Investissement locatif à Nice : De l’immobilier à haut rendement

Nice constitue une ville de France intéressante pour un investissement immobilier locatif. Elle vous permet d’envisager des achats locatifs à rentabilité grâce à son attractivité et son dynamisme.
 

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Quelles sont les singularités de la ville de Nice ? Quelles sont ses forces pour vos projets d’investissement immobilier locatif Nice ? Nous vous dévoilons les possibilités en matière de location dans le parc privé, les prix de l’immobilier à Nice et le rendement locatif à espérer. Une des question les plus importantes en immobilier est : où investir ? Nous vous conseillons sur les quartiers à privilégier pour investir dans une résidence et les perspectives du marché immobilier niçois.

Investissement immobilier à Nice : quels sont les atouts de la ville ?

Située en plein cœur de la Provence-Alpes-Côte d’Azur, Nice est la 5e ville la plus peuplée de France. Il s’agit d’une métropole attractive qui propose un cadre de vie incomparable. Cela s’explique par son climat méditerranéen et ses nombreux atouts naturels, culturels et économiques. Des commerces et services de proximité sont aussi répartis dans toute la ville. Ainsi, Nice est l’une des villes les plus sûres en termes d’investissement immobilier

Dynamique et ensoleillée, la ville attire chaque année une population variée composée de familles, de jeunes cadres, d’étudiants et de touristes. Elle compte aujourd’hui 383 400 habitants, pour 950 000 habitants sur l'agglomération niçoise . 20 % d’entre eux se situent dans une moyenne d’âge de 20 ans à 29 ans, et 22 % de 30 ans à 44 ans. Ces tranches d’âge sont régulièrement en recherche d’une résidence ou d’un logement en location à Nice, aussi bien en centre-ville qu’en périphérie.

En ce qui concerne son accessibilité, Nice bénéficie d’un réseau de transports optimisé, ce qui permet aux habitants et aux visiteurs de se déplacer facilement dans toute la métropole. Cette dernière propose pour cela 93 lignes de bus ainsi que 3 lignes de métro et tramway. Il est également possible de se déplacer en bicyclette grâce au service de vélopartage Vélo Bleu (Velib). Ainsi, les personnes qui y habitent privilégient souvent la proximité avec les transports en commun lors de leur choix de logements à Nice.

La ville est aussi bien desservie par les transports aériens avec la présence de son aéroport international. Côté ligne ferroviaire, un projet de Ligne à grande vitesse (LGV) est prévu pour 2030 dans le cadre de la modernisation de la zone. Toutefois, un TER assure actuellement les liaisons régionales en train. Les visiteurs provenant des autres villes accèdent facilement à Nice, un fait pouvant être assez intéressant dans le cadre d’un investissement immobilier.

Investir dans le locatif à Nice : que faut-il savoir avant de vous lancer ?

La Côte d’Azur constitue un secteur pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier. Toutefois, le dynamisme de Nice lui permet d'être particulièrement intéressante pour accueillir un investissement locatif. La recherche d’appartement y est de plus en plus forte, ce qui représente une opportunité de placement intéressante dans l’immobilier pour les investisseurs. Investir en centre-ville de Nice ou non dépend essentiellement des objectifs de rendement.

Nice, pôle économique majeur

Capitale des Alpes-Maritimes et capitale économique de la Côte d’Azur, Nice est avant tout un véritable bassin d’emploi. Elle est reconnue pour ses nombreux centres hospitaliers. Son quartier d’affaires, l’Arenas, regroupe près de 350 sociétés, créant 7 000 emplois pour les jeunes actifs. L’attractivité de ce secteur économique est renforcée par la présence du Technopole Sophia-Antipolis à seulement 30 min de la ville. Il est constitué de 2 500 entreprises, représentant environ 38 000 emplois. Ainsi, la population active de Nice s’avère relativement importante grâce aux offres d’emplois nombreuses. Les demandes de logement effectuées régulièrement par les jeunes actifs et cadres permettent une diminution de la période de vacance locative.

