Les assurances du prêt immobilier

Réaliser un investissement locatif est un placement délicat, il requiert un apport en argent non négligeable. Afin d’obtenir assez de capital pour concrétiser un projet immobilier locatif, la plupart des bailleurs ont recours à un prêt immobilier. Toutefois, en matière de crédit immobilier, il est important d’avoir des garanties. Que vous soyez prêteur ou emprunteur, la souscription à une assurance prêt immobilier est une étape essentielle. Faisons le tour d’horizon de cette garantie.

Qu’est-ce qu’une assurance prêt immobilier ?

Lors d’une demande d’aide financière auprès d’une banque pour investir dans l’immobilier, la banque réclame de nombreuses garanties. En effet, elle doit s’assurer que les emprunteurs sont en mesure de garantir le paiement des mensualités. Outre la vérification de la stabilité financière et professionnelle de l’emprunteur, la banque requiert une assurance prêt immobilier.

L’assurance prêt immobilier est une garantie prenant totalement ou partiellement en charge les éventuels aléas de la vie : une perte d’emploi, un décès, une incapacité temporaire de travail, une invalidité permanente, etc. Pour arriver à négocier un prêt immobilier, il est donc important de se souscrire à une assurance prêt immobilier ou assurance emprunteur. Elle couvre généralement les risques liés à des situations où les mensualités ne seront pas remboursées.

En général, la souscription à une assurance emprunteur passe par une série de questions d’ordre médicale. Les banques évaluent à travers ce formulaire le niveau de risques de non remboursement du prêt. Il y englobe l’état de santé, l’âge, les antécédents médicaux... Il se peut également que l’assureur ou la banque réclame des examens médicaux complémentaires en cas de litiges. Après avoir répondu à toutes les questions, l’emprunteur est en mesure de savoir si son prêt immobilier est accordé ou non.

 

Les garanties de l’assurance prêt immobilier :

Bien que l’emprunteur soit en bonne santé et en pleine forme, il n’est pas à l’abri d'éventuels évènements imprévisibles. L’assurance emprunteur couvre divers risques. Découvrons à quoi servent toutes ces garanties et quels sont les divers niveaux de couverture.

La garantie décès :

La mort est un phénomène naturel que l’on ne peut pas anticiper. Pour éviter l’incapacité de remboursement en cas de décès, la banque exige une assurance décès. Cette garantie offre aux héritiers et aux co-emprunteurs la possibilité d’éviter de supporter le paiement du crédit immobilier. Lors de l’abonnement à un contrat d’assurance crédit immobilier, l’emprunteur verse une cotisation mensuelle à l’assureur. Cette contribution sera généralement calculée en fonction du montant de prêt. Ce pourcentage permet à la compagnie d’assurance de régler le montant dû à la banque lorsque l’emprunteur décède. Cependant, l’assureur ne couvre pas le remboursement si la cause du décès de l’emprunteur est le suicide ou une maladie non signalée dans le formulaire.

La garantie invalidité :

L’assurance invalidité concerne 3 grandes éventualités : l’invalidité permanente totale (IPT), l’invalidité permanente partielle (IPP) et l’incapacité temporaire de travail (ITT). Elles se diffèrent les unes des autres par un taux établi par un médecin choisi par l’assureur. En effet, suite à un accident (de travail ou sur les gestes quotidiens), il se peut que l’emprunteur ne puisse plus exercer son métier. Un médecin viendra ensuite pour évaluer le taux d’invalidité du débiteur. Le professionnel médical détermine le taux d’invalidité en se basant sur le barème du concours médical.

Une incapacité est classée sous IPT quand le taux est supérieur à 66 %. La cécité, par exemple, est considérée comme une IPT et avance un taux de 85 %. L’IPP, en outre, présente un taux d’invalidité avoisinant les 33 %. Un emprunteur est en ITT lorsqu’il ne peut pas travailler pour une durée limitée. L’assureur dédommagera son prêt immobilier jusqu’à ce qu’il a la possibilité de reprendre son activité.  

