Investissement immobilier à Cannes

Cannes : une cité emblématique et une ville de prestige

Citée de taille moyenne située au cœur des Alpes-Maritimes, en Provence-Alpes-Côte d’ Azur, Cannes propose un cadre de vie de qualité. Elle possède aussi un climat idéal tout au long de l’année. Cela lui permet d’attirer un grand nombre de visiteurs. Les étrangers apprécient notamment ses magnifiques plages de sable blanc. Cannes possède aussi une promenade piétonne emblématique non loin du centre-ville, La Croisette, qui lui vaut une reconnaissance internationale. Toutefois, cette localité séduit également les retraités et les jeunes actifs grâce à son marché immobilier varié et riche. En recherche de résidence, ceux-ci y élisent domicile définitivement ou ponctuellement (à chaque trimestre). Cela crée des opportunités intéressantes en vue d’un investissement immobilier locatif.

Cannes est également considérée comme étant une ville de prestige, comptant de nombreux casinos, établissements de haute couture, palaces et boutiques de luxe. Elle est devenue un lieu incontournable pour les femmes et les hommes d’affaires, et les jet-setters. Cette localité est très bien localisée en bordure de la mer Méditerranée. Elle se trouve à proximité de Vallauris, Mougins, Le Cannet, La Roquette-sur-Siagne et Mandelieu-la-Napoule. Un investissement immobilier locatif dans la région permet de louer une nouvelle résidence (appartement ou studio par exemple) sans risque de vacance locative. Votre actif immobilier pourra aussi bien être proposé en location meublée qu’en location nue ou en location saisonnière. La sélection pourra également se porter sur un bien neuf en livraison gratuite ou un bien ancien avec travaux d’aménagement pièce par pièce.

Cannes : station balnéaire et citée d’affaires

Cannes constitue une cité balnéaire de la Côte d'Azur qui est composé de près de 74 700 habitants. Elle est ainsi considérée comme la 2e ville la plus peuplée du département des Alpes-Maritimes, après celle de Nice. Prisée des vacanciers et des festivaliers, Cannes voit sa population tripler en période estivale et de forte affluence. Les personnes viennent profiter de La Croisette, des plages cannoises et du magnifique panorama sur la mer Méditerranée. A cette sélection de sites s’ajoutent les collines du massif de l'Esterel et les îles du Lérins. Les appartements et maisons à louer sont ainsi très recherchés au cours de l’année, ce qui est idéal pour un investissement immobilier locatif à Cannes. 

Si Cannes est réputée pour son célèbre festival, cette localité reçoit également de nombreux congrès internationaux en son cœur à chaque trimestre. Tous ces événements sont organisés dans le palais des festivals et des congrès. Parmi les plus populaires, vous pouvez distinguer le MIPIM (Marché international de l'immobilier), le MIDEM (Marché international de la musique) et le MIPTV (Marché international des programmes télévisuels). Ces événements permettent ainsi à la ville d’attirer un grand nombre d’hommes et de femmes d'affaires. Ces derniers aiment notamment y louer des appartements 2 pièces, 3 pièces, 4 pièces et plus en guise de résidence temporaire. L'activité économique de cette ville est tournée vers les commerces et les services, et les emplois sont essentiellement tertiaires. Cela représente un réel avantage en vue d’un investissement immobilier locatif.

Le transport à Cannes

Les moyens de transport à Cannes sont assez variés. Cette localité possède notamment une gare TGV située entre le golfe Juan Vallauris et La Bocca. Les trains assurant les liaisons Marseille-Vintimille et Paris-Nice s’y arrêtent régulièrement. La gare de Cannes assure aussi les déplacements rapides vers les grandes métropoles de France, telles que Lille et Bordeaux. Puis, pour faciliter les échanges de voyageurs entre la vallée du Rhône et la région Nord-Est, une nouvelle ligne a été créée pour relier Nice à Paris en moins de 4 heures. Cannes est aussi desservie par l’aéroport de Nice Côte-d’Azur, l’aéroport Cannes-Mandelieu et différents ports.

Il est à noter que les transports en commun assurant la desserte en ville et dans les communes situées aux alentours restent similaires à ceux d’une ville de taille moyenne. Ceux-ci sont gérés par la Communauté d’agglomération des Pays de Lérins comprenant Cannes, Théoule-sur-Mer, Le Cannet, Mougins et Mandelieu-La-Napoule. Les déplacements sur cette zone sont assurés par près de 30 lignes régulières de bus. Vous pouvez aussi faire le tour de la ville grâce à une navette. Cannes est également reliée à d’autres villes, comme Saint-Tropez, Monaco et Saint-Paul-de-Vence. Un investissement locatif dans des appartements dans cette région promet ainsi une rentabilité intéressante au cours de chaque trimestre et toute l’année. Il peut s’agir d’appartements neufs en livraison gratuite ou d’appartements anciens avec travaux. Vous pouvez envisager un projet au cœur de la localité ou en périphérie (à Le Cannet ou au Cap d’Antibes par exemple).

