LMNP calcul amortissement 2026 : exemple concret et explication détaillée
Le calcul LMNP 2026 repose sur la méthode par composants : gros œuvre sur 50 ans (2 %/an), façade sur 25 ans (4 %/an), installations techniques sur 15 ans (6,67 %/an) et agencements sur 10 ans (10 %/an), chacun amorti séparément selon sa durée réelle d'usage.
En LMNP au régime réel, l'amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bien (hors terrain), du mobilier et des frais d'acquisition. Cette déduction, répartie par composants selon leur durée d'usage, réduit le résultat imposable sans sortie de trésorerie, dans la limite du plafonnement fixé par l'article 39 C du CGI. Mais ce mécanisme comptable reste flou pour beaucoup d'investisseurs. Comment le calculer concrètement ? Quel impact sur la revente depuis la réforme de 2025 ?
Qu'est-ce que le régime LMNP et pourquoi il permet d'amortir en 2026 ?
Avant de plonger dans les calculs, il est essentiel de comprendre pourquoi le statut LMNP donne accès à ce levier fiscal si particulier. Tout repose sur un choix de régime d'imposition, encadré par le Code général des impôts.
Le statut LMNP : un cadre simple mais puissant
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel s'applique par défaut dès lors qu'un bailleur loue un logement meublé sans remplir les deux conditions cumulatives de l'article 155, IV du CGI : des recettes annuelles supérieures à 23 000 € et supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal. En dessous de ces seuils, vous restez en LMNP, quel que soit le nombre de biens détenus.
Ce statut est particulièrement adapté à l'investissement locatif meublé, qu'il s'agisse d'une résidence étudiante, d'un studio en centre-ville ou d'un bien en résidence de services. Sur ce type d'actifs, nos investisseurs constatent en moyenne des rendements bruts compris entre 5 et 10 %, selon la localisation et le type de bien. 🏙️
Les deux régimes fiscaux du LMNP : micro-BIC ou réel
Une fois le statut LMNP acquis, il faut choisir entre deux régimes d'imposition pour déclarer vos loyers. Ce choix conditionne directement votre capacité à amortir votre bien.
Le régime micro-Bic en LMNP
Le régime micro-BIC, prévu à l'article 50-0 du CGI, s'applique automatiquement si vos recettes ne dépassent pas certains plafonds. Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, le plafond est fixé à 77 700 € pour une location meublée longue durée ou un meublé de tourisme classé, avec un abattement forfaitaire de 50 %. Pour un meublé de tourisme non classé, la loi Le Meur n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a abaissé ce plafond à seulement 15 000 €, avec un abattement de 30 % seulement. Pour les revenus 2026, ces seuils sont revalorisés à 83 600 € dans le cadre de la révision triennale 2026-2028.
Ce régime est simple : vous déclarez vos recettes brutes en case 5ND du formulaire 2042-C-PRO, et l'administration applique l'abattement automatiquement. Mais aucun amortissement n'est possible ici.
Le régime réel en LMNP
Le régime réel, lui, permet de déduire l'intégralité de vos charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, travaux d'entretien… et surtout l'amortissement du bien, du mobilier et des frais annexes. C'est ce régime qui fait tout l'intérêt fiscal du LMNP pour un investisseur qui finance son bien à crédit.
Pourquoi le régime réel permet l'amortissement ?
Le régime réel applique les règles comptables des bénéfices industriels et commerciaux, codifiées aux articles 39 A et 39 C du CGI et détaillées par l'administration fiscale au BOI-BIC-AMT-20-40-10-10. Contrairement à un particulier qui perçoit des revenus fonciers, le loueur meublé exerce, aux yeux du fisc, une activité commerciale. Il peut donc constater la dépréciation comptable de son bien dans le temps, exactement comme une entreprise amortit son matériel professionnel.
