Investissement locatif : définition

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  • Article rédigé par Mickaël ZONTA
  • Co-fondateur, Investissement-Locatif.com
Temps de lecture 5 minutes Publié le vendredi 11 juillet 2025
Sommaire
En quoi consiste l’investissement locatif ?
Percevoir des revenus supplémentaires
Profiter d’une défiscalisation immobilière
Diversifier son patrimoine
Les avantages de l’investissement locatif
Les risques de l’immobilier locatif et les solutions
Les aides et dispositifs fiscaux pour l'investisseur locatif
FAQ sur l'investissement locatif
investissement-immobilier/investissement-locatif-definition

L’immobilier locatif est un secteur qui attire de plus en plus d’investisseurs. Cette activité consiste à acquérir un bien immobilier afin de le mettre en location pendant une durée indéterminée. Si cette activité est aussi plébiscitée par de nombreux investisseurs, c’est en raison des différents avantages non négligeables qu’elle représente. Pour se constituer un patrimoine, pour bénéficier d’une réduction d’impôt ou encore pour percevoir des revenus supplémentaires, les objectifs d’un investissement locatif sont nombreux. Toutefois, comme tout placement, l’immobilier peut représenter certains risques. Mais pour assurer la rentabilité de cet investissement, diverses solutions permettent de se prémunir de ces risques.

En quoi consiste l’investissement locatif ?

L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier en vue de le louer. Dans ce cadre, l’investissement ne concerne pas uniquement la location de maison ou d’appartement. En investissement locatif, il est également possible d’investir dans un immeuble de rapport, un local commercial, un parking ou encore des bureaux. La décision d’un investissement est liée à des causes multiples. L’objectif de l’investissement locatif peut évoluer au gré des différentes périodes traversées au cours d’une vie.

Percevoir des revenus supplémentaires

En investissant dans l’immobilier locatif, chaque investisseur à ses propres objectifs. Ce dernier peut décider de faire un investissement locatif afin d’augmenter ses revenus. Entre la défiscalisation et le rendement locatif d’un tel placement, il sera possible, selon le calcul et l’emplacement du bien immeuble, d’assurer un revenu mensuel substantiel.

Ce placement immobilier va également permettre de maintenir son pouvoir d’achat. De plus, ces revenus complémentaires offriront de meilleures perspectives pour l’avenir. L’investissement locatif permet aussi d’assurer son capital retraite, dans quelques années, qui permettra de compléter ses revenus par ailleurs amoindris.

Profiter d’une défiscalisation immobilière

Un particulier tout comme un investisseur professionnel peut opter pour un investissement locatif afin de bénéficier de défiscalisation immobilière comme les nombreuses lois qui se sont succédé le proposent : loi Scellier, loi Duflot, LMNP dans l'ancien pour n’en citer que les plus récentes. En effet, selon le type de logements achetés, il est possible de profiter d’une réduction d’impôts plus ou moins conséquente durant toute la durée de mise en location.

Diversifier son patrimoine

L’investissement immobilier locatif est une solution qui permet de se constituer un patrimoine à moindres coûts. À savoir qu’il est possible de profiter de l’effet de levier du crédit pour acquérir le bien immobilier. En effet, l’immobilier est le seul type de placement qui peut être financé à partir d’un prêt. Par ailleurs, il ne faut pas négliger la partie transmission de patrimoine, que ce soit à un conjoint ou à des enfants, pour les aider dans leur vie et leur garantir un capital que l’investisseur a su protéger.

D’autant que la plus-value sur ce genre de bien peut se révéler très intéressante si le choix de l’emplacement a été intelligemment pensé. Enfin, il ne faut pas oublier la possibilité d’habiter le logement pendant ses vieux jours ou à l’issue de la période de location obligatoire.

Pour l’État, l’investissement locatif est un moyen permettant de combler le déficit national en logements et de dynamiser l’économie. C’est pour cette raison que le gouvernement favorise ce procédé en proposant des réductions fiscales particulièrement intéressantes.

