Défiscalisation : réduisez vos impôts en toute légalité !

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La défiscalisation, en particulier la défiscalisation immobilière, est un détail très important. Elle permet en effet d'optimiser votre situation fiscale tout en investissant pour votre patrimoine. Recherchée par de nombreux contribuables, elle donne la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôts de façon légale. Cette réduction d'impôt s’obtient via des dispositifs fiscaux tels que le dispositif Pinel, le dispositif Girardin, le LMNP (Loueur en meublé non professionnel), le dispositif Malraux, et bien d’autres encore. En plus de faire diminuer le montant de l'impôt sur le revenu, ces dispositifs vous permettent aussi de diversifier votre patrimoine et de préparer votre retraite. Ils viennent en complément d’un plan d’épargne retraite ou PER.

Vous prévoyez de lancer un projet d’investissement locatif et vous souhaitez en savoir plus à propos des dispositifs de défiscalisation immobilière en France ? Vous êtes au bon endroit ! Dans cet article, Investissement Locatif vous parle des différents dispositifs de défiscalisation dont un contribuable peut bénéficier (dispositif pinel, dispositif, malraux, etc.) et de ses caractéristiques. Et pour un investissement rentable, nous vous donnerons quelques conseils qui vous permettront d’optimiser la défiscalisation.

Comprendre les principes de la défiscalisation

La défiscalisation désigne l’ensemble des dispositions légales prises par l’État ou certaines organisations pour réduire le niveau d'impôt sur le revenu. Le but de la défiscalisation est d’encourager l’investissement dans différents domaines tels que l’immobilier ou la création d’une PME, par exemple.

Dans cet article, nous ne parlerons que de la défiscalisation dans le domaine de l’immobilier. La défiscalisation immobilière consiste à investir dans un ou plusieurs logements et à les mettre en location pour réduire, voire supprimer l’impôt sur le revenu. En d’autres termes, vous investissez pour ensuite récupérer une partie de cet investissement sous forme de réductions d'impôts.

Quels sont les différents dispositifs de défiscalisation immobilière en France ?

En plus du taux de crédit bas, de nombreux dispositifs sont mis à disposition des investisseurs immobiliers pour leur permettre de réduire leurs impôts grâce à la défiscalisation immobilière.

La défiscalisation, qu'il s'agisse d'une défiscalisation immobilière ou d'un autre domaine, repose sur différents dispositifs légaux. En plus de favoriser l'accès au logement et de dynamiser le marché immobilier, les dispositifs de défiscalisation immobilière contribuent à la constitution d'un patrimoine tout en réduisant la pression fiscale. Mais quelles sont ces solutions de défiscalisation ? Plus de détails dans les prochains paragraphes !

La loi Pinel

La loi Pinel est l'un des dispositifs de défiscalisation immobilière les plus connus en France. Lancé en 2014 pour succéder à la loi Duflot, à l'initiale, le dispositif de défiscalisation Pinel est prévu jusqu’en 2017. Mais il a été renouvelé une seconde fois et reste accessible jusqu’au 31 décembre 2024.

La loi Pinel permet une diminution de votre impôt sur le revenu. Cette réduction peut atteindre 4 375 euros par an. Bien sûr, la réduction dont vous pouvez bénéficier via le dispositif Pinel va dépendre de la période d’engagement que vous avez choisi. Le taux de réduction est de 9 % si vous vous engagez pour une durée de 6 ans, ce taux est de 12 % pour une durée de 9 ans et de 14 % si la durée est de 12 ans. Cette réduction est déduite directement de l’impôt et non pas du revenu à déclarer. 

Pour bénéficier de cette réduction d'impôt via le dispositif Pinel, les investisseurs doivent respecter certains critères d’éligibilité.

  • Le logement doit être acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA). Il peut aussi être un logement ancien réhabilité et rénové.
     
  • Le logement doit se trouver dans un bâtiment d’habitation collectif.
     
  • Le logement doit être situé en zone géographique éligible : A bis, A ou B1.
     
