Investissement locatif Nantes

Chiffres clés : 

• Prix au mètre carré : 3 890 € pour appartement (de 2 600 € à 5 146 €)
• Loyer mensuel moyen : De 9 € à 14€ au m2 selon le bien et le quartier
• 2ème ville avec plus forte croissance d’emploi
• Rendement brut moyen : de 3 à 6 % selon le quartier

Lorsque vous décidez de vous lancer dans un projet d’investissement locatif, certaines choses seront déterminantes dans la façon dont vous menez votre projet immobilier, et qui conduiront à voir ce dernier se déployer dans toute sa quintessence et conduire à votre réussite. Un tel projet n’est pas à prendre à la légère, car il implique par essence une grosse somme d’argent (des revenus importants), et tout l’enjeu est de savoir comment la faire fructifier.

Dans cet article, nous répondrons aux questions essentielles, qui marquent ici un tournant décisif dans la qualité de votre projet : où investir à Nantes en 2022 ? Quel est le prix au m² ? Nous développerons également les mérites ou les désavantages d’une location non meublée et d’une location meublée à Nantes, et tenterons de mettre en avant les raisons pour lesquelles vous devez opter pour l’une ou l’autre, afin de toujours vous informer sur le régime qui vous conviendra le mieux pour l’investissement locatif à Nantes.

Quels sont les enjeux d’un investissement locatif réussi à Nantes :

Avant toute chose, pourquoi ne pas commencer par lister les questions qui vous passent par la tête au sujet de l’investissement immobilier locatif à Nantes ? Vous qui vous apprêtez à devenir investisseur locatif à Nantes, il vous faut, dans un premier temps, être capable de répondre à un certain nombre de questions, avec des critères essentiels à la clef. Tout d’abord, cherchez à savoir si le tissu économique de la ville et de la région est solide, et bien développé. La ville de Nantes est-elle dans un bassin de l’emploi, où se tient-elle en marge de cela ? Toutes ces questions sont essentielles dans l’accroissement de votre projet, car il ne serait en effet pas très judicieux de se lancer dans un investissement, au sein d’une région touchée par la crise, le chômage, et qui pourrait se vider progressivement de ses habitants, et de ses jeunes entrepreneurs. À Nantes, nous savons que la ville se porte économiquement comme un charme, car les entreprises fleurissent, les écoles ouvrent, et certains cursus sont très demandés chaque année.

Le bassin d’emploi Nantais est dynamique et constitue le premier pôle économique du grand ouest avec plus de 30 000 entreprises et aujourd’hui une prédominance du secteur tertiaire. Néanmoins, Nantes reste un pôle industriel majeur grâce au transport maritime, avec le port de Nantes St Nazaire. C’est aussi un grand acteur de l’agroalimentaire (1er rang français), et un pôle aéronautique (2nd rang national). La ville a également su prendre le virage du numérique et constitue un bassin de premier ordre. Nantes est la 7e ville touristique de France !

+36 000 habitants en 10 ans

Nantes bénéficie d'une attractivité très forte. Cette dernière se manifeste par une des croissances démographiques les plus importantes du pays.

Dynamisme économique : 

• Taux de chômage T1 2021 : 6,7% (moyenne nationale : 7.8%)
• Labellisée French Tech et poumon économique de la région Pays de la Loire
• 2ème agglomération en termes de croissance d'emploi
• Métropole dynamique et écologique élue Capitale Verte, par la Commission Européenne en 2013
• 1ère croissance industrielle de France Nantes est le 1er centre de construction navale et le 2ème pôle aéronautique et agroalimentaire.
• 1ère croissance en ce qui concerne l'emploi numérique
• 4 pôles de compétitivité Atlantic Biothérapies, Génie-Civil Eco-Construction, pôle EMC2, Images et Réseaux, ID4CAR
• Un cadre francilien sur deux aimerait s’installer à Nantes
• De nombreux projets urbains de développement économique (Pôle Innovation Jules Verne, Nouveau MIN (marché d'intérêt national), CHU ultramoderne).

De fait, après examen de ces éléments et atouts, vous pouvez vous douter que vous vous dirigez vers une ville en pleine forme, économiquement parlant, qui a de grandes chances de rendre votre investissement rentable ! Ce dernier est visible lorsque votre locataire paie son loyer régulièrement et que vous réalisez une plus-value sur votre patrimoine. C’est la raison pour laquelle investir en pleine campagne, dans une région touchée par le chômage, qui possède peu d’entreprises, a peu de chances de vous permettre cette rentabilité dont nous parlons.

