Premier investissement locatif

Les tendances actuelles du marché de l’immobilier ont fini par convaincre les investisseurs d’effectuer un investissement dans la pierre. Toutefois, engager un premier investissement immobilier locatif nécessite une mûre réflexion, mais surtout un minimum de connaissances dans le domaine de l’immobilier. Localisation du bien, santé du marché, type de bien immobilier (studio, T2, immeuble de rapport ...) , régime fiscal et système de financement figurent entre autres parmi les maillons à connaître. Au besoin, comme il s’agit d’un premier investissement d’envergure que vous effectuez, l’assistance d’une agence professionnelle peut s’avérer être d’une aide indéniable dans la gestion de votre projet. Vous éviterez ainsi de vous tromper d’investissement, ce qui pourrait être catastrophique pour la suite des opérations.

Définissez les caractères du bien immobilier dans lequel investir

L’immobilier représente l’un des secteurs toujours bien portants, même lorsqu’on traverse une période de crise. L’achat d’un bien immobilier reste une opération génératrice de revenus, à moyen ou à long terme, pour tout investisseur qui y place son argent. Toutefois, cette rentabilité doit répondre à une certaine stratégie, afin de vous assurer de mettre le prix qu’il faut dans votre acquisition. Dans cette optique, vous devez alors creuser autant que possible, afin de sélectionner les meilleures opportunités susceptibles de mettre votre premier investissement dans l’immobilier locatif sur les bons rails. Le sélection du bien immobilier dépend avant tout de quelques critères.

Investissement immobilier locatif dans une ville stratégique

Dans ce contexte, la détermination de la localisation de l’immobilier locatif constitue le premier facteur de réussite pour votre premier investissement locatif. La France dispose d’un parc immobilier vaste, toutefois, vous devez choisir de manière judicieuse pour ne pas tomber dans un placement déficitaire. Le meilleur conseil que vous donnera toute agence immobilière spécialisée sera de choisir une grande ville par rapport à une agglomération moins importante. La raison est simple, plus il y a de demande et de commodités, plus le profit locatif est intéressant. Les villes comme Paris restent sans équivoque une voie à ne pas occulter, même si les prix sur le marché immobilier y sont élevés à l’acquisition. Cependant, vous pouvez espérer un rendement minimum de 2,5%, et dans le meilleur des cas, vous pouvez arriver jusqu’à 5% pour les quartiers qualifiés de stratégiques, desservis par de nombreux moyens de communication et les diverses stations de métro. Une ville étudiante comme Lille ou Lyon peut également vous rapporter gros, si vous pouvez investir dans un immobilier de rapport à transformer en studio ou appartement pour les étudiants.

Pour assurer votre sélection, n’hésitez pas à prendre le temps d’analyser les tendances du marché de l’immobilier dans le quartier que vous ciblez. Seul ou avec l’aide d’une agence, vous pouvez commencer par étudier la santé de l’immobilier de la région ou de la ville en particulier. Confirmez que la demande y est bien supérieure à l’offre, et que chaque résidence que vous souhaitez acquérir pourra constituer un patrimoine rentable. Si à terme vous souhaitez vous y installer et l’utiliser comme votre résidence principale, ou si vous pensez la mettre à louer sans limitation dans le temps, vous devez opter pour une ville qui offre la catégorie de bien immobilier qui réponde à ce besoin. L’exploitation doit rester conforme à la loi. 

Par ailleurs, comme il s’agit d’un premier investissement immobilier locatif, n’hésitez pas à analyser, passer du temps et à réfléchir avant de vous engager dans un prêt bancaire. Selon la sélection d’endroit où vous placez votre investissement, assurez-vous que le marché correspond bien à votre projet de location, et surtout à la typologie de clientèle que vous visez.

premier investissement immobilier

Investissement immobilier locatif dans l’ancien

Pour engager votre premier investissement locatif dans l’ancien, certaines contraintes peuvent parfois se montrer insurmontables. Pour vous donner toutes les chances de réussir, vous faire accompagner par une agence spécialisée dans ce secteur pourrait être une idée lumineuse. 

