Combien emprunter pour son projet d'investissement immobilier ?

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Combien emprunter” est la question que se posent la majorité des investisseurs qui prévoient d’investir dans l’immobilier locatif. En effet, lorsqu’on achète un bien immobilier qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, et qu’on ne dispose pas de l’argent nécessaire pour effectuer l’achat, on demande souvent un crédit immobilier auprès d’une banque ou d’un organisme de crédit pour concrétiser le projet. Mais, en tant qu’emprunteur, comment connaître le montant idéal à emprunter pour pouvoir investir dans l’achat d’un bien immobilier ? Sachez que la réponse à cette question n’est pas fixe. Le montant en euros qu’un investisseur peut emprunter pour financer un projet d’achat immobilier est déterminé en prenant en compte divers critères dont sa capacité d'emprunt, son salaire, sa source de revenu, son endettement et son apport personnel. Cela signifie que le montant de l’emprunt varie d’un investisseur à un autre. De plus, actuellement, les établissements bancaires et les établissements de crédit ont chacun leur propre politique pour déterminer le montant maximum qu'ils peuvent accorder à un emprunteur.

Vous souhaitez connaître : combien pouvez-vous emprunter pour investir dans l’immobilier locatif ? Pour avoir une idée du montant en euros dont vous pouvez emprunter, dans cet article, Investissement Locatif vous dit tout !

Déterminer les besoins financiers du projet immobilier pour connaître combien emprunter

Avant de demander un crédit immobilier, vous devez connaître les besoins financiers dédiés à l'achat de l’immobilier souhaité. Très importante, cette démarche vous aidera à déterminer le montant dont vous avez besoin pour lancer votre projet d’investissement locatif. Elle vous aidera également à avoir un aperçu des coûts total du projet. Parce que l'obtention d'un crédit immobilier ne se résume pas uniquement au prix d'achat du logement à proprement dit. Vous devez aussi intégrer dans votre calcul d’autres dépenses importantes telles que les frais annexes générés par l'achat du bien comme les frais de notaire, les frais administratifs, etc. ainsi que les frais de gestion du bien locatif, une fois que le logement sera mis en location. Ainsi, vous devez donc établir un budget global réaliste et cohérent avec votre situation financière.

Pour déterminer les besoins financiers du projet immobilier, voici 3 points à étudier.

Évaluer le prix du bien immobilier convoité

Le prix d'achat du bien immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison, d’un immeuble de rapport, sera bien évidemment la base du calcul de vos besoins financiers. Pour déterminer ce prix d’achat de manière précise, vous devez vous référer aux prix actuels appliqués sur le marché. Ce prix doit être réaliste et étudier en fonction de la ville dans laquelle vous prévoyez d’investir, du type de logement souhaité, pour éviter les surprises. 

À titre d’information, le prix moyen au mètre carré d’un logement est de 3 069 euros, en France, tout département confondu.

Prendre en compte les frais annexes liés à l'acquisition

Outre le prix d'achat du logement, vous devez intégrer dans votre calcul les frais annexes. Parmi les plus importants, on peut par exemple citer :

  • Les frais de l’agence immobilière : si vous prévoyez de passer par une agence immobilière pour la recherche du bien, pensez au coût de sa prestation. Parce que si le bien est acquis par l'intermédiaire d'un professionnel, vous devez bien sûr payer une commission. À noter que chaque agence dispose de sa propre méthode de tarification. Il faudra se renseigner à l’avance.
     

  • Les frais de notaire : en général, les frais de notaire représentent environ 7 % du prix d’achat du logement. Ces frais couvrent les honoraires du notaire et les taxes liées à l'acte d'achat.
    Les frais d'hypothèque : ces frais varient selon les banques. Ils permettent de garantir le remboursement du prêt immobilier en cas de défaillance de l'emprunteur.
    Les frais de diagnostic immobilier : Lorsque vous louez un bien immobilier, vous devez le faire diagnostiquer par un professionnel. Le coût de ce diagnostic immobilier doit être pris en compte qu’il s’agisse du DPE, du diagnostic gaz, du diagnostic amiante, du diagnostic électricité, ou autres. Ce coût varie selon l’entreprise de diagnostic que vous avez contacté.
     