Nice, ville étudiante importante

Nice fait aussi partie des plus importantes villes universitaires de France. Ce sont près de 44 221 étudiants qui poursuivent leurs études dans la ville. Cela représente 13,53 % de la population niçoise en constante demande de logements (studio et appartement 2 pièces). Certains se tournent aussi vers l’option colocation en accédant aux appartements 3 pièces, 4 pièces et plus. Ces étudiants ont le choix entre les différentes filières proposées par les grandes écoles établies dans la ville, à savoir :

  • L’École supérieure de commerce, de communication et de gestion (ESCCOM),
  • Les écoles de commerce (EDHEC, IDRAC et ISCAE),
  • L’EPITECH (Expertise informatique),
  • SUPINFO / SUPDEWEB / SUPDECOM,
  • L’École du management, du marketing et de la communication ISEFAC,
  • L’École supérieure d’audiovisuelle ESRA / EFA,
  • L’Institut libre d’études commerciales,
  • L’Institut de préparation à l’administration et à la gestion (IPAG Business School),
  • L’École de journalisme (EDJ),
  • Les écoles d’Art/Design (ITECOM / ECONDE / The SDS / Villa Arson),
  • Le Conservatoire musical national,
  • 11 campus universitaires.

En outre, Nice compte plusieurs écoles pour les apprenants au lycée, au collège et en maternelle. Les locataires potentiels des appartements peuvent ainsi être aussi bien des familles avec enfants, que des étudiants et jeunes actifs.

Nice, une localité touristique réputée

Outre sa grande implication dans l’éducation, Nice est également reconnue pour sa politique de développement tournée vers le tourisme. La vie culturelle y est optimisée grâce à une riche programmation d’événements toute l’année, associée à la diversité de ses sites touristiques. Elle possède aussi la 2e capacité hôtelière et le 3e aéroport du pays. « Nice, la ville de la villégiature » a d’ailleurs été inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO le 27 juillet 2021. La capitale des Alpes-Maritimes accueille plus de 5 millions de visiteurs chaque année. Ce flux de touristes est propice à un investissement immobilier locatif à forte rentabilité dans le parc privé.

Plusieurs types de biens pour l’immobilier

Dans le secteur immobilier de Nice, certains types de logements sont particulièrement prisés par les candidats locataires, les appartements de petite surface notamment. Investir dans un studio ou un appartement 2 pièces s’avère ainsi intéressant. Cela vous fait profiter d’une rente locative brute pouvant aller jusqu’à un taux de 7 %. 

Toutefois, la colocation étant un mode de location de plus en plus populaire chez les jeunes, d’autres typologies de bien immobilier restent avantageuses. Vous pouvez envisager l’acquisition d’un appartement de type 3 pièces à Nice. L’appartement en question pourra être loué à des étudiants durant l’année universitaire et mis en location saisonnière durant la saison estivale. Le bien immobilier (studio ou appartement) devra toutefois être proche des commodités et des commerces. La proximité avec une école (maternelle, collège ou lycée) peut aussi être un atout.

Investir dans l’immobilier ancien est à privilégier dans le cadre d’un investissement immobilier à Nice, quitte à y entreprendre des travaux de rénovation. Plusieurs raisons peuvent expliquer ce choix. Cela représente un moyen utile pour économiser sur le prix de l’opération et pour profiter de différentes niches fiscales. Vous pouvez envisager une réduction d’imposition ou éventuellement une déduction du montant des travaux, sous condition de mise en location du bien sur une période déterminée. 

Il est aussi possible de louer un appartement meublé sous le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Cette alternative vous fait bénéficier d’un abattement de 50 % de vos revenus de location ou un amortissement du prix comptable de l’appartement loué.

Rendement locatif à Nice : quelle rentabilité attendre et pour quel prix ?

Il existe différents profils d’investisseurs à Nice, dans les Alpes-Maritimes. Ceux qui opèrent à Nice auront le choix entre le critère rendement ou le critère patrimonial lors du choix du quartier où investir. Le parc privé de l’immobilier ancien est alors le secteur le plus intéressant. Les prix pour chaque type de bien (studio, appartement et maison) restent plus abordables par rapport à ceux de l’immobilier neuf.

En fonction de l’objectif de l’achat immobilier, la zone où investir à Nice peut varier sensiblement. Si vous souhaitez vous constituer un patrimoine, les quartiers tels que le Vieux-Nice, le Port, le Carré d’Or, le Mont-Boron et les Musiciens sont adaptés à vos besoins. Le quartier de Cimiez, aussi appelé le « petit Neuilly niçois » s’avère aussi un choix intéressant. À ces endroits s’ajoutent Corniche fleurie et Fabron à Nice Ouest. La rentabilité est estimée entre 3 % et 5 %. Les prix de l’immobilier varient en moyenne de 6 000 euros à 10 000 euros par mètre carré.

