Investir dans l’immobilier

Il existe de nombreux critères à prendre en compte avant d'investir en immobilier, dont l’objectif de l’acquisition du bien, son emplacement, les locataires cibles, la fiscalité et de nombreux autres facteurs. En bref, il faut avoir tous les aspects en tête afin d’éviter que le placement immobilier vire au cauchemar. Voici les points essentiels à savoir pour réussir un investissement immobilier.

Quels sont les intérêts d’investir dans l’immobilier ?

Actuellement, l’investissement immobilier locatif a le vent en poupe. Si cet investissement est l'investissement préféré des Français, c’est qu’il existe une multitude d’avantages. En premier lieu, il s’agit d’une activité rassurante pour les bailleurs. En ce moment, avec le taux du marché immobilier particulièrement bas, la plupart de ces investisseurs s’orientent vers l’immobilier locatif pour se constituer un patrimoine tout en profitant de l’effet de levier.

Pour les ménages, investir dans l’immobilier locatif permet de se constituer un patrimoine et de les diversifier. Il existe bien d'autres placements financiers, mais désormais, avec le cours de la bourse devenu incertain et les inquiétudes sur les retraites, l’option d’acheter pour louer devient une véritable valeur refuge. De plus, se loger répond à un besoin primaire. Pour cette raison, acheter un bien en vue de le louer offre une rentabilité intéressante sur le long terme et permet de générer des revenus appréciables.

L’investissement locatif est également la seule sorte de placement qui peut se faire à crédit. Aussi, il évite aux acquéreurs de mobiliser leurs épargnes. Le crédit immobilier est un effet de levier important pour développer son patrimoine. Pour simplifier, l’utilisation d’un levier d’endettement va permettre au bailleur d’augmenter sa capacité d’investissement. Il est important de préciser que l’effet de levier est une notion financière. Il consiste à faire un emprunt bancaire pour alléger les charges et augmenter la rentabilité de son investissement locatif. Aussi, il est préférable de profiter de cette stratégie pour booster la rentabilité de son investissement au lieu de mobiliser ses épargnes. 

investissement immobilier locatif

Les différents moyens d’investissement immobilier

Quand on parle d’investissement immobilier, de nombreuses personnes pensent tout de suite à l’immobilier investissement locatif. Or, pour investir dans l’immobilier, différentes solutions s’offrent à l’investisseur. Il peut choisir entre l’immobilier de jouissance, l’immobilier locatif classique ou l’immobilier pierre papier.

  • L’immobilier de jouissance

Il consiste à acheter un bien en vue de l’utiliser en tant que résidence principale ou de résidence secondaire. Il est important de préciser que l’achat d’un bien ne doit pas être fait pour des raisons purement financières. Certains besoins irrationnels peuvent inciter certains investisseurs à acquérir un bien. Il peut s’agir par exemple de besoin de se sentir réellement chez soi. Mais pour cela, il est nécessaire d’avoir une bonne stabilité aussi bien dans le cadre professionnel que personnel. En effet, les frais pour cette acquisition peuvent être considérables si l’on ne parle que des frais du notaire qui représentent environ 2 ans de loyers. Les Français aiment également acheter les résidences secondaires pour passer les vacances et les week-ends. Or, par rapport à une résidence principale, les dépenses occasionnées par les résidences secondaires sont vraiment considérables. 

  • L’immobilier locatif classique

Un premier investissement immobilier locatif incombe de nombreuses responsabilités au bailleur vis-à-vis de ses locataires. De nombreuses tâches comme l’administration locative, la déclaration fiscale ainsi que l’entretien et les travaux du bâtiment seront à sa charge. Toutefois, la possibilité d’investissement locatif qui se présente est vaste. L’investisseur peut choisir entre une location nue ou meublée. Défiscaliser ou non ou encore investir via une SCI ou en nom propre. Mais pour cela, il faudra d’abord que l’investisseur déniche le bon bien présentant le meilleur rendement et de bonnes perspectives. Pour obtenir un bon rendement dans un projet d'investissement immobilier, il faut s’investir, mais également courir les risques. En effet, un placement immobilier n’est pas toujours sans risque. Pour l’investissement locatif, il y a le risque de loyers impayés, la dégradation du bien, les vacances locatives ainsi que la baisse du marché local. 

