Investissement locatif à Dax

Dax, une ville bien placée, festive et riche en traditions

Au cœur des Landes, Dax est une ville qui bénéficie d'un emplacement stratégique. Elle se trouve à seulement 30 km des plages du sud des Landes. Elle a également l’avantage de se situer à proximité de grandes villes, comme Bordeaux. Agréable, conviviale et fascinante, cette localité est réputée pour ses activités thermales dont les premiers témoignages remontent à l’époque romaine. Ayant envahi le secteur autrefois appelé « Aquae-Tarbeliccae », les romains découvrent les bienfaits des eaux locales.

C’est ainsi que le thermalisme dacquois a vu le jour. Cependant, il a fallu attendre quelques siècles pour pouvoir jouir de l’activité thermale. Grâce à l’essor du chemin de fer au XIXe siècle, la localité a pu accueillir de nombreux curistes provenant notamment des autres villes françaises. Jusqu’à aujourd'hui, cette cité reste leur destination privilégiée et ainsi la première ville thermale de l’Hexagone. À ses portes se trouve également Saint-Paul-lès-Dax. C’est un endroit paisible où séjourner et se détendre pendant les cures grâce à son lac et sa forêt.

La cité dacquoise s’avère également un lieu très festif et animé. Dans cette localité, les fêtes sont érigées au rang d’art. Toute l’année, plusieurs manifestations viennent rythmer le quotidien des habitants avec en point d’orgue, la fameuse Feria qui est un programme festif taurin. Vous pouvez également distinguer les marchés nocturnes, et les journées artisanales et gastronomiques. Sans oublier le Salon du livre qui se tient en avril, les berges éphémères de juin à septembre et les différentes animations de Noël.

La ville dacquoise, un lieu de rendez-vous des gastronomes

À Dax, la gastronomie est à la fois une tradition et un élément à part entière de la culture locale. Cette commune est devenue un lieu naturel de rendez-vous pour les amateurs de bonne cuisine. Vous retrouverez, dans ses nombreux restaurants prestigieux, les spécialités constituant le patrimoine culinaire du département des Landes et du sud-ouest de la France. Viandes, salades, poisson, pastis, la gastronomie rime avec plaisir dans cette localité.

Dans les matinées du samedi et du dimanche, le marché de Dax offre des produits locaux de qualité. Asperges des sables des Landes, kiwis de l’Adour, et autres fruits et légumes sont autant des promesses de recettes succulentes. Sans oublier le foie gras qui est un véritable emblème de la cuisine du sud-ouest.

Déplacements et transports à Dax

Comme la ville de Caen, Dax est facilement accessible grâce à des moyens de transport bien développés. Par exemple, un réseau de transports en commun appelé Couralin compte 6 lignes de bus. Presque toutes les lignes partent de Saint-Paul-lès-Dax pour rejoindre les autres quartiers de la ville. La ligne 2 permet par exemple de rejoindre le quartier Lanot. La ligne 4 part de Saint-Paul-lès-Dax pour rejoindre le Village landais. Les bus 2 et 3 passent également près de la célèbre église Saint-Vincent-De-Xaintes.

Outre cela, un réseau de navettes gratuites connu sous le nom de Vitenville vous permet de rejoindre le centre-ville dacquois et Saint-Paul-lès-Dax. Toutes les 10 ou 15 minutes, il propose différents circuits. D’abord, la Fontaine Chaude part toutes les 15 minutes de la salle Félix-Arnaudin et s’arrête au marché de Saint-Paul-lès-Dax. Ensuite, la Chalosse relie la place de Saint-Pierre à la mairie toutes les 15 minutes. Quant à la Tortre, elle rejoint Borda Cuyès et la mairie de Dax toutes les 10 minutes.

