Investir dans l'immobilier ancien

Le marché de l’immobilier représente l’un des secteurs les plus intéressants, en matière de placement financier. Toutefois, bien choisir le type de placement qui serait le plus intéressant constitue le premier pas à effectuer. Dans la pléthore de possibilités offertes par le secteur, l’investissement locatif ancien figure parmi les alternatives les plus avantageuses. Mais il faut également respecter de nombreux autres paramètres pour espérer gagner un bon rendement sur tous les tableaux.

Investissement Immobilier : Pourquoi privilégier l’ancien par rapport au neuf ?

Si investir dans l’immobilier peut paraître fructueux, se spécialiser dans l’ancien peut apporter beaucoup plus d’avantages qui ne sont pas toujours évidents. Voici quelques éléments essentiels pour vous aider à vous convaincre, si vous optez pour ce  projet d’investissement locatif ancien.

  • La localisation géographique

Le point le plus important à souligner concerne le fait qu’un logement ancien se situe dans la plupart des cas dans une localisation géographique avantageuse. Les vieux bâtiments et les patrimoines historiques se trouvent le plus souvent en centre-ville, ce qui constitue déjà un atout non négligeable, quel que soit l’objectif de votre projet d’investissement. L’accessibilité à tous les services est essentielle, donc une satisfaction plus rapide et plus facile de tous les besoins vitaux. Dans le domaine privé, vivre en centre-ville vous met à proximité des commodités dont vous avez besoin pour votre quotidien : marché, centre de santé, restaurants, entre autres. En ce qui concerne la vie professionnelle, vous côtoyez les principaux blocs administratifs et autres zones industrielles. Vous réduirez de ce fait les principales dépenses liées essentiellement aux transports. 

 

Par ailleurs, le marché d’investissement immobilier ancien peut également s’orienter dans les quartiers historiques. Bien entendu, avant de vous y lancer, vous devez vous informer sur la loi relative à la localité et à la fiscalité, si vous avez la possibilité de procéder à de quelconques modifications. La rentabilité à termes de la location dépendra en effet des travaux de rénovation possibles, si vous pouvez apporter quelques modifications, ou si vous avez l’obligation de tout remettre dans son état initial s’il s’agit d’un patrimoine historique. 

Vous avez deux types d’investissement possibles, l’investissement patrimonial ou l’investissement à haute rentabilité. Dans le premier cas, votre souhait est de développer votre patrimoine en investissant dans le centre des villes, avec un prix au mètre carré généralement plus élevé à l’achat mais à forte valeur patrimoniale et avec la possibilité de fixer des loyers à la fourchette haute du marché, votre revenu locatif sera alors plus important. Dans le second cas, vous souhaitez investir dans le but d’augmenter vos revenus passifs, vous vous dirigerez donc dans des zones plus éloignées du centre-ville, avec un prix au mètre carré moins élevé. Pour la bonne gestion de votre projet et  sans risquer d’engager une erreur d’investissement, rapprochez-vous des conseillers compétents pour finaliser l’étude de votre projet d’investissement.

  • Les locataires potentiels

Après la situation géographique vient la typologie de locataires susceptibles de faire fonctionner votre investissement immobilier locatif ancien. Compte tenu de la localisation, les investisseurs peuvent compter sur une large gamme de locataires qui répondent à la condition spécifique de devoir limiter leurs déplacements, ou ceux qui nécessitent de rester suffisamment longtemps à un même endroit.

Les étudiants représentent les premiers clients à cibler, pour la rentabilité de votre projet. En effet, grand nombre d’étudiants souhaitent s’installer dans le centre ville pour avoir tous leur loisirs et toutes les activités à proximité. Pour les courses ou les restaurants-bars, la proximité constitue un impératif, et la plupart des logements anciens leur offrent cette opportunité. Par ailleurs, la réponse à la satisfaction d’un besoin plus affectif, comme celui de vivre proche de leurs amis, constitue un argument de poids susceptible d’intéresser ces personnes, et donc de faire prospérer votre projet de placement dans l’immobilier ancien.