  • Les travaux de rénovation (facultatifs pour les biens immobiliers neufs et les biens immobiliers en bon état) : si le bien immobilier est en mauvais état, nous vous conseillons de le faire rénover pour augmenter sa valeur et pour qu’il puisse attirer les locataires. Dans ce cas, vous devez budgétiser ces travaux dès le départ. Ainsi, vous éviterez les mauvaises surprises.

Combien emprunter?

Anticiper les éventuels frais de gestion locative si le bien est destiné à la location

Étant donné que le bien immobilier sera destiné à la location, vous devez anticiper les frais de gestion locative si vous confiez cette mission à un professionnel. Ces frais varient entre 7 % et 10 %, en fonction des loyers que vous fixez. Ils couvrent les services assurés par un gestionnaire immobilier (la recherche de locataires, la rédaction du contrat de bail, la gestion des impayés, etc.).

Pour conclure, en additionnant le prix d'achat du bien immobilier, les frais annexes et les éventuels frais de gestion locative, vous pouvez déterminer votre besoin financier total. Mais si vous avez un apport financier, vous devez le prendre en compte pour déterminer combien vous allez emprunter à la banque. 

Définir combien emprunter en fonction de son apport personnel !

Pour connaître combien vous empruntez pour votre projet immobilier, vous devez prendre en compte votre apport personnel. Pour rappel, l’apport personnel correspond à la somme d'argent que vous pouvez injecter dans votre projet immobilier sans recourir à un crédit. 

L’importance de l'apport personnel dans un projet immobilier

L’apport personnel est très important lorsque vous demandez un prêt immobilier. Il permet en effet d'optimiser les conditions de votre emprunt. Parce que plus votre apport personnel est conséquent, plus votre dossier de demande de crédit est solide. Ainsi, vous aurez toutes les chances d'obtenir un crédit immobilier avec des conditions avantageuses.

L'apport personnel ne doit jamais être négligé. Il est très important, pour plusieurs raisons :

Il vous donne accès à un meilleur taux d'intérêt

Si votre apport personnel est plus important, les banques n'hésitent pas à vous accorder des taux d'intérêt plus bas. Cela s'explique par le fait que l'apport personnel réduit le risque de crédit pour la banque. Il diminue le montant du capital à emprunter.

Il sert d’argument pour négocier ses conditions de prêt 

Un apport personnel élevé permet à l'emprunteur de négocier plus facilement avec les banques. Ainsi, l'emprunteur peut bénéficier des conditions de prêt plus avantageuses, telles que des frais de dossier réduits ou une assurance emprunteur moins onéreuse.

Il réduit le montant du capital à emprunter et donc les mensualités

Avec un apport personnel important, le montant du capital à emprunter sera moins élevé. Cela signifie que vos mensualités de crédit seront moins importantes. Ce qui facilite le remboursement du prêt et réduit l'impact sur votre budget.

Il impacte positivement votre dossier

Un apport personnel conséquent renforce la solidité de votre dossier de demande d’emprunt. Il démontre sa capacité à financer une partie du projet immobilier sur ses fonds propres. Cela augmente significativement vos chances d'obtenir le crédit immobilier souhaité.

Quelles sont les différentes sources d'apport personnel possibles ?

L'apport personnel peut provenir de diverses sources. L'épargne personnelle est généralement la principale source. Elle se présente sous forme de livret ou de compte d'épargne. Elle démontre la capacité d'épargne et la stabilité financière de l'emprunteur. 

Ensuite, il y a les fonds propres qui proviennent de la vente d'autres biens immobiliers ou de l'accumulation de valeur nette. Ils peuvent également être utilisés comme contribution initiale. 

Enfin, des crédits personnels de proches ou des subventions gouvernementales peuvent compléter aussi cette base. 

Bon à savoir : les emprunteurs peuvent aussi opter pour des revenus supplémentaires ou la réaffectation de ressources financières pour augmenter leur apport personnel. Ainsi, elles amélioreront leur crédibilité auprès des prêteurs.

Quels sont les avantages d'un apport personnel conséquent pour son projet ?

Avoir un apport personnel conséquent vous permet de bénéficier d’une multitude d’avantages.

  • Un coût de financement moindre : grâce à un meilleur taux d'intérêt et à des mensualités réduites, le coût global de votre crédit immobilier sera diminué.

  • Une meilleure gestion du budget : avec des mensualités moins élevées, vous pouvez mieux gérer votre budget. Vous vous prémunissez contre les imprévus financiers.

