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Investissement locatif à Lyon

Image carte Lyon L'investissement locatif à Lyon,
une évidence pour les investisseurs avertis.

Lyon connait une forte évolution de son marché immobilier grâce aux grands projets, à une économie dynamique et une importante communauté étudiante.


L'investissement locatif à Lyon s'impose comme une évidence pour l'investisseur immobilier qui recherche une ville attractive et un rendement locatif intéressant. En effet, cette métropole arrive à la 2ème place des palmarès des villes françaises où investir. Lyon bénéficie d'un positionnement géographique stratégique : à 2 heures de Paris, de Genève et proche de l'Italie. Cette position en fait depuis toujours un carrefour de l'Europe. Son économie est forte et son implantation au cœur de la région Rhône Alpes Auvergne (anciennement Rhône Alpes), 2ème région de France pour son PIB, lui assure un excellent dynamisme économique dans le futur.

Photo investir immobilier lyon

Je suis Mickael Zonta, directeur d'Investissement-Locatif.com et investisseur immobilier. Passionné par l'immobilier d'investissement, je souhaite partager avec vous mes connaissances du marché lyonnais. Dans cet article vous découvrirez les points importants à prendre en compte si vous souhaitez réaliser un investissement dans l'immobilier locatif à Lyon. Où acheter à Lyon en 2017 ? Quel est le prix au mètre carré à Lyon ? Nous reviendrons également sur les questions récurrentes des investisseurs, dont la première : où investir à Lyon... et à l'inverse, quels sont les arrondissements à éviter à Lyon. Enfin, nous aborderons les différents régimes de location vide et location meublée sous le prisme du marché lyonnais, afin de vous éclairer sur le meilleur régime pour l'investisseur locatif à Lyon.

Investissement immobilier Lyon : des atouts économiques pour un investissement pérenne

Un des premiers éléments à prendre en compte pour tout investisseur immobilier, c'est le niveau de dynamisme économique du lieu d'investissement. A ce titre Lyon fait figure d'exemple. Avant d'investir, interrogez-vous : comment se porte le marché de l'emploi ? Est-ce que le tissu économique est bien développé ? Est-ce que la région dispose d'un réservoir d'emplois et d'entreprises... ou est-ce que le seul employeur est une usine en fin de vie ? Ces questions doivent être abordées avant même de consulter les annonces de biens. Un investissement rentable dans la durée suppose un locataire qui paie son loyer et je déconseille toujours d'investir en rase campagne, si le tissu économique n'est pas solide. Par définition les locataires doivent être en mesure de régler leur loyer...

A ce titre, Lyon dispose de sérieux atouts et c'est ce qui rend l'immobilier à Lyon très attractif. D'abord c'est la capitale de la région Rhône Alpes-Auvergne, qui est la seconde région après l'Île-de-France en terme de PIB. C'est donc en toute logique que Lyon dispose d'un fort dynamisme économique avec de nombreuses entreprises, dans tous les secteurs et notamment dans les nouvelles technologies.

Après ce premier élément, vous devrez analyser le dynamisme démographique. Si le lieu d'investissement se vide de sa population, alors la demande locative baissera... Sur ce point également, la métropole lyonnaise fait figure d'exemple. La population lyonnaise a connu une croissance moyenne de 1,1% par an sur les cinq dernières années (source INSEE). La métropole de Lyon compte à ce jour plus de 1,3 millions d'habitants ce qui en fait la 3ème métropole française la plus peuplée après Paris et Marseille, tout en disposant d'un meilleur dynamisme démographique (source Insee Métropole Lyon).

Cette double attractivité économique et démographique est un gage de pérennité pour quiconque veut investir dans l'immobilier locatif à Lyon.

Lyon a été classée première métropole française dans le classement « ville d'aujourd'hui, métropole de demain ». Ce classement réalisé par Pwc est basé sur un grand nombre de critères et Lyon crée la surprise en ressortant devant Paris.