Qu’il s’agisse d’un petit studio ou d’un immeuble entier, les biens anciens s'acquièrent généralement à petit prix selon l’état dans lequel il se trouve. La rentabilité sera beaucoup plus intéressante par rapport à une résidence fraîchement construite, pouvant aller jusqu’à 12% dans les grandes villes ou ses périphériques immédiates.

Toutefois, le tableau ne sera pas rose dans sa totalité, car certains points méritent réflexion, et le rôle d’une agence spécialisée consiste à vous prodiguer les conseils et la bonne gestion en ce sens. Tout d’abord, en achetant un vieux bâtiment, vous vous pliez à l’obligation d’effectuer des aménagements, qui peuvent aller d’une simple remise en état, à une rénovation totale de l’immobilier. Dans tous les cas, vous ne pourrez donc pas y introduire un locataire immédiatement, vous ne pourrez mettre votre bien immobilier sur le marché que lorsque toutes les normes requises par la loi auront été validées. Ce volet spécifique doit par ailleurs retenir votre attention, afin de ne pas vous engager dans une voie sans issue. En effet, certaines constructions âgées peuvent être régies par une législation spécifique. La loi peut par exemple exiger une remise à neuf totale de cette famille de résidences, sans que vous puissiez y apporter des transformations, même dans un objectif de bien-être. Votre investissement locatif risque alors de se retrouver bloqué.

Sélectionnez votre type de bien immobilier locatif

En fonction de la capacité financière, les investisseurs peuvent opter pour l’achat de différents modèles de biens. La mise en location peut être immédiate ou dépendre d’un délai relatif notamment à l’exécution de travaux. Toutefois, pour gagner du temps et assurer une rentabilité acceptable, la solution de placer l’argent dans une grande ville représente déjà un premier pas. Ensuite, la sélection du quartier et celui du locataire cible importent également. Lorsque vous avez ces données en tête, vous pouvez vous pencher sur la question du modèle de  résidence à acheter pour votre projet. Vous pouvez essentiellement orienter votre décision sur les possibilités suivantes.

  • Les avantages d’une petite surface locative

Si vous souhaitez directement accéder à un lieu de résidence pour votre premier investissement immobilier locatif, vous pouvez trouver votre bonheur dans les petites surfaces datant de plusieurs années. Le neuf n’est pas un mauvais choix, seulement, vous gagnerez plus en matière de bénéfices avec de l'ancien. En effet, le coût sera toujours nettement moins cher par rapport à une nouvelle résidence. En général, cet écart se représente à un niveau de 20 à 30% de moins en faveur d’un vieux immobilier studio, quelle que soit la ville. En achetant un studio à coût réduit, vous pouvez espérer obtenir un rendement locatif pouvant atteindre les 5%, après avoir effectué quelques aménagements pour le remettre en état. En effet, après une mise en conformité, vous pouvez le mettre à louer au prix normal du marché, avoisinant ou dépassant parfois celui d’une habitation plus récente. Vos revenus seront ainsi plus conséquents.

Si votre décision de premier investissement immobilier locatif se pose pour un studio ou plusieurs pièces de petite surface comme les chambres de bonne, vous vous placez sur un segment de marché clair, qui est celui des étudiants. Pour que votre projet de location soit rentable, vous devez impérativement choisir une ville étudiante. Paris, Lille, Lyon, mais aussi les périphériques comme Créteil constituent par exemple des sites favorables. La demande en chambres d’étudiant dépasse de loin l’offre, et vous vous octroyez ainsi une bonne fluidité de votre affaire. Malgré tout, il faut quand même savoir que les petites surfaces sont plus sujettes à des vacances, et donc à des travaux possibles d’un locataire à l’autre.