  • Le logement doit être achevé dans les 30 mois à partir du début des travaux et doit être loué dans les 12 mois après sa livraison.
     
  • Le logement doit respecter les normes énergétiques en vigueur : les normes BBC 2005, RT 2012 ou RE 2020 doivent être respectées.
     

À noter que les investissements Pinel sont limités à deux par an. Ils sont plafonnés à 300 000 euros par an et 5 500 euros/m².

La loi Denormandie 

La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation ayant pour principal but d’encourager la rénovation de logements anciens. En effet, elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu à ceux qui achètent un logement à rénover dans certaines zones, pour le mettre ensuite en location. La réduction obtenue dépend de la durée de location. 

Le dispositif de défiscalisation Denormandie est octroyé selon plusieurs critères. 

Les conditions liées à l’emplacement

Pour bénéficier du dispositif Denormandie, il faut que le logement concerné se trouve dans une commune située en zone « cœur de ville », une commune ayant passé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT) ou une commune qui a besoin d’une réhabilitation de l'habitat.

Les conditions liées au logement

Outre ces conditions liées à l’emplacement, le logement doit également être un logement ancien faisant l'objet de travaux d'amélioration ou un local qui est transformé en usage d'habitation. Il doit être un logement non meublé qui sera loué comme habitation principale pendant une période de six, neuf ou douze ans.

Les conditions liées au loyer

Concernant le montant du loyer mensuel, il ne doit pas dépasser un certain plafond. Ce plafond est défini par zone.

Les conditions liées aux travaux d’amélioration apportés

Les dépenses liées aux travaux d’amélioration doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération et vous devez avoir réalisé l’un des travaux suivants : 

  • Amélioration de la performance énergétique du logement d'au moins 20 à 30 % en fonction du logement

  • Réalisation d’au moins 2 travaux parmi cette liste (changement de chaudière, l'isolation de la toiture, l'isolation des murs, le changement de production d'eau chaude, l'isolation des fenêtres, la création de surface habitable nouvelle comme un balcon par exemple)

  • Fin des travaux au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l'acquisition.

Les conditions liées au locataire

Le locataire ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal. Son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser un certain plafond.

Bon à savoir : à l'origine, la durée de validité de ce dispositif de défiscalisation est prévue jusqu'au 31 décembre 2023. Mais elle est prorogée jusqu’au 31 décembre 2026. Les contribuables ont donc du temps pour en profiter.

La loi Malraux

La loi Malraux est destinée aux contribuables qui investissent dans la rénovation d'un immeuble à caractère historique, culturel ou esthétique, destiné à la location. Elle favorise l’investissement locatif dans l’ancien et incite les investisseurs privés à contribuer à la restauration et à l’entretien d’une partie du patrimoine national. Son but est de conserver l’intégrité des quartiers historiques du pays. 

calcul de la réduction d'impôt

Tout comme les autres dispositifs de défiscalisation, la loi Malraux est octroyée sous certaines conditions

Les travaux éligibles à la loi Malraux

Voici les travaux éligibles à ce dispositif de défiscalisation.

  • la reconstitution des toitures et des murs extérieurs ;

  • les travaux de démolition et de modification de l’ensemble ou d’une partie du logement ;

  • les travaux déclarés d’utilité publique ;

  • les transformations en pièce habitable ;

  • les travaux d’entretien, de rénovation et de réparation.

Les charges déductibles

Les charges déductibles sont les primes d’assurance, les impositions spécifiques, les frais de gestion, les frais d’intégration à d’association urbaine de restauration, etc.

Les immeubles concernés par le dispositif Malraux

Les immeubles qui se trouvent dans un QAD (Quartier Ancien Dégradé), Une AMVAP (Aire de Mise en Valeur de l'Architecture et du Patrimoine), une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager) ou un secteur sauvegardé sont concernés par la loi Malraux. Les opérations Malraux se tiennent donc dans un centre-ville historique.

