Autofinancement immobilier : ça signifie quoi ?

L’autofinancement s’apparente à une notion utilisée par les investisseurs immobiliers, surtout dans le cadre d'un investissement locatif. Il s’agit d’un objectif que ces derniers se fixent en vue d’obtenir une rentabilité sur leurs placements dans la pierre. Le terme « autofinancement immobilier » n’a pas une définition juridique particulière. Vous pouvez le considérer comme une technique de financement qui ne nécessite pas des ressources extérieures. Toutefois, cette méthode a un coût et peut présenter certains risques. Voici ce qu’un investisseur doit retenir à ce sujet.

Les spécificités de l’autofinancement immobilier

L’autofinancement immobilier fait généralement référence à un investissement locatif autofinancé. C’est un type d’investissement ne vous demandant aucun effort d’épargne afin d’en assurer le financement. Toutefois, si le montant de votre loyer couvre celui de la mensualité de crédit, cela ne constitue pas concrètement un investissement locatif autofinancé. Vous devez intégrer dans votre calcul de rentabilité les charges et dépenses liées à l’opération, comme :

  • les impôts, 
  • les frais de notaire, 
  • les frais d’hypothèques,
  • les assurances, 
  • les frais de mise en place de votre crédit,
  • les frais de gestion locative,
  • la taxe foncière,
  • la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,
  • les charges de consommation,
  • etc.

 

Dans le cas où ces dépenses annexes à payer ne peuvent pas être couvertes par le loyer net (différent du loyer brut), c’est généralement à vous, en tant que propriétaire bailleur, d’en assumer le coût. L’idéal est donc de rechercher un cash-flow (flux de trésorerie) positif. Cela vous permettra d’éviter d’utiliser votre épargne et de générer un bénéfice que vous pourrez affecter à un nouveau projet d’investissement locatif.

Les investisseurs immobiliers cherchent aujourd’hui à atteindre près de 8 % de rendement locatif net au minimum ou 10 % brut. Certains d’entre eux peuvent aussi viser un autre montant en considérant leurs impositions. Cependant, l’autofinancement immobilier n’est pas une simple affaire de rendement locatif. Vous devez comprendre que ce dernier varie selon la zone où vous investissez et les éventuels risques locatifs.

Concrètement, les villes disposant de rendements relativement élevés peuvent avoir un potentiel de plus-value lors de la revente d’un bien plus petit. Elles peuvent aussi présenter de plus grands risques pour les investisseurs. Ainsi, pour assurer la réussite de vos investissements locatifs dans différentes régions, vous devrez considérer plusieurs critères spécifiques pour chaque zone. Bien entendu, il vous sera aussi utile de rechercher un certain équilibre s’apparentant à l’autofinancement.

Un investissement immobilier locatif autofinancé signifie que vos revenus de location couvrent vos dépenses et charges de propriétaire bailleur. Cette couverture concerne également la mensualité liée à votre emprunt immobilier. Le rendement locatif minimum n’existe donc pas pour atteindre l’autofinancement, car ce dernier fonctionne tout le temps et pour tous les types d’investisseurs. Cet équilibre dépend essentiellement de la durée de votre emprunt, de votre taux de crédit et de votre apport financier. Son calcul pourra s’effectuer à partir de 2 indicateurs clés, à savoir le cash-flow et le taux de rendement.

Les avantages de l’autofinancement immobilier

Afin d’autofinancer un bien en location vide ou meublée, vous devez bénéficier de 5,55 % de rendement minimum (net d’impôts) pour un prêt sur une période de 20 ans. Ce rendement assure la couverture de l’ensemble de vos charges ainsi que les impôts rattachés à votre crédit. Vous pourrez alors générer un bénéfice mensuel (des rentrées d’argent) de votre investissement locatif tout en facilitant vos nouveaux projets. 

L’autofinancement vous permet également, en tant qu’investisseur, de vous construire un patrimoine immobilier sur le long terme, sans dépenses sur le court terme. Vous gardez donc votre rythme de vie habituel, mais disposez en plus d’un bien immobilier avec un bon taux de rendement. L’édifice pourra être revendu après plusieurs dizaines d’années ou servir d’héritage familial. 

Les banques seront aussi plus enclines à vous octroyer de nouvelles souscriptions de crédit pour le financement de votre investissement locatif. En effet, investir dans un appartement qui s’autofinance peut vous permettre de limiter votre taux ou capacité d’endettement. Ce dernier est estimé par votre banque par rapport à vos revenus pour connaître quelle somme vous pouvez emprunter. Vous n’aurez pas non plus besoin d’utiliser votre reste à vivre, ce qui facilitera la réalisation de votre prêt. Toutefois, la maîtrise du rapport entre votre patrimoine net et votre encours bancaire sera nécessaire pour optimiser votre situation. L’encours en question devra être moins important que votre patrimoine immobilier.

