LMNP amortissement plus-value : le nouveau calcul fiscal expliqué

LMNP amortissement plus-value, ces modifications expliquent pourquoi le moment est venu de réévaluer votre investissement. Depuis 2025, les règles fiscales ont changé. Et pas à votre avantage. Ce que vous pouviez amortir tranquillement sans conséquences… est désormais réintégré dans la plus-value. Résultat ? L’impôt sur la revente peut exploser, parfois sans que vous ne l’ayez vu venir.

Si vous investissez ou avez déjà investi en LMNP au régime réel, vous êtes directement concerné. En effet, derrière l’apparente simplicité du dispositif, une nouvelle logique fiscale se met en place. Et elle bouleverse tous les calculs : les amortissements ne sont plus « perdus », ils deviennent des charges reportées… mais à payer plus tard, au moment de la vente.

Ce n’est pas une mauvaise nouvelle en soi. Mais c’est une alerte. Vous devez savoir, comprendre, anticiper. Pour continuer à investir de manière rentable, en toute maîtrise. Vous avez amorti ? C’est bien. Mais il est temps de mesurer l’impact à la sortie, car désormais, c’est là que tout se joue.

Petit rappel : qu’est-ce que le statut LMNP et son mécanisme d’amortissement ?

Comprendre le statut LMNP et son amortissement est essentiel avant d’aborder le calcul de la plus-value à la revente. En effet, c’est précisément ce mécanisme qui déclenche aujourd’hui une réintégration fiscale. Et cette nouvelle réalité peut faire plus que doubler l’impôt à payer. Vous devez donc bien maîtriser les bases.

Le statut LMNP : un cadre fiscal taillé pour les bailleurs non professionnels

Le régime LMNP s’adresse à toute personne qui loue un logement meublé, sans en faire son activité principale. Il repose sur une règle simple : si vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 €, ou représentent moins de 50 % de vos revenus globaux, vous relevez du statut de loueur non professionnel.

Ce cadre vous permet de profiter d’un traitement fiscal très avantageux. Vous déclarez vos revenus au régime des BIC, et non en revenus fonciers. Cela change tout. Vous pouvez choisir le micro-BIC, ce qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire. Vous pouvez également opter pour le régime réel, beaucoup plus puissant si vous voulez optimiser votre fiscalité.

Le LMNP est donc un outil d’optimisation reconnu par la loi. Il permet de bénéficier de nombreux leviers, notamment les amortissements, qui sont au cœur de votre stratégie. Mais attention : ils ne sont pas sans conséquences au moment de la vente.

L’amortissement en LMNP : un levier puissant pour réduire votre imposition

En régime réel, vous avez accès à un dispositif exceptionnel : l’amortissement comptable. Ce mécanisme vous permet de déduire chaque année une partie du prix d’acquisition de votre bien, en dehors du terrain. Cela s’applique à tous les biens immobiliers meublés destinés à la location.

• L’amortissement concerne :
• Le bâti (souvent sur 25 à 30 ans) ;
• Le mobilier (généralement sur 5 à 10 ans) ;
• Les équipements (électroménager, cuisine, etc.) ;
• Certains travaux (selon leur nature).

 

Chaque élément est amorti selon une durée spécifique. Et chaque année, une quote-part est déduite de vos revenus locatifs. Résultat ? Vous réduisez considérablement, voire totalement, votre assiette imposable.

Prenons un exemple simple. Vous achetez un bien immobilier 200 000 €, dont 40 000 € correspondent au terrain. Vous pouvez amortir 160 000 €, soit environ 6 400 € par an sur 25 ans. Ces amortissements viennent en déduction de vos loyers imposables. Vous percevez 8 000 € de loyers ? Vous ne payez quasiment pas d’impôt dessus.

Voilà pourquoi le LMNP est aussi populaire. Il permet de dégager un cash-flow positif, sans pression fiscale immédiate. Mais ce que vous gagnez aujourd’hui, vous pourriez bien le payer plus tard. Et c’est là que le calcul de la plus-value entre en jeu.

La durée d’amortissement : une stratégie à construire sur le long terme

L’amortissement LMNP repose sur une logique de détention longue. Le bâti est généralement amorti sur 25 à 30 ans. Le mobilier, lui, est amorti plus rapidement, souvent sur 7 à 10 ans. Cette répartition est importante. Plus vous amortissez vite, plus vous effacez vos loyers d’un point de vue fiscal. Toutefois, cela peut aussi alourdir votre plus-value imposable au moment de la revente, puisque la réintégration devient obligatoire dans certains cas.

