Calculer taux endettement locatif

L’emprunt immobilier représente généralement une forte somme d’argent. De ce fait, l’établissement bancaire se doit d’examiner minutieusement votre dossier emprunteur. En principe, votre taux d’endettement ne doit pas excéder les 33 % ou 35 %, avec l’assurance de crédit incluse pour l’achat d’un logement immobilier. Il s’agit du poids de vos charges sur votre budget mensuel.

De façon générale, le taux d’endettement permet à un établissement prêteur de vérifier votre situation financière. L’organisme prêteur va déterminer les risques éventuels dans le cas d’un octroi de crédit. De ce fait, le calcul du ratio d’endettement s’avère essentiel afin qu’une banque accepte votre dossier emprunteur. De plus, elle va s’assurer de votre capacité d’emprunt tout en gérant vos finances. Cet article répondra à vos questions portant sur le calcul de taux d’endettement dans le cadre d’un investissement locatif.

Le calcul du taux d’endettement différentiel

Afin de calculer la capacité d’emprunt d’un investisseur immobilier, la majorité des banques apposent le calcul classique du taux d’endettement. Ce dernier consiste à vérifier la faisabilité économique de l’achat de la résidence principale. À savoir qu’il est légèrement différent pour un projet de type locatif. Pour le calcul du taux d’endettement, procédez à la division de toutes les charges par ses revenus et multiplier le résultat par 100. Ainsi, vous obtiendrez le pourcentage final.

En pratique, les revenus et les charges dans ce ratio sont déterminés suivant chaque établissement bancaire. En raison de cela, le taux d'endettement peut varier d'une banque à l'autre. Votre charge d'emprunt est le total des mensualités des prêts existants et des crédits envisagés. En outre, avec la somme exacte du taux d’endettement et de celui du prêt immobilier, l’investisseur pourra adapter son plan de financement.

Toutefois, cette méthode classique n’avantage pas les investisseurs immobiliers ayant un projet locatif. Voilà pourquoi certaines banques emploient le taux d’endettement différentiel. En somme, les organismes bancaires pratiquent ce calcul spécifique afin de différencier les profils investisseurs des emprunteurs particuliers. Il est dit différentiel, car les loyers perçus de la résidence principale louée vont compenser automatiquement les charges. En investissement immobilier locatif, l’achat d’une résidence principale par un emprunt requiert le calcul préalable de la capacité d’endettement de l’investisseur.

La notion du calcul du taux d’endettement différentiel est destinée aux investisseurs locatifs. Cette opération fait partie du critère pris en compte dans l’octroi de prêt ou de regroupement de crédits. Il s’agit de la méthode de calcul la plus avantageuse pour les investisseurs immobiliers. Elle permet notamment, de réduire le taux d’endettement à l’aide d’une meilleure prise en considération de la situation.

L’intérêt du taux d’endettement différentiel est incontestable pour les entrepreneurs immobiliers. Sa méthode de calcul se fait en quatre étapes :

• Le calcul du solde investisseur (il s’agit de la déduction des charges foncières de vos revenus fonciers) ;

• Avec un résultat de solde positif, vous devez l’ajouter à vos revenus ;

• Avec un résultat de solde négatif, vous devez le soustraire aux revenus ;

• La division de vos mensualités d’emprunts par votre solde investisseur pour l’obtention de votre taux d’endettement différentiel.

À la différence du taux d’endettement classique, il s’applique uniquement aux profils investisseurs. Dans votre simulation, il vous faut procéder au calcul du solde investisseur. En clair, il s'agit de faire la soustraction des revenus fonciers sur les charges foncières.

Dans certaines méthodes de calcul, un abattement est appliqué sur les revenus chez certains organismes bancaires. Ces derniers étudient les dossiers emprunteurs avec le procédé de calcul différentiel. Celui-ci permet de réduire les mensualités ainsi que l’accès à des offres de financement ajustées. Lorsque vous sollicitez un emprunt immobilier auprès d’un établissement prêteur, celui-ci vérifiera ce taux d’endettement. Son principal objectif est de vous protéger des risques du surendettement.

