Cash-flow : Comment le calculer ?

Mis à part les analyses effectuées sur la rentabilité de l’investissement immobilier, l’étude centrée sur le cash-flow est d’une très grande importance. C’est surtout valable lorsque vous choisissez de demander un financement à la banque. La notion de trésorerie s’avère plus concrète que celle du bénéfice. Sous ce terme anglais qu’est le « cash-flow » se trouve l’un des indicateurs les plus utiles et les plus indispensables pour les investisseurs. D’ailleurs, il est tout aussi important pour les acteurs de la finance, notamment les banquiers ou votre comptable. Retrouvez dans cet article la définition de la notion « cash-flow » pour le comprendre et faire son calcul.

Calculer le cash-flow, pourquoi ?

Avant d’entamer son calcul, il faut indéniablement connaître ce qu’est le cash-flow. Aussi appelé flux de trésorerie dans le bilan comptable, c’est l’augmentation ou la diminution de la somme d’argent dont dispose un investisseur ou une entreprise.

Garantir la solvabilité de votre investissement immobilier à long terme

Le cash-flow constitue le montant des liquidités générées ou consommées au cours d’une année. Il sert à mesurer la performance de l’investissement immobilier, dans la durée, mais aussi avec les multiples variables financières. Calculer le cash-flow vous permet d’anticiper les problèmes liés à vos opérations de placement. En effet, avec une bonne gestion de vos flux de trésorerie, vous diminuez de façon conséquente les risques de perte financière.

Faire des économies

Si vous assurez la gestion de votre cash-flow, il vous sera plus facile d’identifier les charges inutiles. Le tableau de trésorerie vous aide dans l’analyse de vos excédents (ou vos déficits). Vous pourrez par la suite accumuler des intérêts sur le long terme. De ce fait, il vous sera possible d’économiser et d’anticiper les éventuelles difficultés liées à votre placement. Il peut s’agir de retards de paiement de loyers des locataires ou de vacances locatives.

Garder votre relation avec votre banque

Si par définition le cash-flow reflète votre capacité d’autofinancement, lors de votre demande de prêt immobilier il joue un rôle crucial. Une banque prend en compte minutieusement vos revenus d’exploitation. Il vous est donc indispensable de disposer d’un cash-flow positif. Cela indiquera votre fiabilité et inspirera la confiance auprès de votre partenaire financier. Le calcul au préalable du cash-flow vous aidera alors à décrocher un prêt facilement.

Les méthodes de calcul du cash-flow

Le calcul du cash-flow se fait chaque mois. Il permettra d’avoir une notion concrète de ce que vous rapporte votre investissement. Ainsi, le calcul consiste à soustraire les recettes d’un bien locatif avec les dépenses qui y sont liées.

Operating cash-flow

Le premier calcul concerne les flux de trésorerie d’exploitation. Il s’agit des variations que peuvent avoir vos recettes. Concrètement, pour les investissements immobiliers, les recettes constituent les loyers. Ainsi, c’est l’indicateur le plus important pour la banque ou l’institution de prêt. Il indique votre capacité financière d’exploitation durant une période donnée. La formule de son calcul est donc comme suit :

Operating cash-flow = Capacité d’autofinancement (CAF) +/- variation du Besoin de fonds de roulement (BFR)

Par définition, la CAF ou la capacité d’autofinancement est un terme comptable désignant la somme de bénéfice net. Il permet de déterminer le flux potentiel de trésorerie d’un investisseur. En effet, toute entreprise (ou tout investisseur) doit effectuer des financements pour la pérennité de son activité. Ainsi, la CAF se calcule soit à partir de vos résultats nets, soit avec votre excédent brut d’exploitation. Par ailleurs, pour obtenir votre capacité d’autofinancement, vous devez additionner votre résultat net (vos bénéfices réels), la dotation aux amortissements et la dotation aux provisions. Il suffit alors de soustraire le résultat obtenu par le résultat exceptionnel. 

Quant au Besoin de fonds de roulement ou BFR, il s’agit de la mesure des ressources financières d’une entreprise pour couvrir ses dépenses. Lorsque le BFR affiche un résultat positif, cela signifie que votre entreprise a besoin de trouver un financement de l’extérieur, notamment d’une banque pour un prêt immobilier. Par contre, lorsqu’il est négatif, c’est que vous générez une ressource financière adéquate pour le placement immobilier. Pour calculer votre BFR, il vous suffit de soustraire votre actif circulant avec votre passif circulant.

Le cash-flow d’investissement ou flux de trésorerie d’investissement FTI

Il s’agit ici de l’ensemble des dépenses et recettes associées à toutes vos acquisitions et cessions d’immobilisations. Le calcul se fait alors comme suit :

Cash-flow d’investissement = acquisitions d’immobilisations incorporelles et corporelles - acquisitions d’entités + cession d’immobilisations incorporelles et corporelles + cessions d’entités.

