Comment ne pas payer d'impôts sur ses revenus locatifs ?

L’investissement immobilier locatif produit des recettes qui sont généralement taxées par l’administration fiscale en France. Si vous les ajoutez à vos différentes dépenses, les impôts et les taxes viennent réduire la rentabilité de votre placement. Il est donc normal de chercher à réduire ces charges d’imposition, voire de ne pas en payer du tout. La question qui se pose est alors : « comment éviter de payer des impôts sur vos revenus locatifs ? ». Pour y répondre, le mieux est de faire un point sur les différents régimes fiscaux applicables aux revenus fonciers. Vous pourrez ensuite étudier les diverses solutions possibles pour limiter, voire supprimer votre imposition.

Connaître le système d’imposition lié aux revenus locatifs

Les revenus tirés de la location d’un bien immobilier sont soumis à un système d’imposition particulier. Les loyers que vous percevez sont ajoutés à l’ensemble de vos autres revenus, avant d’être taxés à l’impôt sur le revenu (IR). Des prélèvements sociaux sont également à payer, à hauteur de 17,2 %. Toutefois, le calcul de l’imposition sur un investissement locatif dépend en premier lieu de la nature de la location. Il peut être question d’une location vide ou d’une location meublée. Par la suite, 2 régimes fiscaux sont proposés aux investisseurs souhaitant effectuer un placement dans un bien locatif. Vous pouvez distinguer le régime fiscal du réel et le régime fiscal du micro.

L’imposition des revenus de location au régime micro-foncier pour une location vide

Les revenus perçus de la location vide (location nue) d’un bien immobilier sont catégorisés comme étant des revenus fonciers. Vous devez déclarer ces derniers à l’administration fiscale chaque année, en même temps que vos salaires et vos traitements.

Avec le régime du micro-foncier, la déduction des charges rattachées à votre investissement immobilier n’est pas possible. Toutefois, vous avez droit à un abattement de taxe à hauteur de 30 %. Ce dernier n’est pas à prendre en considération lors de votre déclaration de revenus. En effet, vous avez l’obligation de porter le montant brut de l’ensemble de vos recettes. L’abattement sera ensuite appliqué par le fisc lors du calcul de votre taxe.

En France, le régime du micro-foncier ne permet donc pas d’alléger votre imposition sur vos revenus locatifs. Vous serez imposé sur les 70 % restants de vos recettes. Par ailleurs, pour profiter de ce régime fiscal, il ne faudra pas générer plus de 15 000 euros de loyers perçus.

L’imposition des revenus de location au régime micro-BIC pour une location meublée

La location meublée constitue une activité commerciale contrairement à la location vide qui représente une activité civile. Par conséquent, vous ne bénéficiez pas de revenus fonciers, mais plutôt de Bénéfices industriels et commerciaux, plus communément appelés BIC. 

La fiscalité diffère aussi puisque même si le régime micro-BIC fonctionne de la même façon que le micro-foncier, il propose un abattement forfaitaire plus conséquent. Ce dernier est de 50 %, mais le taux peut être réévalué à 71 % si le bien loué est une chambre d’hôte ou un meublé de tourisme. De plus, le plafond pour profiter du régime micro-BIC reste plus élevé, il est de 72 600 euros.

Vous devez savoir que seul un Loueur en meublé non professionnel (LMNP) peut opter pour le régime micro-BIC. De son côté, le Loueur en meublé professionnel (LMP) est soumis au régime de la micro-entreprise, profitant d’un abattement de 50 %, ou soumis au régime du réel.

Il est à noter que pour obtenir le statut LMNP, vous devez avoir des recettes locatives inférieures à 23 000 euros, ou inférieures à la totalité de vos autres revenus. Dans le cas contraire, vous obtiendrez le statut de LMP.

Ainsi, le régime micro vous permet uniquement d’alléger vos impôts sur les revenus locatifs lors du calcul de votre taxe, mais ne vous offre pas la possibilité de les supprimer.

L’imposition des revenus de location au régime du réel

En France, le régime d’imposition au réel permet de renoncer aux abattements proposés par les régimes micro. En contrepartie, il permet de déduire l’ensemble des charges à leur montant réel. Le mieux est donc d’opter pour cette forme d’imposition dès lors que vos charges effectives excèdent le montant de l’abattement forfaitaire (30 %, 50 % ou 71 %). Les dépenses imputables lors de votre déclaration dépendent essentiellement de la nature de la location (bien loué vide ou bien loué meublé).

Imposition au réel en location nue

Plusieurs critères imposés par la loi sont à respecter pour permettre la déduction de vos charges sur vos revenus fonciers dans le cadre d’une location vide. D’abord, vous avez l’obligation d’engager ces dépenses pour la conservation ou l’acquisition du montant initial de vos revenus. Puis, en tant que propriétaire bailleur, vous devez vous acquitter de ces charges. Concrètement, il est impossible pour un propriétaire bailleur de déduire les frais qu’un tiers a engagés pour lui. C’est aussi valable pour les dépenses engagées pour son intérêt personnel. Ensuite, il est nécessaire de déduire l’ensemble de ces charges pendant l’année en cours. Ainsi, si vous réalisez des dépenses durant l’année 2022, vous avez l’obligation de les déclarer et de les déduire pendant cette même année.

