LMNP calcul amortissement : exemple concret et explication détaillée

En LMNP, le calcul amortissement est l’élément différenciant entre un rendement brut et une rentabilité nette réelle. C’est lui qui transforme un simple revenu locatif en stratégie fiscale gagnante. Et pourtant, de trop nombreux investisseurs le sous-estiment ou l’ignorent complètement.

Vous cherchez à faire du meublé un levier de liberté financière ? Alors vous devez comprendre comment fonctionne l’amortissement. Ce n’est pas un détail technique réservé aux experts-comptables. C’est un mécanisme puissant, légal, et redoutablement efficace pour réduire vos impôts à zéro pendant plusieurs années.

Contrairement à la location nue, le statut LMNP vous permet de déduire progressivement la valeur de votre bien. Résultat ? Vous touchez des loyers sans fiscalité immédiate. Et c’est là que se joue la différence entre un placement ordinaire et un investissement réellement rentable.

Qu’est-ce que le régime LMNP et pourquoi il permet d’amortir ?

Le statut LMNP s’adresse aux particuliers qui louent un ou plusieurs logements meublés, sans que cette activité constitue leur principale source de revenus. Si vous avez un emploi salarié, une activité libérale ou êtes retraité, vous pouvez y prétendre dès que vous louez un appartement meublé.

Le statut LMNP : un cadre simple mais puissant

Pour entrer dans ce régime, vous devez :

• Louer un bien meublé (équipé selon la liste légale minimale) ;
• Ne pas dépasser 23 000 € de revenus locatifs annuels OU que ces revenus restent inférieurs à la moitié de vos revenus globaux.

 

Ce statut vous permet de déclarer vos revenus sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non comme des revenus fonciers classiques. Et c’est là que tout change.

Les deux régimes fiscaux du LMNP : micro-BIC ou réel

Une fois inscrit comme LMNP, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC ou le régime réel simplifié.

Le régime micro-Bic en LMNP

Le micro-BIC est attribué automatiquement si vous encaissez moins de 77 700 € par an. Il vous permet de déclarer vos revenus locatifs de façon très simple. L’administration applique un abattement forfaitaire de 50 %, supposé représenter vos charges. Mais avec ce régime, vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles. Et surtout, vous ne pouvez pas pratiquer d’amortissements. Le calcul est donc rapide, mais il vous prive du levier fiscal le plus puissant du LMNP.

Le régime réel en LMNP

À l’inverse, le régime réel vous permet de déclarer toutes vos charges réelles : intérêts d’emprunt, travaux, assurances, taxe foncière, frais de comptable… Et surtout, il vous donne le droit de pratiquer des amortissements comptables. Ce régime peut être choisi sur simple option, même si vos revenus sont inférieurs au plafond. Et dans la plupart des cas, il est nettement plus avantageux à long terme.

Pourquoi le régime réel permet l’amortissement ?

L’amortissement est un outil comptable qui permet de répartir le montant d’un bien dans le temps. C’est une manière de reconnaître que les biens que vous achetez pour votre activité perdent de la valeur avec le temps. Concrètement, vous pouvez amortir une partie de la valeur du logement, du mobilier, et même certains travaux. Cela signifie que chaque année, une fraction de cette valeur est déduite de vos revenus imposables, même si vous ne dépensez rien de plus.

En LMNP au réel, cette déduction est autorisée car vous déclarez au réel simplifié, comme une entreprise le ferait. Vous tenez une comptabilité, souvent avec l’aide d’un comptable, et vous appliquez des règles précises pour calculer vos amortissements.

Au micro-BIC, cette déduction n’est pas possible. L’administration considère que l’abattement de 50 % couvre déjà vos frais. Vous ne pouvez donc ni amortir, ni déclarer vos travaux ou intérêts d’emprunt réels. Voilà pourquoi le régime réel est souvent indispensable pour amortir efficacement.

Ce que permet l’amortissement en LMNP : une fiscalité optimisée

L’objectif de l’amortissement en LMNP est simple : réduire vos bénéfices imposables, voire les ramener à zéro. Cela signifie que vous pouvez percevoir des loyers, tout en ne payant pas d’impôt dessus pendant de nombreuses années.

Prenons un exemple concret. Vous achetez un appartement meublé à 150 000 €, dont 10 % représentent le terrain. Vous ne pouvez pas amortir le terrain, mais vous pouvez amortir le reste :

• L’immobilier (hors terrain) sur 25 à 30 ans ;
• Le mobilier sur 5 à 10 ans ;
• Certains travaux sur une durée estimée selon leur nature.