A contrario, si vous souhaitez faire de la rentabilité locative, vous pouvez investir dans des quartiers comme Madeleine, Magnan, Libération, Riquier, Saint-Roch, Arenas, Caucade et la Californie. Vous pourrez également obtenir un bon rendement dans la périphérie de Nice, en plus des perspectives proposées par le quartier Nice Est et le quartier Nice Ouest. La rentabilité dans ces quartiers est estimée entre 4 % et 7 %. Les prix d’acquisition variant en moyenne de 4 000 euros à 8 000 euros le mètre carré.

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Dans quels quartiers investir à Nice ?

Nice compte plusieurs quartiers qui ne se valent pas tous en matière d'immobilier. Si vous souhaitez investir en Provence-Alpes-Côte d’Azur, sur le territoire niçois, vous devez bien comprendre les disparités entre chaque quartier. Dans cette ville en pleine mutation, les prix ainsi que le taux du rendement locatif peuvent varier sensiblement en fonction de l’usage du bien. Cette variation est aussi constatée en fonction de la situation géographique du logement (appartement ou maison) à Nice. 

Il est à noter que le bord de mer sera plus intéressant pour les investisseurs étrangers et ceux qui souhaitent réaliser de la location saisonnière. Les investisseurs locaux préfèreront les zones plus fréquentées par les jeunes actifs et les étudiants. Le prix des biens influera cependant sur leurs décisions d’achats.

Parmi les quartiers les plus appréciés, vous pouvez distinguer le secteur du Carré d’Or s’étendant de la place Masséna jusqu’au quartier des poètes. Sa proximité avec le Vieux Nice et la Promenade des Anglais lui permet d’offrir un bon rendement grâce à des candidats locataires huppés. Ces zones en centre-ville restent aussi intéressantes si vous souhaitez investir dans l’immobilier niçois. Il en est de même pour les pourtours de la coulée verte et les quartiers de Cimiez, du Port et de Fabron.

Toutefois, d’autres quartiers proposent aussi de bonnes opportunités pour investir dans l’immobilier. Vous pouvez trouver un studio ou un appartement adapté à vos besoins locatifs dans les zones dynamiques des quartiers Arenas et Pasteur. Si vous disposez d’un petit budget, il est possible d’opter pour des zones plus excentrées, telles que Beaulieu-sur-Mer, Falicon et Saint-Laurent-du-Var. Si votre but est d’investir dans des appartements de luxe, les zones résidentielles telles que Mont-Boron, Ginestière et Saint-Antoine seront appréciables à condition de bien évaluer les prix.

Quelles sont les perspectives du marché immobilier à Nice ?

Le marché de l’immobilier à Nice est dans l’ensemble résilient et en constante progression. Les prix continuent leur hausse et le rythme des ventes de logement de petite taille (studio et appartement 2 pièces) s’accélère. Cela s’explique, entre autres, par l’assouplissement des conditions d’obtention des crédits et la réduction de leurs taux. 

Un rebond de l’immobilier est à prévoir dans les prochains mois, voire même les prochaines années. Ainsi, le marché niçois s’annonce florissant pour les investisseurs en quête de rendement sur le moyen et le long terme. C’est surtout valable dans le parc privé de l’immobilier ancien pour l’ensemble des logements. Vous pouvez demander conseil à notre agence pour votre achat de studio, d’appartement 2 pièces, d’appartement 3 pièces, d’appartement 4 pièces et plus.
 

photo du rédacteur
  • Mickael Zonta
  • Directeur Investissement Locatif

Diplômé d'une grande école de commerce, et après une première expérience réussie dans la finance, Mickael Zonta a débuté sa carrière dans l'immobilier en 2011 à Paris avant d’étendre son activité à la région parisienne et à la ville de Lyon. Le fait d'être également investisseur immobilier à titre personnel lui permet de comprendre les enjeux des clients en termes d’objectifs d’investissements, de rendement locatif et de choix des régimes fiscaux.

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