  • Les points forts d’un immobilier appartement ou d’une maison

Si vous préférez sécuriser votre premier investissement immobilier locatif et vous assurer d’encaisser des loyers régulièrement, le choix d’une maison ou d’un appartement datant déjà de plusieurs années constitue la catégorie de logement à acquérir. Comme le studio ou la chambre de bonne, les prix sont généralement plus bas, et effectuer quelques tâches de réfection vous permet de gagner en termes de gains. Par ailleurs, suivant le régime fiscal dans lequel vous vous inscrivez, vous pouvez bénéficier de plusieurs avantages allant d’une réduction d’impôt à un taux intéressant, jusqu’à une possibilité d’exonération sur certaines charges.

D’autre part, vous avez l’avantage de bénéficier de revenus durables qui se comptent sur trois ans au minimum en fonction du contrat de bail, et souvent plus lorsque vous arrivez à fidéliser vos locataires. En effet, dans une ville industrielle ou fortement peuplée, ce style de logement constitue le meilleur choix pour les familles de travailleurs en résidence sur les lieux. La proximité des commodités, notamment la station de métro ou une gare, mais aussi l’existence de plusieurs lignes de bus constituent un atout de poids pour aider les familles à se sédentariser. Cette situation joue en votre faveur, en vous permettant de vous assurer des revenus fixes mensuels. Même si le retour sur investissement se fait beaucoup plus lentement que pour les petites surfaces, vous gagnez au niveau pratique, en disposant d’un bien toujours occupé. Les obligations de recherche de locataires sont donc nettement moins pesantes par apport au studio, qui nécessite cette opération à peu près une fois par an.

  • Les intérêts d’un investissement immeuble de rapport

En immobilier, plus votre investissement est important, plus vous pouvez espérer gagner gros à terme. Cette hypothèse se vérifie uniquement si vous rassemblez toutes les conditions requises. Avec l’accompagnement d’une agence, si vous disposez des fonds nécessaires, vous pouvez ainsi opter pour l’appropriation d’un immeuble de rapport pour votre premier investissement locatif. Cette famille de bâtiment est un immeuble entier, dans lequel vous envisagez de modifier toutes les pièces pour les transformer étage par étage, en plusieurs chambres ou studios, ou encore en appartement T3. Tout dépend de la ville dans laquelle vous placez votre investissement, et du genre de locataire que vous attendez. 

Ce dernier choix d’investissement reste le plus intéressant si vous vous en donnez les moyens, mais vous devez orienter vos rénovations en fonction de votre clientèle cible. Si vous vous trouvez dans un quartier étudiant, les studios seront à prioriser. Dans une zone industrielle ou administrative, optez pour des appartements qui pourront intéresser les couples de jeunes cadres ou les familles avec un ou deux enfants. Mais dans tous les cas, vous gagnerez en visibilité si vous réussissez à aménager un parking à proximité de votre immeuble.

Les prix du marché pour cette famille de logement vous assurent de ce fait un rendement locatif pouvant aller jusqu’à 12%, si vous réussissez à cibler le bon locataire adapté au modèle de bien que vous mettez en location. Dans une grande ville, ce genre de placement reste plus facile à exploiter par rapport à une agglomération plus rurale.

investissement immobilier meublé

Fixez votre type d’investissement

Un investissement immobilier reste le plus intéressant dans la mesure où vous décidez dès le début de la teneur de votre projet. Ainsi, pour vous donner les meilleures chances dans l’achat et la mise en œuvre d’un projet immobilier, n’hésitez pas à solliciter l’assistance d’une agence spécialisée, d’autant plus s’il s’agit de votre premier investissement locatif. Vous éviterez ainsi de multiplier les faux pas susceptibles de miner le bon déroulement de votre projet immobilier. Vous avez trois cas de figure : Vous pouvez investir pour vous constituer un patrimoine ; investir dans l’objectif de trouver la rentabilité, avant de le revendre à terme pour une plus-value ; vous pouvez aussi effectuer un investissement dans l’objectif de trouver de la rentabilité dans une location permanente.

