Investissement locatif Villeurbanne : potentiel économique et rendement locatif élevé


Villeurbanne bénéficie d’une part du dynamisme de la communauté urbaine de Lyon, d’une communauté de 30.000 étudiants et d’un prix au m2 plus attractif qu’à Lyon.

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Investir dans l’immobilier à Villeurbanne est une excellente décision. Dans cet article je vous présenterai les atouts et les inconvénients de l’investissement locatif à Villeurbanne. Saviez-vous que Villeurbanne est la 20ème plus grande ville de France avec 150.000 habitants ? Dotée de nombreuses écoles et campus, limitrophe de Lyon, Villeurbanne partage le dynamisme d’une part de la région Rhône-Alpes-Auvergne, et surtout de sa voisine dont le dynamisme n’est plus à démontrer. L’investisseur immobilier trouvera à Villeurbanne un compromis entre emplacement, dynamisme et rendement locatif élevé.

Commune mitoyenne à la métropole de Lyon, elle s'y rattache de plus en plus grâce au fait que les deux sont en train de s'étendre pour former une métropole immense, où tout reste à construire. La ville de Lyon bénéficie d'un emplacement géographique de choix ! Outre le fait que cette métropole prenne en 2016 la 2ème place des villes dans lesquelles l'investissement est le plus intéressant, il s'agit d'un véritable carrefour européen, entre Genève, l'Italie et Paris. Tout y est immédiatement accessible en transports.

Je suis Mickaël Zonta, investisseur immobilier et fondateur de la société de conseil Investissement-Locatif.com. L’immobilier m’a toujours passionné, et étant originaire de la région Rhône Alpes (j’ai grandi à Grenoble) je suis très heureux de vous parler de cette région que j’apprécie beaucoup. Nous aborderons ensemble, tout au long de cet article, les points essentiels que vous devez prendre en compte dans pour réusssir votre investissement immobilier à Villeurbanne. Ainsi, nous évoquerons notamment les questions du prix du mètre carré à Villeurbanne, les quartiers à privilégier à Villeurbanne et les quartiers à éviter absolument. Ces questions sont primordiales pour tout investisseur qui se doit de bien connaitre le marché immobilier de la ville de situation de son investissement. Avant d’investir dans l’immobilier, vous devez à chaque fois bien vous interroger sur la ville qui a retenu votre attention : quels sont les quartiers à privilégier ? Quels sont les quartiers à éviter à Villeurbanne ? Quels sont les régimes de location vide et location meublée ? Et comment choisir le votre ? Toutes ces questions sur l’investissement à Villeurbanne sont traitée dans la suite de l'article, afin que vous puissiez y voir plus clair dans votre recherche ! Bonne lecture.

Photo immeuble investissement vileurbanne

Quels sont les informations économiques importantes pour investir à Villeurbanne ?

Lorsque l'on fait le pari d'un investissement immobilier dans une ville ou une métropole, la toute première question doit se porter sur le dynamisme économique de la région. En effet, vous devez évaluer la pertinence de votre choix en fonction des critères suivants : est-ce un bassin de l'emploi ? Quelles sont les entreprises qui y ouvrent ? Qu'en est-il de la question du tissu économique ? Toutes ces questions doivent être le jalon de votre prise de décision, avant toutes choses, car elles seront révélatrices du succès de votre programme. Imaginez un investisseur qui porterait son dévolu sur une région où régnerait le chômage, où les entreprises sont en fin de vie… Comment s'y prendre alors pour dégager une rentabilité de son bien ? En effet, on estime qu'un investissement rentable dans le temps implique que votre locataire paie son loyer régulièrement, et que vous fassiez une plus-value sur ce dernier. C'est la définition même de votre projet, ce vers quoi toute votre attention doit se porter.

C'est la raison pour laquelle la ville de Villeurbanne dispose de sérieux avantages pour l’investisseur immobilier. Outre le fait que la ville est rattachée à Lyon et qu'il s'agisse de la banlieue la plus peuplée de France, cette ville tend à toujours se développer et s'étendre. De fait, les jeunes s'y installent de plus en plus, favorisant des loyers plus attractifs que sur Lyon, ainsi que les jeunes couples, et tout le dynamisme économique qui en découle est en train de s'établir et de devenir pérenne : ouverture de commerces, d'entreprises, ces derniers sont très ambitieuses et touchent tous les secteurs, concernant un marché énorme.

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De fait, la question du dynamisme démographique est un pendant de toutes les questions que vous vous poserez. En effet, investir dans une région qui se vide de ses habitants n'est pas du tout intéressant. Là encore, c’est un excellent point pour Villeurbanne ! L'évolution du nombre d'habitants est en constante, et connaît une croissance exceptionnelle ces dernières années. Villeurbanne est la vingtième ville la plus peuplée de France en 2020 avec environ 150.000 habitants en hausse constante (3% à 5% par an de hausse du nombre d'habitants (source : INSEE Villeurbanne) Le fait que les attractivités économique et démographique soient en hausse constante est un signal important pour vous, que vous faites un choix intelligent en investissant à Villeurbanne.