  • Une situation financière plus solide : L'apport personnel permet de réduire le niveau d'endettement de l'emprunteur. Il lui permet d’améliorer sa situation financière globale.

  • Un projet d’investissement immobilier plus serein : un apport personnel conséquent offre une plus grande sécurité. Il permet de se projeter plus sereinement dans son projet immobilier.

Évaluer sa capacité d'emprunt immobilier pour déterminer le montant à emprunter

Avant d’emprunter de l’argent, peu importe le motif de l’emprunt, vous devez déterminer la capacité d’emprunt. Cette démarche permet de définir le montant maximum que vous pouvez emprunter auprès d'une banque et d'établir un budget réaliste.

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt ou capacité de remboursement est le montant maximum qu'une personne ou un foyer peut emprunter. Déterminée par la banque et les établissements de crédit, elle leur permet de s'assurer que l'emprunteur pourra rembourser le prêt sur la durée convenue. Elle est définie selon ses revenus et de ses charges, sur une période donnée.

Comment estimer sa capacité d’emprunt ?

Pour estimer votre capacité d’emprunt, plusieurs options s’offrent à vous.

Faire une simulation en ligne pour évaluer sa capacité d'emprunt

Pour estimer votre capacité d'emprunt de la façon la plus simple et la plus rapide, nous vous conseillons d’utiliser un simulateur de crédit immobilier. Mais comment utiliser cet outil ?

D’abord, choisissez le simulateur en recherchant sur internet. Ensuite, une fois le simulateur choisi, renseigner quelques informations importantes dont : vos revenus nets (salaire, pension de retraite, revenu locatif, etc.), vos charges fixes (loyer, pension alimentaire, factures, etc.), votre apport personnel, c'est-à-dire la somme investie sans recours au crédit, votre situation professionnelle (type de contrat, ancienneté, etc.), votre projet immobilier (le prix du bien, les frais annexes, etc.), vos souhaits (durée du crédit, taux fixe ou variable, etc.), etc.

Une fois les informations renseignées, le simulateur vous délivrera des données sur le montant dont la banque est susceptible de vous accorder. Mais il vous livre également d’autres informations comme la mensualité du crédit, c'est-à -dire les montants que vous devez rembourser chaque mois à la banque, le coût total du crédit incluant les intérêts, les frais de dossier et les frais d'assurance de crédit ainsi que le taux d'endettement. Pour rappel, le taux d’endettement est le rapport entre votre mensualité du crédit et vos revenus nets. Ce taux ne doit pas dépasser le taux d'endettement maximum fixé par les banques.

Faire appel à un expert pour évaluer sa capacité d’emprunt

calcul capacité d'emprunt

Pour déterminer votre capacité d'emprunt, vous pouvez aussi faire appel à un professionnel.  Ces professionnels analysent les revenus, les dépenses et les engagements financiers pour déterminer un budget réaliste. En demandant leurs services, vous seriez sûr de ne pas vous engager au-delà de vos moyens. Vous optimisez vos chances d'approbation de prêt.

Les autres éléments pris en compte par la banque pour accorder un crédit immobilier

Outre la capacité d'emprunt, pour vous accorder un prêt immobilier, sachez que la banque prend également en compte différents éléments. Elle considère également : 

  • la situation professionnelle et le type de contrat de travail : un contrat CDI stable est généralement privilégié. En revanche, un contrat CDD, l'intérim ou le freelancing peuvent être étudiés au cas par cas.

  • les antécédents de crédit :  un historique irréprochable, sans incidents de paiement, démontre votre gestion responsable des dettes et augmente vos chances de succès.

  • Le niveau d'endettement : il doit rester compatible avec le nouveau prêt, pour éviter le surendettement.

Combien emprunter : ce qu'il faut retenir

Connaître combien emprunter à la banque pour réaliser son projet immobilier nécessite une évaluation de vos besoins financiers et de votre capacité d'emprunt. Cette démarche inclut la prise en compte du prix du bien, des frais annexes et des éventuels frais de gestion locative, ainsi que de votre apport personnel. Un apport conséquent offre des avantages significatifs. Vous bénéficierez des conditions de prêt avantageuses et d'une meilleure sécurité financière. Pour évaluer votre capacité d'emprunt, utilisez des outils en ligne ou consultez un expert financier pour une approche personnalisée. En combinant ces éléments, vous pouvez déterminer un montant d'emprunt réaliste et atteindre vos objectifs immobiliers avec confiance.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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