  • La constitution d’un patrimoine

Votre projet d’investissement locatif consiste à choisir un bien de type plutôt patrimonial. Dans ce contexte, les immeubles qui affichent plusieurs années au compteur vous assureront les meilleurs bénéfices. En l’obtenant à un petit prix d’achat, vous pouvez bénéficier de certains avantages fiscaux mais aussi bien par rapport aux travaux à effectuer, ce qui vous assure un loyer aligné au prix normal du marché. Vous obtenez ainsi une source de revenus susceptible de satisfaire une bonne partie de votre échéancier. Par ailleurs, effectuer un investissement locatif immobilier vous permet également de transmettre votre patrimoine à votre descendance, si vous en décidez ainsi.   

  • L’objectif d’une revente

Le principe de cette catégorie d’investissement immobilier repose surtout sur le tri judicieux de l’emplacement, et du type de locataire. Lorsque vous achetez un immeuble dans l’ancien, vous avez normalement plusieurs options pour obtenir une rentabilité le plus rapidement possible. Vous pouvez par exemple opter pour une remise en état simple, ou une transformation totale, en fonction du bien que vous venez d’acquérir. L’étude du marché doit alors être effectuée minutieusement, et l’agence intervient à ce niveau pour vous orienter vers les meilleurs créneaux. En choisissant une ville comme Paris, vous disposez d’un débouché intéressant quant à l’aboutissement de votre projet. D’autres grandes villes de France proposent également les mêmes possibilités, toutefois vous devez étudier chaque marché spécifique et suivre la tendance, avant de décider de passer à la revente. Ciblez les meilleures opportunités de location en attendant, car vous devez garder en tête que vous devrez normalement épuiser les échéances de votre crédit avant de passer à cette étape finale. Vous disposerez ainsi d’un bien immobilier libéré de toute charge financière et bénéficiant d’une plus-value substantielle.

  • La recherche d’une rentabilité permanente

Cette option constitue généralement la décision idéale pour un premier investissement locatif. Avec l’accompagnement d’une agence professionnelle, vous pourrez effectuer les différentes opérations pour la mise sur le marché de votre logement. Après la recherche du bien, l’achat et la remise en état, elle vous aidera également l'ameublement, la décoration et pour le passage de l’annonce, la fixation des loyers, et la sélection du locataire. La seule mission qui vous incombe totalement se résumera généralement au remboursement de l’emprunt, selon la durée et le taux pour lequel il vous a été accordé.

  • Le choix de la fiscalité

La dernière étape pour compléter les données afin de compléter votre dossier de demande de financement auprès d’une banque ou d’un organisme financier concerne la détermination de la fiscalité qui vous sera la plus avantageuse. En ce qui concerne l’immobilier ancien, parachever les travaux de remise en état en optant pour le régime LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), ce dispositif représente une bonne option. En effet, outre les diverses réductions d’impôts et les subventions dont vous pouvez bénéficier, la mise à disposition d’un appartement ou d’une maison en meublé vous assure toujours un meilleur revenu locatif. En effet, les loyers sont toujours plus élevés, et ce genre d’offre répond aux besoins de la plupart des locataires.

Montez votre dossier bancaire

Lorsque vous avez rassemblé toutes les données relatives à votre premier investissement immobilier locatif, vous pouvez procéder à l’opération finale : le montage de votre business plan, à soumettre à un établissement bancaire, ou à un organisme de financement. Là encore, l’assistance d’une agence spécialisée peut vous épargner de nombreuses difficultés. Comme elle connaît les tendances du marché immobilier dans lequel vous engagez votre investissement locatif, elle saura comment mettre en avant les arguments nécessaires pour soutenir votre demande de crédit. Elle pourra également compléter la liste des documents et éléments nécessaires pour monter un dossier bancaire. Les conseils vous seront également prodigués pour la meilleure sélection de contrat, notamment sur les détails du prêt immobilier : le montant à demander pour l’acquisition et les travaux, la nature du financement à demander, la négociation du taux, mais surtout la durée du crédit. Pour information, plus les mensualités sont longues, plus vous gagnerez en termes de gain locatif. Bref, pour vous permettre d’assurer que votre premier investissement immobilier locatif soit rentable, contactez une agence professionnelle.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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