Le LMNP

Lancé vers l'année 1949, le dispositif LMNP, ou loueur en meublé non professionnel, plus ancien dispositif en France, offre aux contribuables un cadre fiscal avantageux, à condition qu'ils choisissent d'investir dans des biens meublés. Ce statut permet, en effet, au propriétaire bailleur d'un logement meublé de percevoir des revenus locatifs non imposés et de récupérer la TVA sous certaines conditions. 

Pour que votre logement soit considéré comme étant une location meublée, il doit comporter une liste d’équipements mobiliers définis par l'État. On parle par exemple de la literie, de la cuisine équipée (réfrigérateur, plaque de cuisson, four…), des rangements, de luminaires, de rideaux ou de volets dans les chambres et du matériel d’entretien du logement.

Le dispositif LMNP offre une réduction d'impôt significative. La réduction d'impôt dont vous bénéficiez dépend du régime choisi et du cas de chaque propriétaire. Ce dispositif favorise la constitution d'un patrimoine immobilier tout en générant des revenus complémentaires. Avec une durée d'engagement de location de neuf ans, le LMNP est une solution attractive pour les investisseurs qui cherchent à optimiser leur fiscalité.

Bon à savoir : le LMNP est ouvert à tout le monde. Que vous soyez une personne morale (SCI IS, SARL de famille, SAS…), une personne physique, imposable ou non imposable, résident fiscal français ou non (étrangers ou expatriés) vous pouvez bénéficier des avantages qu'il offre.

La loi Girardin 

La loi Girardin est une loi de défiscalisation qui permet aux investisseurs d’obtenir une réduction d’impôts lorsqu’ils achètent un logement neuf (ou en état futur d’achèvement) dans les départements, communautés et pays d’Outre-Mer. Le logement acheté doit être destiné à la location pour une durée minimum de 5 ou 6 ans. 

La loi Girardin est entrée en vigueur depuis le 27 mai 2009. Elle donne la possibilité à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôts allant de 22 % à 48 % du prix de revient (plafonné à 2.498 € HT / m² défiscalisable) étalée sur une période de 5 ans. 

La loi Censi-Bouvard

Ce dispositif de défiscalisation immobilière concerne la location meublée d’une résidence avec services (étudiant, EHPAD, appart-hôtel). Il permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% de la valeur du bien (valeur plafonnée à 300 000 euros), sur une durée de 9 à 12 ans. 

Pour bénéficier de ce dispositif de défiscalisation, il faut que le bien soit meublé. Le bien doit également appartenir à une certaine catégorie d’immeubles éligibles, comme une résidence pour étudiants, une résidence pour seniors, par exemple. De plus, vous devez signer obligatoirement un bail commercial d’une durée de 9 à 12 ans en compagnie de l'exploitant de la résidence.

Des dossiers sur les taxes

Quels sont les avantages de la défiscalisation immobilière ?

Actuellement, plusieurs investisseurs choisissent de défiscaliser leur investissement grâce aux nombreux avantages qu’ils offrent.

Avantage 1 : La défiscalisation immobilière permet de réduire l'impôt sur le revenu

Le plus grand avantage de la défiscalisation immobilière est la possibilité de réduire l'impôt sur le revenu. Grâce à ces solutions, les investisseurs peuvent déduire une partie de leur revenu imposable. Cela entraîne une diminution du montant total de l'impôt à payer.

De plus, la défiscalisation favorise la constitution d'un patrimoine immobilier. Elle permet aux investisseurs de faciliter la gestion de leur situation fiscale.

Avantage 2 : La défiscalisation immobilière permet de se constituer un patrimoine immobilier durable

La défiscalisation encourage l’investissement immobilier. Investir dans l'immobilier permet de constituer un patrimoine solide et durable. En acquérant des biens immobiliers, les investisseurs se positionnent sur un marché stable et tangible. Ce qui représente une valeur sûre à long terme.

