Le cash-flow immobilier : comment le calculer ?

Le cash-flow immobilier est un indicateur clé à prendre en compte pour assurer la rentabilité de votre investissement immobilier locatif. Il est surtout important pour les investisseurs immobiliers, puisque ce calcul permet de faire la différence entre le flux financier entrant et celui sortant. Aussi, comprendre cette notion est nécessaire pour rentabiliser un investissement immobilier locatif. Le cash-flow est avant tout une question d’argent qui englobe la modalité d’achat et de mise en location du bien immobilier. Par conséquent, il constitue une assurance pour vos futurs investissements dans le locatif. Cet article abordera de façon explicite la procédure à suivre pour calculer le cash-flow dans le cadre d’un investissement immobilier locatif.

Le cash-flow immobilier, ce que vous devez savoir

La traduction littérale du cash-flow est le flux de liquidité. Il s’agit d’un indicateur comptable qui permet de mesurer le flux de trésorerie dont dispose une entreprise. Autrement dit, il indique la capacité d’autofinancement.

Dans le domaine de l’immobilier locatif, le cash-flow est le montant généré par votre investissement sur chaque fin de mois. Aussi, il s’agit du revenu auquel les dépenses liées à vos biens sont soustraites. Autrement dit, le cash-flow tient compte de toutes les variables entre les loyers perçus par l’investisseur et les dépenses relatives aux différentes  charges. Il comprend les revenus, les travaux, la gestion locative du bien et toutes autres opérations de nature pécuniaire inhérentes à votre investissement. Ce calcul vous donne une idée claire de ce que votre investissement locatif vous rapporte ou vous coûte chaque mois.

L’intérêt de calculer le cash-flow immobilier

Outre vous donner une image précise des flux relatifs à votre investissement locatif, le calcul du cash-flow présente beaucoup d’intérêts. Vous pouvez notamment déterminer sur quel aspect de vos investissements intervenir pour être plus rentable. Vous disposerez aussi de l’information sur votre revenu mensuel.

Le calcul du cash-flow immobilier pour une meilleure visibilité des flux

Le calcul du cash-flow assure une bonne visibilité de votre flux d’argent entrant et sortant. Aussi, il permet une meilleure gestion de vos dépenses sur la durée. Grâce à ce calcul, vous aurez des informations précises sur votre rentabilité locative, basées sur des frais réels. Entre les impôts, le prêt pour l’achat, le loyer mensuel et autre, un simulateur de cash-flow permet d’évaluer la qualité de votre investissement.

Le calcul du cash-flow pour mettre à jour vos données

Le calcul du cash-flow permet de mettre à jour vos flux de trésorerie immobiliers. Les investisseurs oublient parfois que les dépenses comme les revenus peuvent changer sur la durée. Cela est notamment dû à l’augmentation des loyers, des charges sur les travaux ou les impôts. Aussi, grâce au calcul, vous tiendrez compte de chaque évolution pour adapter la capacité d’autofinancement de votre projet.

Le calcul du cash-flow pour une meilleure revente du bien immobilier

Le cash-flow immobilier est particulièrement utile à la revente de l’immeuble ou du logement. Il permet d’établir une analyse financière précise. Ce type d’étude est utile pour un investisseur qui souhaite procéder à l’achat de votre bien puisqu’il contient des informations cruciales. Dans un projet immobilier, il est important de prendre en compte la revente du bien. Aussi, avoir un vrai tableau de financement vous permettra d’exposer le rendement locatif de votre bien pour le vendre plus facilement.

cash flow immobilier

Procéder au calcul du cash-flow immobilier

Le calcul du cashflow est en l’occurrence simple à réaliser. Toutefois, il est important de bien intégrer toutes les données pour des résultats exhaustifs.

Comment faire ?

Dans sa globalité, le calcul du cashflow consiste à soustraire les charges et les impôts des revenus locatifs. Pour effectuer l’opération, vous pouvez résumer la formule par : 

  • Cashflow = loyer hors charges perçu moins la mensualité de l’emprunt, les charges non déductibles, la taxe foncière, l’impôt et les prélèvements sociaux.