Ce que permet l'amortissement en LMNP : une fiscalité optimisée
Concrètement, l'amortissement vient chaque année en déduction de vos loyers imposables, au même titre qu'une charge, mais sans aucune sortie d'argent réelle. C'est ce qui permet à de nombreux investisseurs de percevoir des loyers quasiment nets d'impôt pendant 15 à 25 ans. C'est l'un des piliers de la stratégie d'investissement locatif meublé et c'est justement ce mécanisme que nous allons maintenant calculer, étape par étape. 👇
LMNP 2026 : le calcul de l'amortissement pas à pas
Pour bien comprendre la mécanique, rien ne vaut un exemple chiffré complet, du prix d'achat jusqu'au tableau d'amortissement sur plusieurs années.
Point de départ : un bien à 150 000 € dont 15 % de terrain
Prenons un studio meublé acquis 150 000 €, destiné à la location longue durée. La première étape consiste à isoler la quote-part du terrain, car seul le bâti s'amortit : un terrain ne se déprécie pas dans le temps.
En pratique, l'administration fiscale admet une répartition forfaitaire, souvent comprise entre 10 et 20 % selon la localisation. Nous retenons ici 15 %, une hypothèse courante en zone urbaine dense.
- Prix d'acquisition total : 150 000 €
- Quote-part terrain (15 %, non amortissable) : 22 500 €
- Valeur amortissable du bâti : 127 500 €
LES CONSEILS DE MANUEL
L'amortissement par composant : la méthode retenue par l'administration fiscale
L'administration fiscale impose la méthode dite « par composants », détaillée au BOI-BIC-AMT-20-40-10-10. Elle consiste à ne pas amortir le bien de façon globale, mais à le décomposer en plusieurs éléments, chacun ayant sa propre durée d'usage. Un gros œuvre ne se déprécie pas au même rythme qu'une installation électrique.
Voici la répartition retenue pour notre exemple, sur la base des 127 500 € de bâti amortissable :
| Composant | Part de la valeur | Montant | Durée d'usage |
|---|---|---|---|
| Gros œuvre / structure | 60 % | 76 500 € | 50 ans |
| Façade / étanchéité / toiture | 15 % | 19 125 € | 25 ans |
| Installations techniques (électricité, plomberie, chauffage) | 15 % | 19 125 € | 15 ans |
| Agencements / second œuvre (menuiseries, revêtements) | 10 % | 12 750 € | 10 ans |
Répartition du mobilier et des frais annexes
Au-delà du bâti, deux autres postes s'amortissent séparément : le mobilier nécessaire à la location meublée, et les frais d'acquisition (notaire, agence, garantie bancaire).
- Mobilier et équipements (literie, électroménager, cuisine équipée) : 8 000 €, amortis sur une durée moyenne de 7 ans.
- Frais d'acquisition (notaire, agence, frais de dossier) : 12 000 €, amortis eux aussi sur 7 ans, une pratique courante admise par l'administration.
Application des taux d'amortissement selon la durée de chaque composant
Le mode linéaire, le plus utilisé en LMNP, consiste à diviser la valeur de chaque composant par sa durée d'usage. Le taux annuel correspond à l'inverse de cette durée.
| Composant | Montant | Durée | Taux annuel | Annuité |
|---|---|---|---|---|
| Gros œuvre | 76 500 € | 50 ans | 2 % | 1 530 € |
| Façade / toiture | 19 125 € | 25 ans | 4 % | 765 € |
| Installations techniques | 19 125 € | 15 ans | 6,67 % | 1 275 € |
| Agencements | 12 750 € | 10 ans | 10 % | 1 275 € |
| Frais d'acquisition | 12 000 € | 7 ans | 14,29 % | 1 714 € |
| Mobilier | 8 000 € | 7 ans | 14,29 % | 1 143 € |
| Total annuel | 7 702 € |
Ce montant de 7 702 € vient chaque année en déduction du résultat locatif imposable, sans aucune dépense supplémentaire pour l'investisseur. C'est le cœur de la puissance fiscale du LMNP au réel.