Les avantages de l’investissement locatif

Si l’investissement immobilier locatif est tellement plébiscité par de nombreux Français, c’est en raison de nombreux avantages qu’il offre. En premier lieu, il s’agit du type de placement le plus sûr par rapport autres placements financiers comme la bourse par exemple.

En effet, en misant sur cet investissement, il est tout à fait possible de bénéficier d’une meilleure rentabilité au regard des risques encourus et des taux d’intérêt d’emprunt historiquement bas. Pour profiter d’un rendement élevé, le choix de l’emplacement est un critère essentiel à ne pas négliger.

Investir dans l’immobilier locatif est aussi un moyen permettant de se constituer un patrimoine quasi entièrement financé par le crédit. De plus, il n’est pas nécessaire de disposer d’une économie importante pour le remboursement des mensualités de prêt comme une partie du montant des loyers perçus peut être dédiée à cet effet. Les loyers perçus pourront servir au financement d’un nouveau prêt pour l’acquisition d’autres logements.

Il ne faut pas oublier la possibilité d’attribuer le logement à ses proches pour permettre à ces derniers de se loger convenablement et avec un prix du loyer attractif. Par ailleurs, une fois la période de location obligatoire terminée, le propriétaire bailleur peut habiter le logement qui a été payé lors de la constitution de son patrimoine pour ne plus avoir à payer de loyer. L’assurance de revenu dû à l’investissement locatif pourra toujours servir à compléter sa retraite.

Le principal avantage de l’investissement immobilier locatif réside également dans la réduction d’impôt intéressante qu’il représente. Il faut savoir que l’acquisition, les travaux de réparation et de rénovation permettent de déduire les intérêts d’emprunt de ses impôts. D’autre part, la location meublée offre possibilité de bénéficier du déficit foncier.

Il ne faut pas oublier que l’investissement locatif est une solution répondant aux besoins constants en logement. L’immobilier locatif est aussi un moyen permettant de dynamiser l’économie nationale. À savoir que le secteur de l’immobilier est à l’origine de 9 % de la richesse annuelle créée. Il constitue également le 6e employeur français.

L'investissement locatif est une solution répondant aux besoins constants en logement

Les risques de l’immobilier locatif et les solutions

Certains risques existent dans l’investissement immobilier locatif. Or, ils ne sont pas une fatalité, il existe différents moyens de les éviter. D’ailleurs, malgré tout ce qui peut arriver, l’immobilier locatif reste l’une des valeurs les plus sûres du marché financier. Le retour sur investissement est quasi garanti.

Ainsi, il y a le risque de vacance au niveau des loyers, par exemple, qu’il est possible de prévenir avec une assurance spécifique. Investir dans du locatif demande donc à être bien pensé, bien préparé, et sait, alors, se montrer l’investissement certainement le plus productif.

Les risques liés au bien

L’un des principaux risques liés à l’investissement locatif se porte sur le bien et son emplacement. Il faut savoir que même si la maison ou l’appartement est de qualité, si le bien ne situe pas dans un bon emplacement, le propriétaire aura toujours du mal à trouver de locataire.

Afin de remédier à cela, il est important de prendre le temps d’étudier les zones les plus tendues du point de vue locatif. Pour cela, il est mieux de faire l’achat des biens situés à proximité des écoles, des commerces et des transports en commun.

Il faut également connaitre les projets d’urbanisation dans le secteur où l’on souhaite investir. Le type de bien peut aussi représenter un risque non négligeable. De ce fait, il faut que l’offre en logement proposé soit en adéquation avec la demande locative du secteur dans lequel on va investir.

Le risque de vacances locatives

Le risque de vacances locatives est également un point qui inquiète souvent les investisseurs en immobilier locatif. À savoir que disposer d’un logement vide pendant plusieurs mois risque de mettre en péril la situation financière de l’investisseur. Aussi, afin d’éviter de se trouver confronter à cette situation, il est important de connaitre le secteur où faire l’achat de son bien. Il faut que le logement se situe dans une zone où la demande locative est importante.

