LMNP 2026 : comment choisir le bon régime fiscal ?

En 2026, louer meublé reste une option simple, mais les règles évoluent et il faut éviter de choisir son régime fiscal au hasard. Le but de ce guide : comprendre les changements, choisir entre micro-BIC et régime réel, et mesurer l’effet de l’amortissement, y compris au moment de la vente.​

Nous allons nous pencher sur les recettes, les charges, les prélèvements sociaux et les erreurs fréquentes quand on se lance. On séparera aussi le meublé “classique” du meublé de tourisme, car les règles et l’intérêt fiscal ne sont pas les mêmes.​

LMNP 2026 : définition et périmètre

Le LMNP correspond au cas le plus courant : un particulier met en location un logement meublé et encaisse des loyers. Ce type de location se distingue d’une location nue par la présence d’un équipement suffisant pour y vivre au quotidien.​

Dans la pratique, on retrouve plusieurs situations :

• Une mise en location “classique”, souvent sur une durée longue.​

• Une location de courte durée, type meublé de tourisme, avec ou sans classement.​

• Des investissements en résidences services, par exemple résidences étudiantes ou seniors, quand l’exploitation se fait en meublé.​

Sur le plan fiscal, les loyers issus d’un meublé relèvent des BIC, ce qui explique le choix entre micro-BIC et régime réel.​

Ce qui change en 2026 (le cadre à retenir)

En 2026, la question n’est pas “le LMNP disparaît”. La question, c’est votre choix de régime et son impact sur l’impôt pendant la détention, puis à la revente.​

Deux points ressortent.

• Micro-BIC : tout se joue sur le plafond et l’abattement. Si vos recettes montent, ce régime peut devenir moins pertinent malgré sa simplicité.​

• Régime réel : vous déduisez vos charges et vous pouvez amortir, mais vous devez aussi intégrer la règle de réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value en cas de vente.​

Enfin, les meublés de tourisme sont un cas à part, car le classement change le cadre micro-BIC (seuils et abattement).​

Micro-BIC en 2026 

C'est le régime le plus simple : vous déclarez vos recettes, puis un abattement est appliqué automatiquement, sans détail de charges.​

Pour qui c’est adapté

Il colle surtout si :

• Vous avez peu de charges et peu de travaux.​

• Votre crédit est faible ou terminé.​

• Vous cherchez une gestion fiscale simple.​

Si vous avez un crédit, des frais élevés, ou des travaux, il a une limite simple : il ne reflète pas vos dépenses réelles.​

Plafond micro-BIC 2026, ce que ça implique

Ce régime dépend d’un plafond de recettes. Au-delà, vous basculez au réel.​

Point important : le plafond n’est pas le même selon la nature de la location, avec un traitement spécifique pour les meublés de tourisme non classés vs classés.​

Abattement forfaitaire, le point à comprendre

L’abattement est une déduction standard. S’il est plus faible que vos charges réelles, vous payez de l’impôt sur une base trop haute, et le réel devient souvent plus logique.​

Erreurs fréquentes 

• Rester en micro sans comparer avec un calcul au réel.​

• Confondre recettes encaissées et bénéfice imposable.​

• Oublier qu’en micro, on ne déduit pas ses charges exactes et on ne pratique pas l’amortissement.

Régime réel en 2026 

Ici, on quitte la logique “forfait”. Vous déclarez vos recettes, puis vous déduisez vos dépenses réelles. Ce qui reste, c’est le bénéfice imposable.​

Le principe

Il sert surtout quand vous avez des charges significatives. Il demande plus de suivi, mais il colle à votre situation, poste par poste.​

Quelles charges pouvez-vous déduire

Selon le cas, on retrouve souvent :

• Intérêts d’emprunt et frais liés au crédit.​

• Assurance du bien, assurance emprunteur.​

• Charges de copropriété non récupérables, frais de gestion.​

• Taxe foncière et dépenses d’entretien, selon leur nature.​

• Frais de comptabilité.​

Amortissement LMNP, comment le comprendre

Au réel, vous pouvez aussi amortir le bien et le mobilier. En pratique, cela réduit le bénéfice imposable, même si votre trésorerie reste positive.​

Les contraintes à accepter

Le réel implique :

• Une comptabilité suivie et des justificatifs rangés.​

• Souvent un expert-comptable ou un outil de gestion.​

• Un choix de régime qui se pilote sur plusieurs années, pas “une année oui, une année non”.​

Quand le régime réel devient logique

Il est souvent cohérent si vous cumulez plusieurs éléments :

• Crédit en cours avec intérêts.​

• Travaux ou remise à niveau.​

• Charges récurrentes élevées.​

• Objectif : réduire l’impôt sur vos loyers, avec une vision sur la durée.

LMNP 2026 et fiscalité à la revente (plus-value)

Avant de choisir un régime, posez-vous une question simple : est-ce que vous comptez revendre dans quelques années, ou garder longtemps. La réponse change votre stratégie.​

Le point de base à connaître

Pendant la détention, le régime réel peut réduire fortement votre bénéfice imposable grâce aux charges et à l’amortissement. Mais à la vente, certains changements discutés ou introduits visent à tenir compte des amortissements pratiqués dans le calcul de la plus-value, via la réintégration.​

Réintégration des amortissements, de quoi parle-t-on

La réintégration des amortissements correspond à l’idée suivante : si vous avez “déduit” une partie de la valeur du bien via l’amortissement, cette déduction peut être reprise lors du calcul de la plus-value. C’est ce point qui fait débat et qui oblige à raisonner sur l’ensemble du cycle, pas uniquement sur l’impôt annuel.​

Ce que vous devez vérifier avant de choisir votre régime

Avant de trancher, vérifiez :

• Votre horizon, revente à court ou moyen terme, ou conservation longue.​

• Le niveau d’amortissement que vous allez consommer chaque année au réel.​

• L’écart d’impôt entre micro-BIC et réel sur votre cas, pas sur un exemple générique.​

• Votre objectif, réduire l’impôt chaque année ou optimiser la sortie.​

Erreur fréquente

Choisir le réel uniquement parce qu’il baisse l’impôt au début, sans simuler la vente. Sur certains profils, c’est là que la “bonne idée” devient moins rentable qu’attendu.​

Meublé de tourisme vs meublé “classique”

Il faudra commencer par qualifier votre type de location. La fiscalité et les seuils ne se lisent pas de la même façon selon que vous louez à l’année ou en courte durée.​

Pourquoi il faut séparer les deux ?