Cannes : un marché immobilier stable et rentable

Le secteur du logement à Cannes possède certaines particularités. Les résidences secondaires constituent plus de 40 % de l'immobilier cannois. Toutefois, la demande locative classique reste aussi intense chaque trimestre. Puis, au cours d’une période de 5 ans, les prix de l’immobilier ont stagné. Pour les appartements, le coût moyen au mètre carré est d’environ 4 600 euros. C’est un montant supérieur à la moyenne du département. Toutefois, la fourchette de prix reste relativement large et varie en fonction de différents facteurs. Parmi eux, vous pouvez distinguer le type de bien, le quartier, la surface, le nombre de pièces et la qualité de vie dans la résidence. La proximité avec les commodités (école, commerces, établissements de services…) peut aussi influer sur le prix de votre investissement immobilier locatif. Ainsi, un appartement composé de 1 pièce ou un studio sera généralement plus abordable qu’une résidence 2 pièces ou 3 pièces.

Plus concrètement, un appartement à rénover (avec travaux) installé loin du cœur de la ville coûte environ 2 000 euros le mètre carré. S’il s’agit d’une résidence d’exception implanté sur le long de La Croisette, le prix du mètre carré peut atteindre les 40 000 euros. En revanche, si vous préférez une nouvelle maison dans le centre-ville, il vous faudra prévoir un investissement d’environ 5 780 euros le mètre carré. Les biens neufs en livraison gratuite seront quant à eux plus chers lors de l’acquisition, même si vous investissez en loi Pinel.

Le loyer médian des appartements à Cannes est d’environ 15,70 €/m2. Cela vous permet de profiter d’une rentabilité locative allant de 3 % à 5 % annuel sur un bien mis en location nue. Ce rendement augmente néanmoins s’il s’agit d’une location meublée. Par exemple, un studio situé dans un quartier intéressant peut se louer à plus de 600 euros chaque semaine pendant les salons professionnels. Il devra être installé proche d’une école, des commerces et des autres commodités. C’est aussi valable sur la période d’avril à septembre. Puis, au cours des 2 semaines du Festival de Cannes, le gain locatif tiré de ce studio pourra être révisé à la hausse. Vous pouvez toutefois envisager l’investissement dans des maisons ou appartements 2 pièces, 3 pièces, 4 pièces et plus en fonction de vos objectifs. Cela peut se faire indépendamment du trimestre au cours duquel vous souhaitez investir. La valorisation de chaque pièce d’un logement influe également sur vos perspectives de rentabilité.

Le marché cannois est jugé comme tendu, avec une demande locative plus importante que l’offre. Cannes est ainsi une ville éligible aux dispositifs loi Pinel et loi Denormandie. Ces derniers permettent l’achat d’appartements neufs en livraison gratuite ou d’appartements réhabilités, et leur mise en location avec un loyer plafonné. Cela donne droit à différents avantages fiscaux. Toutefois, l’investissement dans un logement dans l’ancien avec travaux reste plus avantageux. Certains appartements sont éligibles à la loi Censi-Bouvard et à la loi Malraux. Il faudra les aménager pièce par pièce en vue de les valoriser et en tirer une fiscalité intéressante. Vous pouvez aussi envisager l’ajout d’une nouvelle pièce si besoin. Un investissement immobilier locatif avec ces dispositifs de défiscalisation peut augmenter la rentabilité de votre projet de placement.

Les particularités du paysage immobilier à Cannes

L’environnement immobilier à Cannes reste très diversifié. Vous pouvez y trouver une large sélection d’appartements, studios et maisons en résidence principale ou résidence secondaire. Toutefois, les investisseurs s’intéressent plus particulièrement aux biens de surface moyenne, surtout avec travaux. Ainsi, près de 70 % des ventes immobilières au cours de chaque trimestre concernent les appartements 2 pièces et 3 pièces (neufs et anciens). Ces logements sont relativement attrayants en matière de rentabilité, que ce soit pour les locations résidentielles que pour les locations saisonnières. Ces appartements pourront aussi être aménagés pièce par pièce avec des travaux en fonction des besoins des potentiels locataires.

Le secteur immobilier de Cannes est aussi assez spécifique puisqu’il se compose en grande partie de biens de prestige. Vous pourrez facilement trouver une villa sur les hauteurs de la cité cannoise ou de sa voisine, Mougins. Ce type de résidence offre une vue panoramique sur la mer Méditerranée, ce qui est très recherché. Cannes constitue aussi un lieu idéal pour dénicher un appartement avec plusieurs pièces et terrasse en front de mer. En tant qu’investisseur, cela peut constituer un argument avantageux pour satisfaire une clientèle variée.

Il est à noter qu’un micromarché est constaté au niveau de la Croisette, en raison des appartements de prestige en nombre dont se compose ce secteur. La vue imprenable sur la mer représente en effet un facteur décisif dans leur vente, en plus de la proximité avec les commerces et/ou une école. Ces biens sont alors proposés à l’achat à une clientèle privilégiée à la recherche d’une résidence principale ou secondaire. Ces potentiels acheteurs ou locataires bénéficient d’un budget assez important. 