Afin de combler le vide dû aux vacances locatives, la location saisonnière est aussi une alternative efficace. Actuellement, ce type de location se développe de plus en plus et attire de nombreux touristes. Dans ce cas, l’emplacement ne sera plus une contrainte à cette location de courte durée.

Les loyers impayés

Il s’agit souvent du risque le plus rencontré par les investisseurs en immobilier locatif. D’ailleurs, les loyers impayés peuvent avoir de lourdes conséquences sur la gestion locative. Dans ce cas, la meilleure solution pour prévenir cette situation est de bien choisir son locataire.

Pour cela, il est important de bien étudier le dossier et le cas du locataire ainsi que de ses garants. Cette simple initiative permet de sauver d’une mauvaise passe. Toutefois, cette option ne sera pas suffisante pour se prémunir des risques d’impayés. Ainsi, le propriétaire bailleur peut demander différents types de cautions qui lui permettront de se couvrir du risque de loyer impayé.

Les travaux

Bien souvent, la majorité des achats locatifs se font dans l’ancien. Ainsi, il est possible que certains logements nécessitent une remise en état ou des réparations pour un confort optimal. Certes, il peut arriver que tout ne se passe pas toujours comme prévu. En effet, il peut y avoir un dépassement de prix sur le budget ou un retard des travaux. Ainsi, pour se protéger de ces risques et éviter de payer un montant exorbitant pour ses travaux, il faut bien maitriser le sujet. Dans ce cas, l’aide d’un professionnel peut être indispensable, que ce soit pour l’établissement d’un devis ou la réalisation des travaux. L’investisseur peut aussi confier la gestion de son bien à un professionnel.

Vu que tous ces problèmes présentés ont chacun leur solution, on peut dire que le risque en investissement locatif est proche de zéro. Le placement immobilier reste une valeur sûre et permet de bénéficier d’un bien rentable sur le long terme.

Les aides et dispositifs fiscaux pour l'investisseur locatif

Vous voulez investir dans l'immobilier locatif ? Il existe plusieurs aides pour vous. Elles réduisent vos impôts et aident le marché immobilier.

Les lois pour payer moins d'impôts

Ces lois vous encouragent à investir. En échange, vous payez moins d'impôts.

La loi Pinel est idéale pour le neuf. Si vous louez un logement neuf, votre impôt diminue. Plus vous louez longtemps, plus la réduction est forte. C'est parfait dans les villes où la demande est forte. Pour l'ancien et le patrimoine, pensez à la loi Malraux. Vous rénovez un vieux bien dans une zone protégée, et une partie des travaux est déduite de vos impôts. C'est super pour les amateurs d'histoire !

La loi Denormandie est similaire à Pinel, mais pour l'ancien. Rénovez un logement ancien dans certaines villes, et vous réduisez vos impôts comme avec Pinel. C'est une bonne option si vous aimez la rénovation. Enfin, la loi Censi-Bouvard et le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) vous permettent d'acheter un logement meublé dans une résidence de services. Vous réduisez vos impôts et, avec le statut LMNP, vous pouvez amortir votre bien, ce qui signifie moins d'impôts sur vos loyers.

Les astuces fiscales pour les investisseurs

Ces astuces réduisent vos impôts selon le bien ou la location.

Le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) est fait pour vous si vous louez meublé et que c'est votre métier. Vous pouvez déduire beaucoup de charges, et vos plus-values à la revente sont aussi mieux traitées. Si vous louez un bien meublé mais que ce n'est pas votre activité principale, le statut de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) vous permet d'amortir le bien. Cela réduit considérablement vos impôts sur les loyers et rend cette solution très populaire.

Enfin, si vous investissez dans un monument historique classé à rénover, vous réduisez vos impôts grâce aux travaux. En plus, vous aidez à préserver le patrimoine.

Les coups de pouce locaux

Des aides existent aussi au niveau local. Elles encouragent la rénovation ou soutiennent certaines zones.