Dax peut également compter sur le Pôle d’échanges multimodal (PEM) de sa gare. Il s’agit effectivement d’un point de rencontre de tous les modes de transport. Plusieurs lignes de bus urbains et interurbains sont en correspondance au sein de cette plateforme. Vélos, trains et taxis y circulent également. Des lignes des autres réseaux desservent en même temps le territoire, dont le Blablabus qui permet de rejoindre Bordeaux en 2h25. Le réseau Flixbus permet également de relier Dax à Paris Bercy ou Massy.

Dax, un véritable pôle de développement économique et commercial

Bien située au cœur des Landes, sur la rive gauche de l’Adour, Dax est une ville dynamique. C’est pourquoi elle séduit les jeunes couples, les travailleurs, les cadres et les ouvriers. La ville compte environ 5 817 entreprises. 

Toujours d’actualité, le thermalisme est l’un des pôles économiques les plus lucratifs du territoire. Spécialisée dans le traitement de la phlébologie, des maladies gynécologiques et rhumatologiques, la ville accueille plus de 60 000 curistes chaque année. Le secteur immobilier est également perçu comme étant porteur. En effet, il fait partie des secteurs d’activité ayant eu le plus d’entreprises créées sur ces trois derniers mois.

Aussi, l’activité commerciale y est particulièrement importante. La ville regorge désormais de plus de 700 commerces et de services. La plupart des rues commerçantes se trouvent au cœur de la cité dont une partie est piétonne. Ce qui permet aux résidents de circuler librement sur la place de la Fontaine Chaude. Sans oublier les commerces de proximité, notamment le fameux centre commercial Grand Mail.

Plusieurs projets sont en cours afin d’optimiser l’attractivité du secteur. Parmi les plus porteurs, vous pouvez distinguer la réhabilitation des Halles de Dax, la construction d’un centre aquatique intercommunal et d’une médiathèque. Le réaménagement du stade Maurice Boyau et la réparation des rues du plateau piétonnier sont aussi au programme.

Une ville de choix pour les étudiants

La ville dacquoise est un pôle d’enseignement important de l’agglomération du Grand Dax. Pour les tout-petits et leurs familles, de nombreuses crèches municipales, familiales ainsi que des assistantes maternelles indépendantes y sont mises à disposition. Dans tous ses quartiers, la commune recèle également d’écoles maternelles, élémentaires et primaires.

Vous découvrirez aussi l’école de la nature créée dans le cadre d'une politique de développement durable. Elle mène des opérations éducatives à destination des enfants dans les différents secteurs dacquois afin de les rendre plus sensibles au respect de l’environnement. Le territoire abrite également 2 collèges, 1 lycée public et un groupe scolaire privé. Il s’agit notamment d’une ville de choix pour les étudiants. En effet, la ville héberge de bons établissements d'enseignement supérieur, comme l’Institut du thermalisme, l’école supérieure d’ingénierie informatique IN’TECH et l’Institut de formation en soins infirmiers (IFSI).

Dax, un marché immobilier stimulé et rentable

Actuellement, le prix moyen au mètre carré y est de 2 612 euros pour les appartements et de 2 512 euros pour les maisons. Dans ce secteur, le meilleur rendement locatif reste un studio qui offre une rentabilité locative de 11 %. Il sera également intéressant de mettre en location un appartement deux-pièces avec un rendement locatif brut de 8 %.

Avec une moyenne d’âge de 43 ans, la ville compte près de 21 500 habitants. Environ 39 % des habitants sont des actifs empruntant quotidiennement les transports en commun. Il est bon de noter que plus de 35 % des résidents sont propriétaires de leurs logements. Les potentiels locataires représentent donc 62 % de la population locale. Ainsi, vous n’aurez aucune difficulté à trouver preneur pour un bien mis en location.

Le coût moyen du loyer est d’environ 11 €/m2 pour un appartement et de 10,6 €/m2 pour une maison.

