Comment choisir le bon régime fiscal pour une investissement dans l’immobilier ?

Selon Grégory Prouvost, expert-comptable du cabinet Fico, commissaire aux comptes et investisseur, la maîtrise des compétences fiscales est essentielle pour faire des investissements de biens immobiliers remarquables et bien évidemment d’augmenter la rentabilité. Pour que la rentabilité soit au rendez-vous, la maîtrise de l’imposition des revenus fonciers n’est pas à négliger. Les dispositifs fiscaux pour pouvoir investir dans l’immobilier regroupent le revenu foncier, la location meublée professionnelle ou non-professionnelle, la société civile immobilière (SCI), la mise en impôts sur les sociétés, les impôts sur le revenu et la société par actions simplifiée (SAS).

En ce qui concerne les impôts liés au revenu locatif, est-ce plus intéressant d’acheter en personne physique ou en personne morale ?

Pour répondre à cette problématique, dans le cas d’une personne physique, il est nécessaire de connaître sa capacité d’emprunt et sa trésorerie. Aujourd’hui, la trésorerie va être utiliser pour faire un investissement en location meublée non-professionnelle (LMNP). Comme son nom l’indique, ce régime s’applique principalement aux propriétaires qui louent un ou plusieurs biens meublés. Malgré le fait que c’est un dispositif parfois un peu méconnu, il présente des avantages favorables à l’investisseur qui cherche à rentabiliser ses investissements immobiliers.
Par ailleurs, dans le cas d’une personne morale, le choix entre une société civile immobilière (SCI) et une société par actions simplifiée (SAS) dépend de chaque situation financière et fiscale. La manière d’investir devra donc être faite d’une façon personnalisée en prenant en compte les avantages et les inconvénients de chaque régime fiscal.
Cependant, le dispositif de location meublée non-professionnelle (LMNP) permettra de bénéficier fiscalement d’un avantage attrayant afin de développer le patrimoine de l’investisseur. Grâce à une fiscalité intéressante, il sera possible de déduire les charges en réduisant l’assiette imposable et de profiter des revenus locatifs maximisés. Il faut noter qu’au moment de la revente ou de la cession du bien immobilier, la plus-value bénéficiera d’un abattement.

Historiquement, l’investissement en location nue était soumis au régime de fiscalité du revenu foncier en France. Bien que ce dispositif présente des avantages, la location meublée non-professionnelle (LMNP) est davantage recommandée. Et ensuite, si la fiscalité ou la situation personnelle de l’investisseur évolue, un basculement du régime fiscal à travers une société civile immobilière (SCI) ou une société par actions simplifiée (SAS) est envisageable. Par conséquent, ces investissements à travers une personne morale vont à la fois engendrer différentes répercussions sur le financement mais également présenter des avantages considérables.
Tandis que le dispositif fiscal des revenus fonciers n’est pas à privilégier parce qu’il augmente la base d’imposition, le modèle de la location meublée non-professionnelle (LMNP) est toujours préconisé puisqu’il permet de réduire la fiscalité en fonction de la situation financière de l’investisseur immobilier.
Actuellement, tous les investisseurs écartent le fait de devoir cumuler le remboursement de la dette et l’imposition afin d’éviter de se retrouver dans un phénomène communément appelé « cash squeeze ». En effet, cette situation de « cash squeeze » est l’un des plus gros problèmes rencontrés par les investisseurs en immobilier, étant donné que ce phénomène revient à payer plus d’impôts que la somme des loyers restants dus après le remboursement de la mensualité d’emprunt. Dans certains cas définis comme critiques, l’investisseur se retrouve dans l’incapacité de payer certaines impositions. C’est pourquoi il est important de faire le bon choix afin de limiter les risques encourus.

Pour pouvoir payer certaines impositions, peut-on parler du « quid de la sortie » ?