De nombreuses régions proposent des aides à la rénovation, notamment pour les travaux d'économie d'énergie. Ces aides sont souvent cumulables avec les dispositifs nationaux. Les prêts à taux zéro (PTZ) sont également disponibles pour financer vos travaux d'économie d'énergie. Ces prêts couvrent une bonne partie des coûts, augmentant ainsi la valeur et la performance de votre bien.

Si vous choisissez de louer votre bien à des personnes modestes, vous pourriez bénéficier d'aides spécifiques pour les logements sociaux. Il peut s'agir de subventions ou de réductions d'impôts, un bon moyen de faire un geste solidaire tout en bénéficiant d'avantages.

Ces dispositifs sont là pour vous aider. N'hésitez pas à vous renseigner pour choisir celui qui vous convient le mieux !

Appartement meublé montrant un des avantages de l'investissement locatif

FAQ sur l'investissement locatif

1. L'investissement locatif : qu'est-ce que c'est ?

C'est simple : vous achetez un bien. Puis vous le louez. Cela rapporte de l'argent chaque mois. Et sa valeur peut augmenter.

2. Quels sont les avantages fiscaux ?

On peut payer moins d'impôts. Des lois comme Pinel, Malraux ou Denormandie aident. Vous déduisez aussi des charges : intérêts, frais, travaux. Louer meublé peut aussi être intéressant.

3. Comment calculer la rentabilité ?

C'est le rapport entre les loyers et le prix du bien.

La rentabilité brute est facile : (loyers annuels / prix d'achat) x 100. Par exemple, 12 000 € de loyers pour un bien à 200 000 € donnent 6 %.

La rentabilité nette est plus juste. Elle retire les charges (taxes, assurances...). Si vos charges sont de 2 000 €, la rentabilité devient (12 000 - 2 000) / 200 000 x 100 = 5 %. Et avec les réductions d'impôts, ça peut être encore mieux !

4. Quels sont les risques ?

L'immobilier est sûr, mais attention :

  • Logement vide : Votre bien peut rester inoccupé. Choisissez un bon endroit pour éviter ça.

  • Loyers impayés : Ça arrive. Sélectionnez bien vos locataires. Prenez une garantie si possible.

  • Coûts imprévus : Il y a des frais d'entretien ou des travaux. Prévoyez un budget.

5. Neuf ou ancien, que choisir ?

Tout dépend de vos envies.

Le neuf offre des avantages fiscaux (Pinel). Moins de travaux à prévoir. Meilleure performance énergétique.

L'ancien coûte souvent moins cher. Mais il y a des travaux. La loi Denormandie peut vous aider à rénover avec des avantages.

6. Comment bien choisir son bien ?

C'est essentiel pour réussir.

  • L'emplacement : Le critère numéro un ! Proche des transports, écoles, commerces...

  • Le type de bien : Les petites surfaces sont souvent très demandées.

  • Le prix : N'achetez pas trop cher, cela réduit la rentabilité.

7. Comment gérer son bien ?

Vous avez deux options :

  • Gérer seul : Vous faites tout (locataires, baux, loyers, problèmes...).

  • Passer par une agence : Ils gèrent pour vous (recherche de locataires, soucis...). Ça coûte un peu, mais c'est moins de stress.

8. Faut-il un apport personnel ?

Non, pas toujours ! Vous pouvez financer avec un prêt. Les loyers peuvent même rembourser vos mensualités. Votre situation financière doit être solide pour convaincre la banque.

9. Quelles sont les obligations du propriétaire ?

En tant que bailleur, vous devez :

  • Fournir un logement décent.

  • Respecter le contrat de location.

  • Déclarer vos revenus locatifs. C'est obligatoire !

10. Quand un investissement locatif est-il rentable ?

C'est rentable si vous avez bien choisi : le bien, l'emplacement, les loyers. C'est un placement sur le long terme. Plus le temps passe, plus ça devient intéressant.

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