Tableau d'amortissement récapitulatif sur 3 ans
Pour visualiser l'effet cumulé, voici l'évolution des amortissements pratiqués et de la valeur nette comptable du bien sur les trois premières années.
| Année | Amortissement de l'année | Amortissement cumulé | Valeur nette comptable restante |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 7 702 € | 7 702 € | 139 798 € |
| Année 2 | 7 702 € | 15 404 € | 132 096 € |
| Année 3 | 7 702 € | 23 106 € | 124 394 € |
Le plafonnement de l'amortissement : ce qu'il ne faut pas dépasser
Attention, ce mécanisme n'est pas illimité. L'article 39 C du CGI pose une règle essentielle : l'amortissement déductible ne peut jamais créer, ni aggraver, un déficit sur l'activité de location meublée. Autrement dit, si vos loyers, une fois vos autres charges déduites, ne suffisent pas à absorber la totalité de l'annuité d'amortissement, le surplus n'est pas perdu : il est simplement mis en réserve et reporté sans limitation de durée, jusqu'à ce que le résultat redevienne suffisant pour l'imputer.
LES CONSEILS DE MANUEL
LMNP amortissement et revente : quelles conséquences sur la plus-value ?
Amortir un bien réduit l'impôt pendant la phase locative. Mais que se passe-t-il au moment de la revente ? Cette question a pris une importance considérable depuis la réforme fiscale de 2025, et mérite toute votre attention avant de vous engager.
Réintégrer les amortissements déduits dans la plus-value
Jusqu'en février 2025, les amortissements pratiqués en LMNP n'avaient strictement aucun impact sur le calcul de la plus-value de cession. Un investisseur pouvait donc cumuler deux avantages : des loyers faiblement imposés grâce à l'amortissement, puis une plus-value calculée comme si le bien n'avait jamais été amorti.
La loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, en son article 84, a mis fin à cette asymétrie. Elle modifie l'article 150 VB du CGI pour imposer la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value, alignant ainsi le LMNP sur le régime des loueurs en meublé professionnels. Cette règle s'applique à toutes les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, lendemain de la promulgation du texte, consultable sur Légifrance.
🎯 Point important confirmé par une réponse ministérielle publiée au Journal Officiel de l'Assemblée nationale le 24 mars 2026 (question n° 10097 de la députée Sophie Mette) : la réintégration concerne tous les amortissements déduits depuis l'acquisition du bien, y compris ceux pratiqués avant 2025. Il n'existe donc pas de clause de « grand-père » pour les amortissements antérieurs.
Le nouveau calcul de la plus-value en LMNP après réintégration
Concrètement, le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est désormais diminué du montant des amortissements effectivement déduits sur le résultat imposable. La formule devient :
Plus-value brute = Prix de cession − (Prix d'acquisition majoré des frais − Amortissements déduits)
Reprenons notre exemple : un bien acheté 150 000 €, amorti pendant 10 ans à hauteur de 7 702 €/an, soit environ 77 000 € d'amortissement cumulé, puis revendu 220 000 €.
- Avant la réforme : plus-value = 220 000 − 150 000 = 70 000 €
- Depuis 2025 : plus-value = 220 000 − (150 000 − 77 000) = 147 000 €
L'écart est considérable. C'est pourquoi anticiper sa stratégie de sortie est aujourd'hui indispensable dès l'achat.
Et les abattements pour durée de détention ?
Bonne nouvelle : la plus-value LMNP relève toujours du régime des plus-values immobilières des particuliers, régi par les articles 150 U et suivants du CGI, et non du régime professionnel bien plus lourd. Des abattements progressifs pour durée de détention continuent donc de s'appliquer, conformément à l'article 150 VC du CGI :
- Exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention.
- Exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
Le taux d'imposition reste fixé à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au global sur la fraction non exonérée. Une contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR), prévue à l'article 223 sexies du CGI, peut également s'appliquer si votre revenu fiscal de référence dépasse 250 000 € pour une personne seule.
Faut-il arrêter d'amortir en LMNP ?
