Placement immobilier : comment être sûr de faire les bons choix ?

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Sur le sujet du placement immobilier et selon l’estimation des experts en immobilier, il manque près de 150 000 logements supplémentaires en France pour pouvoir compenser la demande locative. Cela explique que l’immobilier reste un marché porteur en termes de placement. La plupart du temps, les objectifs d’investir dans l’immobilier sont de posséder un complément de revenus pour sa retraite, d’acquérir un patrimoine à transmettre à ses enfants, de réaliser une plus-value et de réduire ses impôts. Parmi les différentes solutions possibles, les investisseurs ont parfois du mal à faire les bons choix. Voici les points clés à prendre en compte pour mieux réussir dans son investissement.

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Définir ses objectifs

Pour un placement immobilier à succès, il reste primordial de bien définir vos objectifs. Selon votre profil (investisseur, propriétaire, bailleur), c’est très important de savoir clairement ce que vous souhaitez faire. Pourquoi investissez-vous dans ce type d’actif ? Vous allez investir dans un immobilier neuf ou ancien, à comptant ou à crédit ? Quel type de bien allez-vous adopter pour dénicher un bon rendement ? Quelles zones privilégier ?

Les réponses de ces questions vous permettent de vous y préparer convenablement. Vous connaissez vos attentes et ce sera plus facile de mettre en place les moyens nécessaires pour y parvenir. D’ailleurs, l’investissement immobilier à l’aveugle n’est jamais une bonne idée. Pensez à vous faire assister par un professionnel dans la gestion immobilière.

Investir dans les meilleurs placements du moment

Les investisseurs ont un large choix en termes de placement immobilier. La sélection dépend de la rentabilité souhaitée, du niveau de risques à prendre, de la défiscalisation et du montant d’investissement. Pour tirer le meilleur profit, mieux vaut choisir les placements financiers du moment.

L’investissement locatif

En plus de disposer d’un patrimoine pérenne, le placement locatif vous promet une protection contre un marché instable. Pour ce faire, vous avez plusieurs choix, vous lancer dans l’acquisition soit d’une résidence principale neuve, soit d’une résidence principale ancienne. Au-delà du prix en euros, d’autres critères peuvent vous orienter à faire le bon choix.

L’investissement dans un logement neuf vous évite toutes dépenses en matière de travaux. Le bien acheté offre dès le départ toutes les fonctionnalités lui permettant d’être tout de suite sur le marché. Même si le financement génère un loyer assez élevé, l’acquisition du bien implique un budget important. Ce prix moyen s’élève d’ailleurs à 4 860 euros par mètre carré, selon l’emplacement du bien et sa surface.

Si vous envisagez d’investir dans un logement ancien, sachez que des travaux de rénovation seront utiles pour satisfaire la norme RT 2020. Le prix d’achat de ce type de bien est assez abordable, et il génère un rendement assez stable (5 % à 7 %). Pas mal de locataires se tournent vers ce type de logement, grâce à ses architectures, ses loyers abordables, mais aussi son emplacement souvent en centre-ville.

Quel que soit votre choix, vous pouvez profiter d’une réduction fiscale grâce à la loi Pinel (pouvant aller jusqu’à 21 % du prix de votre logement). Aussi, si l’achat du bien s’est fait sur la base d’un crédit bancaire, l’assurance qui lui est rattachée se présente comme une protection complémentaire. Le coût de cette assurance et les intérêts de prêt bénéficient aussi d’une exonération fiscale, ce qui rentabilise encore votre investissement locatif.

La SCPI de rendement

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La SCPI (Société civile de placement immobilier) est une autre façon d’investir dans l’immobilier. En effet, la pierre papier fait partie des placements immobiliers préférés des Français. Les SCPI sont des sociétés qui regroupent aussi bien des personnes physiques que des personnes morales pour réaliser un investissement dans un parc immobilier à usage professionnel uniquement.

Pour acheter des parts, l’investisseur peut le faire directement auprès de la SCPI (à comptant ou à crédit) ou passer par une assurance-vie. Le prix de ces parts sera fixé par la société de gestion en fonction de la valeur du patrimoine immobilier. À noter que ce montant comprend tous les frais d’entrées dans ce type de société. Ensuite, en tant qu’investisseur, vous percevez des revenus réguliers et gagnez un bon rendement, à condition de vous engager à long terme (10 années minimum). De toute évidence, la gestion des parts de SCPI est simplifiée. De plus, le risque est moindre, car l’investissement est mutualisé.

