Prêt immobilier : financer son investissement locatif

Un investissement locatif est un projet d’envergure qui nécessite un budget important. Or, il est rare que les investisseurs disposent d’une liquidité suffisante dédiée à cet effet. Dans ce cas, le prêt immobilier se présente comme la meilleure solution pour financer l’achat d’un bien immobilier.

Pourquoi un emprunt pour investir dans l’immobilier locatif ?

Emprunter auprès de la banque pour réaliser un investissement locatif permet à l’investisseur de profiter de nombreux avantages dont un taux d’intérêt avantageux et surtout la possibilité d’acquérir un bien immobilier sans effort d’épargne important.

Ainsi, si on a des disponibilités financières, certains peuvent se demander s’il faut les placer dans l’immobilier et, plus particulièrement, locatif ? Bien sûr, la rentabilité locative de ce placement est intéressante, mais est-ce suffisant pour y placer toutes ses économies alors qu’il sera possible de profiter d’un crédit qui va permettre de réaliser ce projet ? En France, les taux sont suffisamment bas actuellement pour ne pas hésiter à profiter de ce levier. D’autant que, si le projet de placement immobilier est de qualité, il sera facilement défendable devant un banquier et le budget prévisionnel dans son dossier de financement qu’on va lui présenter lui apportera les garanties suffisantes.

La seule contrainte sera de ne pas atteindre un taux d’endettement de 33 % qui rebutera fatalement le banquier (à noter que selon la situation financière et le patrimoine à disposition de l’investisseur, la banque pourra lui prêter au-delà de 33 %). Pour avoir rencontré des propriétaires disposant de patrimoines très importants, il faut garder à l'esprit que le levier du crédit est le meilleur moyen pour s’enrichir avec l'immobilier.

L’intérêt du crédit immobilier

L’investissement immobilier est le seul type de placement pouvant être financé à crédit. Ainsi, il est possible de profiter de l’effet de levier pour l’acquisition d’un immobilier locatif. Il s’agit d’une solution de financement pratique comme elle permet de devenir propriétaire d’un bien qu’il serait plus difficile de payer en cash. Ainsi, l’investisseur peut toujours financer son logement tout en préparant le financement de nouveaux biens immobiliers.

Un placement rentable

Le taux d’intérêt est souvent la raison qui mène à financer un placement immobilier à crédit. Le taux d’intérêt du prêt est toujours inférieur au taux de rendement brut du placement immobilier. Par conséquent, si on ajoute la rentabilité en capital au rendement brut, la rentabilité nette globale sera supérieure au coût de l’emprunt. Actuellement, avec des taux d’intérêt particulièrement bas, les particuliers tout comme les investisseurs professionnels peuvent profiter de cette conjoncture pour se constituer un patrimoine à crédit. Par ailleurs, l’investisseur peut se servir des loyers perçus de la location pour couvrir une partie de ses mensualités. En revanche, pour réduire le montant des mensualités, il est toujours possible de placer de l’apport dans son projet immobilier ou d’allonger la durée du crédit.

Le prêt immobilier est une solution avantageuse pour le financement d’un investissement locatif. Toutefois, que l’investisseur ait ou non de l'épargne disponible, il doit être solvable et avoir une capacité d'endettement pour que la banque soit encline à lui accorder un crédit immobilier. Dans la majorité des cas cela signifie que ce dernier dispose de revenus réguliers, qui donneront aux banques la confiance nécessaire pour octroyer des prêts pour l’immobilier locatif.

Déduction des intérêts en investissement immobilier locatif

L’autre avantage de faire appel à un emprunt est de pouvoir en déduire les intérêts : en location vide, ils seront déductibles de vos revenus fonciers, en location meublée non professionnelle, ils seront déductibles des revenus locatifs ; en location meublée professionnelle, ils seront déductibles des revenus globaux.

Déduction des intérêts d’emprunt en location vide

En location vide, le propriétaire bailleur peut déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers. De plus, lorsqu’il existe un déficit foncier dans le cas de cet investissement locatif, ce dernier sera imputable des revenus globaux. Par conséquent, avec les revenus globaux réduits, les impôts seront aussi réduits de manière automatique. Il n’y a aucun plafonnement du montant d’intérêts déductibles tout comme il n’est pas limité dans le temps. Cette déduction inclut également les frais annexes tels que les frais de dossier de prêt ainsi que les frais du notaire.