Les types d’investissement locatif possibles à Dax

L’investissement locatif à Dax s’avère intéressant puisque la demande locative reste forte et supérieure à l’offre dans cette localité. Vous avez la possibilité de louer un bien nu ou meublé. Cependant, les curistes occupent une grande part des locataires. Ainsi, il est préférable de louer un bien meublé en location saisonnière. Vous devez proposer une propriété adaptée à votre cible et à ses besoins en termes d’aménagement.

Il faut que vous sachiez que les cures thermales s’effectuent de mars à novembre. Ce qui vous permet de profiter d’une location potentielle de 8 mois sur 12. Il existe néanmoins des saisonnalités dans les cures, et les mois d’octobre et novembre sont les plus fréquentés. Durant ces deux mois, la demande locative est intense. Vous avez alors la possibilité de réviser votre loyer à la hausse.

Les quartiers où investir à Dax

Comme dans tout projet d’investissement locatif, la règle fondamentale est de choisir soigneusement l’emplacement du bien. Il doit notamment s’agir d’un lieu où la demande locative est forte. 

Le centre-ville de Dax est un quartier où il fait bon investir de par son dynamisme et sa convivialité. Il recèle de nombreux commerces et de services de proximité. Transports, halles, marchés et brocantes, tout cela fait de ce secteur un endroit très huppé. Cependant, il s’agit d’une localité chère à l’achat. En effet, le prix au mètre carré y vaut en moyenne 2 639 €/m2 pour un appartement et 2 273 €/m2 pour une maison.

Situé sur la rive droite de l’Adour, Sablar est aussi un quartier dacquois agréable et convivial. Au paysage verdoyant et à l’ambiance animée, ce secteur abrite des habitants majoritairement célibataires. Ils ont des revenus modérés et sont principalement locataires de leurs logements. Aussi, ce lieu est bien entouré de différentes infrastructures de transports, d’éducation, de santé, de commerces et de loisirs. Dans ce secteur, le coût d’un appartement tourne autour de 2 253 €/m2 et de 1 613 €/m2 pour une maison.

Un autre endroit intéressant pour investir dans l’immobilier locatif à Dax est le quartier de Cuyès. Il fait effectivement partie des secteurs qui ont connu le plus de transformations dans cette commune : réaménagement de nombreux bâtiments, des parkings publics, des axes piétons et du stade. Le Cuyès d’aujourd’hui est donc un lieu moderne, sécurisé et réhabilité. Dans cette localité, un appartement vaut en moyenne 2 512 €/m2. Quant à une maison, le coût du mètre carré est d’environ 2 270 €. 

Investissement en résidences de services : une bonne idée à Dax ?

Le marché immobilier de Dax ne se limite pas à l’investissement locatif classique.
Les résidences de services offrent une opportunité rentable, encore peu exploitée dans la ville de Dax.
Elles répondent à une demande ciblée, stable, et bien ancrée dans le territoire.

Résidences seniors : une demande croissante à Dax

Dax ville dynamique attire une population vieillissante, souvent en quête de confort et de tranquillité. La présence de nombreux hectares d’espaces verts et d’infrastructures médicales renforce cet attrait.
Les résidences seniors avec services (restauration, soins, animations) sont très recherchées. Elles se situent souvent en proximité du centre-ville, dans des quartiers comme Saint-Vincent ou Saint-Paul Dax. C’est un placement long terme, peu exposé aux crises.Un bon moyen d’investir immobilier Dax tout en sécurisant ses revenus.

Rési dences étudiantes : une niche à explorer

Dax compte plusieurs établissements d’enseignement supérieur. L’IN’TECH, l’IFSI et l’Institut du Thermalisme accueillent chaque année de nouveaux étudiants. Un appartement meublé à Dax, bien situé et fonctionnel, peut bien se louer.
Les résidences étudiantes avec services (Wi-Fi, laverie, sécurité) représentent un investissement immobilier stratégique. Même si la demande est plus faible qu'à Bordeaux, elle reste régulière. Un bon choix pour diversifier un investissement locatif à Dax.