En courte durée, la rotation augmente les frais et le temps de gestion. À l’inverse, une location meublée à l’année est souvent plus stable, donc plus simple à projeter quand vous comparez les régimes.​

Meublés de tourisme classés, ce que ça change ?

Le classement en meublé de tourisme classé peut changer l’intérêt du micro-BIC, car les paramètres fiscaux ne sont pas identiques à ceux d’un meublé non classé. En 2026, c’est un point à traiter à part, surtout si vos recettes progressent.​

Meublé touristique non classé, le piège fréquent

Sans classement, beaucoup de propriétaires découvrent que le micro-BIC devient vite moins adapté quand les recettes montent, alors que les charges réelles restent élevées. Dans ce cas, le réel redevient souvent le régime à comparer en priorité, car il colle aux dépenses.​

Location meublée longue durée, quand elle reprend l’avantage

La location meublée longue durée peut reprendre l’avantage si vous cherchez :

• Des recettes plus régulières.​

• Moins de frais liés à la rotation.​

• Un calcul fiscal plus lisible sur l’année.​

Passer de la location nue au meublé

Passer d’une location nue à un meublé peut augmenter le loyer, mais il faut chiffrer le coût de l’équipement et l’écart de loyer réel sur votre marché. Le bon réflexe est de comparer sur 12 mois, en intégrant vacance et frais.

Source : micro-bic-changements-regime-reel/

Cas investisseurs (résidences, bailleur, statut)

Ici, l’objectif est simple. Vous partez de votre situation, puis vous choisissez le régime qui colle à vos chiffres, pas à une règle “toute faite”.​

Cas 1 : studio en résidence étudiante

Dans beaucoup de résidences, la gestion est cadrée, donc vos dépenses sont plus faciles à lister. Le bon point de départ :

• Listez vos charges annuelles et votre crédit.​

• Comparez avec l’abattement du micro-BIC.​

Si vous avez peu de dépenses, le micro peut rester suffisant. Si vous avez un crédit ou des frais récurrents, le régime réel devient souvent plus cohérent.​

Cas 2 : résidences seniors (ou services)

Même logique, avec deux vigilances :

• Les charges et frais ne sont pas toujours identiques à une location classique, donc le calcul micro vs réel doit être fait sur vos documents.​

• Si vous pensez revendre à moyen terme, intégrez le sujet de la revente dans votre choix de régime.​

Cas 3 : bailleur avec plusieurs biens

Dès que vous avez plusieurs lots, deux points reviennent :

• Le risque de dépasser le plafond du micro-BIC.​

• La capacité à tenir une comptabilité suivie, car le réel se pilote dans la durée.​

Dans beaucoup de cas, le réel est choisi pour garder la main sur le bénéfice imposable. Mais il doit être assumé, avec une gestion propre et des justificatifs.​​

Mode d’emploi 2026 (check-list)

Vous n’avez pas besoin d’un tableur complexe. Avec une check-list, vous évitez les erreurs de régime et vous gagnez du temps.​

Qualifiez votre location

• Location à l’année ou courte durée.​

• Si courte durée, bien classé ou non.​

• Niveau de gestion que vous acceptez au quotidien.​

Posez vos chiffres de base

• Recettes annuelles encaissées.​

• Charges annuelles réellement payées, pas “estimées”.​

• Crédit, intérêts et frais.​

• Travaux prévus sur 12 à 24 mois.​

• Temps de gestion, surtout si vous faites de la courte durée.​

Comparez micro-BIC vs régime réel sans vous tromper

• Micro-BIC : calcul basé sur un abattement, donc sans détail de charges.​

• Réel : calcul basé sur vos charges, avec amortissement possible.​

Repère simple :

• Peu de charges et objectif simplicité, le micro reste une option.​

• Charges, crédit ou travaux, le réel mérite presque toujours une simulation.​

Ne regardez pas seulement l’impôt

Regardez aussi :

• Votre trésorerie, ce qui sort réellement chaque mois.​

• Les prélèvements sociaux, qui s’ajoutent à l’impôt et changent le “net” final.​

Pensez revente dès le départ

Si vous prévoyez de revendre, simulez l’effet global. La discussion sur la réintégration des amortissements fait partie des points à intégrer dans un raisonnement complet.

Source : les-regimes-dimposition 

FAQ ​​​

L’amortissement est-il encore intéressant ?

Au régime réel, l’amortissement peut réduire votre bénéfice imposable, ce qui baisse l’impôt pendant la détention. Il faut aussi intégrer la logique de revente et le sujet de la réintégration des amortissements, surtout si vous revendez à moyen terme.​

Meublé de tourisme classé, est-ce différent ?

Oui. Le classement change certains paramètres du micro-BIC, donc il peut modifier votre arbitrage micro vs réel.​

Peut-on passer d’une location nue à une location meublée

Oui, mais ce n’est rentable que si le gain de loyer couvre le coût d’équipement, la remise à niveau et les frais de gestion. Il faut chiffrer sur une année complète, pas sur un mois.​