La garantie perte totale et irréversible autonomie :

La garantie perte totale et irréversible autonomie est une forme d’invalidité jugée grave. Elle s’applique à un emprunteur qui n’est plus en état d’accomplir les travaux de la vie quotidienne (se vêtir, manger, prendre la douche…) de manière autonome. Pour réaliser ces tâches, il demande l’assistance d’une tierce personne. Ainsi, il n’est plus en mesure de travailler et de gagner sa vie. L’assurance Perte Totale et Irréversible d’Autonomie ou PTIA couvre le remboursement total du capital impayé restant.

Pour ne pas être soumis à des résiliations de garantie, il faut accorder une grande attention aux conditions des assureurs lors de la signature du contrat d’assurance. En général, les maladies chroniques, les métiers et sports à risques… répondent à des clauses particulières. Cependant, ce genre de garantie coûte un peu plus cher que l’assurance PTIA d’un emprunteur qui ne s’expose pas aux risques d’accident au quotidien. L’idéal c’est de prendre le temps de lire et de vérifier toutes les conditions du contrat avancé par l’assureur.

La garantie chômage :

Pendant la durée de remboursement d’un prêt immobilier, il est probable que l’emprunteur puisse être confronté à une situation de cessation d’activité. La garantie perte d’emploi prend en charge le paiement des mensualités durant le chômage. La compagnie d’assurance s’occupe totalement ou partiellement du paiement du capital dû restant suite à la perte de revenus de l’emprunteur. Cette assurance s’adresse essentiellement aux emprunteurs salariés disposant d’un contrat de travail en CDI. Elle est parfois assujettie à une exigence d’ancienneté.

Les clauses du contrat d’assurance perte d’emploi peuvent présenter plusieurs exclusions. Il est donc important de bien vérifier les conditions avancées par l’assureur. Cependant, avant de vous rendre dans une compagnie d’assurance, vous devez savoir que les professions libérales, les salariés en CDD, les commerçants, les travailleurs indépendants ne sont pas éligibles à cette garantie. Les salariés en période d’essai, les démissionnaires, licenciés pour faute professionnelle ou en préavis de licenciement sont également exclus de cette assurance.

La garantie maladie non objective :

La maladie non objective ou MNO désigne les troubles que les médecins ne sont pas en mesure de qualifier. Ils sont représentés comme MNO en raison de leurs symptômes variables suivant les personnes malades. Avec la MNO, la souffrance ne peut pas être mesurée de manière objective et le préjudice causé ne peut pas être défini précisément. Les maladies psychosomatiques, le burn-out ou épuisement professionnel, les troubles psychiques comme la dépression et la fatigue chronique font partie des MNO.

L’assurance maladie non objective est une sorte de protection qui permet d’être assuré si l’emprunteur est atteint d’une MNO. Pouvant entrainer une cessation de travail pendant une certaine durée, elle occasionne une perte de revenus et des difficultés de paiement de mensualités. Pour être éligible à cette assurance, il est important de fournir certains dossiers (scanner, radiographie…) à la compagnie d’assurance.

Le coüt de l’assurance prêt immobilier ?

Le coût de l'assurance est calculé en fonction de l'âge de l'emprunteur, de son sexe, de son état de santé général, des risques liés à sa pratique sportive ou professionnelle et du montant du prêt couvert. A titre d'exemple, il peut être difficile de trouver une assurance emprunteur qui accepte de couvrir un militaire déployé régulièrement en zone de guerre.

La banque proposera son contrat d'assurance appelé "contrat groupe" qui est généralement chère par rapport aux prix du marché.
Il existe 3 lois qui permettent d'être assuré ailleurs que chez la banque prêteuse :

  • Loi LAGARDE (passée en 2011) : Elle ouvre le marché de l'assurance emprunteur aux assureurs externes en 2011. Avant cette date il n'était pas possible d'être assuré ailleurs que chez la banque. Elle permet de réaliser une " délégation d'assurance " exactement au moment de la signature du crédit, mais pas d'en changer après.
  • Loi HAMON (passée en 2014) : Elle permet aux emprunteurs de changer d'assurance de prêt immobilier dans les 12 premiers mois de la signature du crédit, avec un préavis de 15 jours.
  • Amendement BOURQUIN (passé en 2018) : Elle permet aux emprunteurs de changer d'assurance de prêt immobilier tous les ans après la première année, à chaque date anniversaire de signature du crédit. Il faut alors prévoir un préavis de 2 mois.