 

Chaque année, vous inscrivez un montant d’amortissement dans votre comptabilité. Ce montant vient réduire le résultat fiscal généré par votre location meublée. Dans de très nombreux cas, le total des charges et amortissements suffit à effacer complètement les loyers fiscalement. Vous encaissez vos revenus, mais vous ne déclarez pas de bénéfices imposables. C’est un levier légal et extrêmement puissant.

Encore mieux : les amortissements non utilisés (parce qu’ils dépassent le résultat) ne sont pas perdus. Ils sont reportables sur les exercices suivants, jusqu’à épuisement. Vous continuez donc d’amortir même si vos revenus stagnent.

Le calcul de l’amortissement pas à pas

Le véritable avantage du LMNP, c’est sa capacité à transformer la fiscalité de votre investissement immobilier. Et pour y parvenir, il faut savoir amortir intelligemment.

Point de départ : un bien à 150 000 € dont 15 % de terrain

Imaginons que vous achetiez un appartement meublé pour 150 000 € dans le cadre d’un investissement locatif en LMNP. Ce bien est destiné à la location meublée, sous le régime réel.

Première règle : on ne peut pas amortir le terrain. Or, ce terrain représente souvent une part non négligeable du prix global. Dans notre exemple, le terrain est estimé à 15 % du prix d’achat, soit 22 500 €. Vous devez donc exclure ce montant de la base amortissable. La base d’amortissement immobilier devient :

150 000 € – 22 500 € = 127 500 €

C’est sur cette somme que nous allons travailler.

Étape suivante : répartition du mobilier et des frais

Ensuite, vous devez isoler le mobilier inclus dans la vente ou que vous avez ajouté. En location meublée, cela inclut le lit, les meubles, la table, les chaises, l’électroménager, etc. Supposons que vous ayez acheté pour 7 500 € de mobilier, bien documentés par des factures. La base restante pour le bâti immobilier pur est donc : 127 500 € – 7 500 € = 120 000 €

Dans certains cas, vous pouvez aussi intégrer des frais de notaire ou de travaux, si vous êtes accompagné par un comptable LMNP et que les conditions s’y prêtent. Pour cet exemple, nous allons rester simples. Vous avez maintenant :

• Immobilier (hors terrain et mobilier) : 120 000 €
• Mobilier : 7 500 €

 

Application des taux d’amortissement selon la durée

Chaque composant du bien a une durée d’utilisation estimée. En régime réel, vous amortissez chaque élément sur une durée logique, conforme à la comptabilité. Voici les durées généralement admises :

• Immobilier (bâti) : 25 à 30 ans
• Mobilier : 5 à 10 ans

 

Nous allons prendre ici :

• Immobilier amorti sur 30 ans
• Mobilier amorti sur 7 ans

 

Calcul de l’amortissement annuel :

• Immobilier : 120 000 € ÷ 30 = 4 000 €/an
• Mobilier : 7 500 € ÷ 7 = 1 071 €/an

 

Total : 5 071 € d’amortissements annuels. Ce montant sera déduit chaque année de vos revenus locatifs, même si vous ne déboursez rien de plus.

Un calcul simple, un effet fiscal puissant

Imaginez maintenant que vous mettiez ce bien en location meublée à 800 € par mois, soit 9 600 € de revenus annuels. Vous avez aussi quelques charges classiques :

• Intérêts d’emprunt : 2 000 €
• Assurance PNO, frais de gestion, taxe foncière, etc. : 1 200 €
• Charges de copropriété : 800 €
• Total charges réelles : 4 000 €

 

En régime réel, vous pouvez déduire ces charges réelles et vos amortissements. Votre résultat fiscal se calcule ainsi :

• Revenus LMNP : 9 600 €
• Charges : – 4 000 €
• Amortissements : – 5 071 €
• Résultat fiscal = -471 €

 

Vous êtes donc non imposable. Vos loyers sont perçus, mais vous ne payez pas d’impôts. Et vous conservez ce montant d’amortissement non utilisé (471 €) pour plus tard.

Année après année, vos revenus peuvent ainsi être neutralisés fiscalement. C’est la puissance du régime réel avec amortissements en LMNP.

LMNP amortissement et revente : quelles conséquences sur la plus-value ?

Investir en LMNP permet de générer des revenus locatifs nets d’impôt pendant des années grâce à l’amortissement. Mais depuis 2025, un changement majeur est venu bouleverser l’équation : les amortissements sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente.

