Amortissement LMNP et PLF 2027 : les changements envisagés

Le PLF 2027 n’est pas encore adopté.

Un T2 meublé loué à l’année pourrait-il conserver son amortissement, tandis qu’un appartement semblable proposé aux touristes le perdrait ? C’est l’une des questions soulevées par l’examen du projet de loi de finances pour 2027. Dans le texte initial, le Gouvernement prévoit de plafonner l’amortissement déductible en LMNP. La commission des finances a ensuite adopté des amendements qui protégeraient certaines locations d’habitation et durciraient le régime des nouveaux meublés de tourisme.

À ce jour, ces votes ne fixent pas encore la règle applicable. L’examen en séance publique doit commencer le 13 octobre et le texte pourra évoluer. Pour les bailleurs, le point à suivre est concret : selon le type de location, le taux proposé, le plafond annuel et la date d’acquisition pourraient produire des effets très différents.

Ce que le PLF 2027 prévoit au départ

L’article 7 du projet de loi de finances pour 2027 prévoit de limiter la déduction des amortissements pour les loueurs en meublé non professionnels soumis au régime réel. Dans la version initiale, le plafond serait fixé à 2,5% par an, dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal.

Pour les meublés de tourisme, le projet prévoit un plafond plus bas : 1,5% et 5 000 € par an. Ces chiffres sont ceux du texte initial, pas des règles déjà entrées en vigueur. MoneyVox, citant le projet transmis à l’AFP, illustre le premier plafond avec un appartement acheté 200 000 € : l’amortissement serait limité à 5 000 € dans son exemple, avant prise en compte des autres éléments comptables et fiscaux.

Le projet vise aussi les amortissements non déduits ou mis en report. Dans la version initiale, leur utilisation ultérieure serait restreinte : le report ne fonctionnerait plus comme auparavant, et les règles envisagées limiteraient la déduction future. C’est un point important pour un bailleur qui réalise des travaux ou dont les recettes sont faibles une année donnée. Fiscalonline présente justement l’article 7 comme un texte qui plafonne l’amortissement et supprime son report, avant les amendements examinés en commission.

Source : fiscalonline.com

L’objectif avancé par le Gouvernement est de rapprocher certaines caractéristiques des régimes de location nue et de location meublée, tout en encourageant davantage la location de longue durée. MoneyVox rapporte que la mesure pourrait rapporter environ 200 millions d’euros à l’État. L’estimation et l’objectif politique éclairent le débat, mais ne permettent pas à eux seuls de prévoir la rédaction finale du dispositif.

Source : moneyvox

Les amendements changent la lecture

Le 8 octobre 2026, la commission des finances de l’Assemblée nationale a adopté l’amendement I-CF1588 de Guillaume Kasbarian. Il vise à exclure du plafonnement certaines locations meublées d’habitation : le logement loué comme résidence principale, le bail étudiant et le bail mobilité. L’amendement rétablit également la possibilité de reporter les amortissements non déduits dans les catégories concernées.

Si cette rédaction était reprise dans le texte final, les bailleurs concernés pourraient échapper aux nouvelles limites envisagées pour les amortissements et conserver le report. Mais la formule « bail étudiant » doit être maniée avec précision : le champ dépend du libellé de l’amendement et du texte finalement voté. Il vaut mieux éviter d’affirmer que toute location à une personne étudiante serait automatiquement exonérée, sans vérifier les conditions prévues.

La commission a également adopté l’amendement I-CF776, présenté par Inaki Echaniz. Il prévoit que l’amortissement d’un meublé de tourisme acquis à compter du 1er janvier 2027 ne soit plus admis en déduction au régime réel, sous le statut LMNP. Autrement dit, l’amendement va plus loin que le plafond de 1,5% et 5 000 € prévu par le texte initial pour certains biens touristiques.

Source : Assemblee-nationale

Cette proposition porte sur la date d’acquisition. MySweetimmo relève toutefois une question pratique encore à clarifier : que se passerait-il pour un logement acheté avant 2027, mais mis en location touristique après cette date ? Le texte de l’amendement se réfère à l’achat, tandis que son exposé évoquerait aussi les nouvelles locations. Cette nuance mérite d’être suivie lors des débats.

Source : mysweetimmo

Location à l’année ou meublé de tourisme : le comparatif

Type de location	Article 7 initial	Amendement adopté en commission	À retenir avant le vote définitif
Meublé loué à titre de résidence principale	Plafond proposé de 2,5%, dans la limite de 7 000 € par an	I-CF1588 prévoit une exclusion du plafonnement et le rétablissement du report	Mesure adoptée en commission, encore à confirmer dans la loi
Bail étudiant	Plafond LMNP initial de 2,5% et 7 000 €	I-CF1588 prévoit une exclusion pour les locations étudiantes visées	Vérifier le périmètre exact du dispositif final
Bail mobilité	Plafond LMNP initial de 2,5% et 7 000 €	I-CF1588 prévoit une exclusion	L’amendement doit encore être retenu dans le texte final
Meublé de tourisme	Plafond proposé de 1,5% et 5 000 €	I-CF776 prévoit la suppression de la déduction pour les biens acquis à partir du 1er janvier 2027	Distinguer les biens déjà acquis des acquisitions futures

 

Le contraste possible est net : la location meublée destinée à l’habitation pourrait être protégée, tandis que les nouveaux investissements touristiques seraient davantage contraints. MySweetimmo résume cette évolution en indiquant que les logements loués comme résidence principale, sous bail étudiant ou bail mobilité échapperaient au plafonnement si l’amendement était confirmé.

