Revenus locatifs imposition : anticiper pour mieux investir

Investir dans le secteur immobilier constitue une bonne alternative pour préparer votre retraite ou vous constituer un complément de revenus. L’achat d’un logement en vue de le mettre en location est une option qui vous permet de profiter de diverses perspectives afin d’atteindre vos objectifs d’investissement. Toutefois, les loyers (revenus locatifs) perçus sont soumis à imposition et engendrent des prélèvements sociaux. Ainsi, si vous souhaitez augmenter la rentabilité de votre placement, vous devez maîtriser la fiscalité qui s’applique à l’investissement immobilier locatif. En France, plusieurs choix de régime d’imposition s’offrent à vous en fonction des spécificités de votre projet. Voici les informations à retenir à leur sujet.

L’imposition pour les revenus locatifs

Les revenus locatifs s’apparentent à l’ensemble des revenus perçus de la mise en location d’un bien immobilier. Il peut notamment s’agir de ceux obtenus d’un logement loué (appartement ou maison). Le régime fiscal auquel vous êtes soumis lors de la réalisation de votre projet d’investissement immobilier locatif varie en fonction du mode de location que vous avez prévu pour votre futur bâtiment. D’après la loi Alur publiée en 2015, le mode d’imposition de vos revenus locatifs dépendra de la qualification de votre bien. Ce dernier pourra être considéré comme une location non meublée (vide ou nue) ou une location meublée.

Si vous optez pour une location vide, vos revenus locatifs seront perçus comme étant des revenus fonciers. Vous aurez alors le choix entre le régime micro-foncier et le régime réel. Si vous décidez d’investir dans une location meublée, vos revenus locatifs seront considérés comme des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pourrez choisir entre le régime réel simplifié et le régime micro-BIC. Il est à noter qu’un investissement dans un bien meublé peut s’effectuer sous le statut de Loueur en meublé professionnel (LMP). Une autre option consiste à adopter le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP). Chacune de ces solutions vous permet de bénéficier des avantages fiscaux, dont une réduction d’impôt.

L’imposition des revenus locatifs meublés

Les loyers que vous encaissez de la mise en location d’un bien immobilier meublé sont imposables comme des BIC. Ils viennent donc s’ajouter à vos autres revenus pour constituer votre revenu global imposable. En fonction du montant de vos recettes perçues (revenus de location), vous pouvez être soumis à plusieurs formes d’imposition. Une exonération d’impôt est notamment possible si vous proposez à la location une pièce de votre résidence principale meublée.

Votre investissement locatif peut aussi être associé à la fiscalité du régime micro-foncier ou micro-BIC. Il s’agit d’un système de déclaration simplifié s'appliquant de manière automatique, sauf si vous faites un choix contraire. Cette imposition concerne les bailleurs qui recueillent moins de 15 000 euros de revenus fonciers chaque année. En tant que propriétaire, vous pouvez reporter ce montant sur votre déclaration de revenus. L'administration fiscale pourra ensuite appliquer un taux d’abattement forfaitaire de 30 % qui correspond aux charges et frais liés à votre statut. Elle pourra également soumettre les 70 % de ce revenu foncier brut au barème progressif. Puisque vous bénéficiez, en tant que bailleur, d’un abattement forfaitaire global, aucune charge ne sera plus imputable. Toutefois, les déficits fonciers passés qui n’ont pas encore été reportés sur votre déclaration d’impôt pourront être imputés sur votre revenu foncier net. Le calcul de ce dernier pourra se faire une fois l'abattement effectué.

Il est à noter que le régime micro-foncier constitue parfois une fiscalité intéressante pour les petits investisseurs locatifs. Cela concerne ceux qui auraient procédé à l’achat d’un bien sans faire ni travaux ni emprunt. Ils pourront investir en LMNP ou en LMP pour réduire les impôts liés aux BIC tirés de leurs biens en location. Cependant, les charges déductibles peuvent excéder rapidement les 30 % des loyers dans le cadre d’un projet immobilier locatif.

Une autre forme d’imposition est celle du régime réel simplifié. Il vous est alors possible de déduire l’ensemble de vos charges. Cela comprend les dépenses en travaux, les intérêts, les frais de gestion, le prix d'acquisition du logement, les entretiens, les frais sociaux, etc. Vous pourrez également générer un déficit foncier. Cela devient possible, par exemple, dès lors que vos charges dépassent un taux de 71 % de vos recettes, et excèdent ainsi l'abattement forfaitaire. Une simulation en ligne pourra être utile pour l’estimer et anticiper l’impôt à payer.

L’imposition des revenus locatifs vides

Les revenus locatifs tirés d’un bien immobilier en location nue ou vide sont à déclarer comme des revenus fonciers. Ils sont imposables au régime réel et au régime micro-foncier s’ils n’excèdent pas les 15 000 euros par an. Vous êtes donc libre de choisir la fiscalité qui convient le mieux à vos besoins et à vos objectifs de rendement. Toutefois, dès lors que vos revenus fonciers dépassent ce seuil, vous êtes dans l’obligation de déclarer vos loyers au régime réel.

