Calculer sa capacité d’emprunt : comment faire ?

La capacité d’emprunt immobilier correspond au montant du prêt maximum que vous pourrez obtenir d’une banque pour votre projet. En d’autres termes, c’est l’aptitude d’un emprunteur à faire face aux échéances d’un prêt. Ainsi, connaître votre capacité d’emprunt représente un préalable essentiel à toute acquisition immobilière, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un bien locatif. D’autant plus qu’un achat immobilier doit être bien réfléchi quand il s’agit d’investir. Retrouvez dans cet article les paramètres à prendre en compte pour calculer votre capacité d’emprunt et réaliser un investissement avec succès.

Estimer le montant de vos revenus et de vos charges

Pour connaître votre capacité d’emprunt, il est important de savoir précisément le montant de vos charges et de vos revenus. Ces derniers peuvent être notamment :

• Le loyer versé ;

• Les revenus fonciers ;

• Les salaires ou les traitements ;

• Le montant de l’impôt sur le revenu ;

• Les mensualités des crédits en cours ;

• Les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ;

• Les autres revenus comme les revenus de placements et les pensions alimentaires reçues. 

Les revenus sont à prendre en compte en fonction de votre situation (salarié, retraité, indépendant, propriétaire bailleur).

Vous aurez besoin de déterminer avec précision vos revenus et vos charges. Ces derniers peuvent être calculés annuellement ou mensuellement, mais doivent être in fine ramenés à des montants mensuels.

Procéder au calcul de votre taux d’endettement

La capacité d’emprunt désigne la somme que vous pouvez emprunter afin de financer votre bien. Investir dans l’immobilier locatif constitue un placement sûr et rentable sur le long terme. Si vous achetez pour investir, n’hésitez pas à demander une première étude de votre placement par un notaire.

Aussi, avant de vous lancer dans l’achat d’un logement, il convient d’évaluer votre capacité d’emprunt, et donc par extension votre taux d’endettement. Ce dernier constitue une donnée primordiale. En effet, il permet de connaître les mensualités maximales que vous pouvez supporter en calculant le rapport entre vos revenus et vos charges récurrentes. Voici le calcul à effectuer pour votre taux d’endettement : (charges/revenus) x 100.

Votre capacité d’emprunt est déterminée par votre taux d’endettement. Cette capacité se calcule comme suit : (revenus-charges x 33) / 100.

De manière générale, la capacité d’emprunt doit correspondre à 33 %, au maximum, des revenus du ménage. Cependant, depuis le début de l'année 2022, elle a été relevée à 35 %. Désormais ce taux doit inclure les frais de l’assurance emprunteur. Sachez que les banques refusent les dossiers dont le taux d’endettement est supérieur à 35 %.

En effet, le taux d’endettement est un des principaux critères utilisés par les établissements bancaires pour déterminer votre capacité d’emprunt. Cela pour ensuite procéder à votre financement immobilier (emprunt).

Prendre en compte votre reste à vivre

Ce terme correspond à la somme qu'il reste à l’emprunteur pour assumer ses dépenses courantes. Pour le calculer, vous devez soustraire vos charges fixes à vos revenus nets fixes. À savoir que le calcul du reste à vivre tient souvent compte de la situation personnelle de chaque emprunteur.

D’ailleurs, afin de déterminer la capacité d’emprunt, la banque va calculer le reste à vivre. Plus celui-ci est important, plus vous aurez matière à rassurer votre organisme bancaire sur votre solvabilité.

La durée d’emprunt pour optimiser votre capacité d’emprunt

Il existe une théorie d’emprunt idéale qui permet d’optimiser votre capacité d’emprunt. Entre autres, plus vous empruntez sur une longue période, plus vous diluerez le capital à rembourser dans le temps. De ce fait, vos mensualités seront faibles, augmentant ainsi votre capacité d’emprunt.

A contrario, plus la maturité du prêt est sur une période courte, plus vous augmentez vos mensualités et réduisez votre capacité d’emprunt. Cette dernière dépend directement de la durée de votre crédit. Passer par un courtier vous aidera à optimiser votre dossier pour le présenter sous son meilleur jour et vous permettre d'obtenir votre emprunt.

