LMNP frais réel : optimisez votre fiscalité locative

L'investissement locatif en location meublée est une stratégie patrimoniale prisée. Mais le choix de votre régime fiscal peut transformer radicalement la rentabilité de vos revenus locatifs.

Souvent, les propriétaires se contentent du régime micro-BIC par défaut. Pourtant, le régime réel offre des opportunités d'optimisation fiscale bien plus importantes, notamment grâce à la déduction des frais réels.

Quels sont les mécanismes du LMNP frais réel ? Quels sont ses avantages concrets ? Les explications sont dans cet article. Vous pourrez ainsi opter pour le régime réel en toute connaissance de cause.

Comprendre le statut LMNP et ses régimes d'imposition

Qu’est-ce que le LMNP ?

Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut fiscal destiné aux particuliers qui louent un bien meublé sans en faire leur activité principale. Pour en bénéficier, vos recettes locatives annuelles doivent être inférieures à 23 000 € ou représenter moins de la moitié de vos revenus globaux. Vous ne devez pas être inscrit au RCS pour cette activité.

Ce statut se distingue du Loueur en Meublé Professionnel (LMP), dont les revenus locatifs dépassent 23 000 € et sont supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal, avec une inscription obligatoire au RCS.

Les régimes fiscaux du LMNP

En LMNP, les revenus sont imposés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec deux régimes possibles :

• Micro-BIC : régime simplifié, par défaut si vos recettes ne dépassent pas 77 700 € (ou 188 700 € pour les meublés de tourisme classés). Il offre un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les meublés de tourisme).

• Régime réel : vous déclarez vos charges réelles (frais, intérêts d’emprunt, amortissements, etc.). Il est souvent plus avantageux si vous avez des coûts importants.

Le régime micro-BIC : simplicité et limites

Fonctionnement du régime micro-BIC

Le régime micro-BIC est le régime par défaut pour la location meublée non professionnelle, tant que vos recettes annuelles ne dépassent pas :

• 77 700 € pour les locations meublées classiques.

• 188 700 € pour les meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes.

Source : Service-Public.fr

Avec ce régime micro, l'administration fiscale applique un abattement forfaitaire sur vos revenus locatifs :

• 50% pour la location meublée classique.

• 71% pour les meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes.

Le bénéfice imposable est simple à calculer : ce sont vos revenus locatifs bruts moins cet abattement forfaitaire. Par exemple, si vous gagnez 10 000 € avec une location meublée classique, seuls 5 000 € sont imposés.

Pourquoi le micro bic n'est pas toujours optimal ?

Le micro bic régime est simple, mais il a des limites. L'abattement forfaitaire est censé couvrir toutes vos charges. Or, vos frais réels peuvent être bien plus élevés que cet abattement. Vous ne pouvez pas déduire vos vraies dépenses (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, etc.).

Autre point, le régime micro ne permet pas de créer un déficit reportable. Si vos charges sont supérieures à vos recettes, vous ne pouvez pas reporter cette perte sur les années suivantes pour réduire vos impôts futurs.

Le régime micro-BIC est pertinent si vos charges sont faibles, inférieures à 50% (ou 71%) de vos revenus locatifs. Si vous avez un emprunt important, des travaux ou beaucoup de charges, le micro bic réel devient moins intéressant. Le passage du micro bic réel au régime réel est alors une option à considérer.

Le régime réel en LMNP : la stratégie d'optimisation fiscale

Les atouts du régime réel

Ce régime vous permet de déduire toutes vos charges. Pensez aux intérêts d'emprunt, à la taxe foncière ou encore aux assurances. Vous pouvez aussi amortir votre bien et vos meubles. Cela diminue vos revenus imposables sans affecter votre trésorerie.

Un déficit ? Pas de souci. S'il y a plus de charges que de loyers, vous pouvez reporter ce déficit sur dix ans. Cela peut annuler votre impôt sur les revenus locatifs pendant plusieurs années. Au final, l'amortissement réduit votre impôt et vos prélèvements sociaux. Votre base imposable diminue fortement.

Comment choisir le régime réel ?

Le régime réel est obligatoire si vos recettes dépassent 77 700 € (ou 188 700 € pour certaines locations). En dessous de ces seuils, c'est vous qui choisissez.

Pour cela, envoyez le formulaire P0i au début de votre activité. Ou, déposez la liasse fiscale n°2031 avant la date limite. L'option dure deux ans et se renouvelle automatiquement.

Les charges que vous pouvez déduire

Gardez toutes vos factures ! Vous pouvez déduire de nombreux frais.

