprendre la formule de calcul de taux de rentabilité pour l'immobilier locatif, pour que vous puissiez effectuer vous-même vos calculs de rendement pour vos projets futurs (et vos projets réalisés). Vous découvrirez également son intérêt et comment bien utiliser cet indicateur pour faire le choix entre plusieurs opérations d'investissement locatif. Enfin, nous aborderons ses limites puisque vous verrez qu'il est un indicateur important mais pas le seul indicateur à prendre en compte pour vos projets.

Le rendement locatif, indicateur primordial pour l'investissement locatif

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Chaque investisseur a un objectif personnel en termes de retour sur investissement. Certains sont motivés par la transmission d'un patrimoine à leurs descendants, d'autres par la constitution de rentes locatives immédiates, et certains souhaitent être prudents et s'assurer un complément de retraite. Le dénominateur commun de la très grande majorité des investisseurs immobiliers est de retirer des fruits de leur investissement, qui s'appellent communément les loyers.

Le rendement locatif est un indicateur fondamental, puisqu'il s'agit de calculer le rapport entre l'investissement réalisé et les loyers générés chaque année. C'est pour cette raison que certains parlent de rapport locatif.
L'investissement immobilier ne déroge pas à la règle. Que vous cherchiez à vous créer un patrimoine ou à le développer, le choix de l'immobilier est stratégique mais il peut s'avérer peu rémunérateur si vous ne respectez pas les étapes importantes de notre méthode pour l'investissement locatif. Ou si vous êtes mal conseillé. D'où l'intérêt de garder un œil sur le taux de rendement locatif, facile à calculer et qui vous servira de boussole.

Calcul de rentabilité locative : la formule de base

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La formule de calcul est assez simple, et vous permettra d'obtenir rapidement un rendement locatif brut. Nous proposons un simulateur de rendement locatif, et vous pouvez calculer vous-même la rentabilité brute d'un investissement immobilier avec la formule suivante :

Rentabilité locative brute (%) = (loyer mensuel x 12 mois) x 100 / montant d'acquisition du bien

Vous obtenez ainsi un chiffre qui est un pourcentage de rendement. A titre d'exemple, le rendement locatif à Paris, est en moyenne de 3,5% brut, selon les quartiers. Dans certaines villes de France, il peut atteindre 10% brut.

Cela signifie donc que chaque année, le montant des loyers vous rapportera 3,5% du montant de l'investissement réalisé (par exemple, 3.500€ pour 100.000€ investis). Toute la difficulté est de bien prendre la même base de calcul pour comparer plusieurs opérations. Ainsi quand on parle de montant investi, est-ce que l'investisseur inclus les frais de notaire ? Les travaux éventuels ? Le montant des meubles ?

Notre société Investissement-Locatif.com affiche des rendements bruts transparents. Cela signifie que nous partons de la totalité de l'investissement réalisé (incluant l'acquisition, les frais de notaires, honoraires, travaux et ameublement).

Pour ce qui concerne le calcul de la rentabilité nette pour votre investissement, la formule est la même, mais vous devez intégrer les différentes variables qui ont un impact financier. C'est le cas de la taxe foncière, des charges de copropriétés (qui ne concernent pas les immeubles de rapport), et des éventuels impôts sur les revenus locatifs. Voici comment vous pouvez la calculer.

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Loyer mensuel brut * 12 mois
- charges non récupérables
- taxe foncière
__________________________________________
Montant de l'acquisition + droits de mutation + frais

La rentabilité immobilière, pas à n'importe quel prix

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A ce stade de l'article, vous avez bien compris comment faire un calcul rapidement pour déterminer le rapport locatif d'une opération. Vous êtes donc à même de comparer entre deux opérations pour vous orienter vers la plus rentable.

Attention car le rendement locatif est relatif : il varie selon les quartiers et selon les villes. Globalement, plus le quartier est recherché, plus les prix à l'achat sont élevés. Et plus les prix à l'achat sont élevés, plus bas est le rendement locatif.

Est-ce que cela signifie qu'il faut rechercher le rendement absolu dans des villages perdus où personnes ne veut acheter ? Ce n'est pas notre approche. Une variable très importante n'a pas été abordée dans le calcul du rendement locatif, il s'agit de la vacance locative.

Revenons au calcul du rendement. Il s'agit du montant des loyers divisé par le montant de l'acquisition. Si vous ne louez que 9 mois par an parce que personne ne recherche de location sur la zone, alors votre rendement s'effondre de 25%... Il est donc très important de prendre en compte dans vos estimations de rendement locatif la demande sur le marché. Une forte demande vous approchera d'une vacance locative nulle (comme c'est le cas à Paris). Des marchés locatifs moins tendus entraineront logiquement une vacance locative plus forte, donc une baisse du rendement...