  • L’immobilier pierre papier

L’investissement pierre papier consiste à investir dans un bien en déléguant la gestion de celle-ci à une autre entité. L’immobilier pierre papier regroupe plusieurs types d’investissement, dont les SCPI, le crowdfunding et le SIIC. 

Le SCPI ou Société Civile de Placement immobilier permet de devenir propriétaire et de percevoir des loyers en confiant l’administration du bien mis en location à une société professionnelle. L’investisseur devient un propriétaire associé. Il faut savoir qu’une SCPI peut avoir une centaine voire des milliers d’associés. 

D’autre part, le crowdfunding est une sorte de financement participatif. Le terme crowdfunding signifie « financement par la foule ». Ainsi, il consiste à prêter en commun pour participer à la réalisation d’un projet. Il peut s’agir de projet de construction ou de rénovation. Dans ce cadre, l’investisseur devient un créancier. Il doit conclure un contrat pour obtenir la rémunération qui a été convenue.  

Le SIIC ou Société d’investissement immobilier coté permet à l’investisseur de devenir actionnaire foncière. Il perçoit les dividendes perçus de l’investissement. La particularité des SIIC est qu’elles doivent reverser aux actionnaires au moins 95 % des loyers perçus. L’investissement en SIIC permet de générer un profit entre 5 et 10 %. 

Les critères à prendre en compte avant d’investir dans l’immobilier locatif

Bien que l’investissement dans l'immobilier locatif soit une activité particulièrement rentable, un bon rendement locatif n’est pas obtenu par magie. Il existe de nombreux critères à étudier avant de se lancer dans ce projet. De cette manière, il sera possible d’obtenir une bonne rentabilité.

  • Le choix du logement

Le choix du bien va dépendre des locataires cibles. Si la cible est une famille, un T3 ou T4 serait le plus adapté. Mais pour que l’investissement soit fructueux, il faut aussi prendre en compte la proximité des services comme les commerces, les écoles et les crèches ainsi que les services de transport. Par contre, si les locataires cibles sont des étudiants ou des jeunes actifs, il est préférable d’opter pour des petites surfaces comme un studio ou appartement T2. D’ailleurs, les petites surfaces sont louées, mais également vendues plus chers au mètre carré. Ainsi, investir dans un logement de petite surface est particulièrement profitable surtout dans les villes étudiantes comme Lille et Bordeaux. Si vous avez une enveloppe budgétaire plus importante, l’immeuble de rapport est une excellente option. En procédant à une découpe, vous pourrez alors multiplier le nombre de logements présents dans l’immeuble et ainsi multiplier les sources de revenus. 

  • La localisation du bien

Pour tout investissement immobilier, l’emplacement du logement est important. Afin d’obtenir une rentabilité assez élevée pour la mise en location, il est indispensable d’investir dans un secteur géographique porteur et dans lequel le prix du marché immobilier est stable. Aussi, il est préférable de réaliser son investissement dans une zone où la population est en croissance continue. De cette manière, la demande en logement sera importante et il sera sûr de toujours trouver des locataires. Il doit également s’agir d’un quartier doté d’infrastructures commerciales et bien desservi par les transports en commun. Il faut aussi vérifier la proximité des écoles et des universités afin de pouvoir définir son locataire cible. 

  • Le choix de la fiscalité

Du type de statut fiscal va dépendre la rentabilité de son investissement locatif. Par rapport à la location vide, celle en meublée apporte une rentabilité élevée. D’ailleurs, on peut percevoir une différence significative entre la location meublée et nue. Il faut préciser que les loyers perçus de la location vide sont imposés au titre de revenus fonciers. Avec des revenus annuels inférieurs à 15 000 euros, l’investisseur sera imposé au régime micro-foncier. Dans ce cas, il peut bénéficier d’un abattement de 30 % sur les revenus locatifs. Au contraire, le régime réel permet de déduire les dépenses nécessaires à l’acquisition des loyers pour ensuite diminuer le revenu foncier. 