Prendre en compte vos revenus locatifs dans votre calcul de capacité d’emprunt

En mettant en location votre logement, vous allez percevoir des loyers, et donc percevoir des revenus récurrents. Pour calculer votre capacité d’emprunt, les revenus locatifs sont pris en compte par la banque à 70 %. Deux options s’offrent à vous pour intégrer les revenus locatifs à votre profil emprunteur :

• soit les ajouter à l’ensemble de ses revenus,

• soit les déduire intégralement de ses charges. 

En effet, ce sont des éléments importants pris en compte par les établissements bancaires dans l’étude d’un dossier.

Le taux différentiel comme méthode de calcul

Il s’agit d’une autre méthode de calcul afin de déterminer votre capacité d’emprunt. Si vous souhaitez ajouter vos futurs revenus locatifs au calcul de votre taux d’endettement, votre banque considérera alors votre taux d’endettement différentiel. Autrement dit, l’établissement bancaire calcule votre taux d’endettement selon vos revenus futurs, loyers compris, plutôt que sur vos revenus actuels. Il s’agit donc d’un mode de calcul très avantageux.

Estimer votre apport personnel

L’apport personnel permet d’alléger le poids global de votre prêt immobilier. Les organismes bancaires exigent que cet apport financier compte pour au moins 10 % du projet, hors frais de notaire. Dans le cas où vous investissez dans une première résidence principale ou dans un bien locatif, cela devrait suffire. Il faut comprendre au préalable qu’un apport représente un pourcentage entre le montant global du projet d’acquisition et l’épargne disponible. Pour son calcul, il vous suffit de diviser le montant que vous souhaitez investir au coût total du bien immobilier. En somme, les apports importants favorisent l’octroi de taux immobiliers bas.

Faire une simulation de votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif

Le financement de votre investissement locatif peut s’avérer complexe. Cela dit, en prenant le temps de préparer au mieux votre projet, vous mettez toutes les chances de voir votre placement se réaliser. Il vous faut évaluer parfaitement votre capacité d’emprunt afin de pouvoir orienter vos recherches vers un bien adapté à votre budget.

Dans cette optique, un simulateur de crédit immobilier peut vous aider dans vos opérations. De surcroît, il s’agit d’un outil dédié au calcul de votre capacité d’emprunt rattachée à un investissement locatif.

Comme alternative à la simulation, vous faire accompagner par un professionnel du crédit est également recommandé. De ce fait, faire appel à un courtier vous permet d’obtenir le meilleur prêt pour votre investissement locatif.

Les banques sont extrêmement vigilantes lorsqu’il s’agit de financer un investissement locatif. Ainsi, vous devez avoir une estimation précise de votre capacité d'emprunt afin d’être sûr de pouvoir être financé. Si vous souhaitez augmenter votre pouvoir d’achat, vous pouvez prendre contact avec un courtier afin de comparer les banques. Ainsi, en obtenant un meilleur taux, votre mensualité de remboursement sera moins importante. En effet, il s’avère judicieux de solliciter les services d'un professionnel avant d’entamer toute démarche auprès des organismes bancaires.

L'impact de votre situation familiale sur la capacité d'emprunt

Que vous soyez célibataire, marié, pacsé, ou parent avec une ribambelle de petits loups à nourrir (et à gâter), votre situation familiale joue un rôle clé dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Oui, parce qu’une banque, aussi sérieuse et studieuse soit-elle, doit prendre en compte votre petite tribu avant de vous confier un prêt immobilier.

Le célibataire qui rêve d’une vie de château (ou presque)

Si vous êtes célibataire, avec ou sans chat, la banque ne prendra en compte que vos revenus et vos charges. La bonne nouvelle ? Vous avez une grande liberté ! Pas de calculs complexes pour déterminer combien de couches ou de goûters à 16h vous devez acheter chaque mois. Mais attention, le fait d'être seul à bord peut aussi signifier un peu moins de flexibilité dans les prêts, puisque vous devez assumer seul les mensualités.

Le couple sans enfant : plus de liberté, mais aussi plus de responsabilités

Pour les couples sans enfant, c’est un peu comme si vous étiez deux pilotes dans un avion : la charge est partagée, mais les deux doivent être prêts à décoller. Les banques vont donc se pencher sur vos revenus conjoints pour calculer votre capacité d’emprunt. C'est plutôt favorable, car vous pouvez combiner vos forces financières.

