Investissement immobilier à Créteil

Pour tout investissement immobilier à Créteil, l’objectif principal consiste à obtenir le meilleur rendement locatif des biens immobiliers ayant plusieurs pièces : appartements, studios et immeubles. Toute la région concernée par les programmes Grand Paris représente un énorme marché potentiel, parmi les endroits à privilégier figure Créteil, une ville dont les richesses immobilières et en matière de commerces suscitent beaucoup d’intérêts.

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Immobilier Créteil, grand village à haut potentiel

Située dans le département 94 correspondant au Val-de-Marne, Créteil se trouve également sous l’autorité de la préfecture du même nom. Selon la documentation gratuite de la commune, elle était la deuxième ville la plus peuplée du département après Vitry-sur-Seine et avant Champigny-sur-Marne en 2015. Les communes limitrophes de la ville sont Maisons-Alfort et Alfortville à l'ouest, Saint-Maur-des-Fossés et Bonneuil-sur-Marne à l'est et Choisy-le-Roi au sud. En tant que partie intégrante de la région, Créteil bénéficie ainsi de la plupart des atouts dont Paris et Vitry-sur-Seine disposent en termes d’activité immobilière. 

La commune est établie sur un terrain relativement plat, entre la Seine à l’ouest et la vallée de la Marne à l’est. Elle est directement arrosée par la Marne avant que celle-ci rejoigne la Seine à Alfortville. Aussi, vous pouvez penser à un investissement immobilier à quelques minutes de Paris, pour moins cher grâce à sa localisation géographique. Créteil se situe à environ 11 kilomètres de Paris et de Champigny-sur-Marne, et cette distance joue en faveur de tout projet immobilier à Créteil en termes de coût d’investissement. Le billet d’entrée pour un investissement locatif dans le Val-de-Marne est souvent élevé, mais pas sur Créteil si vous disposez d’une bonne documentation. L'Île-de-France est un excellent marché pour l'immobilier locatif. 

Avec plus de 90 000 habitants recensés, Créteil dispose d’un atout commercial favorable pour l’immobilier locatif. Les appartements neufs et anciens avec plusieurs pièces représentent un bon investissement en fonction du quartier. Bien que les appartements neufs soient plus onéreux que la réhabilitation des anciens, avec une bonne documentation, l’immobilier locatif à Créteil est un bon investissement. Cette ville facilement accessible de Paris est une nouvelle opportunité en plus d’être une alternative aux coûts élevés de la capitale. Les appartements disposant de plusieurs pièces avec un parking ou les immeubles complets qui sont en vente coûtent moins cher à Créteil. Vous pourrez obtenir un bon bénéfice en fonction du quartier et de la loi utilisée.

Créteil : Un parc immobilier favorable

L’immobilier dans l’ensemble des quartiers de ce grand village de Val-de-Marne se compose de 75 % d’appartements neufs et anciens, et 25 % de maisons en résidence individuelle. Ainsi, avant même le début des programmes Grand Paris, Créteil offrait déjà un large choix d’investissements pour fructifier votre placement. En fonction de vos besoins, l’immobilier locatif à Créteil est très diversifié. Des appartements neufs ou anciens avec parking à proximité des commerces, une résidence individuelle à étages avec balcon, des appartements disposant de plusieurs pièces ou studios avec une seule pièce, le choix ne dépend que de vous. Les propositions à la vente se situent à un prix moyen de 3.340 euros par mètre carré à la livraison en fonction du quartier choisi et de la zone, même avec la livraison gratuite des travaux. En termes de location, le prix moyen tourne autour de 16 euros par mètre carré. Créteil offre une rentabilité locative variant de 5 à 12%, selon le plan d’investissement immobilier choisi sur une évaluation par trimestre.

Les atouts de Créteil pour un investissement immobilier

Tout investissement immobilier repose sur l’assurance d’un retour sur investissement intéressant grâce à un achat à moindre coût. D’autres facteurs interviennent également, notamment le contexte économique, les atouts techniques, et le facteur humain. Cette ville du Val-de-Marne possède déjà les conditions nécessaires.