Enfin, le rendement n'est pas le seul paramètre pour un projet d'investissement locatif. Le bien doit également être liquide. Imaginez que vous ayez dans le futur besoin d'argent parce que votre enfant surdoué veut étudier à HEC (15.000€/an). Il vous sera plus difficile (et surtout beaucoup plus long) de vendre un immeuble dans une zone reculée où les acheteurs sont absents, que dans un marché dynamique comme Paris, Lyon ou Bordeaux.

Enfin vous devez prendre en compte l'état du bien. Rappelez-vous de la petite maison perdue en rase campagne, et qui offre (a priori) un rendement élevé. Le loyer est en général très faible au m², alors que l'entretien et les travaux dépendent de la surface. Combien d'année de loyers représentera la réfection future de votre toiture ?

Des rendements locatifs différents selon les villes de France

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Le marché propose des rendements locatifs bruts moyens variables selon les villes. Ainsi Paris délivre en moyenne 3,5%, Lyon et Bordeaux 4%, Marseille plus de 5%. Paris souffre de son attractivité, puisque les prix d'achats sont les plus élevés de France ce qui rend difficile l'obtention d'un rendement élevé. Mais ces rendements sont des rendements moyens pour des personnes qui se contentent d'acheter un bien quelconque et de le louer sur le marché.

Nous proposons des investissements avec des rentabilités élevés grâce aux différents leviers : l'achat au meilleur prix de biens à rénover, le levier des travaux, la décoration coup de cœur.

Attention également à vous renseigner sur les taxes foncières qui varient du simple au double d'une ville à l'autre. Très faible à Paris, elle varie selon la situation économique de la ville (nombre de logements sociaux, nombre d'entreprises)

Le taux de retour sur investissement, vraie rentabilité du projet

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Le rendement financier, ou taux de retour sur investissement (TRI) est différent du rendement locatif. C'est ce ratio que les investisseurs professionnels regardent en premier.

Ceux qui ont bénéficié d'une éducation française classique – comprenez non financière – ont appris que le crédit « c'est mal ». Il est fréquent que nos clients souhaitent mettre l'apport le plus important possible pour leur projet. Ils préfèrent ne pas payer trop d'intérêts à la banque, car ils considèrent les intérêts comme une charge supplémentaire qui viendra grever la rentabilité de leur investissement. Nous conseillons à nos clients de limiter l'apport pour augmenter le rendement locatif grâce à l'effet de levier bancaire.

Prenons l'exemple d'un projet à 150.000€, avec un rapport locatif de 6%. Cela signifie que les loyers versés chaque année s'élèveront à 9.000€ (soit 750€/mois). Le rendement locatif est fixe, mais la rentabilité financière sera différente selon l'apport.

Si vous avez apporté 10% de la somme soit 15.000€ et emprunté 135.000€. Le taux de retour sur investissement sera de... 60% !

L'immobilier est le seul investissement que vous pouvez réaliser à crédit. Donc qui permettront, grâce à l'effet de levier bancaire et à un rendement locatif de 6% de faire travailler votre argent avec un retour sur investissement élevé.

Si vous aviez investi ces 15.000€ en bourse, vous auriez pu espérer (si vous êtes trader), 15% de rendement soit 2.250€ avant impôts.

Le taux de rendement interne est donc une notion complémentaire à celle de rendement locatif et vous permettra de comparer les différents supports d'investissement.

Pour toute simulation, pensez à contacter gratuitement notre équipe. Nous vous permettront de bénéficier des meilleurs rendements locatifs du marché, et de conseils pour optimiser le taux de retour sur investissement de votre projet.

Inclure les frais d'agences dans le calcul du rendement locatif

Beaucoup de propriétaires bailleurs choisissent de déléguer la gestion de leur bien à une agence de gestion locative. Cette prestation de service ne vient pas sans frais d'agence. Ceux-ci varient en fonction de l'agence ou bien des différentes formules proposées par les agences de gestion locative.

En générale les agences proposent trois formules :

• La recherche de locataire
• La gestion de votre logement et de toutes les démarches qui s'ensuivent
• L'assurance loyers impayés

À celles-ci s'ajoute la gestion complète regroupant les trois formules ci-dessus.

Les frais d'agences varient aussi en fonction de l'agence. Une agence traditionnelle propose une gestion aux alentours de 7% quand une agence de gestion locative en ligne propose des frais parfois inférieurs à 4% du montant du loyer.