Cependant, un petit conseil : n'oubliez pas que la banque va aussi scruter vos charges communes, comme les crédits existants ou les dépenses de vie. Et surtout, évitez les dépenses "hors budget" comme les voyages improvisés (pour l’instant !).

Les parents avec enfants : une jolie petite tribu à nourrir et à protéger

Là, ça devient un peu plus complexe. Non seulement vous avez des revenus à gérer, mais vous devez aussi tenir compte de vos enfants (qui, comme chacun sait, grandissent en demandant sans cesse plus de goûters, de vêtements et… de téléphones). Les banques prennent en compte les charges liées aux enfants, comme les frais de garde, d’école, de loisirs et de santé. Cela peut impacter votre capacité d’emprunt, car plus vous avez d'enfants, plus vos charges mensuelles augmentent.

Mais rassurez-vous, si vous êtes dans cette situation, vous pouvez tout de même optimiser votre dossier : les banques savent que l’amour familial coûte cher, mais elles sont prêtes à faire preuve de flexibilité dans les calculs, surtout si vous avez des revenus stables.

Le couple avec enfants : jongler avec les finances et les rêves immobiliers

Si vous êtes en couple avec des enfants, vous avez donc un double défi : gérer les revenus du foyer tout en équilibrant les charges familiales. Mais voilà, la banque n’est pas là pour vous juger sur la quantité de baskets ou de jouets à acheter chaque mois (quoi que, si ça commence à ressembler à un véritable centre commercial à domicile, il serait peut-être bon de faire attention à votre budget). Ce qui l’intéresse, c’est de savoir si vous pouvez continuer à honorer vos mensualités tout en nourrissant tout le monde et en gérant les besoins de vos petits.

La banque va évaluer les besoins de votre famille et ajuster le montant de votre prêt en conséquence. Bien sûr, plus vos charges sont élevées (merci les loisirs, l’école et les petites urgences familiales), moins votre capacité d'emprunt sera importante. Mais en compensant avec des revenus solides ou un apport personnel conséquent, vous avez une belle carte à jouer pour rassurer l’établissement prêteur.

Optimiser son prêt selon sa situation familiale : les bons réflexes

Simuler avant de foncer

Quel que soit votre statut, faites des simulations de prêt pour voir où vous en êtes avant de frapper à la porte de votre banque. Si vous êtes en couple, n’hésitez pas à calculer les deux revenus ensemble, et si vous avez des enfants, gardez à l’esprit que plus votre « budget famille » est élevé, plus la banque sera attentive à vos charges.

Anticiper les frais familiaux

Les banques sont assez conciliantes pour les familles, mais elles doivent voir que vous avez une vision réaliste de vos dépenses. Si vous avez plusieurs enfants ou des dépenses imprévues, veillez à prévoir un budget ajusté. Préparez-vous à expliquer à la banque comment vous gérez votre budget au quotidien pour qu’elle puisse évaluer votre solvabilité sur le long terme.

Réduire ses dettes existantes

Si vous avez des crédits en cours (comme un crédit auto ou des prêts à la consommation), la banque prendra en compte ces charges. Avant de vous lancer dans un emprunt immobilier, il peut être utile de les réduire au maximum pour alléger votre taux d’endettement et augmenter ainsi votre capacité d’emprunt.

L'impact de la durée du prêt sur le coût total du crédit

Que vous soyez un adepte des prêts à 15 ans, un passionné des prêts à 20 ans, ou un défenseur des prêts à 25 ans, chaque durée a ses avantages, mais aussi ses inconvénients. L’objectif ici ? Vous aider à choisir la durée qui vous permettra de dormir tranquille tout en n'ayant pas la gorge serrée à chaque échéance mensuelle.

Le prêt à 15 ans : un sprint (mais ça vous coûte plus cher)

Le prêt à 15 ans, c’est un peu comme une course de vitesse. Vous remboursez plus rapidement, donc vous êtes débarrassé du poids du crédit plus tôt. Et en plus, la banque vous offrira probablement un taux d'intérêt plus bas, car vous empruntez sur une période plus courte. Bons points, donc.