Ceux liés à l'acquisition (notaire en partie, agence). Les charges de gestion et d'entretien sont aussi déductibles (syndic, réparations, assurances). N'oubliez pas les frais financiers (intérêts d'emprunt, assurance). Enfin, les taxes comme la taxe foncière. Vous pouvez même déduire les honoraires de votre expert-comptable.

Le régime réel demande une comptabilité rigoureuse. L'aide d'un expert-comptable spécialisé LMNP est donc fortement conseillée.

LMNP : revenu foncier et taxe CFE

En LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), vos revenus sont classés comme BIC, et non comme des revenus fonciers classiques (qui concernent les locations vides). Cette distinction est essentielle pour votre fiscalité.

Quant à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) vous y êtes soumis car l'activité est considérée comme commerciale. Même en tant que particulier louant en meublé. Elle est calculée sur la valeur locative du bien et le taux de votre commune.

La CFE est une charge entièrement déductible de vos revenus locatifs, tout comme la taxe foncière si vous êtes au régime réel. Cela contribue directement à réduire votre base imposable et, par conséquent, votre impôt.

L'amortissement en LMNP réel : le pilier de la non-imposition

Qu'est-ce que l'amortissement ?

L'amortissement est une notion comptable. Il ne s'agit pas d'une dépense réelle, comme une facture d'électricité. L'amortissement représente la perte de valeur théorique de votre bien immobilier et de son mobilier due à l'usure du temps. Il permet de répartir le coût d'acquisition de ces biens sur leur durée d'utilisation.

Contrairement aux charges déductibles LMNP qui sont des dépenses courantes, l'amortissement est une écriture comptable. Il réduit votre benefice industriel commercial imposable sans que vous ayez à décaisser de l'argent.

Les éléments amortissables

Vous pouvez amortir plusieurs éléments liés à votre investissement locatif en LMNP réel :

Le bien immobilier

Vous amortissez la valeur du bâti, hors terrain. La durée d'amortissement varie, souvent entre 25 et 40 ans, selon la nature du bien.

Le mobilier et les équipements

Les meubles et équipements que vous mettez à disposition du locataire (lit, canapé, électroménager, etc.) sont amortissables sur des durées plus courtes, généralement entre 5 et 10 ans.

Les travaux d'amélioration et de rénovation

Les travaux qui augmentent la valeur ou la durée de vie du bien sont amortissables. Les travaux d'entretien et de réparation courants sont des charges directement déductibles.

Impact de l'amortissement sur les revenus locatifs

L'amortissement est un outil puissant pour réduire votre benefice industriel commercial imposable. Chaque année, la quote-part d'amortissement vient diminuer vos revenus locatifs.

Exemple concret de calcul d'amortissement et de son effet sur le LMNP reel :

Imaginez que vos revenus locatifs annuels sont de 10 000 €. Vos frais réels déductibles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, etc.) sont de 4 000 €. Votre bénéfice avant amortissement est donc de 6 000 € (10 000 € - 4 000 €).

Si l'amortissement annuel de votre bien et mobilier est de 7 000 €, voici le calcul :

• Bénéfice avant amortissement : 6 000 €

• Amortissement déduit : 6 000 € (l'amortissement ne peut pas créer de déficit, il est plafonné au bénéfice avant amortissement).

• Bénéfice imposable : 0 €

Le surplus d'amortissement (ici 1 000 €) est reportable sur les années suivantes, sans limite de temps, pour réduire vos futurs revenus locatifs.

Grâce à l'amortissement, le LMNP réel permet souvent d'atteindre une quasi-exonération fiscale des revenus locatifs pendant de nombreuses années. Cela rend l'investissement locatif meublé particulièrement attractif.

Gestion comptable du LMNP au régime réel : l'indispensable expert comptable

Les obligations comptables du réel simplifié

Opter pour le régime réel en LMNP implique de tenir une comptabilité. Même si le régime réel simplifié la déclaration fiscale, la tenue des comptes reste une obligation. Vous devez enregistrer toutes vos recettes et dépenses liées à votre activite location meublee.

Deux types de comptabilité sont possibles :

• Comptabilité de trésorerie : Vous enregistrez les recettes encaissées et les dépenses payées.

• Comptabilité d'engagement : Vous enregistrez les créances et les dettes, qu'elles soient encaissées ou non.

Vous devez établir une liasse fiscale chaque année. Cela comprend la déclaration de résultats n° 2031 et ses annexes (liasse 2033). Ces documents détaillent vos revenus locatifs, vos frais réels, vos amortissements, et le bénéfice imposable.

Pourquoi faire appel à un expert comptable spécialisé en LMNP ?