Les avantages de la SCPI ou de la pierre papier sont nombreux. Dans un premier temps, la solution permet d’investir avec un faible capital (ticket d’entrée de 5 000 euros à plusieurs milliers d’euros). Avec la SCPI, vous n’aurez pas à vous charger de la gestion locative, car c’est le gestionnaire qui s’en occupe. Pour le rendement, profitez d’un taux de 5 %, avec une certaine pointe de 10 %. Aussi, les investisseurs peuvent varier leurs investissements pour ainsi bénéficier d’un risque diversifié. Pour gagner votre vie et transmettre tranquillement votre patrimoine à vos héritiers, vous lancer dans la pierre papier semble être une excellente idée.

Le crowdfunding immobilier

Quant au crowdfunding immobilier, il est considéré comme un concept assez récent. En général, il permet à des investisseurs particuliers de se regrouper pour investir dans le monde de la pierre. Plus précisément, vous placez votre capital d’investissement entre les mains d’un ou des promoteurs immobiliers qui sont en charge d’un programme immobilier de votre choix. Une fois les différents travaux terminés et en cas de plus-value, le promoteur rend le capital prêté avec des intérêts.

Actuellement, le crowdfunding immobilier est en pleine croissance. De plus en plus d’investisseurs s’y lancent, car les promoteurs mettent en avant des taux de rendement élevés avoisinant les 10 % nets de frais et de charges. Pourtant, il convient de rappeler que le placement est sans aucune garantie. Aussi, le crowdfunding présente pas mal de risques, comme le risque émanant du promoteur ou le risque émanant du projet immobilier lui-même.

L’achat en nue-propriété

L’achat en nue-propriété constitue un moyen tout indiqué pour investir dans l’immobilier à long terme. Par défaut, l’acquisition d’une résidence neuve se fait en pleine propriété. Ce bien peut être divisé en deux parts, dont la nue-propriété et l’usufruit (démembrement de propriété). Ces deux acteurs se partagent la propriété selon les critères définis par le Code civil. Le nu-propriétaire peut vendre le bien immobilier, mais non l’habiter ni la mettre en location. De l’autre côté, l’usufruitier peut vivre dans le bien, le louer, mais non le vendre. 

La durée du démembrement dure souvent de 15 à 20 ans. Une fois au terme, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire. Dès lors, il peut décider de vendre l’immobilier afin de gagner une plus-value, de le mettre en location pour en tirer des loyers ou simplement d’occuper le bien.

En procédant à l’achat en nue-propriété, vous profitez de nombreux avantages :

  • un bien moins cher : d’après le calcul, le prix d’achat en nue-propriété correspond à environ 40 % à 50 % de la valeur totale du bien ;
  • une gestion locative moins risquée : le nu-propriétaire n’est pas en charge de la location du bien, donc pas de risque de loyers impayés ou de vacances locatives ;
  • une fiscalité avantageuse : le bien ne rentre pas dans le calcul des impôts tant que le nu-propriétaire n’est pas devenu propriétaire titulaire.

En outre, selon le plan de financement d’un achat en nue-propriété, l’usufruitier paie les charges, les taxes et les dépenses liées aux travaux et à l’entretien du bien. Aussi, si l’achat est financé par un crédit immobilier, les intérêts sont déductibles des revenus fonciers.

L’assurance-vie

Faisant partie des meilleurs placements financiers, l’assurance-vie est un contrat permettant à un investisseur de se constituer un capital générant des intérêts. D’ailleurs, mettre l’immobilier dans ce type d’assurance constitue une excellente opportunité. En effet, les assureurs proposent actuellement de meilleurs contrats, notamment pour l’achat de parts en SCPI ou en SCI (Société civile immobilière). Afin de réussir votre investissement immobilier en assurance-vie, il faut opter pour un contrat sans frais d’entrée et sans frais d’arbitrage afin de réinvestir les loyers vers d’autres fonds.

Tenir compte des avantages tirés

Si vous voulez être sûr de réaliser les bons choix sur votre investissement immobilier, alors évaluez les différents avantages que vous gagnez. Si vous constatez que tout va à merveille, alors rassurez-vous, car vous êtes sur le bon chemin !

Une bonne rentabilité locative

Généralement, un placement financier est fait pour être rentable ! Pour être sûr de la fiabilité de l’option choisie, il convient de connaître la rentabilité de votre projet, à l’aide des indicateurs clés. 

Le rendement locatif est le premier critère à savoir. Exprimé en pourcentage, il est souvent utilisé pour estimer la rentabilité potentielle lors de la recherche d’un bien. Côté calcul, plusieurs méthodes sont confrontées. Les investisseurs ont tendance à le calculer à partir du montant de leur investissement et du loyer. Or, l’opération doit tenir compte également de l’imposition et d’éventuels charges et frais de travaux. D’une façon générale, le rendement net d’un investissement immobilier varie de 3 à 8 %, voire davantage dans certains cas. Sa performance dépend du type de l’immobilier et de son emplacement. Ainsi, si vous gagnez un rendement locatif d’un taux de 6 % ou 7 %, alors, vous réalisez un bon placement !  