Villeurbanne, une ville étudiante

Non content d'abriter le campus de la Doua, un des plus important site universitaire de toute l'agglomération de Lyon, les élèves se répartissent également sur d'autres pôles universitaires, tels que l'Institut national des sciences appliquées de Lyon, l'université Claude Bernard Lyon 1, l’École polytechnique de l'université Lyon 1, l’École nationale de musique, l’École de cinéma Centre Factory,ou encore l’École supérieure chimie et physique électronique Lyon 1.

Évidemment, c'est sans compter sur le fait que, dans l'agglomération lyonnaise, les jeunes puissent encore accéder à des centaines de cursus différents, tous plus formateurs les uns que les autres, et que les parcours d'excellence soient partout présents dans toute la ville.

De fait, les chiffres générés par toute cette activité sont énormes : les nouveaux arrivants sont des milliers chaque année à faire le choix de venir étudier à Lyon et Villeurbanne, et les étudiants en parcours ERASMUS sont de plus en plus nombreux. Ces chiffres sont éloquents, pour vous qui pensez à investir !

Je me permets d’insister sur le concept de clientèle étudiante, car ce dernier n'est pas à prendre à la légère. En effet, outre le fait que ces derniers sont en très grande majorité locataires, il s'agit également d'une population généralement dotée de très solides garants, ce qui est une sécurité authentique et éclatante pour l’investisseur en immobilier locatif à Villeurbanne. De plus, une opportunité s'offre à vous que vous devez nécessairement prendre en compte : les étudiants vont favoriser les petites surfaces à louer, afin de disposer d'un loyer plus petit. Si vous avez les capacités financières pour investir dans une plus grande surface, vous pourrez alors faire le choix de louer en colocation à de jeunes étudiants, et cela vous garantira un rendement locatif plus élevé.

Université villeurbanne

Songez bien à cet aspect : la colocation à Villeurbanne est particulièrement bien vue par des jeunes qui favorisent de plus en plus ce mode de vie. Elle représente des avantages considérables pour eux. Outre le fait que cette dernière leur permet de sensiblement diminuer le coût qu'ils prévoient dans leur loyer mensuel, cette vie en communauté permet gain de temps et partage des tâches ménagères, entraide dans les cours, et disposer d'un plus grand espace est un bénéfice énorme pour eux. Songez à cet aspect avec le plus grand sérieux, car il se peut que toute la clef de votre réussite soit là.

A vous désormais de devancer les attentes des étudiants en choisissant les quartiers de Villeurbanne où investir selon deux catégories : vous pouvez choisir les quartiers dans lesquels on trouve le plus d'écoles et d'université, qui auront l'avantage de faire gagner un temps précieux aux élèves les plus studieux, qui voudront gagner du temps au moment des examens. Autrement, vous pouvez également vous tourner vers des quartiers plus « branchés », ceux vers lesquels les jeunes se déplacent en prédilection quand il est temps de se décontracter et faire la fête. A vous de voir ! Notre article vous donne également les clefs de lecture d'investissement, en vous parlant des meilleurs quartiers vers lesquels vous diriger, quelle que soit votre préférence.

Moins chère que Lyon, la ville est tout aussi bien desservie par les transports, et c'est un aspect qui arrange largement ceux qui ne souhaitent pas faire le choix de vivre dans le centre-ville de Lyon. Pour vous qui êtes sur le point d'investir, je recommande de tout le secteur ouest, dont les prix restent très bas, et notamment les quartiers de Flachet et Cusset sur la ligne A du métro de ainsi que Grandclément. Les quartiers les plus recherchés de Villeurbanne étant Charpennes, République et Gratte-Ciel. La proximité immédiate de Lyon 3 et Lyon 6ème en font également les quartiers les plus chers de la ville donc avec un rendement plus faible.

Découvrez les atouts du statut LMNP Réel pour l'investisseur

De plus, des travaux étant actuellement en train de voir le jour dans tout le quartier du prolongement de l'avenue Henri Barbusse, notamment grâce au projet « Gratte-Ciel Nord », on attend 800 à 900 nouveaux logements à l'issue de ce projet. De fait, je vous invite à rester particulièrement attentif à l’émergence de ces nouveaux logements, ainsi qu'à l’impact qu'ils auront sur une nouvelle économie.

En consultant la page suivante, d'autres informations vous seront données, qui vous permettront une vue plus générale des quartiers où vous devrez investir en priorité dans l’agglomération de Lyon (source Tribune de Lyon).

Ce qui est certain, c'est qu'en faisant le choix d'investir à Villeurbanne, faites toujours en sorte d'investir dans un logement à proximité immédiate des transports en commun. Vous devez absolument privilégier un logement qui permettra à ses occupants de se tourner vers Lyon quand bon leur semble, avec une facilité certaine dans leurs déplacements. Des locataires vont préférer se sentir libres de leurs mouvements, et cela vous garantit une location rapide, sur laquelle vous pourrez effectuer une plus grande rentabilité. De même, favorisez les quartiers de Villeurbanne qui permettront de se rendre à Lyon plus facilement !