La capacité de remboursement quant à elle désigne le montant maximum des mensualités qui vous sera accordé pour votre emprunt. Et cela en fonction de vos revenus et de vos charges. Ces mensualités incluent les intérêts, le coût de l’assurance de prêt et le capital. Ainsi, le montant de vos mensualités ne pourra pas excéder les 33 % de vos revenus nets.

Après la capacité de remboursement et le taux d’endettement vient la capacité d’emprunt. Il s’agit du montant total octroyé par la banque. Il correspond à votre mensualité maximale sur une durée donnée en fonction de vos recettes et de vos charges locatives.

Les allocations logement sont ajoutées aux revenus nets pour réduire le taux d'endettement. En revanche, elles peuvent être déduites directement du loyer immobilier. Dans ce cas, l'impact sur le taux d'endettement est nul, mais des retombées sur le reste à vivre sont possibles.

La notion du reste à vivre

Le taux d’endettement est un pourcentage désignant les charges que vous pouvez supporter par rapport à vos revenus. A contrario, le reste à vivre est le résultat d’une soustraction déterminant votre revenu disponible une fois les charges acquittées, et mensualités d’emprunt incluses. ll consiste à calculer la somme restante de chaque mois après vous être acquitté de vos mensualités d’emprunt et de vos charges. Voici la formule du reste à vivre : 

Revenus du ménage – Charges fixes

Le taux d’endettement représente le ratio revenu et les charges. Le reste à vivre constitue un point indispensable concernant le calcul du taux d’endettement. À noter que les revenus nets du ménage correspondent aux revenus certains et réguliers de chacun des emprunteurs.

De surcroît, la notion du reste à vivre est nécessaire, car mis à part vos charges habituelles, vous pouvez avoir à faire face à des imprévus. Vous avez intérêt à vous baser sur vos relevés de compte annuel afin de faire le point sur vos rentrées d’argent ainsi que vos dépenses.

Si la banque calcule votre taux d’endettement sans prendre en compte votre reste à vivre, le risque serait de vous retrouver sans aucune liquidité. Cette dernière permet pourtant de gérer les imprévus. L’exception réside dans le cas où vous disposez d’un salaire important.

Une fois toutes vos charges payées, la situation est différente si votre reste à vivre est de 800 euros minimum pour un célibataire ou de 2 000 euros minimum pour un couple. En outre, l’éventuel risque que vous soyez dans une situation de surendettement est moindre. En somme le reste à vivre est un indicateur vous permettant de prétendre à un taux d’endettement supérieur à 35 %.

Comment les banques calculent-elles le taux d’endettement ? 

Le calcul de votre taux d’endettement présente plusieurs intérêts pour un établissement prêteur, comme pour vous. Pour ce faire, une banque va prendre en compte divers revenus et charges afin de procéder au calcul.

Les revenus

Une banque procédera à la vérification des revenus professionnels de l’investisseur immobilier. Mais encore, elle va prendre en considération votre salaire ou votre traitement mensuel net. Concernant les revenus des travailleurs indépendants, intérimaires et autres professions présentant des risques, la banque va se baser sur la moyenne des revenus des trois dernières années. Cela afin d’établir le taux d’endettement pour le prêt. Les revenus locatifs seront retenus par un organisme bancaire à hauteur de 70 % en moyenne afin de tenir compte du risque de vacances locatives.

De plus, une banque va examiner la pension de retraite qui est assimilée à un salaire et aux aides sociales. Ces dernières sont rarement prises en compte, notamment les droits au chômage puisque ceux-ci sont de courte durée (les revenus exceptionnels sont exclus du calcul du taux d’endettement).

À noter que les revenus fonciers font l'objet d'un coefficient de minoration appliqué par la banque en compensation des éventuelles absences de loyers. En investissement locatif, il arrive que des investisseurs immobiliers choisissent la Société civile immobilière (SCI). Parfois, les banques peuvent se montrer conciliantes avec les candidats possédant un risque de défaut de paiement quasiment nul. En clair, ils choisissent la société civile immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ou même à l’impôt sur le revenu (IR), car la SCI contribue au remboursement rapide de l’endettement.