Le cash-flow est aussi un bon moyen d’appréhender la solvabilité et la pérennité de vos investissements. Il correspond à la trésorerie générée par votre activité, et permet de voir la capacité d’autofinancement de votre mise. Un cash-flow négatif correspond à l’effort d’épargne nécessaire, et un cash-flow positif à un gain d’argent (bénéfice).

Ces calculs peuvent vite devenir complexes. Pour être sûr de votre choix, vous pouvez utiliser un simulateur de rentabilité en ligne. Cet outil effectue tous les calculs à votre place et vous donne même des indications pour réaliser au mieux vos stratégies locatives.

Une réduction d’impôts

Vous pouvez également dire que vous avez fait le bon choix d’investissement lorsque vous profitez d’un avantage fiscal. Tout d’abord, la défiscalisation immobilière consiste à effectuer un investissement locatif en échange d’une réduction de charges. Elle est accordée par l’État et permet de diminuer le montant de votre Impôt sur le revenu (IR) pendant une durée déterminée.

D’ailleurs, cette réduction d’impôt dépend grandement du dispositif législatif choisi. Il existe :

  • la loi Pinel : pour en bénéficier, vous devez investir dans un bien situé dans les zones d’éligibilité Pinel, puis profitez d’une défiscalisation pouvant aller à 12 %, 18 % et 21 % du montant d’achat, pendant 6, 9 ou 12 ans ;
  • la loi Denormandie : c’est un dispositif de réduction d’impôt qui s’applique au bien locatif ancien ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou rénovation (25 % minimum du coût total de l’investissement) ;
  • le dispositif Censi-Bouvard : cette loi permet de réduire l’impôt à hauteur de 11 % des loyers perçus sur 9 ans, elle s’applique au bien neuf en résidence meublée ;
  • la loi Malraux : le dispositif ouvre la voie à une défiscalisation jusqu’à 30 000 euros d’économie d’impôt par an, étalée sur 4 ans sur un investissement locatif ayant fait l’objet d’importantes rénovations.

En outre, il existe le LMNP (Location meublée non professionnelle). Ce statut vous permet de profiter d’une optimisation fiscale lors d’une location meublée d’une résidence neuve. Vous pouvez opter soit pour le régime micro-BIC et bénéficier d’un abattement de 50 %, soit pour un amortissement de bien. Le statut LMNP peut concerner une résidence principale, une résidence de tourisme ou des résidences étudiantes. Aussi, l’investissement en LMNP est ouvert à tous les contribuables français voulant générer des revenus non imposés.

Si vous n’envisagez pas d’investir dans la location meublée, vous pouvez vous lancer à la location non meublée, tout en profitant du déficit foncier. Il s’agit d’un mécanisme vous permettant de diminuer l’impact fiscal des revenus globaux de vos biens immobiliers en déduisant jusqu’à 10 700 euros/an. Il existe aussi le SCPI déficit foncier qui permet aux épargnants d’investir dans de l’immobilier à rénover tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt.

À savoir qu’il est possible de cumuler la loi Pinel et le déficit foncier, c’est la loi « Pinel ancien ». Cette dernière donne une possibilité de profiter d’un avantage fiscal, notamment dans les immeubles anciens réhabilités. Dans ce cas, la réduction d’impôt atteint plus de 21 % du coût de revient du bien immobilier. 

Pour sélectionner le dispositif adapté à votre situation, mieux vaut évaluer votre patrimoine et votre besoin en défiscalisation. Il doit notamment prêter attention à votre situation financière (crédit, capacité d’épargne…) et à la finalité de l’opération (baisser l’impôt ou faire fructifier un patrimoine).

Une bonne attractivité      

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Un investissement immobilier réussi dispose d’une forte attractivité. Cela veut dire qu’il reste en concurrence et très plébiscité par les locataires. Si ce n’est pas votre cas, alors tenez-vous compte de :

  • la surface du bien : les petites surfaces sont les plus prisées, car leurs loyers sont relativement chers ;
  • l’emplacement : optez pour des immobiliers situés dans les villes universitaires, proches de toutes les commodités, afin que les locataires profitent d’un cadre de vie agréable.

En bref, que vous prévoyez d’investir dans la société civile de placement immobilier, le LMNP, la location vide, meublée ou autre, que ce soit à comptant ou à crédit, faites-vous accompagner par un professionnel. Celui-ci saura vous guider dans tous les processus de réalisation de vos projets d’investissement immobilier

 

 

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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