Il faut cependant garder en tête le régime fiscal concerné. L’amortissement est une déduction comptable du régime réel ; au micro-BIC, le bailleur applique un abattement forfaitaire et ne déduit pas séparément l’amortissement du logement. Le débat sur les plafonds d’amortissement concerne donc les propriétaires soumis au régime réel, et non tous les loueurs meublés sans distinction.

Exemple chiffré : un T2 de 200 000 €

Pour mesurer l’écart possible, prenons un T2 acheté 200 000 €, hors frais d’acquisition. Supposons que 20% de sa valeur correspondent au terrain, qui n’est pas amorti. La base amortissable retenue pour cette simulation est donc de 160 000 €.

Imaginons ensuite un amortissement comptable théorique de 4 000 € par an. Cette hypothèse sert à comparer les plafonds ; elle ne remplace pas le calcul d’un expert-comptable, car la durée d’amortissement et la répartition entre les composants du bien varient selon le dossier.

Hypothèse pour le T2	Amortissement annuel théorique	Limite prévue par le texte initial	Montant déductible dans cette simulation
Location meublée à l’année	4 000 €	2,5% de 160 000 €, soit 4 000 € ; maximum de 7 000 €	4 000 €
Meublé de tourisme	4 000 €	1,5% de 160 000 €, soit 2 400 € ; maximum de 5 000 €	2 400 €

 

Dans cet exemple, le plafond en pourcentage réduit l’amortissement touristique de 1 600 € par rapport à la location à l’année. La différence ne correspond pas directement à l’impôt économisé ou payé en plus : elle modifie d’abord le résultat imposable, lequel dépend aussi des loyers, des charges, des autres amortissements et de la situation fiscale du foyer.

Prenons maintenant un T2 acquis en 2027 et exploité en meublé de tourisme. Si l’amendement I-CF776 était repris tel quel, le propriétaire ne pourrait plus déduire l’amortissement du logement au régime réel LMNP. Dans la simulation, les 2 400 € autorisés par le plafond initial tomberaient donc à zéro pour cet amortissement immobilier. L’amendement vise cependant les biens acquis à compter du 1er janvier 2027 ; le sort d’un logement acquis antérieurement doit être analysé séparément.

Cet exemple ne prend pas en compte l’amortissement du mobilier, les frais d’acquisition, les travaux, ni les modalités de ventilation du prix entre terrain et construction. Il ne compare pas non plus le régime réel au micro-BIC. Il sert uniquement à visualiser les écarts entre les taux annoncés dans le texte initial et l’amendement consacré aux nouveaux meublés touristiques.

Le 31 décembre 2026 : une date à manier avec prudence

Le 31 décembre 2026 peut servir de repère éditorial, mais il ne faut pas le présenter comme une date couperet déjà fixée par une loi adoptée. La date apparaît dans l’amendement I-CF776 sous la forme « à compter du 1er janvier 2027 » pour l’acquisition des meublés de tourisme concernés. À ce stade, il s’agit d’une proposition adoptée en commission, susceptible d’être modifiée pendant la suite de l’examen parlementaire.

Évitez donc une formule comme « achetez avant le 31 décembre 2026 pour conserver votre amortissement ». Elle transforme une mesure encore débattue en conseil d’investissement certain. La date d’acquisition pourrait être importante si l’amendement est confirmé, mais d’autres points restent à vérifier : la situation d’un bien acheté avant 2027 et exploité après, la définition retenue pour le meublé de tourisme, et les éventuelles dispositions transitoires.

Pour une location à l’année, le scénario serait différent si I-CF1588 était adopté dans une rédaction équivalente. Les locations visées pourraient rester en dehors du plafonnement et conserver le report des amortissements. Toutefois, tant que le texte final n’est pas connu, le bailleur ne peut pas considérer cette exemption comme définitivement acquise.

Ce qu’il faut suivre pendant la séance publique

La commission des finances a adopté les amendements, mais le processus législatif continue. Les mesures doivent encore être discutées et votées en séance publique, puis le PLF poursuivra son parcours parlementaire. Les amendements peuvent être repris, modifiés, écartés ou remplacés. MySweetimmo le rappelle également : les modifications votées en commission doivent encore être retenues dans la loi de finances pour devenir applicables.

Pour actualiser cette page après la séance publique, vérifiez séparément :

• Le sort de l’article 7 dans le texte examiné en séance.

• Le vote ou le rejet de l’amendement I-CF1588.

• Le vote ou le rejet de l’amendement I-CF776.

• La rédaction définitive des exclusions et les contrats concernés.

• La date d’application et le traitement des amortissements reportés.

• Les éventuelles dispositions transitoires pour les biens acquis avant 2027.

En résumé, le texte initial du PLF 2027 prévoit des plafonds de 2,5% et 7 000 € pour le LMNP, puis de 1,5% et 5 000 € pour les meublés de tourisme. Les amendements adoptés en commission pourraient protéger certaines locations d’habitation et supprimer l’amortissement au réel pour les nouveaux meublés touristiques acquis à partir du 1er janvier 2027. Pour l’instant, le comparatif décrit donc des scénarios parlementaires, pas encore les règles définitives applicables aux bailleurs.