Les charges

Une banque va étudier le dossier emprunteur pour savoir si l’intéressé est capable ou non de rembourser son crédit immobilier. Les charges constituent un autre critère important pris en compte par un organisme bancaire. Les voici :

• La pension alimentaire que vous verserez pour vos enfants ;

• Les éventuels crédits à la consommation que vous remboursez déjà ;

• Les mensualités de crédit d’une résidence principale ou d’un investissement locatif ;

Aussi, les charges courantes, comme celles liées à la consommation de gaz, d’électricité ou d’eau sont prises en compte dans le calcul du reste à vivre. Cependant, elles ne sont pas incluses directement dans le taux d’endettement.

Optimiser son taux d’endettement : astuces et stratégies

Votre taux d'endettement, c'est votre boussole financière. Le maîtriser, c'est se donner de l'air. Découvrez comment alléger votre fardeau avec des gestes concrets.

Regroupez vos crédits

Imaginez. Vous avez plusieurs petits prêts. Un ici, un là. Ils pèsent. Le regroupement de crédits est une solution. Un seul prêt. Une seule mensualité. Souvent plus basse. C'est plus simple. Et plus léger pour votre budget.

Investissez en SCI pour séparer vos patrimoines

Vous êtes entrepreneur ? Ou vous songez à investir dans l'immobilier ? La Société Civile Immobilière (SCI) est votre alliée. Elle sépare votre patrimoine personnel de vos investissements. Vos biens privés sont protégés. En cas de coup dur. C'est une sécurité précieuse.

Diminuez vos charges mensuelles

Avant de solliciter un nouveau prêt, faites le ménage. Passez vos dépenses au crible. Chaque euro compte. Réduisez les abonnements inutiles. Optimisez vos contrats. Diminuer vos charges, c'est montrer que vous gérez. Cela rassure les banques. C'est une preuve de votre sérieux.

Déléguez à un courtier

Vous n'êtes pas seul face aux chiffres. Un courtier est un expert. Il connaît le marché. Il négocie pour vous. Il trouve les meilleures conditions. Gain de temps. Gain d'argent. C'est un partenaire précieux pour alléger votre endettement.

Spécificités selon le type d’investissement locatif (Pinel, LMNP, nue-propriété, etc.)

L'investissement locatif, c'est un monde de possibilités. Mais chaque option a ses règles. Comprendre ces nuances est essentiel. Pour choisir celle qui vous convient.

Des revenus traités différemment selon les régimes fiscaux

Vos loyers ne sont pas tous logés à la même enseigne. En Pinel, la réduction d'impôt est un atout. En LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), c'est l'amortissement qui change la donne. La nue-propriété ? Zéro impôt sur les revenus pendant la durée du démembrement. Chaque régime a son mode de calcul. C'est crucial pour votre rentabilité.

L'impact de la fiscalité sur votre différentiel

La fiscalité, c'est la clé. Elle peut transformer un bon investissement. Ou le plomber. Un dispositif comme le Pinel offre une réduction d'impôt directe. Cela diminue votre effort d'épargne. Mais attention aux plafonds. En LMNP, les charges déductibles et l'amortissement réduisent votre base imposable. Chaque euro d'impôt économisé. C'est un euro de plus dans votre poche.

Taux d'endettement et dispositifs fiscaux : Pinel ou Denormandie

Vous financez avec un prêt ? Votre taux d'endettement est crucial. Les banques le regardent de près. Avec des dispositifs comme le Pinel ou le Denormandie, une partie de l'investissement est compensée par la réduction fiscale. Cela peut alléger votre effort mensuel. Les banques peuvent en tenir compte. C'est un argument de poids pour votre dossier. Ils voient que votre projet est aidé.

Chaque investissement a sa propre logique. Étudiez bien les spécificités. C'est la meilleure façon de réussir. Et d'optimiser votre projet locatif.