Lyon, pôle universitaire d'excellence et en tête des villes étudiantes

En plus de son attractivité économique, la ville de Lyon est également réputée pour ses pôles universitaires et ses écoles supérieures. Ainsi Lyon est la 2ème ville en nombre d'étudiants, avec 142.234 étudiants inscrits en 2016, dont 10% d'étudiants étrangers.

La clientèle étudiante est intéressante puisque les étudiants sont en très grande majorité locataires. De plus, les parents sont garants ce qui permet au bailleur de disposer de solides garanties. Enfin les étudiants à Lyon louent en général des petites surfaces ou des colocations ce qui permet aux bailleurs lyonnais de disposer de rendements locatifs plus élevés. Pour l'investisseur immobilier à Lyon, cette population d'étudiants lyonnais représente donc un excellent signal.

Photo investir locatif lyon

Reste à bien cibler les attentes des étudiants en choisissant les quartiers de Lyon selon deux catégories : d'une part les quartiers lyonnais dans lesquels les étudiants étudient, et donc que certains privilégient pour l'aspect pratique. Et d'autre part les quartiers lyonnais les plus « cool », qui attirent les étudiants disposant de ressources financières supérieures et qui recherchent un logement à Lyon d'abord pour l'aspect cadre de vie.

À ce titre nous recommandons le quartier confluent à Lyon 2ème, même si les prix ont déjà bien augmenté depuis le projet « Confluence », Gerland à Lyon 7ème ou encore le quartier de la Part Dieu dans le 3ème arrondissement de Lyon. Ce sont des quartiers en devenir donc pour lesquels l'investisseur immobilier pourra compter sur un potentiel de croissance des prix à un horizon de dix an.

Les quartiers de Lyon les plus recherchés par les étudiants disposant de moyens financiers les plus élevés sont principalement la presqu'île, le vieux Lyon qui se situe dans le bas du 5ème arrondissement et le 6ème arrondissement lyonnais.

Rendement locatif à Lyon : jusqu'à plus de 6% brut

Les prix à l'achat à Lyon ont nettement augmenté en 2016, avec une hausse de +6,60% sur un an (source notaires, au janvier 2017). Cette augmentation des prix à l'achat, signe d'une forte attractivité de la ville, rend difficile l'obtention d'une forte rentabilité. Ainsi, le rendement locatif à Lyon pourra atteindre 6% brut si vous faites le choix d'investir dans l'ancien, de rénover et de meubler le bien.

Sauf exception, nous déconseillons l'investissement en Pinel à Lyon, qui offre des rendements très bas, même en incluant l'avantage fiscal.

La règle pour les investisseurs locatifs est la même qu'à Paris ou Bordeaux : une petite surface de type studio à Lyon ou T2 permettra un meilleur rendement. Les surfaces plus grandes devront être exploitées en colocation pour offrir un rendement satisfaisant.

Investissement locatif lyon

Quel type d'appartement choisir à Lyon ?

L'investissement locatif à Lyon ne diffère pas nécessairement d'un investissement locatif à Paris. Ainsi nous retrouvons toujours les mêmes types de produits qui permettent d'obtenir un rendement élevé tout en disposant d'une forte liquidité lors de la revente. Nous vous conseillerons d'opter selon votre budget pour un studio à Lyon, un T2 ou une colocation.

La pression locative étant moins forte à Lyon qu'à Paris, nous opterons pour des surfaces un peu plus grandes afin de mieux cadrer avec la réalité du marché immobilier lyonnais. Quoi qu'il en soit et quel que soit le type de bien que vous choisirez, il doit bien correspondre à votre cible de locataires. A ce titre l'investisseur immobilier à Lyon se doit de bien connaître les quartiers.

Le régime le plus attractif, que ce soit pour disposer d'un loyer plus élevé ou encore d'une fiscalité favorable est le régime LMNP réel (loueur en meublé non professionnel, avec déclaration au réel).