Résidences para-hôtelières et thermales : un fort potentiel locatif

Dax est la première station thermale de France.
Chaque année, plus de 60 000 curistes viennent s’y soigner, entre mars et novembre. Les résidences para-hôtelières, avec services de ménage et d’accueil, répondent parfaitement à cette clientèle. Elles offrent un excellent rendement locatif, notamment sur des périodes ciblées (octobre-novembre).

Ce modèle est très adapté à la location meublée saisonnière, à fort potentiel. Idéal pour investir dans le centre-ville de Dax ou dans les quartiers proches des établissements de soins.

Avantages fiscaux pour les résidences de services à Dax

Investir dans une résidence de services à Dax permet de bénéficier de plusieurs dispositifs. Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est le plus courant. Il permet de déduire les charges et d’amortir le bien, ce qui améliore le rendement net.
Si la résidence est éligible, le dispositif Censi-Bouvard offre une réduction d’impôt de 11 % sur 9 ans. Il est aussi possible de récupérer la TVA à 20 %. Ces avantages renforcent l’attrait d’un investissement locatif à Dax, en résidence gérée.

Les aides et dispositifs fiscaux pour investir à Dax

Un investissement locatif à Dax peut devenir encore plus rentable grâce à des aides fiscales.
Ces dispositifs permettent de réduire vos impôts, de financer les travaux et de booster le rendement locatif.
Voici les principaux leviers à connaître pour réussir votre investissement immobilier à Dax.

Le statut LMNP : une solution souple pour la location meublée

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est très utilisé à Dax.
Il s’applique à tout investissement immobilier meublé, surtout en location saisonnière.
C’est une solution idéale pour louer à des curistes, des étudiants ou des actifs de passage.

Avec ce statut, vous pouvez :

• Déduire vos charges (emprunt, travaux, gestion).

• Amortir la valeur de votre appartement à Dax.

• Réduire voire annuler l’impôt sur vos loyers.

Deux régimes existent :

• Le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 %.

• Le régime réel, recommandé pour les biens à forte charge.

Le LMNP est très intéressant pour un investissement locatif à Dax centre-ville, à proximité des thermes ou des établissements de santé. C’est un outil fiscal flexible, qui optimise la rentabilité locative.

La loi Denormandie : rénover dans le centre-ville de Dax

Dax est éligible à la loi Denormandie, un dispositif dédié aux logements anciens.
Il concerne les biens à rénover situés dans les quartiers en renouvellement.
C’est le cas de plusieurs secteurs du centre-ville de Dax.

Ce dispositif permet de :

• Obtenir une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 %.

• Intégrer les travaux de rénovation dans le coût total de l’opération.

• Cibler les zones à forte demande locative, avec des prix d’achat encore accessibles.

C’est une option à envisager pour investir immobilier à Dax, tout en participant à la valorisation du marché immobilier local.

Les aides locales et régionales à la rénovation

Le Grand Dax propose aussi des aides à l’investissement immobilier, peu connues mais efficaces.
Elles accompagnent les projets de rénovation dans les quartiers anciens, notamment dans le cadre du programme Action Cœur de Ville.

Vous pouvez bénéficier de :

• Subventions pour la rénovation énergétique.

• Aides pour la mise aux normes des logements anciens.

• Primes régionales, en lien avec la Nouvelle-Aquitaine.

Certaines aides couvrent jusqu’à 40 % des travaux, selon les revenus et le type de bien. Un bon levier pour investir dans le locatif à Dax sans exploser le budget.
Idéal si vous visez un bien dans le centre-ville de Dax ou les quartiers proches, comme Saint-Vincent.

Investir à Dax avec le Bail Réel Solidaire (BRS)

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un nouveau dispositif d’accession à la propriété. Il permet d’acheter le bâti uniquement, sans le foncier. Le terrain reste la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS). L’acheteur paie une redevance modérée pour l’occupation du sol.