Impact du taux d’endettement sur la stratégie patrimoniale à long terme

Votre taux d'endettement n'est pas qu'un chiffre. C'est un outil puissant. Bien géré, il peut accélérer la construction de votre patrimoine. Mal maîtrisé, il peut freiner vos projets. Voyons comment l'intégrer à votre vision stratégique.

Modulez vos emprunts avec l'évolution de vos revenus

Votre vie financière n'est pas figée. Vos revenus peuvent augmenter. Ou diminuer. Adaptez vos emprunts en conséquence. Quand vos revenus croissent, vous pouvez envisager de rembourser plus vite. Ou de réemprunter pour un nouveau projet. Quand ils baissent, renégociez vos échéances. La flexibilité est la clé. C'est comme ajuster la voile d'un bateau. Selon le vent.

Arbitrage entre endettement maîtrisé et levier de crédit

C'est un équilibre délicat. L'endettement maîtrisé, c'est la prudence. Ne pas se laisser submerger. Garder une marge de manœuvre. Mais l'endettement, c'est aussi un levier de crédit. Il permet d'acquérir des biens plus importants. Des biens qui généreront des revenus. Ou prendront de la valeur. Il s'agit de trouver le juste milieu. Utiliser la dette comme un outil. Pas comme un fardeau. C'est la différence entre une charge et un investissement.

Votre taux d'endettement est une composante essentielle de votre stratégie patrimoniale. Pensez-y comme à un allié. Pas comme à un ennemi.

Ce qu'il faut retenir

Le taux d'endettement est une véritable boussole financière pour vos projets immobiliers, en particulier locatifs. Comprendre ses systèmes, ses spécificités selon le type d'investissement, et savoir l'optimiser, vous donne un avantage considérable. Qu'il s'agisse de la méthode de calcul classique ou du plus avantageux taux d'endettement différentiel, l'objectif reste le même : s'assurer que votre projet est viable et que vous maintenez un reste à vivre suffisant.

Maîtriser ces concepts vous permet non seulement d'obtenir les financements nécessaires, mais aussi de bâtir une stratégie patrimoniale solide et durable. N'oubliez jamais que l'endettement, utilisé à bon escient, peut être un puissant levier de croissance.

FAQ sur le taux d’endettement locatif

Le taux d'endettement suscite de nombreuses interrogations. Surtout en investissement locatif. Voici les réponses à vos questions les plus fréquentes. Pour éclaircir vos doutes.

Peut-on emprunter avec un taux d’endettement de 40 % ?

C'est une question courante. Traditionnellement, le seuil est de 33 %. Mais ce n'est pas une règle absolue. Avec 40 %, c'est plus difficile. Mais pas impossible. Si vos revenus sont élevés et stables. Si votre reste à vivre est confortable. Si l'investissement locatif génère des revenus solides. Certaines banques peuvent accepter. Chaque dossier est unique.

Quel est le taux d’endettement idéal pour un investisseur ?

Il n'y a pas de chiffre magique. L'idéal est celui qui vous permet de dormir sur vos deux oreilles. Sans stress financier. Pour un investisseur, c'est celui qui optimise le levier de crédit. Sans compromettre votre sécurité. Souvent, en dessous de 30 %. C'est confortable. Mais au-delà, si le projet est solide et les revenus locatifs importants, c'est envisageable. L'important est l'équilibre.

Le taux différentiel est-il accepté par toutes les banques ?

Le taux différentiel, c'est une approche spécifique. Certaines banques l'appliquent. D'autres non. Il s'agit de ne considérer que la différence entre les revenus locatifs et les charges. Pas la totalité des revenus. Cela peut améliorer votre taux d'endettement. Mais toutes les banques n'ont pas la même politique. Il faut interroger plusieurs établissements. Et trouver ceux qui sont flexibles.

Quelle différence entre capacité d’emprunt et taux d’endettement ?

C'est simple. Le taux d'endettement mesure le poids de vos charges financières sur vos revenus. C'est un pourcentage. La capacité d'emprunt, elle, c'est le montant maximum que vous pouvez emprunter. Elle découle de votre taux d'endettement. Plus votre taux d'endettement est bas, plus votre capacité d'emprunt est élevée. L'un est un ratio. L'autre est un montant.