Bien évidemment. A la sortie, lorsque l'investisseur revend la location meublée non-professionnelle (LMNP) ou investit dans un bien en LMNP, un certain nombre de charges y sont déduites, notamment tous les frais d’acquisition y afférents qui comprennent les frais de notaire, les frais d’enregistrement et tous les frais d’agence présents lors de l’achat de l’immobilier. L’amortissement, qui prend en compte les différentes parties de l’appartement, et qui regroupe le mobilier, l’équipement et le bien immobilier en lui-même (comme par exemple la peinture, les meubles, l’électricité et la plomberie). En outre, chacun de ces éléments auront une durée de vie qui demanderont donc à être régulièrement renouveler. Pour illustrer cette explication, si nous estimons que l’électricité doit être renouvelée tous les dix ans et que sa valeur correspond à 10 000 euros, nous allons pouvoir amortir un dixième de cette valeur d’électricité en 10 ans. A priori, nous pourrions encore rajouter de la charge, ainsi comptablement et fiscalement parlant, nous allons réduire la base d’impôts sur les bénéfices et souvent même l’annuler les premières années. Parfois, nous allons créer de la charge intelligente pour faire baisser les impôts, voire même pour ne pas payer les impôts.
Pour résumer, à la sortie, beaucoup se demandent si les amortissements immobiliers sont réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente du bien. La réponse est bien évidemment non ! En fait, l’avantage de la location meublée non-professionnelle (LMNP) se situe dans le calcul de la plus-value lors de la revente, qui sera obtenue en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, même si l’amortissement de ce bien immobilier a eu lieu durant la durée de vie de détention de ce bien. Au contraire, dans d’autres dispositifs du régime fiscal, la plus-value sera calculée sur la différence entre le prix de vente, le prix d’achat et tous les amortissements immobiliers pratiqués. La base d’impôts sur la plus-value aurait ici augmenté. Comme vous l’aurez compris, le statut de location meublée non-professionnelle (LMNP) est très intéressant grâce aux nombreux avantages qu’il présente, tels que la fiscalité attrayante, la flexibilité et la simplicité des démarches.

Pourquoi les entrepreneurs optent-ils pour un investissement immobilier en société civile immobilière (SCI) ou en société par actions simplifiées (SAS) malgré le fait qu’ils paieront plus d’impôts lors de la revente ?

Dans le but de développer le patrimoine immobilier de l’investisseur, la mise en place d’une meilleure structure est à pratiquer différemment pour la suite, notamment à travers une personne morale soit une société. Une opportunité se présente ainsi dans le choix du régime fiscal.
En termes de location meublée non-professionnelle (LMNP), l’opportunité fiscale se situe dans la création de la charge sans réelle sortie de trésorerie, notamment avec les amortissements. Autrement dit, l’opportunité fiscale consiste dans ce dispositif à créer de la charge pour que comptablement et fiscalement, un déficit ou un équilibre soit notable. Ainsi, le paiement de l’impôt est évitable tandis que la possession d’un cash-flow est inéluctable. En effet, les investisseurs sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR) sauf s’ils choisissent d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). De plus, la gestion d’une société civile immobilière (SCI) ou d’une société par actions simplifiée (SAS) est généralement plus complexe, parce qu’elle nécessite de rédiger des statuts, d’avoir un expert-comptable pour la tenue de la comptabilité, d’avoir des associés et de mettre en place une bonne organisation. Ces paramètres justifient donc les coûts élevés de l’impôt fiscal. Grosso modo, si on a acheté un bien immobilier, notamment un studio, à travers une société civile immobilière (SCI), si l’investisseur est imposé à l’impôt sur le revenu (IR), le coût serait de 1 200 euros hors taxes par an. Par conséquent, si l’entrepreneur est imposé à l’impôt sur les sociétés (IS) dans le même statut, le coût serait de 1 500 euros hors taxes par an. Par contre, s’il dispose du même budget dans la location meublée non-professionnelle (LMNP), le budget à prévoir serait environ de 500 euros HT par an.

En conclusion, chaque régime fiscal possède ses avantages et ses inconvénients. Mais lorsqu’un entrepreneur débute dans l’investissement locatif, il est fortement recommandé de débuter dans la location meublée non-professionnelle (LMNP), puisque ce dispositif présente de nombreux avantages, notamment au niveau du revenu locatif imposable qui peut être nul pendant une dizaine d’années. Par contre, l’achat d’un bien immobilier à travers une personne morale (une société civile immobilière SCI ou une société par actions simplifiée SAS) est plus complexe, par le fait qu’il demande une réglementation plus stricte au niveau du centre fiscal. Aussi, la LMNP et la SCI permettent d’anticiper la création de cash-flow et représentent des opportunités fiscales. Tous les régimes d’imposition sauf les revenus fonciers permettent d’accroître le patrimoine. Faites le choix idéal du régime fiscal pour votre investissement immobilier locatif et dégagez des revenus de votre placement ! Prenez les bonnes décisions pour accroître votre rentabilité !

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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