À Nantes, l’immobilier est très attractif pour toutes ces raisons, et cela est un véritable atout pour vous avec lequel vous ne devez pas transiger. Une fois ces éléments vérifiés, vous avez maintenant à regarder du côté de la démographie. Là encore, en optant pour Nantes plutôt que d’autres villes comme Nancy ou Reims, vous marquez des points. Constamment en hausse, il y a toujours plus de résidents dans l’agglomération, ainsi que dans tout le département. Le double rôle de l’attractivité démographique et économique génère une garantie de sûreté pour qui voudrait investir dans la ville. Avec près de 300 000 habitants, Nantes est la 6ème commune la plus importante de France et la première du grand Ouest. Avec Nantes Métropole, l’agglomération compte plus de 600 000 habitants, soit la 8e zone la plus peuplée du pays.

Population : 

• 318 800 habitants (6ème de France)
• 949 316 habitants (aire urbaine)
• Une démographie en hausse : Nantes a gagné 36 000 habitants en 10 ans, uniquement dans son agglomération, preuve de son attractivité
• 2 habitants sur 3 ont moins de 40 ans

Pôle universitaire et grandes écoles à Nantes

Outre la puissance de l’attractivité économique qui se joue à Nantes depuis plusieurs décennies, nous savons que de grandes écoles y ouvrent toujours, dont les cursus sont particulièrement recherchés par les étudiants, et ce, dans toutes les filières. Les enseignements dispensés y sont d’une qualité irréprochable, et les nouveaux diplômés qui en sortent sont particulièrement bien placés sur le marché du travail, une fois leur diplôme en poche. Ainsi, aussi bien dans les filières du design, que de l’économie, la politique ou la Maison des Sciences, près de 47 000 étudiants se dispersent sur près de 200 établissements scolaires, avec une part toujours plus grande d’étudiants étrangers en voyage ERASMUS.

Cette forte concentration est un nouveau point essentiel pour vous, que vous devez impérativement garder en ligne de mire tout au long de vos recherches. En effet, les jeunes étudiants sont friands de petites surfaces ou de logements en colocation pour bien organiser leur vie étudiante, ce qui permet aux investisseurs de disposer de rendements locatifs plus élevés.

À vous désormais d’être attentif à la question de l’offre et de la demande sur ce marché, pour devancer les attentes des étudiants, et proposer ainsi un logement qui ne restera pas vacant pendant longtemps. Pour cela, pensez aux deux possibilités suivantes. Tout d’abord, choisissez un logement proche d’un établissement scolaire. Les jeunes étudiants les plus consciencieux chercheront absolument à loger près de leur école, pour perdre le moins de temps possible en transport. Songez également que vous pouvez profiter d’un quartier très en vogue, et offrir aux jeunes l’opportunité de vivre dans un coin très prisé de Nantes. Bars, pubs, cinémas, trouvez le coin idéal pour votre investissement locatif, à proximité de tous ces points de décompression !

Télécharger le guide de l'investissement immobilier en 2022

Évidemment, il y a de fortes chances que les jeunes en quête de résidence cherchent plutôt à s’installer près du centre, ou encore sur l’Île de Nantes qui, depuis plusieurs années, ne cesse de voir son terrain se construire dans tous les sens, avec des locaux toujours plus élégants et modernes ! C’est donc un point à ne pas négliger pour optimiser le choix de votre investissement immobilier locatif.

Étudiants : 

• 56 000 étudiants
• Près de 70 établissements d'enseignements supérieurs
• Une dizaine de grandes écoles Centrale, Les Mines, l’ICAM ...

Quid du rendement locatif à Nantes

Nantes est une ville particulièrement prisée par les étudiants de toute origine à la recherche d’une résidence. Le rendement locatif de cette ville n’a pas cessé de croître au cours de ces dix dernières années. De plus, sur un horizon de 10 à 15 ans, on peut affirmer que ce processus n’est pas en voie d’extinction ! Cette affirmation est donc à savourer, vu qu’elle vous concerne, et concerne également votre aptitude à faire un investissement fructueux !

Avez-vous songé à investir dans l’ancien, rénover et exercer ainsi une plus-value ? Ce procédé est très courant et n’a plus à faire ses preuves par rapport à l’investissement dans le neuf avec le dispositif loi Pinel ! En général, les nouveaux investisseurs aiment à s’approprier un bien assez petit, comme un studio ou un appartement T2. Dans le cas où vous opteriez pour une plus grande surface, pourquoi ne pas songer à la colocation ? Cette solution fait partie des conseils efficaces pour vous assurer une plus-value intéressante sur votre investissement immobilier locatif. Vous pourrez obtenir des revenus locatifs plus importants que ceux générés par une location classique chaque année. Le choix vous appartient et il faudra faire attention à la gestion.