Vous devez donc penser votre stratégie LMNP en fonction de votre durée de détention. Si vous revendez rapidement, les amortissements peuvent peser lourd dans le calcul de la value. Si vous gardez le bien longtemps, les abattements pour durée peuvent compenser une partie de cette fiscalité différée.

C’est une vraie décision patrimoniale. Vous ne devez plus raisonner uniquement en revenu net annuel, mais en performance globale, incluant la revente. Car c’est souvent là que la vraie rentabilité se joue… ou se perd.

Les avantages à court terme : une fiscalité allégée, mais à surveiller

À court terme, le régime réel LMNP est l’un des plus puissants outils pour réduire votre impôt. Il vous permet de cumuler :

• L’amortissement annuel ;
• Les charges déductibles (intérêts, assurances, frais, taxe foncière) ;
• La flexibilité du statut non professionnel.

 

C’est un cocktail gagnant pour générer des revenus sans être surtaxé. Mais attention : chaque avantage fiscal immédiat devient une charge potentielle à la vente.

Depuis la réforme fiscale de 2025, les amortissements déduits doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value. Ce changement peut augmenter fortement l’impôt dû en cas de vente rapide. Un bien amorti à 60 000 €, revendu 250 000 €, verra sa base imposable grimper, car son prix d’achat fiscal sera réduit d’autant.

C’est une évolution majeure. Elle ne remet pas en cause l’intérêt du LMNP. Mais elle impose une vraie vigilance. Ne regardez plus seulement le présent. Pensez à la sortie. Pensez à la value. Et surtout, anticipez.

Le nouveau régime fiscal : l'amortissement réintégré dans le calcul de la plus-value

Depuis 2025, une nouvelle loi fiscale est venue bouleverser les règles du jeu pour les investisseurs en LMNP. Elle a introduit un changement majeur dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente d’un bien immobilier meublé. Ce changement porte un nom très clair : réintégration des amortissements. Et si vous investissez en location meublée au régime réel, vous êtes directement concerné.

Une nouveauté capitale : les amortissements viennent désormais réduire le prix d’achat

Avant 2024, le calcul de la plus-value LMNP était relativement simple. Le prix de vente du bien était comparé au prix d’achat majoré de certains frais, comme les frais de notaire, d’agence, ou encore les travaux non déduits. Les amortissements déduits chaque année n’entraient pas en compte dans cette équation. Ils étaient “oubliés” au moment de la vente.

Mais cette époque est révolue. La nouvelle loi fiscale impose désormais une règle très claire : les amortissements doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value. En pratique, cela signifie que les montants amortis viennent minorer le prix d’achat fiscal du bien. Et donc augmenter la base imposable de la plus-value immobilière.

Prenons un exemple concret. Vous achetez un bien à 200 000 €. Vous avez amorti 60 000 € au fil des années. Si vous vendez le bien à 260 000 €, le fisc ne comparera plus ce prix à votre achat de 200 000 €, mais à un prix de revient fiscal de 140 000 € (200 000 € – 60 000 € d’amortissements). Résultat ? La plus-value imposable passe de 60 000 € à 120 000 €. Le montant d’impôt à payer peut alors être bien plus élevé.

Cette nouvelle règle est entrée en vigueur pour les cessions de biens meublés intervenues à partir de 2025. Elle concerne toutes les locations meublées déclarées au régime réel, qu’il s’agisse de résidences principales ou secondaires mises en location, de logements étudiants, de locations saisonnières ou de tout autre bien relevant du statut LMNP.

L’objectif de l’administration fiscale : encadrer les effets d’aubaine liés à l’amortissement

Pourquoi ce changement ? Tout simplement parce que l’État a identifié un abus de défiscalisation à grande échelle dans le monde de la location meublée. Le régime LMNP permettait jusqu’ici d’amortir massivement un bien, de ne payer aucun impôt pendant la détention, puis de revendre sans que ces avantages fiscaux ne soient rattrapés.

C’était légal, mais c’était aussi déséquilibré. Certains investisseurs réussissaient à cumuler zéro impôt pendant la location et zéro fiscalité à la revente grâce à des stratégies bien ficelées. Le tout, sans que l’administration ne récupère sa part. Résultat : le fisc a décidé de réagir.