Dans un autre contexte, vous pouvez également miser sur une autre catégorie de locataires, incarnée par les jeunes actifs. Les couples de jeunes actifs représentent également une forte potentialité dans l’objectif de rentabiliser un tel type d’investissement.

  • Les coûts d’acquisition et d’exploitation

Un paramètre important pour vous motiver également à investir dans l’immobilier locatif ancien se caractérise par le prix d’acquisition généralement accessible pour ce type de bien. En effet, selon des études effectuées par des spécialistes, un bâtiment ancien coûte de 10 à 20% moins cher qu’un bâtiment neuf, même avec le dispositif Pinel. Vous gardez donc une partie de votre budget pour d’autres projets. De surcroît, un immeuble ou appartement neuf répond généralement à une loi et répond à des normes de construction drastiques. Vous devrez donc prévoir une coquette somme pour payer tous ces avantages. Au contraire, vous pourrez obtenir une construction ancienne pour un prix moins élevé, surtout si vous devez prévoir des travaux de rénovation.

D’autre part, lorsque vous aurez effectué toutes les remises en état, vous pourriez bénéficier en conséquence d’un dispositif pouvant déboucher sur divers avantages fiscaux. Le plus commun concerne une réduction sur les diverses redevances, ou même la possibilité de ne  payer que peu ou pas d’impôts pendant une certaine période après l’exécution des travaux. Cette éventualité vous assure une rentabilité beaucoup plus élevée, par rapport à un investissement dans le neuf, sans compter la possibilité d’une plus-value en cas de revente. Dans tous les cas, cette vidéo vous apportera un maximum d’éclaircissements sur les avantages de choisir l’investissement locatif ancien.

Investissement locatif ancien : Quel type de bien choisir dans une ville étudiante ?

Avant de vous pencher sur le type d’immobilier à acheter, ou de vous plonger dans les différents calculs de rentabilité de votre investissement, vous devez avant tout définir la localisation la plus intéressante pour un projet d’investissement locatif. Sachant que vous vous orientez vers l’ancien, et que vous souhaitez des revenus à la hauteur de vos attentes, une ville étudiante constitue une zone à prioriser. Les raisons pour soutenir cette idée sont nombreuses, à commencer par le nombre de locataires potentiels. Chaque année, plusieurs milliers d’étudiants se déplacent dans les grandes villes de France pour suivre un cursus correspondant à la spécialisation qu’ils ont choisi, et proposé par les universités et grandes écoles implantées dans ces lieux. Un investissement immobilier locatif dans un tel endroit vous assure déjà une projection de rentabilité correcte.

A l’instar de Paris,  Lyon représente un exemple concret de l’image de la ville étudiante en puissance. L’offre y est souvent inférieure à la demande pour un logement étudiant. En effet, grâce à l’existence de nombreux campus universitaires, de grandes écoles et de centres de formations spécialisées dans cette ville de la région Auvergne-Rhône-Alpes, le flux estudiantin reste constant d’une année à l’autre, lorsqu’il n’augmente pas. En outre, la proximité de zones fortement peuplées et de voies d’accès reste une assurance de mouvement migratoire favorable à une courbe toujours en croissance, en termes d’investissement immobilier locatif. Il vous reste alors à effectuer le bon choix de bien à acheter dans l’objectif de louer. 

Dans ce contexte, le prix d’achat faible reste un critère essentiel que propose l’immobilier ancien. Non seulement il vous permet de ne pas vous engager dans un crédit immobilier trop lourd, mais il vous aide également à bénéficier d’avantages fiscaux si vous remplissez les conditions d’un investissement locatif. Relativement à cet objectif, vous pouvez essentiellement vous tourner sur deux types de biens.