Un outil pour rendre l'immobilier plus accessible

Le BRS vise les ménages modestes.
Il permet d’acheter un logement neuf ou rénové à prix réduit.
En moyenne, les prix sont 20 à 40 % inférieurs à ceux du marché classique.
C’est une solution encouragée par l’État et les collectivités.

Investir en BRS : est-ce possible à Dax ?

Oui, le Bail Réel Solidaire est compatible avec l’investissement immobilier.
À condition de louer le bien à titre de résidence principale, et dans le respect du plafond de loyer.
Il ne s’agit pas d’un investissement locatif libre, mais encadré.

Pour investir immobilier à Dax via le BRS, il faut accepter :

• Un loyer plafonné.

• Une cible de locataires à revenus modestes.

• Une revente encadrée à un prix maximum.

Quartiers et biens concernés à Dax

Le BRS est généralement proposé dans les quartiers en renouvellement urbain.
À Dax, les projets se concentrent dans le cadre du programme "Action Cœur de Ville".
Les logements concernés sont souvent :

• Des appartements neufs ou réhabilités.

• En centre-ville ou à proximité immédiate.

• Avec des services et commerces à portée de main.

Avantages et limites pour les investisseurs

Avantages :

• Prix d’achat réduit = effort d’investissement moindre.

• Rentabilité nette intéressante, malgré les plafonds.

• Accès facilité à un bien immobilier à Dax.

Limites :

• Pas de location saisonnière possible.

• Encadrement strict de la revente.

• Moins de liberté dans la gestion du bien.

Rénovation et meublé : comment optimiser votre bien à Dax ?

Un bien bien présenté se loue mieux. Et plus cher.
À Dax, meubler et rénover intelligemment peut booster votre rentabilité locative.
Voici comment faire simple, efficace… et rentable.

Quel budget pour meubler un studio à Dax ?

Pour un studio de 20 à 25 m², prévoyez entre 3 000 et 5 000 €.
Ce budget inclut :

• Un lit confortable (ou canapé-lit de qualité).

• Une table avec chaises.

• Du rangement pratique (placard, commode).

• Une kitchenette équipée.

• Vaisselle, micro-ondes, cafetière.

• Éléments de déco et rideaux.

Pas besoin de luxe. Mais tout doit être fonctionnel et soigné.

Quelle déco plaît aux curistes et étudiants ?

Optez pour une déco épurée et lumineuse. Les curistes recherchent calme et confort : couleurs neutres, bois clair, ambiance zen.Les étudiants préfèrent un style moderne et pratique : petits rangements, bureau, Wi-Fi rapide.

Évitez les meubles encombrants. Privilégiez la modularité et la simplicité. Ajoutez quelques éléments déco chaleureux : coussins, plantes, cadres muraux.

Astuces pour réduire les frais d’entretien saisonnier

Utilisez des matériaux faciles à nettoyer (sols vinyles, peintures lessivables). Protégez la literie avec des housses lavables. Choisissez du mobilier résistant à l’usage intensif.
Limitez les textiles fragiles ou salissants. Proposez un ménage de fin de séjour obligatoire pour les locations saisonnières. Un bon entretien = moins de travaux, plus de bénéfices.

Action Cœur de Ville : quels impacts sur l’investissement locatif à Dax ?

Le programme Action Cœur de Ville concerne directement le centre-ville de Dax.
Ce plan national vise à redynamiser les centres urbains de taille moyenne.
Dax, première ville thermale de France, a été retenue comme ville bénéficiaire.

Un projet pour transformer le centre-ville de Dax

Action Cœur de Ville soutient la rénovation du patrimoine immobilier à Dax.
L’objectif est clair : rendre le centre-ville de Dax plus attractif, plus habité, plus vivant.
Le programme finance des travaux sur :

• Les logements anciens.

• Les espaces publics.

• Les commerces de proximité.