Les dépenses déductibles des revenus fonciers sont expressément listées par la loi lorsqu’il est question d’un bien proposé en location vide. Par exemple, les dépenses de travaux que vous pouvez déduire sont celles portant sur l’amélioration, l’entretien et la réparation du logement. À noter que les travaux de reconstruction, de construction et d’agrandissement des biens immobiliers ne sont pas déductibles.

Sont aussi considérés comme déductibles les frais de mainlevée ou de mise en place de garanties (cautionnement, inscription en privilège de prêteur de deniers, hypothèque…) et les frais bancaires. À ceux-ci s’ajoutent les frais de gestion (les charges de procédure pour les litiges avec le locataire, la rémunération d’un gardien et les frais d’agence pour le mandat de gestion locative). Bien entendu, parmi les autres charges déductibles, vous pouvez aussi compter les primes d’assurance (assurance des loyers impayés, assurance propriétaire non occupant, assurance emprunteur…). Il y a également les provisions sur charges de copropriété et les frais engagés pour le compte du preneur (ayant quitté les lieux sans procéder au remboursement).

Imposition au réel en location meublée

La location meublée est une forme de location présentant un grand avantage. En effet, toutes vos dépenses restent éligibles à la déductibilité, à condition qu’elles ne contreviennent pas à certains critères. Vous devez notamment engager ces dépenses dans l’intérêt direct de votre investissement locatif ou dans le cadre de sa gestion normale. Il vous faudra aussi pouvoir justifier ces frais avec des factures et des devis lors de votre déclaration. Puis, ces charges seront à déduire durant l’année où elles ont été engagées.

En location meublée, les amortissements sont autorisés à la pratique, en plus des charges déductibles. C’est valable aussi bien sous le statut de LMNP que celui de LMP. Chaque amortissement viendra alors réduire votre base imposable. Cela vous donne la possibilité d’amortir la totalité de l’immobilier et du mobilier, par taux et par composant. Vous pouvez notamment profiter du principe du différé d’amortissement afin de défiscaliser presque 100 % des recettes générées par votre bien en LMNP.

Synthèse de la fiscalité rattachée aux revenus locatifs

En résumé, la location vide vous permet de profiter d’un abattement de 30 % sur votre revenu brut jusqu’au seuil des 15 000 euros sous le régime micro. Toutefois, si vous optez pour le régime du réel, vous profiterez de charges déductibles listées.

Par contre, sous le régime micro, la location meublée (LMNP ou LMP) vous permet de profiter d’un abattement de 50 % sur vos revenus bruts jusqu’au seuil des 72 600 euros. Néanmoins, si vous choisissez le régime du réel, toutes vos charges seront déductibles.

Profiter des avantages proposés par le déficit foncier

Pour ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs, vous pouvez opter pour certains dispositifs fiscaux. Le déficit foncier en fait partie et vous permet de réaliser une optimisation fiscale légale.

Le déficit dans le cadre d’une location meublée

En location meublée, le déficit foncier dépend de votre statut de propriétaire bailleur. Si vous êtes LMNP, il vous est possible de reporter votre déficit durant les 10 prochaines années. Cela devra se faire dans la catégorie des BIC rattachés à la location meublée. En revanche, si vous disposez du statut de LMP, la déduction du déficit s’effectue sans limitation de montant. L’opération vous permettra aussi de reporter le reliquat sur les 6 prochaines années et sur votre revenu global.

Constituer une société immobilière

Pour ne pas payer d’impôt sur vos revenus locatifs, vous pouvez également envisager la création d'une société imposée à l’impôt sur les sociétés (IS). Différentes possibilités s’offrent alors à vous. Vous pouvez envisager de créer une Société par actions simplifiée (SAS) immobilière, une Société à responsabilité limitée (SARL) immobilière ou une société civile immobilière (SCI). Cette solution vous permet de ne pas être directement imposé en tant que contribuable. Toutefois, cela n’est possible que si vous ne versez pas de dividendes sur les plus-values ou les loyers encaissés. La taxation se fait uniquement au niveau de votre société.

Opter pour le démembrement de propriété

Afin d’éviter de payer des impôts sur le revenu locatif, une autre alternative consiste à envisager le démembrement de propriété. Pour ce faire, il vous faudra réaliser l’achat d’un bien en nue-propriété. Puis, l’usufruit sera confié à un bailleur social. Ce type de montage fiscal vous permet de ne recevoir aucune recette locative durant toute la durée de la convention de démembrement. Se faisant, vous n’êtes soumis à aucune imposition. L’autre avantage de cette opération fiscale est que vous avez la possibilité de déduire vos intérêts d’emprunts. Bien entendu, il vous faudra assurer le financement à crédit de votre investissement locatif.