La gestion comptable du LMNP régime réel peut être complexe, surtout avec les règles d'amortissement et la liasse fiscale. Faire appel à un expert comptable spécialisé en LMNP est une décision judicieuse.

Voici pourquoi un expert comptable est recommandé :

Maîtrise du bic regime reel

L'expert comptable connaît les règles spécifiques aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et au LMNP. Il s'assure que votre déclaration est conforme et qu'aucune erreur ne vous coûte cher.

Optimisation fiscale

L'expert comptable identifie toutes les charges déductibles LMNP et calcule les amortissements de manière optimale. Il s'assure que vous profitez de tous les avantages fiscaux du LMNP frais réel, réduisant au maximum votre impôt sur les revenus locatifs.

Gain de temps et tranquillité

La tenue de la comptabilité et la préparation de la liasse fiscale prennent du temps. Déléguer cette tâche à un expert comptable vous libère de cette contrainte administrative. Vous avez la certitude que votre dossier est bien géré.

Réduction d'impôt sur les honoraires

Si vous adhérez à un Organisme de Gestion Agréé (OGA), vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt sur les honoraires de votre expert comptable. Cela rend le coût de son service plus abordable.

L'expert comptable est un partenaire pour votre investissement locatif. Il vous aide à naviguer dans la fiscalité et à maximiser la rentabilité de votre location meublée.

Micro-BIC ou régime réel : le bon choix fiscal

Choisir entre le régime Micro-BIC et le régime réel n'est pas toujours simple. Votre situation personnelle est la clé.

Quels critères pour décider ?

Si vos charges sont élevées, c'est-à-dire qu'elles dépassent 50 % de vos revenus, le régime réel est souvent plus intéressant. Si vous avez un emprunt immobilier, ses intérêts sont déductibles en réel. C'est un gros avantage. Des travaux importants ? Le régime réel vous permet de les amortir et de réduire votre bénéfice imposable. En clair, si vous voulez maximiser la réduction de vos impôts, le régime réel, avec ses déficits reportables et l'amortissement du bien, est votre allié.

Quel régime pour quel profil ?

Vous avez un petit investissement avec peu de charges et sans emprunt ? Le Micro-BIC pourrait vous convenir. Son abattement forfaitaire de 50 % est simple et pratique. Par contre, si votre investissement inclut un emprunt ou de gros travaux, le régime réel est idéal. Il permet de déduire beaucoup de charges et d'amortir vos biens.

Et si je change d'avis ?

Le régime réel est irrévocable pendant deux ans une fois choisi, puis il se renouvelle automatiquement. Mais vous pouvez toujours revenir au Micro-BIC. Il suffit d'en faire la demande aux impôts avant la date limite.

Le régime réel est plus complexe, c'est vrai. Mais il offre de meilleures optimisations fiscales. Un expert-comptable peut vraiment vous aider à en tirer le meilleur parti.

Points de vigilance et évolutions législatives

Risques et inconvénients des frais réel en LMNP

Le LMNP frais réel offre des avantages fiscaux, mais il a aussi des inconvénients :

Complexité administrative et comptable

Tenir une comptabilité rigoureuse et produire une liasse fiscale demande du temps et des connaissances. Sans l'aide d'un expert comptable, cela peut être complexe et source d'erreurs.

Coût de l'expert comptable

Faire appel à un expert comptable a un coût. Ce coût est à mettre en balance avec les économies d'impôts que le régime réel LMNP vous permet de réaliser. Souvent, les économies dépassent largement les honoraires.

Impact sur la plus-value à la revente

Les amortissements déduits pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente du bien. Cela signifie que la plus-value peut être plus élevée fiscalement, même si elle ne l'est pas en réalité. C'est un point à anticiper pour votre investissement locatif.

Les récentes évolutions législatives

La législation fiscale évolue. Des ajustements peuvent impacter le statut LMNP et les seuils des régimes. Il est important de se tenir informé ou de faire appel à un expert comptable qui suit ces changements. Par exemple, la loi de finances pour 2024 a apporté des modifications sur les seuils du micro bic pour les meublés de tourisme, et des discussions sur la réintégration des amortissements dans les plus-values sont en cours.

Ce qu'il faut retenir

Le LMNP frais réel est un outil puissant pour optimiser la fiscalité de votre location meublée. En permettant la déduction des frais réels et l'amortissement, il offre une réduction significative, voire une annulation, de l'impôt sur vos revenus locatifs.

Pour maximiser les avantages du régime réel LMNP et naviguer dans sa complexité, l'accompagnement d'un expert comptable spécialisé est fortement recommandé. N'hésitez pas à consulter nos experts pour une étude personnalisée de votre investissement locatif et déterminer le régime fiscal le plus adapté à votre situation.