Il favorise la mixité des usages : habitat, commerces, services et culture.
C’est une stratégie pour renforcer la qualité de vie et relancer le marché immobilier à Dax.

Des opportunités concrètes pour les investisseurs

Pour les particuliers, Action Cœur de Ville représente une véritable opportunité d’investissement locatif à Dax.
Les biens situés dans le périmètre bénéficient de subventions à la rénovation.
Ces aides permettent :

• De réduire le coût des travaux.

• De valoriser un bien ancien.

• D’accéder à des quartiers stratégiques à prix modéré.

L’investissement dans un appartement à Dax centre-ville, avec travaux, peut être très rentable.
Il est possible de cumuler ces aides avec la loi Denormandie ou le statut LMNP.
Une bonne combinaison pour améliorer le rendement locatif à Dax.

Quartiers concernés par Action Cœur de Ville à Dax

Le périmètre du programme couvre une grande partie du centre-ville historique.
Sont inclus :

• Le quartier de la Fontaine Chaude.

• Le secteur Saint-Vincent, très central et commerçant.

• Les abords de la Place Thiers et de la gare SNCF.

Ces quartiers offrent un potentiel locatif élevé, notamment pour la location meublée ou les courtes durées.
Ils bénéficient d'une proximité immédiate des transports, des thermes et des services.

Questions fréquentes sur l’investissement immobilier à Dax

Quel est le rendement locatif moyen à Dax ?

Le rendement locatif à Dax varie selon le type de bien. Un studio bien situé peut offrir jusqu’à 11 % brut. Un appartement deux pièces affiche en moyenne 8 % brut.
Ces taux sont parmi les meilleurs du marché immobilier local. Le centre-ville de Dax reste la zone la plus dynamique.

Où investir à Dax pour une location saisonnière ?

Les meilleurs quartiers pour la location saisonnière sont :

• Le centre-ville de Dax, proche des thermes et commerces.

• Le quartier Saint-Vincent, à deux pas de la Fontaine Chaude.

• Saint-Paul-lès-Dax, idéal pour les curistes en quête de calme.

Proximité des soins, situation géographique centrale, animations : ces critères attirent les locataires temporaires.

Quels types d’appartements se louent le mieux à Dax ?

Les studios et T2 meublés sont les plus demandés. Ils répondent aux besoins des curistes, étudiants et jeunes actifs. Un appartement pièces bien agencé, lumineux et situé à moins de 10 minutes du centre-ville, se loue rapidement. La location meublée offre plus de flexibilité et un meilleur rendement.

Quelle est la différence entre Dax et Saint-Paul-lès-Dax pour un investissement immobilier ?

Dax est la ville principale, avec une offre plus large et des prix plus élevés. Elle concentre le cœur économique, les commerces et les cures thermales. Saint-Paul-lès-Dax, plus résidentielle, offre des prix d’achat plus bas. C’est une alternative stratégique pour un premier investissement locatif.

Les deux communes bénéficient d’un bon marché immobilier et d’une forte demande locative.

Peut-on acheter un bien avec un bail réel solidaire à Dax ?

Oui, le Bail Réel Solidaire (BRS) est proposé à Dax dans certains programmes. Il permet d’acheter à prix réduit sans acquérir le foncier. C’est une bonne solution pour investir immobilier Dax à moindre coût.
Mais attention : le bien doit être loué à titre de résidence principale, à un locataire aux revenus plafonnés. C’est un investissement encadré, différent du locatif saisonnier.

• Mickael Zonta
• Directeur Investissement Locatif

Diplômé d'une grande école de commerce, et après une première expérience réussie dans la finance, Mickael Zonta a débuté sa carrière dans l'immobilier en 2011 à Paris avant d’étendre son activité à la région parisienne et à la ville de Lyon. Le fait d'être également investisseur immobilier à titre personnel lui permet de comprendre les enjeux des clients en termes d’objectifs d’investissements, de rendement locatif et de choix des régimes fiscaux.