Déduction des intérêts d’emprunt dans la location meublée

Dans le cadre de la location meublée, l’investisseur peut opter pour le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce dernier permet à l’investisseur de bénéficier d’un régime fiscal souple et particulièrement avantageux avec des revenus locatifs moins taxés. En choisissant le régime d’imposition du réel avec ce statut, le propriétaire bailleur peut bénéficier d’une déduction des intérêts d’emprunt sur ses revenus locatifs. Par contre, en optant pour le régime forfaitaire, il ne sera pas possible de déduire ses intérêts d’emprunt. En revanche, l’investisseur peut profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ses recettes. Pour un loueur en meublé professionnel, il a la possibilité de déduire ses charges de ses revenus globaux. À savoir que les intérêts d’emprunt sont considérés comme des charges. Ainsi, ils sont aussi déductibles.

L’assurance décès invalidité

Souvent, le prêt immobilier dédié au financement d’un programme immobilier locatif est associé à une assurance décès invalidité. Ainsi, en cas de décès, de perte d’autonomie totale ou d’invalidité permanente du propriétaire, cette assurance prend en charge le remboursement de l’emprunt. Souscrire à cette assurance est alors une manière de protéger sa famille comme elle peut toujours garder le bien loué tout en continuant de percevoir des loyers. L’investisseur n’est pas obligé de souscrire à ce contrat avec la banque prêteuse. Pour cela, il a tout à fait la possibilité de s’adresser à une autre compagnie d’assurance pour diminuer le coût total. Les primes d’assurance de prêt payées sont aussi déductibles des revenus fonciers. Ce qui offre à l’emprunteur une fiscalité optimisée.  

Quel genre de prêt pour investir dans l'immobilier ?

Pour trouver le type de prêt le plus adapté à son projet, l’emprunteur peut négocier avec les banques pour le prêt le plus intéressant. Le taux, les frais de dossier et les pénalités de remboursement anticipé peuvent en effet se discuter. Il peut choisir de disposer d’une assurance décès invalidité et de choisir le type de taux : taux fixe ou taux variable (sélectionner alors un taux capé qui en limitera la possible réévaluation). Enfin, entre crédit remboursable (capital et intérêt réparti) ou in fine (le capital se rembourse en une seule fois, à une date programmée) avec une déduction maximale d’intérêts, là aussi, les options doivent être bien réfléchies.

Le prêt amortissable

Pour un premier investissement immobilier locatif, le banquier va plutôt orienter l’emprunteur vers le prêt amortissable classique. Aussi, la formule concerne particulièrement les investisseurs moyennement imposés. L’objectif pour ce type d’emprunt immobilier est d’utiliser les loyers perçus au le remboursement du capital et des intérêts en même temps. Avec un crédit amortissable, le remboursement du capital peut s’étaler dans le temps. Dans ce cas, chaque mensualité va prendre en compte le remboursement du capital, des intérêts ainsi que l’assurance décès invalidité. En début de prêt, l’emprunteur va payer davantage d’intérêts puis le remboursement du total du capital se fera de manière progressive. Par conséquent, la déduction des intérêts de ses revenus fonciers sera plus importante durant les premières années. Au fil du temps, la part des intérêts déductibles va diminuer. Ce qui fait que l’optimisation fiscale liée à cette déduction va aussi perdre son efficacité progressivement.

Le crédit in fine

Avec le crédit in fine, l’emprunteur va rembourser les intérêts d’emprunt tous les mois et ensuite s’acquitter du capital en une seule fois, à la fin de l’opération. Par rapport à un prêt amortissable, cette formule offre une mensualité plus faible comme elle ne comprend que les intérêts et les primes d’assurance. À savoir que le capital sera payé en une seule fois, selon une date fixée au préalable dans le contrat. Il faut préciser que pour le crédit in fine, les intérêts d’emprunt sont plus importants. Ainsi, tout au long du remboursement, la déduction de ces derniers sera maximale. Par ailleurs, pour un investisseur qui dispose déjà d’un patrimoine immobilier locatif, sa base imposable peut être réduite. Le crédit in fine dédié au financement de l’investissement locatif va permettre d’optimiser la fiscalité du placement et d’augmenter le rendement.

Souvent le crédit in fine est associé à un placement comme l’assurance vie par exemple. Ainsi, afin de pouvoir rembourser l’intégralité du capital à la date prévue, il est possible que la banque demande un versement initial d’au moins 30 % du montant de l’investissement immobilier sur cette assurance vie. Toutefois, pour être sûr de disposer des sommes nécessaires pour le paiement du capital, il est important de bien s’informer sur le type d’assurance vie que la banque propose.

Comment optimiser son emprunt pour le financement d’un investissement locatif ?

Octroyer un crédit immobilier est une opération importante qui engage l’emprunteur sur le long terme. Ainsi, les investisseurs en immobilier locatif ne doivent pas se lancer à la légère dans le projet. En effet, certains points sont à étudier pour garantir la réussite du projet.