Le régime micro-foncier

En France, le régime du micro-foncier possède deux avantages. Vous n’avez pas à remplir de déclaration de revenus fonciers (la déclaration 2044 notamment). Ce régime fiscal vous fait aussi profiter d'un abattement de 30 %. Cela vous permet d’être imposé sur seulement les 70 % de vos revenus fonciers bruts. L’abattement correspondra à une déduction forfaitaire, qui représentera en principe vos charges en tant que propriétaire du bien immobilier locatif. Pour faire votre déclaration dans le cadre du régime micro-foncier, vous pouvez réaliser votre déclaration d’impôts grâce au report de la somme de vos revenus locatifs perçus sur votre déclaration de revenus (déclaration 2042).

Le régime réel

Le régime réel propose aussi plusieurs avantages à tout contribuable souhaitant effectuer un investissement immobilier locatif et déclarer ses impôts. Il permet notamment la déduction de la somme de vos charges et frais cumulés sur l'année de vos revenus fonciers. Vous êtes en déficit foncier dès lors que la différence entre vos revenus locatifs et vos charges est négative. Ce déficit foncier pourra alors être soustrait de votre revenu global dans la limite des 10 700 euros par an. Le déficit qui reste sera ensuite reportable sur une période de 10 ans, à partir de l’instant où vous obtenez un bénéfice foncier. Le dispositif d'imputation sur le revenu global de votre déficit foncier s’appliquera alors de façon automatique.

Il est à noter qu’un déficit global se crée lorsque votre revenu total au cours d'une année ne permet pas de compenser votre déficit foncier imputable, dans le cadre du régime réel. Celui-ci pourra être soustrait de vos revenus globaux sur les 5 prochaines années. Vous devez cependant faire attention à l'obligation rattachée à la déduction de votre déficit au niveau de votre revenu global. Votre bien immobilier locatif devra effectivement continuer à être loué. Cela se fera obligatoirement, de manière permanente et effective, jusqu'au 31 décembre de la 3e année, après l'année d'affectation de ce déficit sur vos revenus. Dans le cas contraire, l’administration fiscale (le fisc) est en droit de vous réclamer les montants qui correspondent à votre déduction initiale. Il s’agit d’une règle qui n’admet aucune exception, et qui devra être anticipée dans l’absolue en envisageant un potentiel scénario de revente du bien immobilier.

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Les intérêts d'emprunts

« Intérêts d'emprunts » représente un terme global qui regroupe l’ensemble des intérêts et des frais associés des prêts rattachés à l’achat ou à la construction d’un bien à mettre en location. Parmi ces frais, vous pouvez distinguer l’assurance chômage, l’assurance décès invalidité et les frais de dossier. Cette appellation généralisée concerne aussi les crédits liés à l’amélioration ou à la réparation de l’édifice. Il faudra bien les analyser avant d’effectuer votre déclaration d’impôt sur vos revenus.

Ces intérêts d'emprunts devront donc toujours être exclus de l'imputation sur votre revenu global. En effet, si votre revenu brut foncier absorbe tous les intérêts de crédit, aucun déficit ne découlera de ces derniers. Cependant, cette règle possède une portée limitée. La raison est que l'administration fiscale considère que vos recettes locatives (ou revenus fonciers) sont avant tout compensées par vos intérêts d'emprunts. Ce n’est qu’ensuite que le reste des autres dépenses déductibles contribueront à cette compensation. Vous pouvez vous servir d’un simulateur en ligne pour effectuer des projections.

Par exemple, vous pouvez prendre un investissement locatif qui vous octroie un revenu brut de 7 000 euros, avec des intérêts d’emprunts s’élevant à 6 000 euros. En comptant une déduction au titre de l’amortissement à 16 000 euros et d’autres charges déductibles à 3 000 euros, votre déficit total sera de 18 000 euros. Le montant total de vos intérêts est ainsi inférieur à votre revenu brut, n’entraînant aucune incidence. Le déficit pourra alors être imputé sur vos recettes globales à hauteur de 10 700 euros. Le solde produit (7 300 euros) devra être déduit de vos revenus fonciers ultérieurs.

Toutefois, pour un même projet, mais avec des intérêts d’emprunts à 11 000 euros, le déficit total créé est de 7 000 euros. La déduction au titre de l’amortissement et les charges à déduire seront aussi les mêmes. Puisque le total de ces intérêts dépasse votre revenu brut, seule la part supérieure à ce dernier ne peut être imputée de votre revenu global. L’administration fiscale considérera que le déficit découle à hauteur de 4 000 euros des intérêts de l’emprunt et de 3 000 euros de vos autres charges. Ce manque sera alors à imputer de votre revenu global à hauteur de ces 3 000 euros. Le solde de 4 000 euros obtenu après calcul devra ensuite être déduit de vos revenus fonciers ultérieurs.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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