Vous souhaitez lancer votre projet immobilier ?
Une question ?
Une question, un projet ? Contactez-nous
01 84 17 67 60
N° non-surtaxé
Le rendement locatif correspond au rapport entre les loyers annuels perçus et le montant total investi. Exprimé en pourcentage,
il donne une première idée de la performance d'un bien.
On distingue trois niveaux : le rendement brut, le rendement net et le rendement net-net. Le premier ne tient pas compte des dépenses, tandis que
les deux autres intègrent progressivement les charges, la fiscalité et les prélèvements sociaux.
Que vous cherchiez à vous créer un patrimoine ou à le développer, le choix de l'immobilier est stratégique mais il peut s'avérer peu rémunérateur
si vous ne respectez pas les étapes importantes de notre méthode pour l'investissement locatif.
Pourquoi évaluer la rentabilité avant d'acheter ?
Aussi appelé rentabilité locative, cet indicateur
constitue un repère central pour évaluer une opération immobilière. Si vous envisagez d'acheter un logement pour le louer, vous devez pouvoir
estimer rapidement ce qu'il peut rapporter.
Le premier calcul reste volontairement simple. Ensuite, il faut intégrer les éléments qui modifient réellement les revenus : les travaux, les
charges, la taxe foncière, la gestion et les périodes sans locataire.
Vous découvrirez ici comment calculer le rendement d'un bien, comparer plusieurs opérations et interpréter les résultats. Surtout, vous
comprendrez pourquoi un pourcentage isolé ne suffit jamais à juger un investissement.
Comment comparer deux logements ?
Chaque investisseur poursuit un objectif différent. Certains souhaitent transmettre un patrimoine, d'autres recherchent des revenus
complémentaires, tandis que certains préparent déjà leur retraite.
Le point commun reste simple : obtenir des revenus grâce à un actif immobilier. Dans la plupart des cas, ces revenus proviennent des loyers
versés par les occupants.
Ce ratio permet de comparer rapidement deux logements, même s'il ne résume pas à lui seul la performance de chaque opération.
Sur 11 mois loués, le bien encaisse 8 250 €. On retire la taxe foncière (1 000 €), les charges non récupérables (700 €), l'assurance
propriétaire non occupant (150 €) et la gestion à 8 % (660 €). Il reste 5 740 €, soit 3,38 % net sur 170 000 €, contre 5,29 % brut.
L'immobilier peut contribuer à la constitution d'un patrimoine. Encore faut-il éviter les erreurs de calcul, sous-estimer les dépenses ou
choisir un secteur où la demande locative reste trop faible.
Ce pourcentage donne une première indication, mais il ne suffit pas à choisir le bon projet.
Calculer la performance brute
Pour obtenir le taux brut, appliquez la formule suivante :
Rendement locatif brut (%) = (loyer mensuel × 12) × 100 / coût total d'acquisition
Le coût total d'acquisition doit idéalement inclure :
- le prix du logement ;
- les frais de notaire ;
- les honoraires d'agence ;
- le montant des travaux ;
- le mobilier, lorsque le logement est loué meublé.
Inclure tous les frais dans le coût d'acquisition change le résultat. Comparer le loyer d'un bien avec son seul prix d'achat, puis comparer un
autre bien avec son prix travaux compris, fausse immédiatement le résultat.
Prenons un exemple concret. Un logement acheté 150 000 € et loué 750 € par mois génère 9 000 € de loyers annuels.
Le calcul donne donc :
9 000 € × 100 / 150 000 € = 6 % de rendement brut
Le chiffre paraît clair. Il le restera seulement si les 150 000 € représentent bien la totalité du coût retenu pour l'opération.
Si les frais de notaire, les travaux
et le mobilier portent l'investissement total à 170 000 €, le rendement brut réel devient :
9 000 € × 100 / 170 000 € = 5,29 %
La différence est importante. Elle vient simplement d'une base de calcul plus complète.
Rendement net et net-net
Le rendement brut ne tient pas compte des dépenses nécessaires à l'exploitation du logement. Pour approcher la performance réelle, il faut donc
calculer le rendement net.
Rendement net (%) = (loyers réellement encaissés - charges non récupérables - taxe foncière - assurance - frais de gestion) × 100 / coût total d'acquisition
Les loyers réellement encaissés ne correspondent pas toujours aux loyers théoriques. Un mois sans locataire suffit à diminuer le revenu annuel
de 8,3 %.
Il faut également prévoir les charges de copropriété non
récupérables, l'assurance propriétaire non occupant, les frais de gestion et les dépenses d'entretien. Selon le logement, une réparation
ponctuelle peut aussi peser lourd dans le résultat annuel.
Le résultat net dépend donc des charges non récupérables, de la taxe foncière, de l'assurance, de la gestion, de l'entretien, de la
vacance locative et de la fiscalité.
Le rendement net-net va plus loin. Le rendement net-net tient également compte des impôts et prélèvements liés aux revenus locatifs.
Depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, les prélèvements sociaux dépendent du mode de location : 17,2 % sur les revenus
d'une location nue, 18,6 % sur ceux d'une location meublée non professionnelle (LMNP). À loyer égal, le rendement net-net d'un meublé baisse
donc légèrement. En location nue, la loi de finances pour 2026 a créé le statut du bailleur privé.
Pour un logement neuf, ou ancien avec au moins 30 % de travaux, situé dans un immeuble collectif, le propriétaire peut déduire chaque année une
partie du prix d'achat, de 8 000 € à 12 000 € selon le niveau de loyer. En contrepartie, il s'engage à louer neuf ans avec un loyer plafonné.
Source : ANIL ;
impots.gouv.fr
Cette présentation permet de séparer deux sujets. D'un côté, on mesure la performance économique de la propriété. De l'autre, on observe l'effet
de la fiscalité sur la situation personnelle de l'investisseur.
Notre société Investissement-Locatif.com affiche des rendements bruts transparents. Pour obtenir une comparaison utile, le
calcul doit partir du coût complet de l'opération, et non du seul prix indiqué dans l'annonce.
| Indicateur |
Ce qu'on déduit des loyers |
Résultat dans l'exemple |
À quoi il sert |
| Rendement brut |
Rien |
5,29 % (9 000 € / 170 000 €) |
Comparer rapidement deux biens |
| Rendement net |
Charges, taxe foncière, assurance, gestion, vacance |
3,38 % (voir l'exemple ci-dessous) |
Évaluer le résultat après les principales dépenses |
| Rendement net-net |
En plus : impôt et prélèvements sociaux |
Selon la fiscalité de l'investisseur |
Estimer le revenu après fiscalité |
| Cash-flow |
En plus : mensualités du crédit |
Environ -400 €/an avant charges et fiscalité |
Savoir si l'opération s'autofinance |
Quel est l'impact d'un logement vacant ?
Un pourcentage élevé ne doit pas être recherché à n'importe quel prix. Un logement peut afficher un pourcentage élevé tout en produisant des
revenus irréguliers.
La demande locative joue ici un rôle déterminant. Dans un quartier recherché, un appartement bien placé peut être reloué rapidement après le
départ d'un occupant. Dans une zone moins demandée, plusieurs semaines de recherche peuvent réduire fortement le rendement annuel.
Supposons qu'un logement doive rester vacant trois mois. Les loyers encaissés diminuent alors de 25 % par rapport au scénario initial.
Un logement loué 750 € par mois devrait théoriquement produire 9 000 € par an. Avec trois mois de vacance, les loyers encaissés ne représentent
plus que 6 750 €, avant même de déduire les autres dépenses.
Il faut donc étudier le niveau des loyers, le profil des locataires, la facilité de relocation et l'offre concurrente. Le rendement annoncé ne
devient crédible qu'après cette vérification.
À ce stade, une petite maison en rase campagne peut sembler séduisante. Son prix d'achat est faible et le rendement théorique semble élevé. Puis
la toiture doit être refaite, la demande locative se révèle limitée et la revente devient difficile.
Combien d'années de loyers représentera cette toiture ?
La question peut pourtant modifier complètement l'intérêt du projet.
Choisir une ville adaptée à son projet
Les performances brutes varient fortement d'une ville à l'autre.
Une étude Lokimo publiée en février 2026 (période 2021-2025) situe le rendement brut moyen à 3,91 % à Paris, 3,80 % à Lyon, 4,03 % à Bordeaux
et 5,38 % à Marseille.
Source : Moneyvox
Ces moyennes constituent uniquement des points de comparaison. Ils ne permettent pas de déterminer le rendement exact d'un appartement situé dans
une rue précise.
Le quartier, l'état du logement, le type de location, le prix négocié et le niveau de loyer peuvent modifier sensiblement le résultat. Un
studio proche d'une
université ne répond pas aux mêmes critères qu'une maison familiale située en périphérie.
Les charges et la taxe foncière varient également selon les villes. En 2025, l'étude « Acheter ou louer ? » de Meilleurtaux estime les charges
moyennes à 33 € par m² et par an à Marseille, 27 € à Bordeaux et 31 € à Lyon. Pour un
logement de 70 m², cela représente environ 2 310 € par an à Marseille, 1 890 € à Bordeaux et
2 170 € à Lyon, soit respectivement 192 €, 158 € et 181 € par mois.
Source : Meilleurtaux
À titre indicatif, la taxe foncière d'un logement de 70 m² atteint 1 551 € par an à Marseille, 1 729 € à Bordeaux et 1 035 € à Lyon
(données 2025). Le montant réellement payé dépend toutefois du logement, de sa valeur locative cadastrale et des taux appliqués par la commune.
Source : Meilleurtaux
Nous recherchons des opérations pouvant offrir une rentabilité intéressante grâce à plusieurs leviers : l'achat au meilleur prix, la rénovation,
l'optimisation des travaux et la décoration.
La taxe foncière mérite une vérification particulière. Son montant dépend de la commune, de la valeur cadastrale et des taux locaux. Il est donc
imprudent de qualifier une taxe de « très faible » sans préciser l'année et le logement concernés.