Avantage 3 : La défiscalisation immobilière permet de préparer la retraite grâce aux revenus locatifs

La défiscalisation immobilière est une stratégie efficace pour préparer la retraite. En investissant dans des biens immobiliers et en défiscalisant, les contribuables peuvent générer des revenus locatifs réguliers. Ils bénéficieront d’une source de revenus complémentaire une fois à la retraite. 

Avantage 4 : La défiscalisation immobilière optimise la fiscalité de son investissement locatif

La défiscalisation immobilière offre des solutions pour optimiser sa situation fiscale. En choisissant les dispositifs fiscaux adaptés à leur situation, les contribuables peuvent bénéficier d'avantages fiscaux significatifs et réduire leur pression fiscale.

Avantage 5 : La défiscalisation immobilière permet de revitaliser les centres-villes et les quartiers prioritaires

Certains dispositifs de défiscalisation incitent les investissements dans des zones géographiques spécifiques, notamment les centres-villes et les quartiers prioritaires. En favorisant le développement de ces zones, les investisseurs peuvent revitaliser l'économie locale et améliorer la qualité de vie des habitants.

Nos conseils pour une défiscalisation immobilière avantageuse !

Pour une défiscalisation immobilière avantageuse, voici quelques conseils.

Comprendre les conditions d'éligibilité des différents dispositifs

Avant de penser à défiscaliser votre investissement immobilier, vous devez comprendre les conditions liées à chaque dispositif de défiscalisation. En effet, chaque dispositif a ses propres critères d'éligibilité et son mode de fonctionnement. Pour éviter les erreurs et optimiser les avantages fiscaux, vous devez vous renseigner sur chaque possibilité.

Choisir un bien immobilier pertinent en fonction de ses objectifs

Le choix du bien immobilier a un impact sur le succès de la défiscalisation immobilière. Vous devez vous tourner vers un bien adapté à vos objectifs d'investissement. Ainsi, en plus de maximiser vos rendements locatifs et de valoriser le patrimoine, vous bénéficiez des avantages fiscaux avantageux.

Évaluer les risques financiers associés à l'investissement locatif

Tout investissement comporte des risques. L’immobilier locatif n'échappe pas à cette règle. Alors, avant de se lancer, nous vous conseillons d’évaluer les risques financiers potentiels du projet d'investissement. Parmi ces risques liés à l'investissement, les plus fréquents sont les fluctuations du marché immobilier, les impayés de loyer et les frais d'entretien. En analysant ces risques, vous limitez les pertes éventuelles tout en maximisant la rentabilité de votre projet d'investissement.

Se faire conseiller par un professionnel en cas de besoin

Pour une défiscalisation immobilière réussie, la meilleure solution serait de se faire accompagner par un professionnel compétent. Un expert en investissement immobilier peut apporter son expertise pour vous aider à optimiser votre stratégie de défiscalisation et éviter les pièges. Leur expertise vous permet de bénéficier des meilleures solutions fiscales adaptées à votre situation.

Défiscalisation : ce qu'il faut retenir

La défiscalisation, en particulier la défiscalisation immobilière offre aux contribuables une solution efficace pour réduire leur impôt sur le revenu tout en se constituant un patrimoine immobilier durable. En investissant dans un logement neuf ou ancien rénové dans le cadre de dispositifs tels que la loi Pinel, Denormandie, Censi-Bouvard, Duflot ou Girardon, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 21% du prix d'achat du bien.

Ces dispositifs s'accompagnent également d'avantages fiscaux supplémentaires, comme la possibilité de louer le bien à des prix réduits et de percevoir des revenus locatifs exonérés d'impôts pendant plusieurs années.

La défiscalisation immobilière est donc un placement particulièrement avantageux pour les personnes qui recherchent à la fois une réduction d'impôt et un investissement rentable. Cependant, il est important de bien se renseigner avant de se lancer et de choisir un dispositif adapté à sa situation personnelle et à ses objectifs. Il est aussi conseillé de se faire accompagner par un professionnel pour bénéficier d'un conseil personnalisé.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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