Par ailleurs, en optant pour le statut LMNP ou LMP, le propriétaire sera imposé au régime des BIC. Ce régime d’imposition permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur le loyer. En revanche, en optant pour le régime réel, ce dernier peut profiter d’une déduction des charges de ces revenus perçus de la location. 

  • Le bail locatif

Avant de se lancer dans l'immobilier locatif, il est important de penser au type de bail qu’on va proposer au locataire. De ce bail vont dépendre l’imposition, la durée de préavis ainsi que tous les éléments qui doivent être présents dans le logement. Dans ce cadre, il est possible de louer le bien nu ou meublé. En revanche, la location meublée est la plus plébiscitée pour les petites surfaces. D’ailleurs, louer en LMNP permet de profiter d’une réduction d’impôt importante sur les revenus perçus de son investissement locatif. 

Les avantages d’investir dans l’immobilier ancien 

Le bailleur dispose d’une vaste possibilité en ce qui concerne le type de bien immobilier à acquérir. Toutefois, acheter un bien immobilier ancien avec travaux offre d’énormes avantages. Le principal atout d’acquérir ce genre de bien est qu’il revient beaucoup moins cher que l’immobilier neuf. Ces biens sont 20 à 30 % moins chers que le neuf et d’autant plus s’il existe des travaux de remis en état à faire. De plus, même à l’issue des travaux, cette décote permet d’obtenir des bénéfices assez élevées ainsi qu’une plus-value importante en cas de revente de l’immeuble ou de la résidence. Pour un bien mis en location, les travaux de rénovation seront déductibles des revenus fonciers, via le déficit foncier.

Acheter un bien ancien permet également de profiter d’un bon emplacement sur les quartiers historiques ou en centre-ville, à proximité de toutes les commodités. Il faut préciser que les quartiers situés en centre-ville, à proximité des services et des commerces, sont les plus prisés par les locataires. Grâce à un emplacement idéal et très recherché, les vacances locatives seront vraiment rares.

Pour ce type de bien, il est également possible de profiter des différents dispositifs pour bénéficier d’une réduction du montant de son imposition. Dans  ce cas, la location meublée ancienne est l’option la plus avantageuse. Le propriétaire a la possibilité de choisir entre deux statuts. Celui de loueur meublé non professionnel (LMNP) ou du loueur meublé professionnel (LMP). En choisissant l’un de ses statuts, les loyers perçus de la location seront imposés au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux ou Bic. Par conséquent, il sera possible de bénéficier d’un abattement de 50 % du régime micro foncier du statut LMNP. Par ailleurs, le statut LMP offre la possibilité de déduction des charges sur les recettes annuelles. 

avantage immobilier ancien

Comment réussir un investissement immobilier ?

Investir dans l’immobilier locatif ne consiste pas seulement à acheter un bien et le mettre en location. Pour que l’investissement soit fructueux sur le long terme, il faut connaître les bonnes stratégies. 

  • Mettre son bien en gestion locative

La gestion locative permet de confier l’administration de son bien à des professionnels comme une agence immobilière, un notaire ou des syndics. Cette pratique vise à optimiser le rendement économique d’un patrimoine immobilier. En confiant la gérance de son bien à des professionnels, le propriétaire sera épargné de différentes démarches liées à son investissement. Il peut s’agir de la déclaration des impôts, le choix de la meilleure option fiscale ou encore la recherche de locataires. Il pourra obtenir des conseils pour optimiser son investissement. Les honoraires de la gestion locative correspondent à 5 à 10 % des loyers charges compris. En revanche, ces honoraires seront déductibles des revenus fonciers. 

  • Valoriser le bien

Choisir des matériaux qualitatifs, remplaçables et de faible entretien va participer à la valeur d’usage du bien ainsi qu’à ses coûts de réparation. Ainsi, ce qui est valorisant pour le logement le sera aussi pour les locataires. De cette manière, ces derniers seront fixés plus durablement chez eux. Cela évite les vacances locatives entraînant une baisse des profits de l’investissement locatif. La valorisation du bien permet également de faire une plus-value importante en cas de revente. 