Contexte économique et culturel

Comme Paris, Créteil est une zone qui réunit toutes les conditions nécessaires pour une ville active en matière de vente ou d’achat immobilier de résidence ou d’appartements. L’existence de centres commerciaux comme Créteil Soleil compose un flux fréquent de visiteurs, en résidence fixe ou de passage. Les programmes de tourisme contribuent au développement économique de ce grand village, grâce à l’existence de plusieurs monuments, des parcs naturels et des espaces verts. Dans le domaine culturel, le principal atout de cette commune du Val-de-Marne se matérialise par la présence de la maison des Arts et de la Culture, haut-lieu des principales productions culturelles de la région, et même de la France. Elle accueille en effet de nombreuses activités comme les pièces théâtrales, expositions et concerts. Ces ressources vous assureront par conséquent un bon rendement pour votre investissement. Le flux migratoire est composé de demandes permanentes pour assurer l’occupation des biens locatifs.

Atouts techniques

Pour que votre projet immobilier aboutisse, il est important de le placer dans un endroit où les prix favorisent un bon rendement sur votre investissement. La zone dispose déjà des infrastructures nécessaires pour avoir les premiers résultats au premier trimestre. Des projets dans le Val-de-Marne pour l’extension des réseaux au cœur de Créteil ont été analysés. Parmi ces projets, deux stations de la gare de Saint-Maur et du Vert de Maisons seront plus accessibles. Outre la nouvelle infrastructure ferroviaire, vous pouvez rejoindre Paris en moins d’une heure par un large réseau de routes nationales ou départementales, en voiture personnelle, en bus ou en car. La ligne de TGV initiale passe aussi au cœur de cette ville, par la gare de Créteil-Pompadour. Les principaux aéroports internationaux de Paris, à savoir Charles de Gaulle et Orly ne nécessitent qu’une demi-heure de trajet depuis Créteil. Les touristes constituent alors une clientèle potentielle non négligeable pour alimenter vos offres de location sur chaque trimestre. Pour parler des déplacements locaux, Créteil propose à ses habitants une vingtaine de lignes de bus et de métro. La ligne de RER D du département au niveau de la gare de Créteil-Pompadour au sud de la ville est également présente, ainsi que celle du RER A de la gare de Saint-Maur située sur le territoire de la ville de Saint-Maur-des-Fossés. Le dessert de la ligne de métro qui joint quatre stations principales (Créteil-Pointe du Lac, Créteil-Préfecture, Créteil-Université et Créteil-Échat) est également présent.

Facteur humain

Dans tout projet immobilier, cette notion reste la plus importante. À quoi bon placer son argent dans une maison ou un appartement, si personne ne s’y intéresse ? Une bonne documentation est nécessaire pour répondre à cette question dans son contexte. La présence de grandes universités, comme l’Université Paris Est Créteil (UPEC), représente par exemple la garantie d’une demande permanente par les étudiants ou le corps enseignant. En ce qui concerne le domaine médical ou de la santé en général, l’existence d’hôpitaux de renom comme l’hôpital Albert Chenevier, le centre hospitalier universitaire Henri-Mondon ou le centre hospitalier intercommunal de Créteil rassurent les habitants et assurent une demande locative de la part des professionnels de santé. Ces infrastructures constituent une certitude de flux migratoire intéressant pour une offre de location immobilière dans le quartier concerné. Pour assurer un bon investissement locatif, les statistiques indiquent moins de 40% de propriétaires immobiliers à Créteil. En d’autres termes, les propriétaires des maisons individuelles sont moindres comparé aux locataires. Le pourcentage restant constitue alors un marché potentiel prometteur pour alimenter les prix de location pour un rendement locatif maximum de 10%.

investissement locatif créteil

Exemple d'un projet réalisé en 2020 à Créteil, 94000

  • Surface : 53 m2
  • Budget : 342 067 €
  • Rentabilité brute moyenne : 6,14 %

Investissement immobilier à Créteil : procédures

Plus que Vitry-sur-Seine, les maisons ou appartements mis en location à Créteil peuvent vous rapporter en un trimestre un rendement locatif plus intéressant que dans d’autres villes. Tout projet d’investissement locatif en Ile-de-France nécessite malgré tout une bonne documentation pour assurer une meilleure rentabilité sur chaque trimestre. L’exécution passe d’abord par le choix de l’emplacement, puis celui du régime fiscal et la manière de mener votre projet.