Évaluer sa capacité d’endettement et d’acquisition

Avant de se lancer dans un emprunt, il est d’abord important d’évaluer le montant qu’on peut consacrer au remboursement du crédit. Pour cela, il faut tenir compte de ses dépenses, des échéances de prêt en cours ainsi que de toutes ses charges. Une fois les comptes réalisés, il est possible de connaitre sa capacité d’endettement. À noter que la banque va se baser sur cette capacité d’endettement pour accorder le prêt ou non. De plus, seuls 70 % des revenus locatifs sont pris en compte dans le remboursement des mensualités du crédit. Il s’agit d’une mesure de prudence face à d’éventuels imprévus comme les impayés ou les travaux. Ainsi, si ses revenus sont justes par rapport aux mensualités désirées, l’emprunteur peut toujours défendre son dossier auprès de différents organismes financiers. En effet, les critères peuvent varier d’un établissement bancaire à un autre. En ce qui concerne la capacité d’acquisition, elle sera évaluée en fonction de l’apport personnel de l’investisseur et des mensualités qu’il pourra accorder à son prêt immobilier.

Déduction des intérêt pour votre investissement locatif

L’autre avantage de faire appel à un emprunt est de pouvoir en déduire les intérêts : en location vide, ils seront déductibles de vos revenus fonciers, en location meublée non professionnelle, ils seront déductibles des revenus locatifs ; en location meublée professionnelle, ils seront déductibles des revenus globaux.

Dans le cadre de l’immobilier locatif, la durée du crédit contractée sera un facteur déterminant de la rentabilité du projet. Il faut savoir que plus la durée de remboursement est courte, plus les mensualités seront élevées. Bien que cela risque de fragiliser l’équilibre de ses comptes en cas de difficultés, une durée de remboursement plus courte fait l’objet d’un taux d’intérêt particulièrement intéressant. Par contre, opter pour un prêt immobilier de longue durée implique des mensualités plus faibles. Avec une période de remboursement plus longue, il y aura moins de risque de surendettement de l’emprunteur et il a la possibilité d’investir dans d’autres projets en parallèle. Malgré le fait que le prêt immobilier peut revenir plus cher pour une période de remboursement plus longue, cette solution permet de réduire la capacité d’endettement de l’emprunteur. Il est important de préciser qu’un crédit immobilier peut être remboursé sur une vingtaine voire une trentaine d’années. Ainsi, l’emprunt longue durée est plutôt conseillé.

Le taux d’intérêt

Par rapport au crédit dédié à l’achat d’une résidence principale, le taux d’intérêt du prêt pour un investissement locatif est généralement plus élevé. Il est de 0,1 à 0,2 point de plus qu’un prêt classique. Toutefois, l’emprunteur a toujours la possibilité de négocier auprès de son banquier afin d’obtenir le meilleur taux. Il n’existe aucune différence de taux entre l’achat d’un bien neuf ou ancien. Pour les crédits investisseurs, les taux d’intérêt peuvent être fixes ou révisables. Les mensualités peuvent aussi être modulables ou reportables. Il est à savoir qu’en optant pour ce crédit, il est possible de négocier le taux d’intérêt, les frais de pénalités ainsi que les frais de remboursement anticipé. Ainsi, pour choisir l’offre la plus performante, il ne faut pas hésiter à faire jouer la concurrence. On peut aussi faire appel aux services d’un professionnel comme le courtier de prêt. En ce qui concerne la durée de remboursement et le taux appliqué, l’investisseur peut obtenir un taux de 0,60 % sur sept ans. Afin de profiter de ce taux, ses revenus ainsi que ses apports doivent être justifiés. Par contre, pour un prêt qui s’étale sur une quinzaine d’années, le taux d’intérêt peut augmenter de 1,10 %.

Financement à crédit ou par l’épargne ?

À moins de disposer d’une somme importante à portée de main, la meilleure façon de financer l’achat d’un bien immobilier reste l’emprunt. Cette solution permet d’acquérir un bien pour un projet d’investissement locatif et de rembourser les mensualités à partir des revenus locatifs. Toutefois, pour profiter de ce financement, il est indispensable de bien calculer la rentabilité de son placement. En effet, il faut que ce dernier puisse couvrir tous les frais comme l’assurance emprunteur et les mensualités. Aussi, il est conseillé de bien faire ses calculs avant de se lancer dans un projet d’emprunt. Pour cela, il est possible de faire une simulation de prêt en ligne ou auprès de la banque. Le principal avantage de financer l’achat d’un bien immobilier locatif à crédit est que cela permet de profiter d’un taux d’emprunt avantageux avec moins d’intérêt comme la somme empruntée sera importante.

 

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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