En imposant la réintégration des amortissements, l’État vise à rééquilibrer les recettes fiscales. Il ne remet pas en cause le droit à l’amortissement. Il exige simplement que ces avantages soient pris en compte à la sortie. Autrement dit, ce que vous ne payez pas aujourd’hui, vous le paierez peut-être demain.

Ce nouveau dispositif agit donc comme un report d’imposition. Il ne bloque pas l’utilisation de l’amortissement pendant la détention. Toutefois, il en prévoit le rattrapage partiel lors de la vente. Et cette évolution change complètement la manière dont vous devez penser votre investissement.

Ce qui change concrètement pour les LMNP au régime réel

Si vous avez opté pour le régime réel, vous êtes probablement séduit par ses avantages. Et vous avez raison. Il vous permet de déduire une grande partie de vos charges et d’amortir votre bien immobilier, mobilier inclus. Vous pouvez ainsi réduire vos revenus imposables, voire les neutraliser totalement. C’est une fiscalité douce, très efficace.

Mais désormais, vous ne pouvez plus ignorer l’effet retardé de cette stratégie. Lors de la revente, les amortissements pratiqués seront pris en compte pour recalculer votre base d’imposition. Et plus vous aurez amorti, plus la value imposable sera élevée. C’est un renversement de logique que vous devez absolument intégrer à votre vision d’investisseur.

Voici ce que cela implique pour vous, très concrètement :

• Vous devez suivre de près le montant total des amortissements déduits ;
• Vous devez anticiper leur impact sur votre plus-value future dès l’année 1 ;
• Vous devez penser votre durée de détention en fonction de cette nouvelle règle ;
• Vous devez revoir vos scénarios de revente, avec et sans réintégration.

 

En clair, votre stratégie fiscale ne peut plus se limiter au présent. Vous devez l’étendre sur toute la durée de vie de l’investissement, jusqu’à la vente. Sinon, vous risquez de subir une fiscalité imprévue, parfois violente.

La bonne nouvelle, c’est que cette réintégration n’annule pas l’intérêt du LMNP. Elle en modifie simplement la lecture. Vous gagnez toujours plus à court terme. Mais vous devez mesurer mieux ce que cela vous coûtera à long terme. C’est une gestion active, et non passive.

LMNP amortissement plus-value : un virage fiscal à ne pas négliger

Vous l’avez compris : ce changement n’est pas un détail. Il transforme la logique du LMNP. Le prix fiscal de votre bien n’est plus figé. Il est désormais ajusté à la baisse à chaque amortissement. Et c’est ce prix corrigé qui sera opposé au prix de vente pour calculer la value imposable.

Dans certains cas, cela peut doubler ou tripler votre impôt sur la plus-value. Un bien acheté 180 000 €, revendu 240 000 €, avec 60 000 € d’amortissements, ne génère plus 60 000 € de plus-value… mais 120 000 €. Et cela, sans que vous ayez forcément prévu cette réintégration dans vos projections.

Vous devez donc vous poser les bonnes questions :

• Quand prévoyez-vous de revendre ?
• Quel est le total des amortissements déjà pratiqués ?
• Quels abattements seront applicables selon la durée de détention ?
• Quelle sera la base imposable réelle de votre value ?
• Avez-vous intérêt à changer de stratégie (location nue, SCI, démembrement…) ?

 

Anticiper, c’est maîtriser. Le LMNP reste une formule puissante, mais vous devez la piloter comme un véritable investisseur. La réintégration des amortissements, c’est un frein si vous subissez. Mais c’est un levier si vous planifiez.

Une nouvelle donne à intégrer pour investir avec lucidité

Le dispositif LMNP amortissement plus-value évolue. Ce qui hier était un avantage fiscal invisible devient aujourd’hui un facteur majeur dans le calcul de l’impôt à la revente. Ce n’est pas une mauvaise nouvelle, c’est une prise de conscience nécessaire.

Vous avez choisi le régime réel pour optimiser votre fiscalité locative ? C’était un bon choix. Mais désormais, pour en tirer pleinement profit, il faut aller plus loin : comprendre la réintégration des amortissements et anticiper votre plus-value future. Il faut aussi ajuster votre stratégie d’investissement immobilier en conséquence.