Le financing cash-flow ou flux de trésorerie 

Dans la comptabilité, cet indicateur concerne les produits et charges relatifs aux fonds propres et aux emprunts financiers. Pour établir le calcul, vous devez prendre en compte l’augmentation de votre capital, les emprunts effectués, les remboursements et les dividendes à verser. Ainsi, le calcul s’effectuera avec la formule suivante :

Flux de trésorerie du financement = Augmentation de capital + Emprunts – Remboursement des emprunts +/- variation des prêts réalisés par les actionnaires – dividendes versés.

Le Free cash-flow ou trésorerie disponible

L’analyse du free cash-flow ou le flux de trésorerie disponible s’avère aussi importante lors d’une activité d’investissement immobilier. Il s’agit en effet de la somme ou la liquidité qu’il vous reste après toutes les cessions d’actifs. En d’autres termes, c’est votre argent restant (solde) après vos éventuels investissements financiers, votre BFR et votre paiement d’impôts sur l’exploitation immobilière. Pour le calcul, vous devez prendre en compte votre operating cash-flow ajouté à votre cash-flow d’investissement.

cash-flow-immobilier

Obtenir un cash-flow positif, une méthode d’investissement intéressante

Lors du calcul de votre cash-flow, trois types de résultats peuvent se présenter. Le produit peut être soit positif, soit négatif, soit nul.

Le calcul du cash-flow dans l’immobilier

Pour une entreprise qui investit dans l’immobilier, la méthode de calcul du cash-flow s’avère facile. Concrètement, vous devez prendre en compte les recettes et les dépenses des opérations. Ces dernières concernent les divers frais. Ainsi, il peut s’agir du paiement : 

  • de la taxe foncière, 
  • de l’assurance PNO (Propriétaire non occupant), 
  • du montant des charges de copropriété, 
  • de l’assurance emprunteur,
  • de la mensualité de l’emprunt.

 

Par définition, lorsque le cash-flow est nul, cela indique la possibilité d’un autofinancement de votre investissement immobilier. En d’autres termes, votre placement ne vous coûte rien. Il se rembourse tout seul, grâce aux loyers tous les mois. D’ailleurs, le principe du cash-flow en immobilier est de créer de l’argent avec l’argent des autres. Cela peut s’apparenter à une forme de crédit, pouvant aussi être nommé effet de levier.

La méthode pour un cash-flow positif

La stratégie de cash-flow existe pour tout type de placement. Elle consiste à investir sans apport personnel, et cela aussi souvent que possible. Toutefois, vous devez faire en sorte de prouver votre rentabilité auprès de votre comptable et de celui de la banque. Le cash-flow dégagé lors de votre premier investissement reste le plus important. Il vous permettra d’enchaîner les autres acquisitions pour ensuite générer un cash-flow immobilier positif. Ainsi, vous allez constituer un patrimoine conséquent à long terme et tangible et serez à même de devenir un rentier à moyen ou long terme.

Le cash-flow positif constitue donc une assurance pour votre banque. En effet, cela peut indiquer que votre capacité d’endettement ne dépasse pas les 33 %. Ce dernier représente le taux acceptable pour un emprunt auprès d’un établissement bancaire. En comptabilité, un cash-flow positif est signe de bon investissement. Cela vous permet de rembourser vos dettes mensuelles avec les intérêts. Toutefois, cette opération demeure difficile à réaliser. Il vous faut bien choisir le bien immobilier qui présente une bonne rentabilité et rapporte le plus de cash. Vous pourriez vous retrouver le plus souvent avec un cash-flow négatif que positif.

Les ratios de cash-flow utiles

Le calcul des cash-flows vous donne la possibilité de trouver la valeur d’autres indicateurs pertinents pour votre entreprise. Ainsi, vous serez amené à calculer quelques ratios qui pourront vous fournir des informations importantes :

  • Le ratio cash-flow et chiffre d’affaires (montrant votre rentabilité) ;
  • Le ratio cash-flow et dettes (évaluant votre solvabilité) ;
  • Le ratio cash-flow et valeur de l’entreprise à la bourse (pour l’évaluation de la rentabilité de l’investissement) ;
  • Le ratio cash-flow et capitaux propres (indiquant votre rentabilité nette).

 

Le TRI ou Taux de rendement interne

Indicateur financier dérivé du cash-flow, le TRI (Taux de rendement interne) permet de mesurer l’effet de levier du crédit. Si vous l’additionnez avec vos cash-flows, vous pouvez étudier une revente éventuelle de votre bien. Le taux de rendement interne vous donne en effet la date à laquelle votre placement sera remboursé et rentable. Il fait ressortir vos flux sortants, que ces derniers découlent de votre apport personnel ou du crédit immobilier.

Il est à noter qu’il existe une différence entre le calcul du cash-flow en immobilier, et celui de la rentabilité brute et nette. Les deux indicateurs sont représentés en pourcentage, alors que le cash-flow constitue une somme concrète en euros.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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