Quel appartement choisir à Nantes ?

Idéalement situé à 50 km seulement de l’océan Atlantique et à deux heures en TGV de Paris, Nantes a été élue capitale verte Européenne en 2013. La ville est depuis plusieurs années dans le haut du classement des villes où il faut investir dans l’immobilier. Son marché offre en effet de nombreux avantages.

Comme vous ne prévoyez pas d’investir en Île-de-France, il peut être juteux et lucratif pour vous de procéder ainsi, et de choisir un logement plus grand ! Commencez par faire un travail de repérage afin de vous faire une idée précise du meilleur endroit où investir à Nantes, et pour être certain que vous investissez dans un quartier populaire chez les jeunes ! Adaptez votre budget à vos envies ! Si vos moyens sont aisés, vous pouvez tout à fait réfléchir à acheter une plus grande surface de plusieurs milliers d’euros, que vous mettrez alors en colocation ! Non seulement ce procédé est très courant chez les étudiants et recherché par ces derniers, mais vous pourrez aussi disposer d’un taux de rendement plus élevé ! Vos colocataires auront de leur côté une vie étudiante plus épanouie.

Enfin, c’est à ce moment de votre transaction d’achat que vous devrez choisir entre un logement meublé et un logement vide. Encore une fois, soyez bien attentif à ce que vous choisissez, car, si vous avez alors la possibilité d’augmenter le loyer de plusieurs euros, il faut que vous fassiez attention au fait que vous n’appartiendrez plus au même régime fiscal. Par exemple, le dispositif LMNP (Loueur meublé non professionnel) vous permet de profiter d’un abattement fiscal intéressant en meublé. Toutes ces questions ont des réponses précises, ne courez pas le risque de vous mettre dans l’illégalité parce que vous aurez manqué d’attention, et de vous conduire ainsi à une situation périlleuse. 

Nous pourrons vous donner des conseils pour choisir votre bien immobilier et pour assurer sa gestion.

À savoir : 

• 1 gare TGV conduisant à Paris et au Sud-Ouest
• 1 aéroport international de Nantes Atlantique : 12 destinations nationales et 33 destinations internationales
• 3 lignes de tramway étendues sur plus de 43,5km
• 59 lignes de bus et 1 ligne de bateau-bus

Dans quels quartiers de Nantes investir ?

Avec un marché toujours plus dense, soyez au fait de l’évolution de l’immobilier à Nantes. Sur l’Île de Nantes, les nouvelles constructions viennent petit à petit transformer un paysage en constante évolution. Des immeubles modernes, conçus pour abriter beaucoup de logements, sont un point essentiel vers lequel vous pourriez porter votre dévolu. En effet, pratiques, commodes et élégants, ces derniers ont tout pour plaire et vous taper dans l’œil, ainsi qu’à vos futurs locataires. Vos perspectives d’achat de biens immobiliers dans le locatif sont ainsi nombreuses et variées.

Les rénovations vont bon train dans toute la ville. Renseignez-vous auprès de spécialistes pour savoir quels logements sont les plus prisés, les plus proches d’écoles… Enfin, en plein cœur de la localité, le quartier de la gare est en pleine restauration aussi, et vous pourrez trouver d’anciens logements, classiques et très beaux, avec vue sur le château, ou même la cathédrale, ou le Lieu Unique… Comme dans beaucoup de métropoles et villes françaises, il offre une grande stabilité financière et une sécurité pour les investisseurs immobiliers. En contrepartie de ce luxe, le prix moyen en euros au mètre carré est le plus élevé de la ville. En effet, il propose de nombreux commerces et services de proximité et se situe près des transports en commun. De plus, le centre-ville nantais connaît actuellement une rénovation qui participe à la légère montée des prix de l’immobilier. La population de ce quartier est hétéroclite, il abrite près de 25 650 habitants, que ce soit de jeunes adultes, des familles ou des étudiants. Chargé d’histoire, ce quartier comprend des lieux charmants comme l’Hôtel de Ville, le Théâtre Graslin, le Château des Ducs de Bretagne ou la Place Royale. On y trouve également des musées, comme le Musée Dobrée ou le Muséum d’Histoire naturelle.