Rendement, financement et effet de levier
Le taux brut, le cash-flow, le ROI sur fonds propres et le
TRI ne répondent pas à la même question.
Le rendement locatif compare les loyers au coût du projet. Le cash-flow indique ce qui reste après les charges et les échéances de crédit. Le ROI
sur fonds propres rapporte le gain annuel réellement conservé aux sommes investies par l'acquéreur.
Le TRI, ou taux de rendement interne, prend en compte l'ensemble des flux sur une période donnée. Il peut intégrer l'apport, les loyers, les
charges, la fiscalité, le remboursement du capital et la valeur de la propriété au moment de la revente.
Ceux qui ont bénéficié d'une éducation française classique, comprenez non financière, ont parfois appris que le crédit « c'est mal ». Beaucoup de
clients souhaitent donc apporter une somme importante afin de réduire leur emprunt.
L'idée n'est pas toujours optimale pour le rendement des fonds propres, surtout lorsque le financement permet de conserver une partie de son
capital disponible.
À l'inverse, un apport limité augmente la dette et la sensibilité du projet. Une mensualité élevée devient difficile à supporter lorsque le
logement reste vacant ou que de gros travaux s'imposent.
Prenons un exemple. Un projet coûte 150 000 € et produit 9 000 € de loyers annuels, soit un rendement brut de 6 % si l'on retient 150 000 €
comme base.
Supposons maintenant un emprunt de 135 000 € sur 20 ans au taux de 3,5 %, hors assurance.
Hypothèse prudente : le taux moyen relevé par l'Observatoire Crédit Logement/CSA tourne autour de 3,2 à 3,3 % depuis le début de 2026.
L'annuité de remboursement représente environ 9 400 € par an.
Les loyers bruts ne couvrent donc déjà pas la totalité du remboursement. Le cash-flow avant fiscalité est d'environ -400 € par an, avant la taxe
foncière, les charges non récupérables, l'assurance, la gestion et la vacance locative.
Le résultat réel sera donc plus déficitaire encore si ces dépenses s'ajoutent au scénario.
Pour calculer correctement un ROI sur fonds propres, il faut intégrer :
- l'apport initial ;
- les frais d'acquisition ;
- les loyers réellement encaissés ;
- les charges ;
- la fiscalité ;
- les mensualités ;
- le capital remboursé ;
- la valeur éventuelle du bien à la revente.
Le TRI demande une étape supplémentaire. Il faut fixer une durée d'investissement et une valeur de sortie, puis replacer chaque flux au moment où
il intervient.
L'immobilier est l'un des investissements les plus facilement finançables à crédit pour un particulier. Il n'est pas le seul : certains actifs
peuvent également être achetés avec un financement sur marge ou un crédit garanti.
L'effet de levier peut améliorer le rendement des fonds
propres. Il peut aussi amplifier les pertes lorsque les loyers diminuent, que les travaux s'accumulent ou que les taux deviennent moins favorables.
Comparer l'immobilier à la Bourse suppose les mêmes hypothèses des deux côtés : durée, frais, fiscalité, risque et possibilité ou non d'emprunter.
Comparer deux investissements exige donc des hypothèses communes. Il faut retenir la même durée, intégrer les frais et prévoir des scénarios prudents.
Imaginez maintenant que votre enfant surdoué souhaite étudier à HEC. Le besoin de liquidités peut arriver au mauvais moment, lorsque le marché
immobilier ralentit ou que votre logement nécessite des travaux.
La liquidité du patrimoine mérite donc autant d'attention que le rendement affiché.
Quel est le coût de la gestion locative ?
De nombreux propriétaires bailleurs confient la gestion de leur logement à une agence. Ce choix peut faire gagner du temps, mais les frais
réduisent le revenu réellement conservé.
Les prestations comprennent généralement :
- la recherche d'un locataire ;
- la rédaction du bail ;
- la gestion courante du logement ;
- le suivi des démarches administratives ;
- l'assurance loyers impayés ;
- la gestion complète de la propriété.
Les tarifs varient selon l'agence, les services proposés et l'assiette retenue. Un taux appliqué aux loyers encaissés ne produit pas le même coût
qu'un taux appliqué aux loyers appelés.
Il faut également vérifier si l'assurance loyers impayés, les frais de mise en location et les interventions ponctuelles sont compris.
Pour comparer deux prestataires, consultez leurs grilles tarifaires à jour. Le pourcentage seul ne suffit pas.
Manuel Ravier est entrepreneur et investisseur immobilier. Diplômé en droit de l'immobilier et en droit des affaires, il a cofondé
Investissement-Locatif.com en 2012 avec Mickaël Zonta. L'équipe de 100 collaborateurs, présente dans plus de 20 zones en France, a réalisé
plus de 4 000 projets clés en main : sélection de biens décotés, rénovation, choix du mode de location. Il applique la même méthode à son
propre patrimoine, qui compte plus de 30 biens.
Voir tous les articles de Manuel Ravier →
LES CONSEILS DE MANUEL