Il est à noter que vous pouvez effectuer un investissement immobilier locatif sans apport préalable. Cette démarche est avantageuse si vous souhaitez optimiser votre projet, l'autofinancer et profiter d’un effet de levier conséquent. Certes, il est préférable que vous possédiez votre propre résidence principale. Dans le cas contraire, vous aurez des difficultés à obtenir un financement à 110 % auprès des banques. Il faudra donc prendre en compte ce facteur lors de l’étude de votre investissement locatif autofinancé.

autofinancement

Les méthodes pour atteindre l’autofinancement immobilier

Plusieurs leviers peuvent vous aider à réaliser un investissement locatif autofinancé. En voici quelques-uns.

Augmenter votre apport

Dans le cadre d’un investissement dans l’immobilier locatif, l’apport représente un facteur souvent décisif en matière de rentabilité. Il peut aussi vous être utile pour accéder au stade d’autofinancement. Concrètement, cet apport contribuera à la diminution de vos mensualités de prêt. Votre investissement locatif disposera d’un meilleur cash-flow à mesure que ces dernières sont moins importantes que vos loyers.

Jouer sur la durée de votre crédit immobilier

La durée d’un prêt peut influer sur le montant de vos mensualités. Celles-ci seront moins élevées sur 20 ans que sur 15 ans. C’est vrai que vous aurez à payer plus d’intérêts de crédit, mais cela ne sera pas un frein à votre recherche de rentabilité. L’opération s’effectuera par l’intermédiaire d’une fiscalité plus avantageuse.

Choisir un investissement locatif rentable

Il est possible de réaliser un investissement immobilier locatif autofinancé aussi bien dans le neuf que dans l’ancien. L’emplacement constitue la clé de la rentabilité de votre placement. Si vous optez pour un bien immobilier dans l’ancien, vous obtiendrez une décote sur votre prix d’achat, impactant directement votre rendement. Des travaux pourront ensuite être entrepris pour optimiser le logement et faire augmenter les loyers (et vos revenus locatifs). 

Vous devez ensuite sélectionner un secteur immobilier avec une demande locative soutenue, mais à un prix au mètre carré abordable, pour réaliser votre investissement locatif. Par exemple, un appartement parisien étant plus cher à l’achat présente une rentabilité locative moins élevée que les appartements des autres villes. Cette situation perdure même si le risque de vacance est plus faible.

Puis, votre stratégie locative pour l’ensemble de vos investissements devra être déterminée en fonction de votre cible. Par exemple, si vous envisagez de louer à des étudiants, vous devez investir sur un petit studio ou un appartement permettant de faire la colocation. Le bien devra également être situé proche des universités afin de garantir la stabilité de vos revenus.

Réduire vos charges

La réussite d’un investissement locatif autofinancé peut nécessiter l’allègement des charges et dépenses rattachées à la mise en location. Il faudra alors commencer par calculer le cash-flow immobilier. Ce dernier constitue la différence entre les loyers et la totalité des charges (frais de gestion, frais de notaire, impôt sur le revenu, assurance loyers impayés…). Votre placement pourra alors faire l’objet d’un cash-flow négatif, d’un cash-flow neutre ou d’un cash-flow positif.

La réduction de vos charges de location passe ensuite par l’augmentation régulière de votre loyer, sauf dans les villes où l’encadrement des loyers est pratiqué. Vous pourrez fixer librement le montant de votre location, sans toutefois le surestimer. Votre bien devra facilement trouver preneur pour vous assurer un rendement intéressant et des revenus locatifs réguliers.

Une autre option consiste à renégocier votre financement auprès des banques. Cela reste possible si les taux d’emprunt ont tendance à baisser. Votre banque peut vous octroyer un nouveau prêt à un taux plus bas, vous faisant économiser de l’argent. Et pourquoi pas un prêt in fine ? Ce type de crédit permet le remboursement de vos intérêts durant la durée de votre prêt et le capital emprunté à la dernière mensualité. Vous bénéficiez d’un taux d’intérêt de crédit plus important par rapport à un prêt amortissable, permettant la déduction de plus d’intérêts d’emprunt.

Côté fiscalité, vous pouvez vous tourner vers le régime fiscal du réel. Des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou des revenus peuvent se dégager de votre location meublée ou vide. Vous pouvez les imposer au régime micro-BIC, micro foncier ou réel. Ce dernier est la combinaison des 2 autres régimes fiscaux. Il permet la déduction de plusieurs charges (frais de gestion de la location, coût des travaux de rénovation, intérêt d’emprunt…). Puis, un déficit foncier devient possible si vos charges sont plus importantes que vos loyers.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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