Choix de l’emplacement Créteil

Parmi les vingt quartiers présents dans la documentation de Créteil, certains se montrent plus intéressants que d’autres. Vous pouvez par exemple vous tourner vers le quartier de Créteil l’Échat. Sa proximité avec la station de métro et la présence du CHU Henri Mondor assurent une demande croissante sur les appartements étudiants.

Le Front du Lac propose pour sa part l’avantage d’être proche des centres administratifs et commerciaux, à l’exemple de la proximité du centre commercial Créteil Soleil. Cela permet de bénéficier d’une livraison gratuite pour tout achat dans la localité.

Vous pouvez également orienter votre investissement immobilier (appartements, maisons..) à Vieux Créteil, où plus de 90 % du parc immobilier se compose d’appartements neufs et anciens. Pour viser haut et afficher des prix conséquents pour une meilleure rentabilité chaque trimestre, le quartier de Champeval constitue une belle alternative. Peuplées majoritairement par de jeunes cadres, les maisons individuelles représentent le tiers des ressources immobilières de la localité. Le rendement sur l’achat d’une maison avec plusieurs pièces peut constituer une bonne offre pour des clients potentiels. Tous ces éléments justifient la nécessité de faire un investissement dans une nouvelle infrastructure immobilière dans cette zone.

Procédures fiscales immobilières Créteil

Pour le meilleur rendement locatif, choisissez un achat dans l’immobilier ancien. Le régime fiscal le plus en vogue en la matière est le régime LMNP (Location meublée non professionnelle). Toutefois, il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation en fonction de la loi. La loi Pinel ancien par exemple présente les mêmes avantages que pour la loi Denormandie en matière immobilière. Le seul inconvénient pour la loi Pinel reste la concentration sur les appartements ou structures immobilières neufs. Les alternatives à la loi Pinel pour un investissement dans l’ancien à Créteil sont la loi Malraux et le régime LMNP. À la différence de la loi Pinel, la loi Malraux est destinée à l’investissement dans l’ancien. Les appartements anciens situés dans une zone historique de la ville peuvent être éligibles pour bénéficier de cette loi de défiscalisation. La loi Pinel exige un investissement pour créer des appartements neufs tandis que la loi Malraux remet d’anciens immeubles à neuf. Vous aurez besoin de pièces justificatives pour être éligible à cette loi et ainsi, éviter de passer par la loi Pinel. Dans ce contexte, vous bénéficiez d’un pourcentage intéressant d’abattement fiscal, en fonction de la nature de votre achat immobilier, et des travaux nécessaires. Le nombre de pièces n’a cependant aucune incidence sur la réduction de l’imposition.

Démarches pour un projet immobilier à Créteil

Les appartements neufs sont nettement plus onéreux dans cette zone, même avec la livraison gratuite des travaux, comparée à la réhabilitation des structures anciennes. Un appartement avec plusieurs pièces est idéal dans ce grand village du Val-de-Marne. En choisissant le bon quartier pour investir, l’investisseur peut atteindre un rendement assez élevé en fonction du nombre de pièces dans les appartements. Pour la réhabilitation, l’évaluation des travaux peut être gratuite en fonction des devoirs. Vous pourrez également profiter d’une facturation gratuite une fois la nomenclature des matériaux effectuée. Ensuite, la livraison gratuite des travaux peut grandement impacter les bénéfices perçus par l’investisseur dans le cadre d’une réhabilitation sur le premier trimestre.
 

photo du rédacteur
  • Mickael Zonta
  • Directeur Investissement Locatif

Diplômé d'une grande école de commerce, et après une première expérience réussie dans la finance, Mickael Zonta a débuté sa carrière dans l'immobilier en 2011 à Paris avant d’étendre son activité à la région parisienne et à la ville de Lyon. Le fait d'être également investisseur immobilier à titre personnel lui permet de comprendre les enjeux des clients en termes d’objectifs d’investissements, de rendement locatif et de choix des régimes fiscaux.

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