Quel rendement locatif à Villeurbanne ?

Depuis plusieurs années, le prix de l'achat à Villeurbanne est en nette augmentation, c'est une ville qui est régulièrement saluée dans la presse comme attractive (exemple d'article 2020). La hausse est de 7% pour 2019, et l'immobilier à Villeurbanne confirme une tendance de fond grâce au dynamisme lyonnais (+36% en 10 ans et +20% en 5 ans). Évidemment, d'autres opportunités s'offrent à vous si vous faites le choix d'opérer différemment quant à l'obtention de votre bien. Pourquoi ne pas investir dans des logements plus anciens, qu'il conviendra de rénover, meubler et remettre à neuf afin d’en retirer un loyer plus élevé ? D'une façon générale, nous déconseillons l'investissement en Pinel à Villeurbanne, qui, même en incluant l'avantage fiscal, offre des rendements plutôt bas.

Pour votre investissement locatif, inspirez-vous des marchés immobiliers lyonnais ou bordelais. Je m'explique : gardez en tête qu'une petite surface, qu'il s'agisse d'un studio ou un t2 sont vraiment celles qui permettent d’obtenir le meilleur rendement. Opter pour une colocation est un choix judicieux, seulement dans le cas où vous souhaiter travailler sur une surface donc un budget plus élevé. C'est le seul cas où un appartement de plus grande taille vous permettra un rendement satisfaisant, même si cette idée n'est pas du tout à mettre de côté.

Lac villeurbanne

Quel appartement choisir pour investir à Villeurbanne ?

Encore une fois, je préconise vraiment d'investir, selon votre budget, sur un studio à Villeurbanne, un T2 ou une encore une colocation. En effet, ces mêmes types de produits permettent pour vous un rendement plus élevé, avec toujours la certitude d'une fluidité indiscutable dans le cas d'une revente.

En terme de pression locative, vous échappez, en investissant à Villeurbanne, à toutes les difficultés que peuvent rencontrer à l'heure actuelle les gens qui font le choix d'investir en Île-de-France, ou dans certaines villes qui progressivement sont saturées par la demande, comme Bordeaux, Marseille ou Toulouse. Outre le fait que cela implique un confort notable pour vous, vous pouvez désormais vous tourner vers des surfaces un peu plus grandes, pour être en meilleure adéquation avec la réalité du marché immobilier à Villeurbanne. Toujours est-il que votre mission principale, en investissant dans un logement à Villeurbanne, est de devancer les envies de vos futurs locataires. Autrement dit, vous devez faire l'effort de trouver le logement qui tapera le plus dans l’œil des personnes que vous ciblez. De fait, vous avez comme devoir de connaître sur le bout des doigts la ville et ce qu'elle propose, et de choisir le logement dans lequel vous comptez investir en fonction des propositions.

Calculer sa rentabilité locative, étape incontournable de l'investissement

J'avais évoqué les questions relatives au régime au début de mon article. Sachez qu'en tous les cas, le régime le plus attractif pour vous, notamment si vous comptez louer votre logement à un jeune étudiant, est évidemment en faveur du logement meublé à Villeurbanne. En effet, un jeune étudiant aimera mieux loger dans un appartement préalablement meublé, afin de ne surtout pas avoir à s'encombrer, ou à dépenser excessivement. Pour eux, ce n'est ni pratique, ni dans leur budget. Mettez à leur disposition tout le confort dont ils auront besoin et prenez de l'avance avec cet aspect. En revanche, ne perdez jamais de vue que la question du régime change, au point de vue de la fiscalité. Ne tardez pas à consulter cette page, qui vous renseigner au sujet d'une fiscalité favorable notamment pour les dispositifs de location meublée de type LMNP / LMP ; 

Quels sont les prix au mètre carré à Villeurbanne ?

Comme toute ville, Villeurbanne possède différentes zones, dont le prix au mètre carré peut varier sensiblement, parfois du simple au double. Compris entre 4.000 et 5000 euros à l'achat. 
Notre bureau lyonnais réalise des projets à Villeurbanne, et sera très heureux de vous faire découvrir le potentiel de cette ville, les investissements réalisés lors d'un échange. 

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photo du rédacteur
  • Mickael Zonta
  • Directeur Investissement Locatif

Diplômé d'une grande école de commerce, et après une première expérience réussie dans la finance, Mickael Zonta a débuté sa carrière dans l'immobilier en 2011 à Paris avant d’étendre son activité à la région parisienne et à la ville de Lyon. Le fait d'être également investisseur immobilier à titre personnel lui permet de comprendre les enjeux des clients en termes d’objectifs d’investissements, de rendement locatif et de choix des régimes fiscaux.

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