Vous pouvez dans un premier temps opter pour un logement de petite taille. Une petite maison, un petit appartement ou un studio localisé dans un vieux quartier du centre-ville vous permettra rapidement de trouver un locataire, notamment si vous visez les étudiants qui n’ont besoin que d’un espace suffisant pour leur minimum vital. Néanmoins, comme il s’agit généralement d’une vieille construction, vous devez tenir compte de plusieurs critères avant de signer l’achat. Vérifiez d’abord si vous devez effectuer une rénovation, quelle sera son envergure, et le plus important, quels types de travaux vous pouvez effectuer. 

Si vous voulez voir plus grand, vous pouvez vous lancer dans un projet plus ambitieux, en acquérant un immeuble ancien tout entier. Bien entendu, tout dépendra avant tout du prix d’achat, et des conditions du crédit immobilier que vous vous apprêtez à contracter. Les charges relatives à la mise aux normes peuvent peser dans vos finances. Dans l’objectif de fournir de bonnes performances énergétiques à un bâtiment situé dans un vieux quartier par exemple, vous devrez effectuer des démarches administratives et financières conséquentes. Mais les revenus fonciers vous permettront de sortir rapidement de la zone rouge en matière financière, sachant que plus votre investissement est grand, plus les retours seront favorables. En effet, contrairement à un studio unique, vous disposez de plusieurs appartements que vous pouvez louer à plusieurs étudiants. Vous avez même la possibilité de leur proposer chaque logement en individuel ou en colocation. Cette dernière option constitue la plupart du temps l’option préférée de la clientèle que vous ciblez, à savoir les étudiants. Vous avez alors la possibilité d’accélérer votre retour sur investissement. En focalisant uniquement sur l’aspect pratique et psychologique, il sera toujours plus facile et plus rapide de proposer un appartement en colocation à trois étudiants pour 700 euros par personne, au lieu de le proposer entier à 2100 euros. Vous assurez vos revenus locatifs en dispersant le risque. Il vous suffit ensuite de transposer ce principe au nombre d’appartements ou de logements disponibles dans votre immeuble, pour constater la rentabilité de votre investissement.

Investissement immobilier ancien : Comment procéder pour obtenir un bon rendement locatif ?

Comme les autres investisseurs dans l’immobilier locatif, vous vous attendez en fin de compte à générer de rendement palpable sur vos revenus. Cependant, la rentabilité dans le domaine d’achat  d’un immobilier ancien se joue surtout à long terme. La situation s’explique sachant que vous devrez au départ engager des dépenses conséquentes, avant de pouvoir tout récupérer, petit à petit, par les loyers que vous encaisserez. En parallèle, vous ne pourrez échapper aux diverses charges qui vous incombent en tant que propriétaire. Mais en dépit de ces conditions, l’investissement dans l’immobilier locatif ancien peut vous permettre d’atteindre rapidement vos objectifs de rendement, en respectant certaines procédures.

Tout d’abord, l’ancien vous permet déjà de disposer d’un atout de taille au moment de la mise sur le marché : la localisation géographique, et la proximité des commodités. Toutefois, vous devez choisir l’emplacement idéal qui correspondra à la catégorie de locataires que vous ciblez, une fois le bien acquis. Comme les logements anciens peuvent intéresser un large éventail de clients potentiels, vous devez vous mettre à la place de ceux pour qui l’emplacement serait intéressant. 

En corrélation avec l’emplacement, vous devez ensuite fixer le type de bien à acheter, toujours en fonction de la catégorie de clients que vous attendez. En supposant que vous ayez porté votre choix d’emplacement dans la ville étudiante, il est clair que vos cibles principales figureront dans la masse estudiantine qui migrera vers cette agglomération. Cependant, vous devrez logiquement opter pour de logement locatif adapté pour ce genre de profil. En effet, il serait malvenu d’investir dans une maison individuelle et espérer en tirer profit par rapport à ce genre de cible. Vous gagnerez plus à choisir un appartement deux-pièces ou même un studio, dans lequel les locataires trouveront leur intimité respectée, tout en bénéficiant du minimum vital requis, suivant les normes  en vigueur.