Évidemment, Cannes propose aussi des biens accessibles, de type studio ou des appartements, à une clientèle à budget plus modeste. Cette dernière préfèrera vivre sur les hauteurs de la cité dans de beaux domaines privés. Elle peut aussi songer à élire domicile dans une villa bourgeoise exclusive au cœur de la ville ou dans un appartement moyen avec plusieurs pièces en périphérie. Une autre alternative est de s’installer dans les communes de la région, à savoir le Cap d’Antibes, Théoule-sur-Mer, Mandelieu-La-Napoule et Mougins. Ainsi, Cannes et sa région s’avèrent un lieu extrêmement rentable pour un investissement immobilier locatif.

Les types d’investissement locatif possibles sur Cannes

Avant de réaliser un investissement dans l'immobilier locatif sur Cannes, vous devez choisir sur quel type de bien vous voulez vous positionner. Différentes opportunités peuvent se présenter. L’une d’elles est l’investissement en location nue. La maison, le studio ou l’appartement est alors loué vide sans équipements et mobiliers.

Vous pouvez aussi effectuer un investissement en location meublée. Cela vous permet de proposer un loyer plus important que celui d’une location vide à hauteur de 10 %. Le bien locatif proposé devra néanmoins être habitable et offrir une bonne qualité de vie dès la signature du bail. Vous devrez donc prendre en compte les frais générés par l’achat des équipements dont il sera composé.

Comme la location meublée, la location d’un logement étudiant propose des avantages non négligeables (mise de fonds réduite, rendements attractifs, demande locative élevée…). Ce type d’investissement immobilier nécessite toutefois une attention particulière concernant la localisation géographique de la nouvelle maison ou du nouvel appartement. Il vous faudra aussi considérer les frais rattachés à l’équipement et à l’ameublement réalisé pièce par pièce dans le domicile.

Vous pouvez également envisager d’investir dans la location de bureau ou d’immeuble. En effet, l’immobilier d’entreprise connaît un engouement croissant grâce aux rendements attractifs, aux prix stabilisés et au faible taux de vacance. Ce type d’investissement a ainsi l’avantage d’être pérenne. Votre sélection devra se porter toutefois sur un emplacement profitant d’un bassin d’emplois important (zone d’activités, centre-ville, quartier d’affaires…).

Les quartiers où investir à Cannes

La sélection de l’emplacement est une étape cruciale lors d’un investissement immobilier locatif à Cannes. Concrètement, votre habitation à louer doit se trouver à proximité d’une école, des commerces et des infrastructures de loisirs. La sélection du bien pourra notamment se porter vers un studio ou un appartement 1 pièce pour obtenir un rendement élevé. Tout dépend cependant du quartier où vous souhaitez investir et de vos objectifs de rentabilité. Ainsi, vous pouvez envisager l’achat d’un appartement 2 pièces, 3 pièces ou plus.

Le centre-ville est un quartier cher à l'achat, comme celui de La Croisette. Toutefois, le prix des locations y est le plus élevé. Ces quartiers peuvent ainsi s’avérer très rentables, pour les locations à la nuitée entre autres. Il faudra néanmoins bien étudier le potentiel du bien choisi puisque le rendement peut varier d'une rue à une autre, même au cœur de la localité.

Le Port est un quartier situé à proximité du palais des festivals, du vieux port et de la mer. Convivial et typique, il est intéressant grâce à ses cafés, restaurants, magasins et boutiques en tous genres. Un investissement immobilier locatif dans cette zone s’avère assez rentable. Vous pouvez néanmoins opter pour le quartier Californie-Pezou surplombant la baie de Cannes. Ce secteur touristique et commercial regroupe différentes villas. Les plus célèbres sont la villa Rothschild et la villa Fiorentina.

L’aide d’une agence immobilière à Cannes

Déléguer votre projet d’investissement immobilier locatif à une agence immobilière à Cannes vous permet de gagner de l’argent, du temps et de la sérénité. Ce type d’agence constitue un véritable allié qui vous accompagne dans toutes les étapes de votre achat dans l’immobilier locatif. Il pourra s’occuper de l’étude de faisabilité du projet (en centre-ville ou en périphérie), du financement et du cahier des charges. À cela s’ajoutent la sélection et la qualification de votre bien, les visites, l’accompagnement durant le compromis et l'acte de vente, etc.

• Mickael Zonta
• Directeur Investissement Locatif

Diplômé d'une grande école de commerce, et après une première expérience réussie dans la finance, Mickael Zonta a débuté sa carrière dans l'immobilier en 2011 à Paris avant d’étendre son activité à la région parisienne et à la ville de Lyon. Le fait d'être également investisseur immobilier à titre personnel lui permet de comprendre les enjeux des clients en termes d’objectifs d’investissements, de rendement locatif et de choix des régimes fiscaux.