  • Bien sélectionner ses locataires

Afin de s’assurer qu’il s’agit bien du bon locataire, en mesure de payer régulièrement le loyer, il est important de demander des justificatifs afin de réduire les risques. Aussi, un loyer inférieur aux tiers des revenus permet de profiter d’une caution solidaire. Si le bien est en colocation, il est possible de demander une caution pour l’intégralité du loyer à chaque locataire. En effet, il est toujours mieux de demander un maximum de garantie. 

Où investir dans l’immobilier locatif ancien en 2020 ?

La rentabilité d’un investissement immobilier dépend de la zone de l’emplacement du bien. Certains secteurs sont très porteurs que d’autres. Aussi, voici les villes où il fait bon d’investir en France en 2020.  

  • Toulouse

Toulouse figure en tête de classement des meilleures villes où investir en 2020. Si cet endroit est tant apprécié, c’est qu’il existe de nombreuses raisons. En premier lieu, Toulouse est une zone géographique très dynamique. De nombreuses entreprises y ont installé leurs sièges. Pour cette raison, l’activité économique est vraiment attractive pour les actifs. Avec plus de 100 000 étudiants, Toulouse est aussi une ville jeune et étudiante. La demande locative pour les petites surfaces et en studio y est particulièrement importante. Ce, surtout dans les secteurs à proximité des campus et de grandes institutions. À Toulouse, le prix d’un logement reste toujours raisonnable avec un prix moyen de 3 100 euros/m² pour un appartement.

  • Nantes

Située à 2 heures de Paris en TGV, Nantes continue de séduire les professionnels de l’immobilier. Depuis quelques années, le prix de l’immobilier dans à Nantes ne cesse d’augmenter. Depuis un an, une progression de 8,6 % a été enregistrée. Malgré cette hausse des prix du marché immobiliers, le tarif moyen d’un logement à Nantes reste encore abordable. À savoir que le prix par mètre carré d’un bien est de 3 231 euros. 

Il faut savoir qu’avec son patrimoine touristique et sa proximité de la côte Atlantique, Nantes est l’une des villes les plus attractives en France. Elle présente un environnement économique très dense et dispose de l’un des meilleurs réseaux de transport en France. 

  • Bordeaux

Depuis quelques années, Bordeaux est devenue une des villes les plus plébiscitées des professionnels immobiliers. Cela s’explique par le fait que Bordeaux présente un cadre de vie idéale avec son emplacement stratégique entre océan et montagne. Bordeaux est l’emblème de l’art de vivre à la française. Bordeaux a également la cote auprès des étudiants. Ces derniers sont de plus en plus nombreux à prendre place au cœur de la capitale girondine. Bien que Bordeaux affiche un prix  plutôt élevé pour les logements, elle reste un emplacement de choix pour tout bailleur. Il faut savoir que dans le quartier prisé du Jardin Public, le prix au mètre carré d’un appartement s’élève à 10 000 euros. 

  • Lyon

Située en plein cœur de l’Europe, Lyon occupe un emplacement stratégique. À 2 heures en train de Paris, elle se trouve également à proximité de la Suisse et l’Italie. C’est sûrement grâce à cet emplacement stratégique que Lyon est plébiscitée par de nombreuses entreprises. Ce qui lui confère un dynamisme économique important. Avec près de 150 000 étudiants qui y viennent par an, Lyon est la deuxième ville étudiante en France. Avec ces nombreux atouts, l’investissement immobilier locatif est une valeur sure à Lyon. D’ailleurs, le prix de l’immobilier y est encore raisonnable comme il est de de 4 500 euros/m². 

  • Lille

Pour un investissement immobilier dans l’ancien, Lille reste une des villes les plus attractives en France. Disposant de plus d’un million d’habitants, son agglomération tient la place de 4e métropole de France si devant elle on distingue Paris, Lyon et Marseille. Lille est également une ville étudiante. Le prix de l’immobilier y est encore très abordable. Le prix moyen d’un appartement est de 2 836 euros/m² avec une rentabilité de 3,5 % en un an.   


 

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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