Mais attention, ce n’est pas aussi simple que ça. Comme vous remboursez plus vite, vos mensualités seront beaucoup plus élevées que pour un prêt plus long. En fait, la plupart des gens qui choisissent cette option doivent bien réorganiser leur budget pour être capables de suivre le rythme. Vous aurez aussi moins de flexibilité financière à court terme. Mais bon, au moins, vous aurez fini de payer votre maison avant d’atteindre la retraite… C’est déjà ça de gagné !

Le prêt à 20 ans : l'équilibre parfait… mais avec un coût supplémentaire

Le prêt à 20 ans, c’est un peu l’âge d’or des prêts immobiliers : il offre un joli compromis entre mensualités raisonnables et coût total du crédit. Pourquoi ? Parce que sur cette durée, vous allez pouvoir étaler les remboursements de manière assez confortable sans que les mensualités ne deviennent un fardeau trop lourd. Et vous éviterez aussi l'effet "gorge serrée" du prêt à 15 ans.

Cependant, tout n’est pas parfait dans le royaume des prêts à 20 ans. Les intérêts vont forcément augmenter par rapport au prêt sur 15 ans, puisque vous empruntez sur une période plus longue. En d’autres termes, vous allez finir par payer un peu plus pour votre maison, même si vous n’êtes pas obligé de sacrifier votre qualité de vie pour payer chaque mois. Bref, le compromis idéal, mais avec un coût supplémentaire au bout du compte.

Le prêt à 25 ans : la tentation de la mensualité réduite… mais attention aux conséquences !

Voilà l’option rêvée pour ceux qui souhaitent réduire au maximum le poids de chaque mensualité. En effet, plus la durée est longue, plus les mensualités sont faibles. C’est tentant, n'est-ce pas ? Vous pouvez facilement vous dire : "Oh, si je choisis 25 ans, mes mensualités seront légères comme une plume. Je pourrai respirer." Certes, c'est vrai. Vous respirerez… peut-être un peu trop, au point d'oublier que vous payez en réalité beaucoup plus que si vous choisissiez un prêt plus court.

Sur un prêt de 25 ans, vos mensualités seront plus petites, mais les intérêts supplémentaires accumulés sur 10 ans de plus (par rapport à un prêt de 15 ans) peuvent sérieusement gonfler le coût total de votre emprunt. Si vous êtes un optimiste de la vie (et de la hausse des salaires), ça peut fonctionner. Mais, si vous ne tenez pas à voir vos remboursements s'étaler aussi longtemps, c’est peut-être mieux de réfléchir à deux fois avant de vous engager sur une telle durée. C’est le "long terme" qui vous attend, avec tout ce que cela implique.

Comparaison rapide : combien ça coûte vraiment ?

Prenons un exemple pour voir l'impact concret de la durée sur le coût total :

Prêt de 200 000€ à un taux d'intérêt de 1,5% :

• • 15 ans : Mensualité = 1 331 €, coût total du crédit = 239 586 € (donc 39 586 € d'intérêts).

  • 20 ans : Mensualité = 1 070 €, coût total du crédit = 257 110 € (soit 57 110 € d'intérêts).

  • 25 ans : Mensualité = 850 €, coût total du crédit = 270 000 € (soit 70 000 € d'intérêts).

La différence de coût total entre 15 ans et 25 ans peut être significative ! Bien sûr, vous allez gagner en mensualités légères avec les 25 ans, mais les intérêts à payer en plus ne sont pas négligeables. Une manière de le voir ? C’est un peu comme choisir entre un café cher que vous buvez en 10 minutes ou un grand café pour 25 ans... que vous paierez probablement plus cher.

Le facteur humain : êtes-vous prêt à payer longtemps ?

Au final, le choix de la durée du prêt dépend largement de vos priorités personnelles. Si vous êtes à l’aise avec des mensualités plus élevées et que vous préférez vous débarrasser de votre emprunt rapidement, un prêt de 15 ans est parfait. Si vous êtes plutôt du genre à vouloir un compromis et à étaler les paiements sans trop sacrifier votre budget quotidien, le prêt à 20 ans est souvent idéal. Enfin, si votre priorité est de réduire les mensualités pour garder plus d’air, un prêt de 25 ans peut sembler attractif, mais préparez-vous à payer un peu plus au final.