Comment calculer sa capacité d’emprunt pour un investissement locatif

La capacité d’emprunt immobilier correspond au montant du prêt maximum que vous pourrez obtenir d’une banque pour votre projet. En d’autres termes, c’est l’aptitude d’un emprunteur à faire face aux échéances d’un prêt. Ainsi, connaître votre capacité d’emprunt représente un préalable essentiel à toute acquisition immobilière, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un bien locatif. D’autant plus qu’un achat immobilier doit être bien réfléchi quand il s’agit d’investir. Retrouvez dans cet article les paramètres à prendre en compte pour calculer votre capacité d’emprunt et réaliser un investissement avec succès.

Estimer le montant de vos revenus et de vos charges

Pour connaître votre capacité d’emprunt, il est important de savoir précisément le montant de vos charges et de vos revenus. Ces derniers peuvent être notamment :

  • Le loyer versé ;
  • Les revenus fonciers ;
  • Les salaires ou les traitements ;
  • Le montant de l’impôt sur le revenu ;
  • Les mensualités des crédits en cours ;
  • Les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ;
  • Les autres revenus comme les revenus de placements et les pensions alimentaires reçues. 


Les revenus sont à prendre en compte en fonction de votre situation (salarié, retraité, indépendant, propriétaire bailleur).

En somme, vous aurez besoin de déterminer avec précision vos revenus et vos charges. Ces derniers peuvent être calculés annuellement ou mensuellement, mais doivent être in fine ramenés à des montants mensuels.

Procéder au calcul de votre taux d’endettement

La capacité d’emprunt désigne la somme que vous pouvez emprunter afin de financer votre bien. Investir dans l’immobilier locatif constitue un placement sûr et rentable sur le long terme. Si vous achetez pour investir, n’hésitez pas à demander une première étude de votre placement par un notaire.

Aussi, avant de vous lancer dans l’achat d’un logement, il convient d’évaluer votre capacité d’emprunt, et donc par extension votre taux d’endettement. Ce dernier constitue une donnée primordiale. En effet, il permet de connaître les mensualités maximales que vous pouvez supporter en calculant le rapport entre vos revenus et vos charges récurrentes. Voici le calcul à effectuer pour votre taux d’endettement : (charges/revenus) x 100.

Votre capacité d’emprunt est déterminée par votre taux d’endettement. Cette capacité se calcule comme suit : (revenus-charges x 33) / 100.

De manière générale, la capacité d’emprunt doit correspondre à 33 %, au maximum, des revenus du ménage. Cependant, depuis le début de l'année 2022, elle a été relevée à 35 %. Désormais ce taux doit inclure les frais de l’assurance emprunteur. Sachez que les banques refusent les dossiers dont le taux d’endettement est supérieur à 35 %.

En effet, le taux d’endettement est un des principaux critères utilisés par les établissements bancaires pour déterminer votre capacité d’emprunt. Cela pour ensuite procéder à votre financement immobilier (emprunt).

Prendre en compte votre reste à vivre

Ce terme correspond à la somme qu'il reste à l’emprunteur pour assumer ses dépenses courantes. Pour le calculer, vous devez soustraire vos charges fixes à vos revenus nets fixes. À savoir que le calcul du reste à vivre tient souvent compte de la situation personnelle de chaque emprunteur.

D’ailleurs, afin de déterminer la capacité d’emprunt, la banque va calculer le reste à vivre. Plus celui-ci est important, plus vous aurez matière à rassurer votre organisme bancaire sur votre solvabilité.

La durée d’emprunt pour optimiser votre capacité d’emprunt

Il existe une théorie d’emprunt idéale qui permet d’optimiser votre capacité d’emprunt. Entre autres, plus vous empruntez sur une longue période, plus vous diluerez le capital à rembourser dans le temps. De ce fait, vos mensualités seront faibles, augmentant ainsi votre capacité d’emprunt.

A contrario, plus la maturité du prêt est sur une période courte, plus vous augmentez vos mensualités et réduisez votre capacité d’emprunt. Cette dernière dépend directement de la durée de votre crédit. Passer par un courtier vous aidera à optimiser votre dossier pour le présenter sous son meilleur jour et vous permettre d'obtenir votre emprunt.

Prendre en compte vos revenus locatifs dans votre calcul de capacité d’emprunt

En mettant en location votre logement, vous allez percevoir des loyers, et donc percevoir des revenus récurrents. Pour calculer votre capacité d’emprunt, les revenus locatifs sont pris en compte par la banque à 70 %. Deux options s’offrent à vous pour intégrer les revenus locatifs à votre profil emprunteur :

  • soit les ajouter à l’ensemble de ses revenus,
  • soit les déduire intégralement de ses charges. 


En effet, ce sont des éléments importants pris en compte par les établissements bancaires dans l’étude d’un dossier.

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Le taux différentiel comme méthode de calcul

Il s’agit d’une autre méthode de calcul afin de déterminer votre capacité d’emprunt. Si vous souhaitez ajouter vos futurs revenus locatifs au calcul de votre taux d’endettement, votre banque considérera alors votre taux d’endettement différentiel. Autrement dit, l’établissement bancaire calcule votre taux d’endettement selon vos revenus futurs, loyers compris, plutôt que sur vos revenus actuels. Il s’agit donc d’un mode de calcul très avantageux.

Estimer votre apport personnel

L’apport personnel permet d’alléger le poids global de votre prêt immobilier. Les organismes bancaires exigent que cet apport financier compte pour au moins 10 % du projet, hors frais de notaire. Dans le cas où vous investissez dans une première résidence principale ou dans un bien locatif, cela devrait suffire. Il faut comprendre au préalable qu’un apport représente un pourcentage entre le montant global du projet d’acquisition et l’épargne disponible. Pour son calcul, il vous suffit de diviser le montant que vous souhaitez investir au coût total du bien immobilier. En somme, les apports importants favorisent l’octroi de taux immobiliers bas.

Faire une simulation de votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif

Le financement de votre investissement locatif peut s’avérer complexe. Cela dit, en prenant le temps de préparer au mieux votre projet, vous mettez toutes les chances de voir votre placement se réaliser. Il vous faut évaluer parfaitement votre capacité d’emprunt afin de pouvoir orienter vos recherches vers un bien adapté à votre budget.

Dans cette optique, un simulateur de crédit immobilier peut vous aider dans vos opérations. De surcroît, il s’agit d’un outil dédié au calcul de votre capacité d’emprunt rattachée à un investissement locatif.

Comme alternative à la simulation, vous faire accompagner par un professionnel du crédit est également recommandé. De ce fait, faire appel à un courtier vous permet d’obtenir le meilleur prêt pour votre investissement locatif.

Les banques sont extrêmement vigilantes lorsqu’il s’agit de financer un investissement locatif. Ainsi, vous devez avoir une estimation précise de votre capacité d'emprunt afin d’être sûr de pouvoir être financé. Si vous souhaitez augmenter votre pouvoir d’achat, vous pouvez prendre contact avec un courtier afin de comparer les banques. Ainsi, en obtenant un meilleur taux, votre mensualité de remboursement sera moins importante. En effet, il s’avère judicieux de solliciter les services d'un professionnel avant d’entamer toute démarche auprès des organismes bancaires.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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