Lorsque vous aurez fixé votre choix sur la définition de l’emplacement et du bien, la prochaine étape consiste à négocier les termes de votre projet d’investissement locatif auprès d’un organisme de financement. En effet, même si les prix peuvent être relativement bas pour acquérir un bien immobilier ancien, il est toujours préférable de contracter un prêt dans ce genre de projet. Vous limitez ainsi les différents risques qui pourraient, à certains moments, constituer un blocage dans l’avancement des travaux en cas de rénovation. 

Dans cet objectif, vous pouvez vous faciliter les tâches dans les différentes étapes de votre projet d’activité locative ancien. Il vous suffit de vous rapprocher d’un professionnel du domaine de l’investissement locatif ancien pour obtenir des conseils, ou même pour une assistance dans l’exécution des différentes procédures.

Investissement immobilier locatif ancien : détails et avantages du statut LMNP

Pour rentabiliser votre investissement immobilier locatif ancien, vous devez logiquement choisir le régime fiscal qui vous apportera le plus d’avantages. Dans le cadre de l’immobilier locatif  ancien,  LMNP constitue l’un des meilleurs statuts  pour atteindre cet objectif.

 Par définition, LMNP ancien signifie Loueur de Meublé Non Professionnel. Autrement dit, en optant pour ce statut fiscal, vous vous engagez à un achat dans un premier temps d’un bien immobilier ancien. Celui-ci se définit pour sa part comme un logement, un appartement ou un immeuble entier qui a déjà servi, contrairement au neuf qui en sera à son premier usage. Par ailleurs, le terme ancien désigne aussi une construction datant de 15 ans au moins, et pour laquelle vous allez devoir engager des travaux de rénovation ou de restauration. Enfin, pour compléter votre statut de LMNP, vous devez vous engager, une fois les travaux effectués, à mettre votre bien en location meublée pour une durée déterminée. Celle-ci dépend du dispositif fiscal que vous avez choisi, au titre de résidence principale pour son locataire.

Pour bénéficier du statut LMNP aux yeux des autorités fiscales, l’objet de votre projet logement locatif ancien doit avant tout répondre à certaines conditions. La disponibilité et le respect d’une liste des éléments de mobilier d’un logement meublé, comme l’indiquent les dispositions de la loi Alur, dans le décret du 31 juillet 2015 en fait partie. Par ailleurs, les revenus annuels générés ne doivent pas excéder un montant de 23 000 euros, ni dépasser 50% des revenus de votre foyer fiscal. Dans le cas contraire, votre imposition sera calculée sur la base d’une LMP. Enfin, la condition principale indique que vous ne devez pas être inscrit au RCS, par rapport à votre activité de location d’immobilier ancien. 

Après avoir rempli toutes ces conditions, vous pourrez bénéficier des avantages du statut LMNP. Déjà, le prix de la location meublée sera toujours plus rentable par rapport à celle non meublée, grâce à un loyer plus élevé. En plus, vous bénéficiez d’une meilleure souplesse au niveau de la durée de bail, qui peut descendre jusqu’à 9 mois pour chaque contrat de location, notamment si les locataires sont principalement des étudiants. En parallèle, le délai de préavis est également raccourci à un mois en cas de rupture du contrat de la part du locataire. Enfin, le régime fiscal dans le statut LMNP vous octroie un abattement forfaitaire de 50% de vos impôts, par application du régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) sur lequel se base la taxation de vos revenus. Nous vous conseillons le régime réel, qui vous permettra de profiter de l’abattement de vos charges et ainsi la possibilité de ne pas payer d’im pôt pendant 10 ans. En respectant bien toutes les conditions nécessaires, le rendement de votre investissement locatif ancien ne peut qu’être assuré. Au besoin, prenez le temps pour effectuer toutes les études préalables avec un conseiller investissement locatif.

 

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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