Réintégrer les amortissements déduits dans la plus-value

Avant 2025, le jeu était presque trop beau. Vous pouviez amortir la valeur du bien, effacer fiscalement vos loyers, et à la revente, bénéficier du régime des plus-values des particuliers, sans jamais réintégrer les amortissements déduits. Cela permettait de cumuler les avantages… sans contrepartie. Mais tout a changé. Depuis 2025, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value

Désormais, si vous investissez en LMNP au régime réel, une part importante des amortissements pratiqués est ajoutée à la plus-value imposable. Le mécanisme est officiel, intégré dans la loi de finances 2025, et s’applique à toutes les cessions réalisées après l’entrée en vigueur de la réforme.

Cela signifie concrètement que plus vous amortissez votre bien, plus vous augmentez la plus-value à la sortie. Il ne s’agit pas de rembourser ce que vous avez gagné, mais bien de recalculer artificiellement votre prix d’acquisition, en le diminuant des amortissements déjà déduits. Et donc ? La plus-value imposable augmente.

Le nouveau calcul de la plus-value en LMNP après réintégration

Voici le calcul concret, avec des chiffres simples à retenir. Prenons un exemple réaliste :

• Vous achetez un appartement meublé en 2025 pour 150 000 €
• Vous amortissez chaque année 5 000 €, pendant 10 ans
• Vous revendez en 2035 à 200 000 €

 

Jusqu’en 2024, votre prix d’achat restait à 150 000 €, même après avoir amorti 50 000 € au total.

La plus-value brute était donc : 200 000 € – 150 000 € = 50 000 €.

Et vous profitiez des abattements pour durée de détention (22 ans = exonération totale). Mais aujourd’hui, ce n’est plus le cas. Depuis 2025, l’administration réintègre les amortissements pratiqués dans le calcul. Votre prix d’acquisition corrigé est donc :

150 000 € – 50 000 € = 100 000 €

La plus-value brute devient :

200 000 € – 100 000 € = 100 000 €

Soit le double de ce qui aurait été déclaré avant 2025. Et cette plus-value élargie est imposée à 19 % d’impôt et à 17,2 % de prélèvements sociaux. Ce qui donne une fiscalité potentielle de :

100 000 € × 36,2 % = 36 200 € d’impôt sur la revente

Contre seulement 18 100 € si l’amortissement n’était pas réintégré. Et vous n’avez même pas encore touché à la notion d’abattements…

Et les abattements pour durée de détention ?

Vous conservez, heureusement, les abattements pour durée de détention :

• À partir de 6 ans, vous commencez à réduire la base imposable ;
• À 22 ans, vous êtes exonéré d’impôt sur la plus-value (19 %) ;
• À 30 ans, vous êtes exonéré de prélèvements sociaux (17,2 %).

 

Mais attention : ces abattements ne s’appliquent que sur la plus-value totale, y compris les amortissements réintégrés. Cela signifie que si vous revendez avant 22 ans, vous paierez plus d’impôt que par le passé. L’amortissement devient donc un levier à double tranchant. Il efface vos revenus pendant la phase d’exploitation, mais alourdit l’imposition à la revente, sauf si vous vendez très tard.

Faut-il arrêter d’amortir en LMNP ?

Absolument pas. L’amortissement en LMNP reste un levier très rentable. Il permet toujours de générer des revenus nets d’impôt pendant 10 à 15 ans. Sur cette période, vous économisez souvent bien plus d’impôt que ce que vous paierez en plus-value. Exemple :

• Vous économisez 3 000 € d’impôt par an grâce aux amortissements ;
• Pendant 10 ans : 30 000 € d’impôts évités ;
• Revente avec 10 000 € de plus-value fiscale en plus ;
• Bilan : vous gagnez encore 20 000 € net grâce au LMNP amorti.

 

Mais vous devez adapter votre stratégie. Aujourd’hui, plus que jamais, calculez vos amortissements avec rigueur et planifiez la durée de détention de votre bien. Simulez également le montant de plus-value dès l’achat et travaillez avec un comptable spécialisé LMNP qui connaît la nouvelle loi.

L'amortissement LMNP, votre stratégie gagnante

Vous l’avez vu, en LMNP, le calcul de l’amortissement est bien plus qu’une option comptable. C’est le cœur de votre stratégie fiscale. Il peut faire toute la différence entre une simple location rentable et un véritable levier d’enrichissement immobilier.

Oui, depuis 2025, la réintégration des amortissements dans la plus-value imposable change la donne. Mais cela ne doit pas vous faire renoncer au régime réel. Bien au contraire. L’amortissement vous permet toujours de neutraliser vos revenus locatifs, et de construire un capital tout en payant peu d’impôts pendant de longues années. La clé ? Savoir anticiper, calculer, et piloter votre stratégie LMNP avec précision.