Non. 🙅♂️ Malgré cette réforme, le régime réel du LMNP conserve un avantage réel par rapport à une SCI à l'IS, où l'amortissement est réintégré mécaniquement via la valeur nette comptable, sans aucun abattement pour durée de détention. En LMNP, le temps reste votre meilleur allié fiscal.
LES CONSEILS DE MANUEL
Comment déclarer l'amortissement LMNP aux impôts ?
Une fois le calcul maîtrisé, encore faut-il le reporter correctement dans vos obligations déclaratives annuelles. Voici la marche à suivre pour rester en règle avec l'administration fiscale.
Le tableau de suivi des amortissements différés
Chaque année, votre liasse fiscale doit faire apparaître un état de suivi précis des amortissements pratiqués, différés et reportés. Ce tableau retrace, composant par composant, le montant amorti, le montant plafonné et le solde encore disponible. C'est un document essentiel, notamment en cas de contrôle, pour justifier la réalité et la régularité de vos déductions.
Les formulaires à remplir (2031, 2033-C, 2042-C-PRO)
En régime réel, la déclaration LMNP repose sur plusieurs documents obligatoires :
- Le formulaire 2031, qui constitue la déclaration de résultat de votre activité BIC non professionnelle.
- L'annexe 2033-C, dédiée précisément au détail des immobilisations et des amortissements pratiqués sur l'exercice.
- La déclaration complémentaire 2042-C-PRO, sur laquelle le résultat de la liasse est reporté pour être intégré à votre impôt sur le revenu.
En 2026, la date limite de dépôt de la liasse fiscale est fixée au 20 mai.
Ces obligations, bien que techniques, sont largement simplifiées lorsqu'on est accompagné par un expert-comptable spécialisé en location meublée, ce qui évite les erreurs de calcul comme les oublis de plafonnement. Retrouvez toutes les informations officielles sur service-public.fr et impots.gouv.fr.
L'amortissement LMNP, votre stratégie gagnante
L'amortissement reste, en 2026, l'un des leviers fiscaux les plus puissants de l'investissement locatif meublé. Bien calculé, par composants, il permet de neutraliser durablement l'impôt sur vos loyers, sur des rendements bruts qui oscillent souvent entre 5 et 10 % selon les biens.
La réforme de 2025 a certes changé la donne à la revente, mais elle n'a pas retiré l'intérêt du dispositif : elle invite simplement à penser votre stratégie sur le temps long, en intégrant dès l'achat votre horizon de détention. 🎯
LES CONSEILS DE MANUEL
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FAQ
Mon bien était loué nu, puis-je démarrer l'amortissement en passant en LMNP ?
Oui. Il faut d'abord meubler le logement selon la liste légale, puis changer d'usage auprès de l'administration. L'amortissement démarre à la date de mise en location meublée, pas à la date d'achat initiale du bien.
Peut-on amortir un bien acheté en indivision ou via une SCI ?
En indivision, chaque coïndivisaire amortit sa propre quote-part au régime réel BIC. Une SCI classique, elle, relève des revenus fonciers et ne permet pas l'amortissement, sauf option pour l'impôt sur les sociétés.
Puis-je devoir payer une plus-value même en revendant à perte ?
Oui, c'est possible. Le prix d'acquisition retenu pour le calcul est diminué des amortissements déduits. Une plus-value fiscale peut donc apparaître même si le prix de vente réel est inférieur au prix d'achat.
Les résidences de services échappent-elles à la réintégration des amortissements ?
Certaines résidences (étudiantes, seniors, médico-sociales) bénéficient d'aménagements spécifiques prévus par la réforme 2025. Le principe général reste la réintégration, mais des exceptions ciblées existent : il est conseillé de vérifier votre cas avec un expert-comptable.
Dois-je continuer à amortir chaque année, même juste avant de revendre ?
Oui, l'amortissement se poursuit automatiquement chaque année jusqu'à épuisement de la valeur du composant. L'arrêter volontairement n'a aucun intérêt : cela alourdirait votre impôt sur les loyers sans réduire votre plus-value future.