Où investir à Lyon et quels quartiers privilégier ?

Notre chasseur immobilier à Lyon, dispose d'une excellente connaissance du marché. Lyonnais d'origine, il a travaillé dans plusieurs agences à Lyon pendant plus de 7 ans. Durant ces années, les quartiers lyonnais ont évolué, et la ville s'est transformée grâce à de grands projets initiés par la Métropole de Lyon.

Ces projets de rénovations nous rappellent ceux de Bordeaux ou encore de Paris et démontrent une volonté politique de développement pour la ville, ainsi que des ambitions futures fortes. Nous pensons notamment au projet Lyon Confluence, Lyon Gerland, Lyon Mermoz, Lyon Part-Dieu entre autres, que vous pourrez retrouver sur le site du Grand Lyon.

Les quartiers montants de Lyon sont le confluent à Lyon 2, même si le prix de l'immobilier a déjà bien augmenté depuis le projet « Confluence » ; Gerland à Lyon 7, le secteur Part dieu à Lyon 3ème.

Photo investir immobilier locatif lyon

Quels quartiers de Lyon éviter ?

Quand on veut investir à Lyon, certains secteurs sont à éviter. Soit parce que le trop grand nombre de programmes d'investissement en Pinel ont saturé le marché de la location, soit parce qu'ils ne présentent pas les caractéristiques recherchées par les locataires : sécurité, transports à proximité, aspect central, attractivité de la vie locale (commerces, écoles...)

À ce titre je recommande d'éviter quelques quartiers de Lyon, notamment le 8ème arrondissement dans le quartier « Etats Unis », le 9ème « Duchère », et « Carré de soie » sur Villeurbanne Est. Notez qu'à proximité de Lyon, Vaulx-en-Velin qui s'est tristement illustré en 1979 avec la première émeute de France reste un quartier déconseillé aux investisseurs lyonnais pour le manque de sécurité.

Dans ces quartiers le marché est saturé par les programmes Pinel, qui ont inondé le marché et pour lesquels nous nous demandons qui sont les investisseurs... (pas des lyonnais a priori). Cette profusion de biens entraine une forte concurrence sur le marché de la location dans ces quartiers de Lyon, mais également de la revente.

Les prix au mètre carré à Lyon

Lyon compte différentes zones et vous découvrirez des quartiers où le prix au mètre carré à Lyon varie beaucoup. Les prix varient du simple au double avec un prix au m2 à Lyon qui varie entre 2.600€ / m2 et plus de 5.000€ / m2 selon les quartiers (données notaires Lyon début 2017).

Les prix à Lyon évoluent constamment à la hausse, comme vous pourrez le constater sur ce graphique qui présente l'évolution des prix de l'immobilier à Lyon entre 1994 et 2016 (source notaires Lyon, janvier 2017).

Evolution prix metre carre lyon

Perspectives 2017 pour le marché immobilier lyonnais

Après une forte hausse en 2016 (+6,60%), l'année 2017 devrait confirmer le regain d'intérêt des acheteurs pour l'immobilier lyonnais. La bonne santé démographique de la ville, son économie forte et la rénovation de certains quartiers devraient permettre aux prix de poursuivre leur augmentation sur les 10 prochaines années.

Vous souhaitez investir à Lyon ? Contactez notre équipe.

écrit par Mickael Zonta

Mickael Zonta
Directeur Investissement Locatif

Diplômé d'une grande école de commerce, Mickael Zonta a débuté sa carrière dans l'immobilier en 2011. Depuis cette date, son équipe a accompagné des centaines d'investisseurs immobiliers dans leurs projets locatifs à Paris, Lyon et en Île de France, avec une approche par le rendement. Le fait d'être également investisseur immobilier à titre personnel lui permet de disposer d'une excellente connaissance du marché immobilier. LinkedIn – Mickael Zonta

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