Culture et patrimoine : 

• Une situation géographique à 1h de la mer (La Baule)
• Label "Ville d'Art et d'Histoire"
• 7ème ville française  en termes de fréquentation touristique (2 millions par an)
• Monuments d'exception : L'Île de Nantes, Cathédrale Saint Pierre et Saint Jean de Nantes, Le château des ducs de Bretagne, Le Jardin des plantes, Le Passage Pommeray, Le lieu unique (ancienne biscuiterie LU), L'Île de Versailles, L'Opéra Graslin, Nombreux musées (des beaux Arts, Jules Verne, d'histoire Naturelle...)

L’île de Beaulieu est sans aucun doute la deuxième zone à garder en tête quand il s’agit d’investissement nantais. Il abrite environ 13 200 résidents et surtout des étudiants et des familles nouvellement constituées. Son positionnement sur le cours de la Loire en fait une zone à forte demande d’habitation et de résidence. Si le noyau nantais abrite de nombreux sites charmants, des lieux incontournables tels que le Centre Commercial Beaulieu, le Stade Michel Lecointre ou le Palais des Sports se trouvent dans ce second quartier. Pour les investisseurs souhaitant se concentrer sur l’investissement locatif pour étudiants pour générer des revenus locatifs, l’île de Beaulieu est un incontournable. En effet, le hangar à bananes situé sur l’île est l’un des principaux lieux festifs nantais.

À l’ouest du centre-ville se trouve un troisième quartier intéressant accueillant 33 500 habitants, soit le quartier le plus peuplé de Nantes. Il est beaucoup plus résidentiel et calme. Du fait de sa diversité, le prix au m² oscille grandement.  La Place Zola, cœur du quartier, propose son marché chaque jeudi matin. De plus, les commerces et les services se trouvent à proximité. Les lieux à ne pas manquer sont le Viaduc de la Chézine, le Pont Jules César, l’Ancien Domaine des Dervallières ou encore l’Ancien Château des Dervallières. Investir dans cette zone ne présente donc que des avantages.

Ensuite, découvrez Hauts Pavés-Saint Félix. Ce quartier de Nantes compte près de 32 000 habitants. De nombreuses résidences de services sont présentes dans ce secteur où il serait intéressant d’investir. Les sous-quartiers Procé et Monselet se situent dans ce secteur et proposent un cadre de vie idéal. Effectivement, entre verdure, lac et urbanisation, les Hauts Pavés-Saint Félix bénéficient d’un emplacement de qualité. Tout se trouve à proximité. Grâce au Parc de Procé, les locaux disposent de 12 hectares d’espaces verts. Ce quartier résidentiel, aux airs de village, dispose de 58 % de locataires. Enfin, les lieux à ne pas manquer sont la Place Viarme, le Jardin Japonais avec l’Île de Versailles ou tout simplement l’Erdre.

Pour terminer, n’oublions pas Malakoff-Saint-Donatien. Ce quartier présente environ 31 600 habitants et se situe entre la Loire et l’Erdre. Malakoff-Saint-Donatien bénéficie d’un emplacement idéal entre fleuve et centre-ville. C’est un quartier en pleine expansion qui promet de beaux aménagements dans les années à venir. De plus, les locaux peuvent se déplacer en toute facilité, notamment grâce au réseau de transports en commun, mais aussi grâce à la proximité de la gare de Nantes. C’est un secteur très dynamique qui offre un accès à de nombreux commerces, services et bureaux. Les prix au mètre carré, tous biens immobiliers confondus, se situent entre 2 400 € et 3 700 €. Quasi 65 % de ses habitants sont locataires dans ce secteur. Enfin, ce quartier propose le Musée des Beaux-Arts, la Cité des Congrès, le Jardin des Plantes et quelques églises. Un environnement qui séduit de plus en plus d’investisseurs.

Prix du m² à Nantes

En 2022, on estime que le prix du mètre carré sur le marché de Nantes est fixé à 3 890 € en moyenne pour un appartement. Si ce prix est plutôt bas, il est grand temps pour vous de voir comment mettre cela à profit afin d’en sortir le maximum de bénéfices pour vous !

Le graphique ci-dessous présente l'évolution des prix de l'immobilier Nantais de 1994 à 2022 :

C’est la raison pour laquelle, tout au long de votre parcours, des experts se tiennent à vos côtés. Nous tenons à toujours vous conseiller avec la meilleure qualité possible, de sorte que votre transaction et votre gestion locative se passent au mieux. N’hésitez pas, dès maintenant, à vous adresser à nous et à nous poser toutes les questions qui vous passent par la tête ! Vous pouvez nous contacter toute la journée.

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