Calcul de rendement locatif : rentabilité locative de votre investissement
Le calcul du rendement locatif d’une opération immobilière est crucial. Les différents marchés immobiliers affichent des rendements moyens plus ou moins élevés. Ainsi le rendement moyen à Paris est inférieur à 4% brut. Ce taux de rentabilité locative s’exprime en pourcentage. Il fait ressortir la part de revenus locatifs annuels par rapport au montant initialement investi.
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Lorsque notre équipe fait le point sur votre projet d’investissement, elle vous explique les rendements locatifs qu’il est possible d’atteindre selon les quartiers sélectionnés. Plus vous sélectionnez un quartier aux prix élevés (par exemple le centre de Paris ou de Toulouse), plus le rendement locatif moyen sera faible. C’est logique car le prix d’achat par mètre carré est plus élevé que dans un quartier en devenir. Le loyer est lui aussi plus élevé, mais pas de manière proportionnel au prix d’achat.
Lorsque nous calculons un rendement locatif brut, nous incluons tous les frais liés à l’opération : acquisition, honoraires, montant des travaux de rénovation, meubles, décoration et frais de notaire. Les frais de notaire représentent des taxes, et certaines personnes ne les incluent pas dans leur calcul de rendement brut. Faites le test en saisissant le montant total de vos frais engagés, et le montant total des loyers perçus. Notre simulateur calcule immédiatement le rendement locatif de votre opération.
Rentabilité brute :
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Rentabilité locative brute et rentabilité locative nette
Pour calculer la rentabilité nette, on ajoutera à l’investissement total les charges de copropriété, la taxe foncière, et les impôts taxés sur le revenu généré par la perception des loyers. On intègre alors absolument toutes les données relatives à l’investissement porté par l’acquéreur. Les deux rendements locatifs, qu’il s’agisse du brut ou du net sont intéressants, mais la rentabilité nette est plus précise et prend en compte tous les paramètres de la transaction pour une transparence maximale sur la capacité du bien locatif à générer du chiffre d’affaires pour le propriétaire. Simulez votre investissement en amont vous permet d’avoir une vision plus claire de votre projet de d’anticiper. Au moment de votre emprunt, la banque demandera plus d’informations à ce sujet, ou bien procèdera elle-même au calcul, et le ratio calculé aura une incidence sur l’approbation de la banque. Si votre achat locatif est apte à générer des revenus importants et sûrs, la banque sera plus encline à approuver un emprunt bancaire que si la location présumée génère de la vacance locative et dispose d’un coût élevé.
Comment comprendre et interpréter le rendement locatif ?
Si le rendement locatif est l’indicateur primordial dans toute transaction immobilière à visée locative, il faut bien comprendre qu’il dépend également de divers facteurs associés et que l’on ne saurait désigner la qualité rentable d’un bien seulement grâce à ce dernier. Par exemple, le rendement locatif diffère selon la ville dans laquelle on investit : l’achat d’une maison en pleine campagne aura un meilleur rendement locatif que l’achat d’un appartement en plein cœur de Paris, parce que son prix sera nettement moins cher à l’achat. Pour autant, il y a beaucoup moins de demande locative à la campagne qu’à Paris, ainsi le logement risque de souffrir de vacance locative, c’est-à-dire qu’il pourrait ne pas être loué pendant un ou plusieurs mois dans l’année, contrairement au logement parisien. De même, le logement rural sera loué pour un prix bien moins important que le logement situé dans la capitale, et alors les loyers perçus seront moins chers et l’investissement bien moins avantageux. En clair, l’indicateur clé que constitue le rendement locatif ne se suffit pas à lui-même et l’analyse de l’investissement locatif doit intégrer d’autres paramètres comme le prix au m2 ou le salaire moyen par habitant qui permettent d’évaluer la demande locative et le profil-type du locataire ciblé via l’achat. N’oubliez pas de prendre en compte également les mensualités de votre prêt immobilier