Dans tous les cas de changement d'assurance, la loi impose de conserver à minima les mêmes garanties que celles qui couvrent l'assuré. Il ne peut en aucun cas être moins couvert après son changement d'assurance. En revanche il peut demander à augmenter sa couverture (mais rares sont la demandes en ce sens).
Les changements d'assurance emprunteur sur www.compareil.fr sont rapides et complètement en ligne, avec une assistance téléphonique d'aide à la souscription et de conseil. Les meilleurs prix du marché sont comparés afin de fournir à l'assuré le contrat le moins cher qui correspond à sa situation.
En moyenne leurs clients économisent entre 30% et 50% sur le prix de leur assurance actuelle. Ce résultat peut varier jusqu'à 70% pour les cas les plus extrêmes, avec des assurances groupes très chères souscrites il y'a quelques années.
Les économies réalisées sont donc conséquentes et significatives, et permettent à l'assurer de diminuer ses mensualités afin de dégager du budget pour d'autres dépenses.

L’assurance prêt immobilier est-elle obligatoire ?

En général, aucune loi n’exige au débiteur de se souscrire à une assurance prêt immobilier. La protection contre les risques de non-remboursement est surtout imposée par les institutions financières octroyant des crédits pour un projet immobilier. En effet, en France, il est difficile de trouver une banque ou un organisme de crédit qui accorde un prêt sans minimum de garantie. Cette assurance est essentiellement exigée pour financer un placement comme l’investissement locatif requérant une importante somme remboursable sur plusieurs années.

Il existe des établissements qui ne demandent pas d’assurance prêt immobilier, mais réclament en revanche un nantissement de patrimoine équivalent à l’emprunt. Cependant, l’emprunteur doit parfois rembourser jusqu’au double du montant emprunté. Cette démarche est, en plus, réservée aux emprunteurs disposant déjà de patrimoine à mettre en gage. Pour un investissement dans la pierre, l’assurance prêt immobilier se révèle donc être une solution plus économique et plus sûre pour garantir le paiement d’un crédit.

L’assurance prêt immobilier se constitue de nombreuses garanties, certaines assurances sont obligatoires. L’assurance décès est la garantie principale de cette protection contre le non-remboursement de crédits. Les conditions varient suivant les exigences de l’assureur et le projet immobilier de l’emprunteur. Pour un investissement locatif ou une résidence secondaire, les garanties obligatoires sont limitées. En cas de défaut d’acquittement, l’emprunteur peut payer les mensualités du crédit immobilier par les loyers. Pour financer un investissement dans une résidence principale, l’établissement prêteur exige de plus importantes garanties.

Est-il possible d’assurer un prêt immobilier hors de la banque ?

Lors d’une souscription à une demande de prêt immobilier, la banque propose sa propre assurance. L’emprunteur peut choisir l’assurance suggérée par l’établissement financier ou adopter les garanties présentées par un autre établissement d’assurance. Depuis 2015, les banques sont tenues de fournir à chaque emprunteur un formulaire standardisé exposant en détail les caractéristiques fondamentales de l’assurance crédit immobilier proposée. Si l’emprunteur trouve que les offres avancées par la banque sont trop onéreuses, il a la possibilité d’effectuer une délégation d’assurance. Il faut, cependant, opter pour un contrat d’assurance allouant des garanties similaires à celles de la banque, mais avec un tarif souvent plus intéressant.

Le choix de l’assurance

La banque peut vous proposer telle ou telle compagnie d’assurance, toutefois vous n’êtes pas tenu de vous assurer avec la compagnie d’assurance de votre établissement bancaire. A l’inverse, votre banque peut vous refuser votre prêt si vous ne prenez pas l’assurance proposée par celle-ci.

Se garantir des différents aléas de la vie peut s’avérer nécessaire pour se prémunir des pertes de revenus. En tant qu’investisseur en locatif, les revenus fonciers doivent être déclarés aux impôts, les différentes primes d’assurance afférentes au prêt immobilier seront déductibles au même titre que les intérêts de celui-ci.

photo du rédacteur
  • Manuel RAVIER
  • Président, Investissement-Locatif.com

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