 

Il est important de préciser que le calcul du cashflow est différent de celui de la rentabilité brute et nette. Cette dernière ne représente que le taux de bénéfice tandis que le cashflow est l’argent du calcul mensuel ou annuel de vos revenus.

En ce qui concerne les charges, les suivantes sont à prendre en compte :   

  • Les frais relatifs à l’acquisition ;
  • Les taux d’emprunt ;
  • Le montant des travaux de rénovation ;
  • Les charges relatives à la copropriété ;
  • La rémunération du personnel ;
  • Les frais relatifs à la gestion locative ;
  • L’impôt sur les revenus locatifs chaque année ;
  • La taxe foncière ;
  • Les prélèvements sociaux ;
  • Les opérations relatives à l’assurance (l’assurance Propriétaire Non Occupant ou PNO et l’assurance Garantie des Loyers Impayés ou GLI).

 

Ces charges doivent être intégrées à chaque calcul que vous effectuez, que ce soit en mois ou en années.

Exemple de calcul du cash-flow immobilier

Pour mieux comprendre le calcul, voici un exemple concret. 

En effectuant l’achat d’un immeuble à 100 000 euros loué à 500 euros chaque mois, votre rendement brut sera de 6 %. En faisant l’acquisition avec un taux de crédit de 2 % sur une durée de 25 ans, le revenu mensuel est de 424 euros. Suivant ce calcul, vous obtenez un cashflow positif de 76 euros.

Les résultats du calcul du cash-flow immobilier

En faisant le calcul du cash-flow immobilier, vous pouvez obtenir trois résultats en fonction de vos comptes.

Un cash-flow immobilier est positif lorsque le total des entrées financières est supérieur à celui des sorties. Ce résultat est le plus profitable pour l’investisseur puisqu’il crée de la richesse sous forme de liquidité.

Un cash-flow immobilier est négatif lorsque le total des entrées est inférieur à l’ensemble des sorties. Dans ce cas, il nécessite un effort d’épargne du côté de l’investisseur pour être dans le positif. 

Un cash-flow immobilier est nul si votre investissement locatif s’autofinance. Il ne rapporte rien, mais témoigne de l’équilibre entre bénéfice foncier et charges induites.

Optimiser le cash-flow immobilier

Obtenir un cashflow positif demeure difficile, pourtant c’est ce qui permet de rembourser le prêt et ses intérêts. Il est plus facile d’être dans le négatif et d’autofinancer le projet avec le loyer que d’être rentable.

Négocier l’apport pour plus de rentabilité

Avant de procéder à l’achat du bien et de mettre votre projet en location sur le marché, vous devez négocier le prix pour un meilleur rendement. En effet, le taux d’intérêt pour l’assurance d’emprunt dépend du montant du bien à l’achat. Aussi, négocier ce prix vous permettra de bénéficier d’un meilleur taux de crédit et donc d’être plus rentable.

Renégocier son prêt

Un investisseur chevronné le sait. Si vous effectuez votre emprunt quand les taux d’intérêt sont élevés, vous pouvez écourter la durée du prêt.

Faire attention à la fiscalité

L’impôt fait partie des charges que vous devez intégrer dans le calcul pour connaître la rentabilité. Aussi, il est important de réfléchir à la fiscalité pour réduire l’impôt que vous déboursez chaque année. Le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est notamment le plus avantageux pour les projets immobiliers locatifs. Cela permettra également de réduire votre apport personnel et d’obtenir un résultat positif.

Changer de type de location

Vous pouvez également changer votre type de location pour améliorer le cash-flow. Entre saisonnière ou classique, le rendement locatif varie. En effet, vous pouvez choisir en fonction du prix du loyer sur le marché. Vous éviterez ainsi le négatif tout en ayant une bonne rentabilité.
 

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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